부동산의 꽃, 상가투자 따라하기

상가투자의 목적은 시세차익과 적정 임대소득 실현에 있다. 시세차익을 실현하기 위해서는 부동산시장과 상가시장의 관계를 알아야 하며, 적정 임대소득을 실현하기 위해서는 상가시장과 창업시장의 상호 연관 관계를 알아야 한다. 이러한 3자간의 관계를 알아야 비로소 상가시장에 대한 이해가 가능하며, 올바른 상가투자 또한 가능해진다.
부동산가격의 상승은 상가가격의 상승(분양가 등)을 낳고, 상가가격의 상승은 곧바로 임대가의 상승으로 이어진다. 임대가의 상승은 창업자의 사업성을 잠식한다. 결국 창업자의 몰락은 부메랑이 되어 다시 상가투자자의 실패로, 상가투자자의 실패는 상가시장의 침체로 이어지면서 부동산시장 전체에 먹구름을 드리우게 된다.
그렇다면, 상가시장과 창업시장은 어떠한 연관이 있는 것인가?
부동산시장 주기는 10년마다 2배 이상 가격 폭등을 수반하는데 반해 창업시장은 4년 주기마다 잠시 위축된 이후에는 점진적으로 발전하는 모습을 보여 왔다. 이 창업시장의 흐름은 결국 상가시장과 연관이 깊다. 즉 2002년도 이전에는 상가시장의 큰 위축이 없었다는 것이다. 물론 외환위기 이후 일시적으로 창업시장과 상가시장이 위축되기는 하였지만 바로 회복되었기 때문에 큰 문제가 없었다. (이때에도 1기 신도시나 일부 대단위 아파트단지 내 상가투자자들 중 많은 사람들이 실패를 했지만 이는 상권 전체의 활성화 여부를 모르고 ‘묻지마’식 투기를 했기 때문이다)
창업을 함에 있어 기본적인 사항은 업종별로 적정한 상권과 입지가 있다는 것이다. 이는 상가시장과 창업시장이 밀접하게 연관되어 있음을 보여준다. 예를 들면, 음식업 중 맛으로 승부가 가능한 전문음식업은 대로변 B급지, 먹자골목 A급지나 B급지가 알맞으며, 분식점 등 일반음식업은 B급지 이상에서 해야 한다. 서비스업 중 PC방이나 미용실 등 소규모서비스업은 A급지든 B급지든 상권의 특성에 맞게, 자금규모에 맞게 들어가면 좋으며, 카센터 등 기술위주의 서비스업은 C급지에서 해도 무방한 유일한 아이템이라는 것 등이다.
상가투자자들이 업종별 입지전략을 알아야 하는 이유는 상가 공실률을 줄이기 위해서다. 경쟁점이 모인 곳에서 창업해야 하는 업종이 있는가 하면(먹자골목 및 의류매장거리 등), 서로 모여 있으면 경쟁관계만 성립되어 피해야 하는 업종도 있다.(생필품과 소규모 서비스업) 대형상가와 중소형상가에 따라서도 상권 및 입지조건분석방법이 달라야 하며, 상권단절요인에 대해서도 알아야 한다.
상가는 단기적인 시세차익만을 보고 투자하는 상품이 아니며, 안정적인 임대 수익에 기반하는 투자상품이다.


부자들은 이미 이렇게 하고 있다!

