표준주택의 토지단가와 표준지 공시지가와의 괴리문제 (감정평가사 이론시험 18회 3번 연관)

동일노선에 나란히 위치하는 표준주택의 토지단가와 표준지 공시지가는 동일하든지 비숫한 수준으로 조사평가되어야 하는데 아직도 표준주택은 80%를 공시하므로 표준주택의 토지단가의 80%를 곱한금액이 바로 옆에 위치하는 표준지공시지가와 동일하든지 비숫한 수준이어야 한다고 생각하고 실제로 그렇게 평가하는 경우가 있다.

    

 

관련 행정기관에서 70%를 고시하든 80%를 고시하든 감정평가사는 정상적으로 평가하여야 한다.

    

 

개별주택은 

토지분 : 표준주택의 토지단가와 개별주택의 토지특성에 따른 비준율(가격배율)을 곱하여 적용

건물분 : 표준주택의 건물 재조달원가에 잔존연수에 따른 감가상각등 조치를 하여 개별주택의 건물가격을 산정

개별주택가격 : (토지분 산정가액 + 건물분 산정가액) * 80%

 

 

 

 

 공시가격 상호간 괴리문제

 

(주택가격중 토지가격과 공시지가의 관계)

 

토지건물 일체가격으로 조사평가하는 주택가격이 공시지가 총가격보다 낮은 경우

 

학계에서는 공시가격간 괴리로 보고 있음.

 

 

기본적으로는 주택가격의 토지가격은 공시지가와 동일한 가격수준이어야 하므로

 

주택가격(토지가격+건물가격)이 공시지가보다 낮을 수 없다.

 

    

 

또한 주상용주택의 경우 평가이론상 주거용부분의 토지가격배분문제가 발생할 수 있다. 다만

 

주택가격은 과표의 성격이 강하므로 주상용의 토지가격을 공시지가의 80% ~ 100% 수준에서 지역에 따라 적의 적용한다. 통계분석결과 대부분  80% ~ 100% 수준이었음)