일전에 의정부 장암동에서도 가장 변두리 산 밑에 지하철 차량기지 옆에 있는 작은 아파트 단지의 1층 전용면적 336평에 대지권이 100.8평인 텅빈 상가에 대한 부동산경매사건의 감정평가명령을 법원으로부터 받아서 무려 160억 원이나 감정평가서를 작성한 이야기가 실린 적이 있다.
이 사건을 추적하였더니 감정평가금액은 160억 원인데 반하여 최저매각가격은 7억 원까지 떨어졌고 낙찰가는 고작 8억1631만 원에 불과하였다.
이 사건에 막대한 유치권권리신고가 있었는지를 보면 그것도 아니었으므로 이 물건을 낙찰 받은 경락인은 150억 정도의 돈을 벌었을까?
이 사건은 실제 정상적인 감정평가라고 믿고 싶어도 감정평가금액의 20분의 1에 불과한 금액으로 경락이 되는 것을 보면 도저히 정상적인 감정을 하였다고 인정할 수 없는 상황이었다.
부동산경매사건에서 감정평가사들이 경매를 진행하는 법원에 감정평가보고를 하는 것을 보게 되면, 감정평가사들은 아마도 굉장히 바쁘고 수익도 별로 좋지 못하다고 느끼지 않을 수 없다.
물론 전부 다 그런 것은 아니지만 감정평가사들이 경매에 부쳐진 자동차를 감정하면서 장마 때 침수된 자동차인지 아닌지 하는 정도는 돈이 드는 것도 아니한 것인데 알려주면 좋지 않을까 하는 생각이 든다.
일반인들은 대부분이 이런 일을 조회하는 방법에 친숙해 있지 못하고 방법을 잘 모른다.
특히 자동차의 사고이력조회의 경우 3000원을 부담하면 감정평가사가 보험금을 지급한 해당 자동차의 사고 유무와 사고의 규모와 횟수를 조회하여 감정평가서에 기재할 수 있다.
그런데 대부분 법원에서 감정평가명령을 하여 보고된 감정서에는 이런 부분이 없다.
아마도 자동차 경매사건에 대하여 법원에서 받는 감정수수료가 아주 작아서 돈이 드는 조회를 못하는 것이다. 라고 생각할 수도 있지만 1000만 원짜리 자동차 한 대를 감정하는 비용으로도 법원은 출장비와 감정료를 합하여 35만 원정도 지출을 하고 있다는 사실을 알게 되면 돈이 작아서 그런 것이 아니고, 경매 감정이라고 무시하든지 아니면 돈 3000 원에 인색하다는 결론을 내릴 수밖에....
짚차의 경우 4륜구동인지, 2륜구동인지 조차 알려주지 않는다면 일반인이 외부에서 차를 구경하는 것과 돈을 받고 하는 감정평가가 어떻게 차별화된다고 할 것인가?
법원이 매각물건명세서를 만들고, 그 안에 감정평가서를 포함시켜서 국민들에게 쉽게 볼 수 있도록 하는 것은 정확한 정보를 어려움 없이 국민이 알 수 있도록 하려는 것이라고 생각한다.
그런데 감정평가사는 법원에 등록이 되어 있기만 하면, 어차피 돌아가면서 감정평가의 배당이 돌아온다고 해서 인색하고 무신경하다 못해 국민을 무시하는 수준의 감정평가를 해서는 곤란하지 않을까?
주택이나 건물에 대하여 감정평가를 하는 것을 보게 되면 대부분 장황하게 틀에 박히듯이 토지의 공시지가와 토지감정평가의 이론에 대하여서는 몇 페이지씩 늘어놓지만막상 필요한 건물의 구조도 등은 아무리 눈을 씻고 찾아도 없는 경우가 비일비재함을 알 수 있다.
심지어는 모텔의 구조, 방의 숫자조차도 기재되지 않은 감정평가서도 수두룩하다는 사실을 법원의 경매물건명세서에 첨부된 감정평가서 몇 장을 보면 쉽게 알 수 있다.
국가에서 자격을 인정받은 감정평가사가 법원의 감정평가명령에 대하여 보고를 하면서 건물의 구조까지도 제대로 보고하지 않고 국민에게 알려주지 않는다면 감정평가서에서 대체 무엇을 보라고 하는 것인지 의아하지 않을 수 없다.
수십만 원에서 수백만 원씩을 감정평가수수료로 받아 챙기면서 금융기관에서 의뢰한 감정평가서는 꼼꼼히 챙기고, 법원에서 감정을 하라고 명령한 것은 대충하는 것은 감정평가기관의 도리는 아닌 것 같다.
