농지에 흙(토사)를 취득(채취)하는 경우 별도로 토지사용료 보상을 해야하는 건지

Q)  농어촌공사에서 경지정리사업을 위해 타인소유농지에서 흙을 채취하기로하고 흙량에 따른 흙값을 보상한 경우에 토지사용료를 별도로 보상해야하는지 궁금합니다.

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A)

관련 조문

토지보상법 제75조(건축물등 물건에 대한 보상) 제③항에 의하면 토지에 속한 흙·돌·모래 또는 자갈(흙·돌·모래 또는 자갈이 해당 토지와 별도로 취득 또는 사용의 대상이 되는 경우만 해당한다)에 대하여는 거래가격 등을 고려하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 하며, 같은조 제⑥항에 의하면 제1항부터 제4항까지의 규정에 따른 물건 및 그 밖의 물건에 대한 보상액의 구체적인 산정 및 평가방법과 보상기준은 국토교통부령(법 시행규칙)으로 정한다고 규정하였지만 시행규칙에는 토석에 대한 평가방법과 보상기준에 대하여는 구체적 방법을 규정하고 있지 않음.

감정평가에 관한 규칙 제21조(동산의 감정평가)에 의하면 감정평가업자는 동산을 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용하여야 하며, 같은규칙 제2조 제7호에 의하면 "거래사례비교법"이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정(事情補正), 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다.

따라서 “토지의 사용”이라 함은 공익사업에 필요한 토지등을 취득하지 아니하고 사용하거나 제한하는 것을 의미하며, 본건은 농어촌공사에서 경지정리사업을 위해 타인소유농지에서 흙을 채취하기로 하고 흙량에 따른 흙값을 보상한 경우에는 토사의 취득에 해당되고 사용에는 해당되지 아니하므로 토지사용료를 별도로 보상할 필요는 없다고 봅니다.

판례

2014. 4. 24. 선고 2012두16534 판결 〔토지보상금증액〕

 

 

[1] 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제75조 제3항에서 정한 ‘흙․돌․모래 또는 자갈이 당해 토지와 별도로 취득 또는 사용의 대상이 되는 경우’의 의미

 

 

[2] 甲이 자신의 토지에서 토석채취허가를 받아 채석장을 운영하면서 건축용 석재를 생산해 왔는데, 고속철도건설사업의 시행으로 토석채취기간의 연장허가가 거부된 이후 사업시행지구에 편입된 위 토지에 대하여 매장된 돌의 경제적 가치를 고려하지 않은 채 보상액을 산정하여 수용재결한 사안에서, 위 토지에 매장된 돌을 적법하게 채취할 수 있는 행정적 조치의 가능성을 부정하여 위 토지와 별도로 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제75조 제3항에 따른 보상의 대상이 될 수 없다고 본 원심판결에 법리오해의 위법이 있다고 한 사례

 

 

 

 

 

[1] 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2011. 8. 4. 법률 제11017호로 개정되기 전의 것) 제75조 제3항은 “토지에 속한 흙⋅돌⋅모래 또는 자갈(흙⋅돌⋅모래 또는 자갈이 당해 토지와 별도로 취득 또는 사용의 대상이 되는 경우에 한한다)에 대하여는 거래가격 등을 참작하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다.”라고 규정하고 있다. 위 규정에서 ‘흙⋅돌⋅모래 또는 자갈이 당해 토지와 별도로 취득 또는 사용의 대상이 되는 경우’란 흙⋅돌⋅모래 또는 자갈이 속한 수용대상 토지에 관하여 토지의 형질변경 또는 채석⋅채취를 적법하게 할 수 있는 행정적 조치가 있거나 그것이 가능하고 구체적으로 토지의 가격에 영향을 미치고 있음이 객관적으로 인정되어 토지와는 별도의 경제적 가치가 있다고 평가되는 경우 등을 의미한다.