같은 상가투자라도 누군가는 성공하고 누군가는 실패한다. 이는 상가마다 상권과 입지조건이 동일하지 않기 때문인데, 여기에 바로 상가투자의 성공 핵심이 숨어 있다.
상가 상권분석과 입지조건 분석은 상가개발자와 상가투자자, 창업자 모두에게 강조하고 또 강조해도 지나치지 않을 만큼 중요하다. 입지는 상가개발자에게는 상가분양률을 좌우하며, 상가투자자에게는 적정 임대소득과 시세차익을 보장하고, 창업자에게는 창업의 성패를 결정짓는 절대적인 요인이다.
상가투자자가 상권과 입지에 의하지 않고 투자대비수익률에만 의존하여 계산하고 결정할 경우 큰 낭패를 겪게 되는데, 이처럼 겉으로 보이지 않는 내재가치를 볼 수 있어야 올바른 분석이라고 할 수 있다. 이는 기존상가인가 신규상가인가에 따라 분석방법이 달라지는데, 기존상가의 경우, 이 책에서는 <건국대 정문 앞에 위치한 신축상가건물>(p.126, p.130 참조)의 사례를 들어 자세하게 분석해주고 있다. 이어, <선임대조건 아파트단지 내 상가투자 실패 사례>(p.170 참조)는 서울 광화문 경희궁의 아침의 먹자상가를 예로 들어 자세히 분석하고 있으며, 상권의 특성을 분석하면서는 <유동인구가 흐르는 곳임에도 불구하고 상가투자에 실패한 사례>를 구리종합시장과 GS백화점 사이의 도로변 상가를 예로 들어 치밀하게 살펴보고 있다.
상가투자는 용도와 상권, 상가별로 투자전략이 달라야 한다. 더불어 위치별?층별?규모별로 적정성도 평가할 줄 알아야 하며, 절세전략까지 치밀하게 구상할 줄 알아야 한다. 시세차익을 목적으로 한 상가투자는 부가가치세와 양도소득세, 임대 목적의 상가투자는 부가가치세와 양도소득세 외에 부동산임대소득에 대한 종합소득세에 관심을 기울여야 한다.


죽은 상가 살리기

소비자는 거리가 멀더라도 상권력이 좋은 곳(번성한 곳)에 가서 소비한다. 이 원리는 상가투자에는 물론, 죽은 상가 살리기에도 아주 중요하다. 죽은 상가를 단순히 업종전환이나 인테리어 또는 리모델링만 하면 살 것으로 생각한다면 이는 커다란 오산이다. 우선, 상권 전체의 입지와 업종의 적합성을 재분석한 후, 경쟁상가와의 경쟁력 및 점포부문별로 분석하여 상가를 매도할 것인지 리모델링할 것인지 상가활성화전략을 써야 할 것이지, 아니면 적정업종을 다시 구성해야 할 것인지를 결정해야 하는 것이다.
전체 상권은 좋지만 개별 상가의 입지가 나쁜 경우에는 상가매도전략 혹은 상가활성화전략을 쓰는 것이 좋다. 지금은 개발로 인해 사라졌지만 예전의 사당역 사거리 포장마차촌, 용산 삼각지 대구탕 골목, 신촌 상권에서 창서초등학교 쪽 골목의 드럼통구이전문점 등을 예로 들 수 있다.

박경환

한누리창업연구소(www.changup2002.com)를 운영하고 있는 상권분석전문가이다. 20여 년간 상가투자자 및 창업자를 위한 컨설턴트로 활동하면서 1,000여 건에 이르는 상권분석 컨설팅과 400여 건의 개발컨설팅을 수행했다. KBS1TV 「실속TV주부경제학」, MBC뉴스투데이 「현장포커스」, 열린방송, 한경TV 「상권분석」 등 다양한 매체에 출연하여 강연을 했으며, 현재 국방부, 국가보훈처, 서울시 실전창업스쿨 등 공기관과 지방자치단체 , 대학과 기업체에서 활발하게 강의활동을 하고 있다. 주요 저서로는 『상가특강』 『실전! 상권분석과 점포개발』 『장사는 목이고 목은 돈이다』 『창업 귀신이 되지 않으면 성공은 없다』 『장사목을 잡아라』 등이 있다.

머리말 - 죽은 상가도 살려내는 상가투자 비법

1장 상가투자의 기초는 부동산 지식!

01 상가와 부동산, 그리고 창업시장을 이해하라
상가와 부동산
상가시장에 영향을 미치는 부동산과 창업시장
02 부동산시장의 흐름을 읽어라
부동산시장 호황론 vs. 거품론
10년을 주기로 등락을 반복하는 우리나라 부동산
MB노믹스 시대, 부동산은 어떻게 될까
03 부동산, 이 정도는 알아야 한다
토지이용계획확인서
국토계획및이용에관한법률, 토지이용규제기본법
용도지역 vs. 용도지구 vs. 용도구역
지목에 따른 토지이용 및 가치
지적공부
등기부등본과 권리분석
임차인의 권리분석
건축물의 건축법상 제한과 용도변경
재개발과 뉴타운
부동산임대사업
부동산 매매·임대차계약서
부동산개발과 간접투자 상품

