지가변동률 조사 평가에 관한 규정

지가변동률 조사․평가에 관한 규정

 

 

 

 

제정 1996.3.15 건설교통부훈령 제139호

전문개정 2005.1.14 건설교통부훈령 제512호

개정 2005.2.15 건설교통부훈령 제517호

개정 2005.5.17 건설교통부훈령 제527호

개정 2008.6.10 국토해양부훈령 제91호

개정 2009.8.13 국토해양부훈령 제318호

개정 2010.1.22 국토해양부훈령 제559호

개정 2010.6.15 국토해양부훈령 제595호

개정 2010.8.31 국토해양부훈령 제622호

개정 2011.12.14 국토해양부훈령 제766호

 

 

 

 

 

 

제 1 장 총 칙

제1조(목적) 이 규정은「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제125조 및 같은법 시행령 제125조의 규정에 따라 지가변동률을 조사․평가하기 위하여 필요한 방법 및 절차 등 세부적인 기준을 규정함을 목적으로 한다.

 

 

 

 

 

 

제2조(적용) 지가변동률 조사․평가업무는「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」, 「감정평가에 관한 규칙」에서 정하는 것을 제외하고는 이 규정이 정하는 바에 의하고 이 규정에서 정하지 아니한 사항은 감정평가의 일반이론에 따른다.

 

 

 

 

 

 

제3조(정의) 이 규정에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

 

1. “표본지”라 함은 지가변동률 조사․평가대상 필지 중에서 행정구역별․용도지역별․이용상황별로 선정한 대표적인 필지를 말한다.

 

2. “지가변동률”이라 함은 이 규정에 의하여 조사․평가한 표본지의 적정가격을 기초로 산정된 지가지수의 기준시점과 비교시점의 비율을 말한다.

 

3. “인근지역”이라 함은 당해 표본지가 속한 지역으로서 용도지역․이용상황․지목․주변환경 등이 동일하거나 유사한 일단의 지역을 말한다.

 

4. “유사지역”이라 함은 인근지역의 지역특성과 유사한 특성을 갖는 지역으로서 당해 표본지가 속하지 아니한 지역을 말한다.

 

5. “지역요인”이라 함은 그 지역의 지가수준에 영향을 미치는 자연적․사회적․경제적․행정적 요인을 말한다.

 

6. “개별요인”이라 함은 당해 토지의 가격에 직접 영향을 미치는 위치․면적․형상․이용상황 등의 개별적인 요인을 말한다.

 

 

 

제 2 장 조사․평가 방법 및 공표

제4조(조사․평가주기 및 기준일) 지가변동률의 조사․평가는 매월마다 실시하여야 하며, 조사기준일은 해당 월의 다음달 1일로 한다.

 

 

 

 

제5조(조사․평가의뢰) ①국토해양부장관은 표본지에 대한 지가변동률의 조사․평가를 한국감정원장에게 의뢰할 수 있으며, 이 경우 한국감정원장은 지역특성, 업무수행의 효율성 등을 고려하여 다른 감정평가업자에게 지가변동률 조사․평가의 일부를 재의뢰할 수 있다.

 

② 제1항의 규정에 의하여 한국감정원장이 조사․평가 담당자를 선정하거나 다른 감정평가업자에게 재의뢰하는 경우 별도의 선정 및 의뢰 기준을 정하여 국토해양부장관의 승인을 얻어야 한다.

 

③국토해양부장관은 제1항의 규정에 의하여 한국감정원장에게 표본지에 대한 지가변동률의 조사․평가를 의뢰하는 경우, 이에 대한 승낙서를 받아야 하며 이 승낙서가 제출되면 계약이 이루어진 것으로 본다.

 

 

 

 

제6조(자료공급 및 제출 등) ①국토해양부장관은 제5조에 따라 한국감정원장에게 조사․평가를 의뢰할 때에는 지가변동률 표본지 조사․평가 업무요령을 작성하여 제공하여야 한다.

 

②국토해양부장관은 한국감정원장으로 하여금 당월의 지가변동률 표본지 조사․평가보고서를 분석하여 즉시 보고하게 하여야 한다.