 

 

 

[2] 甲이 자신의 토지에서 토석채취허가를 받아 채석장을 운영하면서 건축용 석재를 생산해 왔는데, 고속철도건설사업의 시행으로 토석채취기간의 연장허가가 거부된 이후 사업시행지구에 편입된 위 토지에 대하여 매장된 돌의 경제적 가치를 고려하지 않은 채 보상액을 산정하여 수용재결한 사안에서, 수용대상 토지에 속한 돌 등에 대한 손실보상을 인정하기 위한 전제로서 그 경제적 가치를 평가할 때에는, 토지수용의 목적이 된 당해 공익사업의 시행으로 토지에 관한 토석채취허가나 토석채취기간의 연장허가를 받지 못하게 된 경우까지 행정적 조치의 가능성을 부정하여 행정적 조치가 없거나 불가능한 것으로 보아서는 아니 됨에도, 위 토지에 매장된 돌을 적법하게 채취할 수 있는 행정적 조치의 가능성을 부정하여 위 토지와 별도로 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2011. 8. 4. 법률 제11017호로 개정되기 전의 것) 제75조 제3항에 따른 보상의 대상이 될 수 없다고 본 원심판결에 법리오해의 위법이 있다고 한 사례.

대법원 판례 상세 해설 관련 )

돌에 대한 수용보상.pdf

유권해석

* 점토(토사) 채취 목적으로 점토값을 지급하는 경우 별도로 토지사용료를 지급하는지(토지정책과-4505 : 2010-09-09 )

[질의요지]

농촌용수개발사업 시행을 위해 점토(토사) 채취를 목적으로 물량에 따라 점토값(흙값)을 지급하는 경우, 이와 별도로 토지사용료를 지급하여야 하는지 여부

[회신내용]

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」은 공익사업에 필요한 토지등을 협의 또는 수용에 의하여 취득하거나 사용함에 따른 손실의 보상에 관한 사항을 규정한 법률로서, 동법 제71조에 사용하는 토지의 보상 등에 관하여 규정하고 있으나, 토지의 사용은 공익사업에 필요한 토지 등을 (=지장물) 취득하지 아니하고 사용하거나 제한하는 것을 의미하므로 토석의 채취는 이에 해당되지 아니한다고 보며,

따라서, 동법 제75조제3항의 규정에 따라 토석에 대한 적정가격을 보상하였을 경우 별도의 토지사용료는 보상대상이 아니라고 보나, 개별적인 사례는 사업시행자가 관계법령 및 사실관계 등을 검토하여 판단하시기 바랍니다.

감정평가사 협회 유사 질의

1635

취토보상가격

강남길

공개

1714

2010-11-22 오후 5:39:35

수고하십니다. 품셈에 보면 취토보상가격을 지불하도록 되어있습니다.. 현장에 토사가 모자라 주변을 알아보던중 개인의 토지에서 흙이 발생하여 그 흙을 공사현장에 쓰려고 합니다.. 그럼 그 토사의 보상가격은 어떻게 정하는지요... 감정평가로 흙의 1㎥당 단가를 정할수 있는지요...보상방법에 대해 궁금합니다

우리 협회 감정평가상담센터를 찾아주셔서 감사드립니다.   귀하께서 상담요청하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변드리오니 참고하시기 바랍니다. □ 질의요지 : 토사 보상가격 문의 □ 회    신 :  o 귀하께서 질의하신 토사에 대한 보상은 토사의 취득방법 및 가격을 질의하신 것으로 일반적인 감정평가 대상인 토지 및 건축물의 감정평가가 아니며, 조성되는 토지의 조성비 항목 중 일부분일 것이며, 토사 취득원가(재조달원가) 및 시장가격이 보상가격 수준으로 결정될 수 있을 것입니다.  o 그러므로 감정평가는 가능하나 토사가격은 지역적으로 편차가 매우 크고 상황에 따라서는 무상양도도 가능한바, 감정평가보다 토목(건설)회사 등 다른 관련 기관에 토사의 가격수준을 문의하시는 것이 보다 타당할 것으로 보여집니다. ※ 우리협회 상담센터에서 제공하는 답변내용은 감정평가사로서 오랜 실무경험과 전문적인 식견이 있는 상담위원의 의견을 기초로 합니다. 따라서 소송자료 또는 이의신청 등을 위한 관련자료로 사용할 수 없습니다.