경매는 직장인들도 할 수 있는 좋은 재테크 수단이다. 그러나 자본이나 시간이 부족해 부동산 경매에 당장 뛰어들기 어렵다면, ‘3少, 3無’의 자동차 경매를 추천한다. 이 책은 ‘자동차 경매’에 관한 국내 최초의 전문서이다.
‘3少’란? 자동차 경매는 부동산 경매에 비해
첫째, 부동산 경매보다 적은 비용으로 투자가 가능하다.
둘째, 부동산 경매보다 짧은 기간 안에 한 사이클이 마무리된다.
셋째, 부동산보다 리스크가 적다.
‘3無’란? 자동차 경매는
첫째, 명도 과정이 없다.
둘째, 이전등기와 관련한 법무사 비용이 없다.
셋째, 양도소득세가 없다.
이 책은 생소한 자동차 경매를 단시간에 정복할 수 있도록, 초보자를 위한 차량 선택 노하우, 자동차 입찰 가격 선정, 사고 차량 감별, 수리 방법 등을 실제 자동차 경매 사례 등을 통해 쉽고 자세하게 설명하고 있다. 저렴한 가격에 내 자동차를 직접 마련하고 싶으신 분, 자동차 경매를 시작해보고 싶으신 모든 분들을 위한 필독서이다!
① 「자동차 등 특정동산 저당법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1호에 따른 특정동산에 저당권의 설정등록을 하려는 자는 별지 제1호 서식의 저당권 설정등록 신청서에 저당권 설정계약서 등 설정등록의 원인을 증명하는 서류 및 인감증명서를 첨부하여 다음 각 호의 구분에 따른 등록관청에 제출하여야 한다. 다만, 제4호의 경우에는 법령에 다른 규정이 있는 경우를 제외하고는 등록권리자와 등록의무자 또는 대리인이 국토교통부에 출석하여 신청하여야 한다. <개정 2013.3.23>
1. 법 제3조제1호에 따른 건설기계: 해당 건설기계를 등록한 서울특별시장·광역시장·도지사 또는 특별자치도지사
2. 법 제3조제2호에 따른 소형선박: 해당 소형선박을 등록한 지방해양항만청장(지방해양항만청 해양사무소장을 포함한다) 또는 특별자치도지사·시장·군수·구청장(자치구의 구청장을 말한다)
3. 법 제3조제3호에 따른 자동차: 「자동차등록령」 제5조에 따라 자동차의 등록사무를 관할하거나 처리할 수 있는 등록관청
6. 일정한 금액을 목적으로 하지 않는 채권을 담보하기 위한 경우에는 그 채권을 담보하는 가격
7. 저당권의 내용이 근저당권인 경우에는 등록 원인이 근저당권 설정계약이라는 뜻과 채권의 최고액
③ 제1항에도 불구하고 건설기계·소형선박·자동차의 소유자가 등록관청을 방문하여 주민등록증, 운전면허증 또는 여권을 제시하고 신청사실을 확인하는 경우 저당권의 설정등록을 하려는 자는 해당 특정동산 소유자의 인감증명서를 첨부하지 아니할 수 있다. 이 경우 등록관청은 주민등록증, 운전면허증 또는 여권의 사본을 신청서에 편철하여야 한다. <신설 2010.1.11>
① 같은 채권을 담보하기 위하여 2개 이상의 특정동산을 목적으로 하는 저당권의 설정등록을 신청하는 경우에는 저당권 설정등록 신청서에 특정동산별로 다음 각 호의 사항을 표시한 목록을 첨부하여야 한다. 다만, 2대 이상의 건설기계를 목적으로 하는 경우 신청서를 제출받은 등록관청은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 건설기계등록증을 확인하여야 하고, 신청인이 확인에 동의하지 아니하면 각 건설기계에 관한 신청서에 다른 건설기계의 건설기계등록증 사본을 첨부하도록 하여야 한다. <개정 2010.5.4>
1. 2척 이상의 소형선박을 목적으로 하는 경우: 각 선박의 선명, 총톤수, 소유자 및 선박번호(「어선법」에 따른 어선은 어선번호를 말하고, 「수상레저안전법」에 따른 모터보트는 등록번호를 말한다)
2. 2대 이상의 자동차를 목적으로 하는 경우: 각 자동차의 등록번호, 차대번호, 소유자 및 사용 본거지
3. 2대 이상의 항공기를 목적으로 하는 경우: 「항공기등록령」 제14조제1호부터 제5호까지의 사항
② 제1항의 저당권 설정등록은 같은 종류의 특정동산을 목적으로 하여야 한다.