2장 부동산의 꽃, 상가투자의 기초

04 상가투자의 목적과 기초 이해하기
시세차익과 임대소득, 두 마리 토끼 잡기
상가개발자와 투자자, 그리고 창업자
상가 유통 경로에 따른 관련업체 이해하기

05 상가시장의 전체 흐름을 읽어라
상가시장의 흐름
과거 상가시장의 흐름에서 읽어내는 정보들
향후 상가시장 전망

06 창업시장의 흐름도 놓쳐서는 안 된다
창업시장의 흐름
4년 주기로 흐르는 과거 창업시장
향후 창업시장 전망

07 상가건물의 가치를 평가하라
부동산 감정평가
투자수익률 분석
상가의 내재가치 분석

08 상가투자, 이 정도는 알고 시작하라
상가투자 성공전략
업종별 핵심 키워드와 상권 입지전략
대형상가와 중소형상가의 분석방법
주택지와 상업지 입지조건과 상권
상가분양가를 기초로 한 임대가 산정
상가분양 방식
상가분양의 문제점과 대처요령
상가분양계약서 작성요령
부동산신탁 상가의 안전성
상가관리단과 상가번영회 구성과 규약
지정업종과 권장업종의 효력과 지위승계
상가딱지와 상가개발비
상가권리금과 상가분양 바닥권리금의 실체

3장 상권분석과 입지조건 분석

09 상가투자의 핵심
상권과 입지조건을 분석하라
상권분석의 핵심은 상가 전체분석
1) 상권 경계선 설정
2) 상권범위 설정
3) 상권력 분석
4) 상권특성 분석
입지조건 분석의 핵심은 개별상가분석
1) 상가 입지분석
2) 상가 조건분석
3) 상가 권리분석

10 사업타당성 분석
사업타당성 분석의 기본
상가개발 사업타당성 분석
상가투자 사업타당성 분석
창업 사업타당성 분석

11 실전! 상권분석
주택지 상권분석
1) 점포 숫자로 상권파악
2) 업종분포도로 입지파악
아파트단지 내 상권분석법
1) 최소한 500세대 이상은 되어야 한다
2) 1,000세대 이상이면 허수가 발생한다
대단위 아파트단지 상권분석
1) 대단위 아파트단지 내 상가는 피하라
2) 대단위 아파트단지 상권력이 약해서 죽은 사례 분석
3) 죽어 있는 대단위 아파트단지 상업지역 적정업종 선정

4장 성공하는 부자들의 상가투자전략

12 용도와 상가에 따라 달라지는 투자전략
상가투자 성공에 필요한 전략
용도별 상가투자전략
상권별 상가투자전략
1) 도심권 상가투자전략
2) 역세권 상가투자전략
3) 대학가 상권 상가투자전략
4) 주택지 상권 상가투자전략
상가별 상가투자전략
1) 아파트단지 내 상가투자전략
2) 근린상가 투자전략
3) 테마상가 투자전략
4) 주상복합상가 투자전략
5) 아파트형공장 상가투자전략
상가분양가의 적정성 평가
1) 위치별 효용지수와 상가가치
2) 층별 효용지수와 상가가치
3) 규모별 효용지수와 상가가치
4) 업종별 효용지수와 상가가치

13 상가경매전략
경매상가 권리분석
1) 강제경매, 임의경매, 공매
2) 경매 권리분석 공부서류
3) 등기부등본으로 보는 권리분석
경매상가 물건분석

14 상가 절세전략
상가 세금과 절세전략

15 상가투자 최적지역 공략법
최적상가 공략법
신도시나 대단위 아파트단지 공략법
활성화된 상권 끝 지점 공략하는 법

5장 죽은 상가 살리기

16 상가건물 적정업종 구성
적정업종 선정을 위한 아이템 기초 이해
상권과 입지별 적정업종
상가규모와 층별 적정업종
상가건물 전체 업종 구성과 상가가치
17 죽은 상가 살리기
죽은 상가 살리기 전략
1) 죽은 상가 진단과 대책
2) 상권입지와 업종의 적합성 재분석
3) 테마형상가와 대형상가의 이점과 상권 확대
상가 리모델링전략
상가 마케팅전략
창업자들이 알아야 할 ‘죽은 점포 살리기’

부록
1. 죽은 상가 살리는 컨설팅보고서
2. 상가건물임대차보호법과 동법시행령