 

 

 

 

제7조(조사․평가결과 공표) 국토해양부장관은 이 규정에 의한 당월의 지가변동률 조사․평가결과를 다음 달 16일경 까지 공표하고 관계기관에 이를 배포하여야 한다.

 

 

 

 

제8조(지가변동률심사․검수위원회) 국토해양부장관은 지가변동률 표본지 조사․평가보고서의 심사 및 검수, 현장점검 등을 위하여 한국감정원에 지가변동률심사․검수위원회를 구성․운영하게 할 수 있다.

 

 

제 3 장 조사․평가절차

 

제9조(조사․평가절차) 지가변동률의 조사․평가는 다음 각호의 절차에 의하여 행한다.

1. 공부조사

2. 실지조사

3. 가격자료의 수집 및 정리

4. 표본지의 교체

5. 평가가격의 결정 및 표시

6. 경계지역간 균형협의

7. 조사․평가보고서의 작성

8. 조사․평가보고서의 심사

9. 최종 조사․평가 보고서 제출

10. 지가변동률의 산정 및 공표

 

 

 

 

제10조(공부조사) 표본지 가격의 조사․평가 시에는 토지․임야대장, 지적․임야도, 토지이용계획확인서 등에 따라 조사․평가기준일 현재의 다음 각 호의 사항을 조사한다.

1. 소재지․지번․면적․지목

2. 공법상 제한사항의 내용 및 그 제한의 정도

3. 기타 공부조사사항

 

 

 

 

제11조(실지조사) 표본지 가격의 조사․평가 시에는 조사․평가기준일 현재의 다음 각 호의 사항을 실지 조사한다.

1. 소재지․지번․면적․지목

2. 위치 및 주위환경

3. 토지의 이용상태․효용성 및 공법상 제한사항과의 부합 여부

4. 기타 가격형성에 영향을 미치는 요인

 

 

 

 

제12조(가격자료의 수집 및 정리) ①표본지 가격의 조사․평가 시에는 인근지역(자료가 충분하지 못한 경우는 유사지역의 자료를 사용한다)의 최근 지가동향 및 제반 경제․사회동향을 종합 판단하여 거래사례, 평가선례, 보상선례, 조성사례, 분양사례, 수익사례, 세평가격 등 가격결정에 참고가 되는 자료(이하 “가격자료”라 한다)를 수집하여 이를 정리한다.

 

 

②제1항의 가격자료는 다음 각 호의 요건을 갖춘 것으로 한다.

1. 최근 1년 이내의 자료인 것

2. 사정보정이 가능한 것

3. 지역요인 및 개별요인의 비교가 가능한 것

4. 토지 및 그 지상건물이 일체로 거래된 경우에는 배분법의 적용이 합리적으로 가능한 것

 

 

 

 

제13조(표본지의 교체) ①조사․평가기준일 현재 다음 각 호의 사유로 표본지가 당초 설계된 표본지의 용도지역 또는 이용상황 등과 일치하지 않는 경우 국토해양부장관의 승인을 받아 표본지를 교체하여야 한다.

1. 행정구역개편

2. 용도지역변경

3. 개발사업시행

4. 지적사항변경

5. 이용상황변경

6. 대표성상실

7. 기타

 

 

 

②제1항에 따라 표본지를 교체하고자 할 때에는 국토해양부장관의 표본지 수 조정이 없는 한 시․군․구에 배정된 용도지역별․이용상황별 표본지 수의 범위 내에서 교체하여야 한다.

 

 

 

 

제14조(표본지 가격의 결정 및 표시) ①지가변동률 표본지 가격은 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조제6호의 적정가격으로 평가하며, 조사․평가의 기준은 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제5조를 준용한다.

②표본지의 평가가격은 평방미터당 가격으로 표시하되, 앞 자릿수로부터 유효숫자 네자리까지 표시할 수 있다.

 

 

 

 

제15조(경계지역간 균형협의) ①제14조의 규정에 의하여 표본지의 평가가격을 결정한 때에는 인근 시․군․구의 유사용도 표본지와 균형협의를 실시하여야 한다.

