陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

결론  : 존재한다.

제7조(표준지 선정 및 관리의 기본원칙) ① 토지의 감정평가 및 개별공시지가의 산정 등에 효율적으로 활용되고 일반적인 지가정보를 제공할 수 있도록 표준지를 선정·관리한다.

② 다양한 토지유형별로 일반적이고 평균적인 토지이용상황, 가격수준 및 그 변화를 나타낼 수 있도록 표준지를 선정·관리한다.

③ 표준지 상호간 연계성을 고려하여 용도지역·용도지대별 또는 토지이용상황별로 표준지를 균형 있게 분포시키고, 인근토지의 가격비교기준이 되는 토지로서 연도별로 일관성을 유지할 수 있도록 표준지를 선정·관리한다.

제8조(표준지의 분포기준) ① 지역별·용도지역별 및 토지이용상황별로 전체적인 표준지 수를 배분하기 위한 표준지의 일반적인 분포기준은 별표 1과 같다. 다만, 다른 토지의 가격산정에의 비교가능성 및 활용도를 높이기 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 표준지의 분포기준을 조정할 수 있다.

② 표준지 선정자는 지역분석을 토대로 용도지역·용도지대별 또는 토지이용상황별 표준지 분포 및 활용의 적절성을 판단하여 지가분포가 다양하고 변화가 많은 지역에 대해서는 상대적으로 많은 표준지가 분포될 수 있도록 한다.

제10조(표준지의 선정기준) ① 표준지를 선정하기 위한 일반적인 기준은 다음과 같다.

1. 지가의 대표성 : 표준지선정단위구역 내에서 지가수준을 대표할 수 있는 토지 중 인근지역 내 가격의 층화를 반영할 수 있는 표준적인 토지

2. 토지특성의 중용성 : 표준지선정단위구역 내에서 개별토지의 토지이용상황·면적·지형지세·도로조건·주위환경 및 공적규제 등이 동일 또는 유사한 토지 중 토지특성빈도가 가장 높은 표준적인 토지

3. 토지용도의 안정성 : 표준지선정단위구역 내에서 개별토지의 주변이용상황으로 보아 그 이용상황이 안정적이고 장래 상당기간 동일 용도로 활용될 수 있는 표준적인 토지

4. 토지구별의 확정성 : 표준지선정단위구역 내에서 다른 토지와 구분이 용이하고 위치를 쉽게 확인할 수 있는 표준적인 토지

② 특수토지 또는 용도상 불가분의 관계를 형성하고 있는 비교적 대규모의 필지를 일단지로 평가할 필요가 있는 경우에는 표준지로 선정하여 개별공시지가의 산정기준으로 활용될 수 있도록 하되, 토지형상· 위치 등이 표준적인 토지를 선정한다.

③ 국가 및 지방자치단체에서 행정목적상 필요하여 표준지를 선정하여 줄 것을 요청한 특정지역이나 토지에 대해서는 지역특성을 고려하여 타당하다고 인정하는 경우에는 표준지를 선정할 수 있다.

제12조(표준지 선정의 제외대상) ① 국·공유의 토지는 표준지로 선정하지 아니한다. 다만, 「국유재산법」 상 일반재산인 경우와 국·공유의 토지가 여러 필지로서 일단의 넓은 지역을 이루고 있어 그 지역의 지가수준을 대표할 표준지가 필요한 경우에는 국·공유의 토지를 표준지로 선정할 수 있다.

② 한 필지가 둘 이상의 용도로 이용되고 있는 토지는 표준지로 선정하지 아니한다. 다만, 부수적인 용도의 면적과 토지의 효용가치가 경미한 경우에는 비교표준지로의 활용목적을 고려하여 표준지로 선정할 수 있다.

표준지는 상기 분포기준 및 표준지의 선정원칙에 따라 선정하여야 하며, 국공유지는 표준지로 선정하지 않는 것이 원칙이고, 특히 도로는 지가의 대표성, 토지특성의 중용성, 토지용도의 안정성, 토지구별의 확정성이 결여되므로 표준지로서는 부적합하며, 도로는 도로관리청이 국가나 지자체인 경우가 많고 국공유지이기 때문에 표준지로 선정하지 아니하는 것이 원칙이기는 하나 경우에 따라서 도로가 표준지로 선정된 것은 존재한다. 

예시)  2017년 표준지 공시지가 지목 및 이용상황이 도로인 비교표준지

서울특별시 송파구 풍납동 98-1 천호역 인근 천호대로

서울특별시 송파구 풍납동 180-2 올림픽대로변

부동산가격공시 업무관련 판례 및 질의회신집.pdf

동일노선에 나란히 위치하는 표준주택의 토지단가와 표준지 공시지가는 동일하든지 비숫한 수준으로 조사평가되어야 하는데 아직도 표준주택은 80%를 공시하므로 표준주택의 토지단가의 80%를 곱한금액이 바로 옆에 위치하는 표준지공시지가와 동일하든지 비숫한 수준이어야 한다고 생각하고 실제로 그렇게 평가하는 경우가 있다.

관련 행정기관에서 70%를 고시하든 80%를 고시하든 감정평가사는 정상적으로 평가하여야 한다.

개별주택은 

토지분 : 표준주택의 토지단가와 개별주택의 토지특성에 따른 비준율(가격배율)을 곱하여 적용

건물분 : 표준주택의 건물 재조달원가에 잔존연수에 따른 감가상각등 조치를 하여 개별주택의 건물가격을 산정

개별주택가격 : (토지분 산정가액 + 건물분 산정가액) * 80%

 공시가격 상호간 괴리문제

(주택가격중 토지가격과 공시지가의 관계)

토지건물 일체가격으로 조사평가하는 주택가격이 공시지가 총가격보다 낮은 경우

학계에서는 공시가격간 괴리로 보고 있음.

기본적으로는 주택가격의 토지가격은 공시지가와 동일한 가격수준이어야 하므로

주택가격(토지가격+건물가격)이 공시지가보다 낮을 수 없다.

또한 주상용주택의 경우 평가이론상 주거용부분의 토지가격배분문제가 발생할 수 있다. 다만

주택가격은 과표의 성격이 강하므로 주상용의 토지가격을 공시지가의 80% ~ 100% 수준에서 지역에 따라 적의 적용한다. 통계분석결과 대부분  80% ~ 100% 수준이었음)