③ 특정동산에 저당권 설정등록을 한 후 동일한 채권을 담보하기 위하여 같은 종류의 다른 특정동산에 저당권 설정등록을 신청하는 경우에는 신청서에 종전의 저당권 등록 사실을 적어야 한다.
① 저당권의 변경등록을 신청하는 경우에는 별지 제2호 서식의 저당권 변경등록 신청서에 저당권 변경계약서 등 변경등록의 원인을 증명하는 서류 및 인감증명서를 첨부하여야 한다.
② 저당권의 변경등록 신청이 있는 경우에는 변경등록상 이해관계를 가진 제3자가 없을 때 또는 저당권 변경등록 신청서에 등록상 이해관계를 가진 제3자의 승낙서나 그에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부하여 제출하였을 때에만 부기(附記)로써 변경등록을 한다.
③ 제1항에도 불구하고 저당권의 변경등록을 하는 경우 다음 각 호의 구분에 따른 인감증명서를 첨부하지 아니할 수 있다. 제1호의 경우 등록관청은 주민등록증, 운전면허증 또는 여권의 사본을 신청서에 편철하여야 한다. <신설 2010.1.11>
1. 건설기계·소형선박·자동차의 소유자가 등록관청을 방문하여 주민등록증, 운전면허증 또는 여권을 제시하고 신청사실을 확인하는 경우: 해당 특정동산 소유자의 인감증명서
2. 자동차저당권의 저당권자가 법인이고 제출된 사용인감계를 등록관청이 대조·확인할 수 있는 경우: 저당권자의 인감증명서
① 저당권의 이전등록을 신청하는 경우에는 별지 제3호 서식의 저당권 이전등록 신청서에 채권의 이전을 증명하는 서류 및 인감증명서를 첨부하여야 한다. 다만, 자동차저당권의 저당권자가 법인이고 제출된 사용인감계를 등록관청이 대조·확인할 수 있는 경우에는 종전 저당권자의 인감증명서를 첨부하지 아니할 수 있다. <개정 2010.1.11>
② 채권 일부의 양도 또는 대위변제에 따른 저당권의 이전등록을 신청할 때에는 저당권 이전등록 신청서에 양도 또는 대위변제의 목적인 채권액을 적어야 한다.
③ 저당권의 이전등록은 부기로써 한다.
① 저당권의 말소등록을 신청하는 경우에는 별지 제4호 서식의 저당권 말소등록 신청서에 말소등록의 원인을 증명하는 서류 및 인감증명서를 첨부하여야 한다. 다만, 자동차저당권의 저당권자가 법인이고 제출된 사용인감계를 등록관청이 대조·확인할 수 있는 경우에는 저당권자의 인감증명서를 첨부하지 아니할 수 있다. <개정 2010.1.11>
② 등록권리자는 등록의무자의 주소가 분명하지 아니하여 말소등록의 원인을 증명하는 서류를 받을 수 없는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류를 첨부하여 단독으로 저당권의 말소등록을 신청할 수 있다.
제1조 중 “「자동차저당법」에 의한”을 “「자동차 등 특정동산 저당법」에 따른”으로 한다.
제2조제1호 중 “「자동차저당법」 제4조의 규정에 의한”을 “「자동차 등 특정동산 저당법」 제5조제1항제5호에 따른”으로 한다.
제3조제6호 중 “「자동차저당법」 제4조제2항의 규정에 의한”을 “「자동차 등 특정동산 저당법」 제5조제2항에 따른”으로 한다.
제4장(제37조부터 제42조까지)을 삭제한다.
② 항공기등록령 일부를 다음과 같이 개정한다.
제1조 중 “항공기 저당법(이하 “저당법”이라 한다)에 의한”을 “「자동차 등 특정동산 저당법」(이하 “저당법”이라 한다)에 따른”으로 한다.
제2조제3호 중 “제5조의 규정에 의한”을 “제5조제1항제6호에 따른”으로 한다.
제16조제1항 각 호 외의 부분 후단 중 “「전자정부 구현을 위한 행정업무 등의 전자화촉진에 관한 법률」 제21조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 신청인의 호적등본 또는 호적초본을”을 “「전자정부법」 제21조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 신청인의 가족관계 기록사항에 관한 증명서를”로 한다.
제4장제3절(제27조부터 제32조까지)을 삭제한다.
제37조를 삭제한다.
제4조(다른 법령과의 관계) 이 영 시행 당시 다른 법령에서 종전의 「건설기계저당법 시행령」, 「소형선박저당법 시행령」 또는 그 규정을 인용한 경우에 이 영 가운데 그에 해당하는 규정이 있으면 종전의 규정을 갈음하여 이 영 또는 이 영의 해당 규정을 인용한 것으로 본다.