②제1항의 균형여부의 검토는 용도지역별․이용상황별 지가수준을 비교하고 필요한 경우에는 인근 시․군․구의 가격자료 등을 활용하여 지가수준을 조정함으로써 상호 균형이 유지되도록 하여야 한다.

 

 

 

 

제16조(조사․평가보고서의 작성 등) 한국감정원장이 표본지에 대한 조사․평가를 완료한 때에는 별지 제1호 내지 제4호 서식에 의한 지가변동률 표본지 조사․평가보고서를 작성하여(온라인 송부를 포함한다) 국토해양부장관에게 제출하되 제4호 서식은 온라인으로만 제출한다.

 

 

 

 

제17조(조사․평가자료 등의 관리) ①한국감정원장은 표본지 위치표시도면 및 전자도면을 작성하여 표본지 위치표시도면은 지가변동률 조사․평가계획수립과 표본지의 공간적 분포 및 균형협의 시 활용한다.

②조사․평가담당자가 새로이 선정되거나 교체된 때에 전․후임 조사․평가담당자는 인수인계서를 작성하여 국토해양부장관에게 제출하여야 한다.

 

 

 

 

제18조(표준지조사․평가기준의 준용) 이 규정에서 정하지 않은 평가기준, 용도별 토지의 평가, 공법상 제한을 받는 토지의 평가는 「표준지조사․평가기준」 제15조 내지 제35조를 준용한다.

 

 

 

 

제19조(재검토기간) 「훈령․예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」(대통령훈령 제248호)에 따라 이 훈령 발령 후의 법령이나 현실여건의 변화 등을 검토하여 이 훈령의 폐지, 개정 등의 조치를 하여야 하는 기한은 2014년 12월 31일까지로 한다.

 

 

 

 

부 칙(2005. 1. 14)

 

 

(시행일) 이 규정은 발령한 날로부터 시행한다.

(경과조치) 이 규정 시행 전에 조사․평가 의뢰된 2004년도 4/4분기 지가변동률에 관하여는 종전의 규정에 의한다.

 

 

 

부 칙(2005. 2. 15)

 

 

(시행일) 이 규정은 발령한 날로부터 시행한다.

 

 

 

부 칙(2005. 5. 17)

 

 

(시행일) 이 규정은 발령한 날로부터 시행한다.

 

 

 

부 칙(2008. 6.10)

 

 

(시행일) 이 규정은 발령한 날로부터 시행한다.

 

 

 

부 칙(2009. 8.13)

 

 

(시행일) 이 규정은 발령한 날로부터 시행한다.

 

 

 

부 칙(2010. 1.22)

 

 

(시행일) 이 규정은 발령한 날로부터 시행한다.

 

 

 

부 칙(2010. 6.15)

 

 

(시행일) 이 규정은 발령한 날로부터 시행한다.

 

 

 

부 칙(2010. 8.31)

 

 

(시행일) 이 규정은 발령한 날로부터 시행한다.

 

 

 

부 칙(2011.12.14)

 

 

 

 

(시행일) 이 훈령은 2012년 2월 1일 기준 지가변동률 조사․평가부터 시행한다.

 

 

 

 

[____ 1] __________ _____ _______ ______.HWP

 

[____ 2] ________(______, _______.HWP

 

[____ 3] __________ _____ _______.HWP

 

[____ 4] _____ v_____ __ __________.HWP

 

 

 

 

 

 

[별지 제1호서식]

 

 

지가변동률 표본지 조사․평가 내역서

 

 

 

○ 시․군․구 :

(1) 일련 번호	(2) 조사구	(3) 층화	(4) 소재지	(5) 면적 (㎡)	(6) 지목	(7) 용도 지역	(8) 이용 상황	평가가격		(11) 증감률 (%)	(12) 기타 사항
								(9) 전월 기준	(10) 당월 기준

 

 

[별지 제2호서식]

 

 

표본지현황(증감률, 표본지수)

 

 

 

읍․면․동

계

주거지역

상업지역

공업지역

녹지지역

관리 지역

농림지역

자연환경

전

답

대

임야

공장용지

기타

주거

상업

 