2016년 모래품목별 예비가격 기초금액

(출처 : www.88countryclub.co.kr)

7.2016년 모래품목별 예비가격 기초금액.xls

신문기사 (출처 : 시흥신문)

사회·사건

군자사업지구, 토사관리 허점토사 유출 빈번…반출 가격도 제각각 시흥신문  |  시흥신문@shnews

승인 2009.11.23  11:18:01

사업 필요물량 500만㎥ 확보대책 감감 시흥시 군자지구 사업을 위해 향후 필요한 최소 토사확보 물량이 약 500만㎥로 추정되는 가운데 시흥시가 그간 군자지구에 반입된 토석관리를 제대로 하지 않아 군자지구 사업 추진에 적잖은 어려움이 예상된다. 더구나 시흥시는 지난 2006년도 6월 (주)한화건설과 군자매립지 매입계약을 맺으며 당시 실무협의회에서 ‘시흥시 소유권 이전 후에도 한화가 매립지 내 적치토사(약 192만㎥)를 사용할 수 있다’라는 조항을 계약서에 명시, 자산관리에 허점을 드러냈다는 지적이다. 시흥시의회 도시환경위원회 이일섭위원장은 “군자지구 토지소유권을 이전받고도 한화에서 토사를 반출하도록 계약서를 체결한 것은 시가 토지자산 가치를 제대로 보호하지 않은 것이다”라고 질타하며 향후 군자지구 개발에 필요한 토사량은 어느 정도인지를 물었다. 이에 대해 도시개발과 이충목과장은 “2006년 6월 매매계약을 주도한 실무협의회에서 계약서 제5조 3항에 ‘한화 소유의 적치토사(192만㎥)를 소유권 이전 후에도 사용할 수 있다’라고 명시, 이에 근거한 것”이라며 “군자지구 개발을 위해 최소한 500만㎥의 토사 물량이 필요하다”라고 말했다. 군자지구 토석관리 현황자료에 따르면 시흥시가 지난 1997년 10월부터 2008년 말까지 군자지구에 반입한 토사는 약 268만9천여㎥. 시흥시는 당초 서해안 공유수면 매립사업 유용계획으로 2000년 이전까지 광명지하철 및 광명주거개선사업, 부천광역상수도, 고속철도공사 등 외부 뿐만 아니라 시흥시 관내 각종 개발과정에서 발생한 토사 218만㎥를 ㎡당 1만원씩 군자매립지에 반입했다고 2001년 당시 시 담당국장이 시의회에서 답변했으며 2007년과 2008년에도 약 50만㎥를 반입했다. 11년간 군자지구에 반입된 268만9천㎥의 토사는 자연침하 손실량(약 35%)을 제외한 180만6천여㎥ 중 관내 주요 도로공사 및 공원조성 사업에 사용하기 위해 73만여㎥가 반출되고 수자원공사에 23만7천860㎥ 매각, 기타 5만3천여㎥를 반출하고 현재 78만4천550㎥가 남아 있다는 것이 시의 주장한다. 이처럼 군자지구 토사반출이 무계획적으로 이뤄진 것도 문제이지만 반출된 토사의 가격산정이 제각각이라는 것이다.   시흥시는 2002년 정왕호수공원을 조성하며 토석과 토사를 각각 300㎥씩 반출, 토석은 ㎥당 3만원, 토사는 ㎥당 2만원으로 가격을 산정해 1천500만원의 예산을 절감했다고 밝혔다. 또한 2002년 조남~월곶간 도로건설 사업 시행사가 유용한 토사 2,206㎥에 대해서는 ㎥당 3천340원을, 2003년 9월 한국수자원공사가 유용한 토사 23만7천860㎥에 대해서는 ㎥당 800원으로 산정하는 등 토사가격이 제각각이어서 자산관리가 엉망인 것으로 나타났다. 도시환경위원회 이일섭위원장은 “군자지구 사업추진을 위해 필요한 토사를 제대로 확보할 수 있을지 염려스럽다”라며 “시 자산 가치보호와 언제든지 개발이 가능할 수 있도록 군자지구에 대한 관리감독을 강화해야 할 것”이라고 말했다. 이희연 기자/shnews96@chol.com

기타 가격은

물가정보 

한국골재협회 (http://www.aak.or.kr/)

토석공유시스템 (토싸이클) www.tocycle.com 을 참조하시면 될 것으로 보임

돌에 대한 수용보상.pdf

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7.2016년 모래품목별 예비가격 기초금액.xls

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