 

 

 

 

 

[별지 제3호서식]

지가변동률 표본지 조사사항

 

 

1. 조사지역의 표본지 현황

 

 

가. 표본지 현황

 

 

(1) 용도지역별

(단위 : 필지수)

읍․면․동

표본 지수

용도지역별

주거지역

상업지역

공업지역

녹지지역

관리지역

농림지역

자연환경 보전지역

현행   표본   지수

교체   표본   지수

현행 표본 지수

교체표본지수

현행표본지수

교체표본지수

현행표본지수

교체 표본 지수

현행 표본 지수

교체 표본 지수

현행표본지수

교체 표본 지수

현행 표본 지수

교체 표본 지수

 

 

(2) 이용상황별

(단위 : 필지수)

읍․면․동

표본 지수

이용상황별

전

답

대

임야

공장용지

기타

주거용

상업용

현행 표본 지수

교체 표본 지수

현행 표본 지수

교체표본지수

현행표본지수

교체표본지수

현행표본지수

교체 표본 지수

현행 표본 지수

교체 표본 지수

현행표본지수

교체 표본 지수

현행 표본 지수

교체 표본 지수

 

 

 

나. 전월대비 변경현황

 

 

표 본 지 일련번호	변경항목	변경내용		변경사유	비 고
		전 월	당 월

 

 

2. 일 반 현 황

 

 

가. 용도지역별

 

 

(단위 : 필지수, %, ㎡)

구분	용도지역별
	합계	주거 지역	상업 지역	공업 지역	녹지지역	용 도 미지정	관리지역	농림 지역	자연 환경 보전 지역
필지수
필 지 구성비
면 적
면 적 구성비

 

 

나. 이용상황별

 

 

(단위 : 필지수, %, ㎡)

구분	이용상황별
	합계	전	답	대		임야	공장 용지	기타
				주거용	상업용
필지수
필 지 구성비
면 적
면 적 구성비

 

 

3. 가격요인 분석

 

 

가. 토지거래량 분석

 

 

(1) 월별 거래량 추이

(단위 : 필지수, %)

구 분

12월

1월

2월

3월

4월

5월

6월

7월

8월

9월

10월

11월

12월

토지거래 필지수

증감률

 

 

(2) 전년 동월 대비 거래량 증감률

(단위 : 필지수, %)

구 분

1월

2월

3월

4월

5월

6월

7월

8월

9월

10월

11월

12월

전년도 토지거래 필지수

금년 토지거래 필지수

증감률

나. 읍․면․동별 거래량 및 지가동향

 

 

(단위 : 필지수, %)

읍․면․동	거래량	지가 동향	세 부 내 역	지가 변동률

 

 

 

다. 시·군·구별 거래동향 분석

 

 

(단위 : 필지수, %)

필지수

증감률

매매

거래량 상·하위 읍면동*

토지매입자 구성

당월

전월

전년동월

월별 증감률

전년 동월대비 증감률

필지수

비중

거래량 상위 3개

거래량 하위 3개

내지인

외지인

* 5개 읍·면·동 이하인 시·군·구는 각 1개 읍·면·동만 기재.

 

 

 

 

라. 토지이용계획의 변경현황

 

 

명 칭	변 경 내 역	대 상 지 역	면적(㎢)	추 진 현 황	비 고

 

 

 

마. 각종 개발사업현황 및 분석

 

 

사업명
사업기간(년, 월)		사업규모/비용
당월 진척현황		영향권
지가에 미치는 영향

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. 지가동향 종합분석

 

 

가. 표본지 가격동향 분석

 

 

계	상승필지 수	하락필지 수	보합필지 수
(100%)	( %)	( %)	( %)

 

 

나. 표본지별 가격변동 사유 분석

 

 

구 분	표 본 지 일련번호	코 드	전월가격	당월가격	가격 변동률	세부변동사유	비 고
상 승
하 락

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

다. 종합분석

구분		분석의견
지가동향
거래량 종합분석
지가 영향요인	상승요인
	보합요인
	하락요인
기타 특이사항
종합의견

[별지 제4호서식]

 

 

표본지별 조사사항 및 가격평가의견서

 

 

표본지일련번호 : 평가법인 : 조사․평가자 :
1. 표본지 가격평가의견
소 재 지
지 역 요 인   및   개 별 요 인 분 석	지 목
	면 적	㎡
	일 단 지
	도시관리계획 및 공적규제	용도지역 :
		용도지구 :
		도시계획시설 :	저촉률 : %
		기타제한 :
	토지이용상황
		기 타 ( )
	고 저
	형 상
	도 로 접 면
	지리적위치
	주 위 환 경
평 가 의 견
평 가 가 격		원/㎡

2. 참고가격
거래사례1	거래일자		수집기관
	소재지				지번
	지목	면적(㎡)		용도지역	거래가격(원/㎡)
거래사례2	거래일자		수집기관
	소재지				지번
	지목	면적(㎡)		용도지역	거래가격(원/㎡)
평가선례1	평가일자	가격시점		평가기관	평가목적
	소재지				지번
	지목	면적(㎡)		용도지역	평가금액(원/㎡)
평가선례2	평가일자	가격시점		평가기관	평가목적
	소재지				지번
	지목	면적(㎡)		용도지역	평가금액(원/㎡)
세평가격	원/㎡ 수준

 

 

 

 

 

 

3. 평가가격 산정

 

 

가. 거래사례비교법

소재지		지번		거래시점	거래가격(원/㎡)	사정보정
시점수정	건부감가 보정		지역요인 비교	개별요인 비교	기타요인 보정	시산가격(원/㎡)

구분	세부의견
1. 거래사례 선정
2. 시점수정
3. 사정보정
4. 건부감가 보정
5. 지역요인 비교
6. 개별요인 비교
7. 기타요인 보정
8. 표본지 가격결정

나. 원가법

소재지					지번				사례토지면적	㎡
사례지 완공시의 총투입비용									유효택지화율 보정	시점수정
소지취득가격(원/㎡)			사정보정		시점수정		합계(원/㎡)
조성공사비(원/㎡)			사정보정		시점수정
부대비용(원/㎡)			사정보정		시점수정
지역요인 비교		개별요인 비교		재조달원가(원/㎡)				성숙도 수정	시산가격(원/㎡)

 

 

 

다. 수익환원법

직접법

연임대 수익(원)

임대 보증금

운용이율 (%)

기타수익

총수익(원)

총비용(원)

순수익(원)

건물귀속순수익

재조달원가(원)

내용연수

경제적잔존내용연수

건물평가가격(원)

소득수익률 (%)

임대료변동률 (g)(%)

종합수익률 (y)(%)

건물귀속 순수익(원)

토지귀속 순수익(원)

사정보정

시점수정

토지면적(㎡)

수익(시산)가격(원/㎡)

간접법	임대사례표본번호				임대사례표본의 소재 및 지번
	임대사례표본의 총수익(원)				임대사례표본의 총비용(원)
	임대사례표본의 순수익(원)		임대사례표본의 소득수익률(%)		임대료변동률 (g)(%)			임대사례표본의 종합수익률(y)(%)
	임대사례표본의 건물귀속 순수익(원)				임대사례표본의 토지귀속 순수익(원/㎡)
	요인비교
	시점수정	지역요인				개별요인			기타요인
	대상 표준지의 토지귀속 순수익(원/㎡)						대상 표준지의 소득수익률(%)
	수익(시산)가격(원/㎡)

 

 

 

4. 당해연도 지가변동추이 (단위 : 원/㎡)
12월	1월	2월	3월	4월	5월	6월
	7월	8월	9월	10월	11월	12월

5. 기타

1) 표본사진

 

 

2) 토지이용계획확인서

3) 지적도

4) 토지(임야)대장

5) 기타

[____ 1] __________ _____ _______ ______.HWP

0.01MB

[____ 4] _____ v_____ __ __________.HWP

0.02MB

[____ 3] __________ _____ _______.HWP

0.02MB

[____ 2] ________(______, _______.HWP

0.03MB