상가 매매관련 부가가치세 정리 [출처 : http://cafe.daum.net/hoouny/TVID/2]

이참에 다시한번 부가가치세 문제를 짚고 넘어가도록 하겠습니다.

교재에서 충실하게 설명을 해 놓았는데도 많이 어려워하시는 분들이 많이 있네요..

 

1. 월차임에 대한 부가가치세 특약에 관하여

 

   상가 임대차계약을 체결할 때 월차임에 대하여 부가가치세를 받을 수 있느냐 없느냐에 관한 이야기 입니다..

  우리 중개업자님들 사업자등록할 때 주로 간이과세로 하시지요? 이렇게 간이과세로 사업자등록을 하게 되면 중개수수료를 받을 때 부가가치세 10%를 추가로 받지 않고 있죠..  이렇게 간이과세사업자는 부가가치세를 거래징수 할 수 없답니다.

다만 중개업자님들 중에 일반과세사업자로 되어 있는 분들은 당연히 중개수수료를 받을 때 부가가치세 10%를 포함하여 받으면서 세금계산서를 발행해 주고 있죠?

그래서 상가 임대차계약을 체결할 때 임대인의 입장에서 월차임에 부가가치세를 받을 수 있으려면 당연히 일반과세사업자로 되어 있어야 하는 것입니다.. 그리고 특약부분에 "부가가치세는 월차임과 별도로 한다"라는 특약을 씁니다.

 

2. 상가 오피스텔 분양과 관련된 부가가치세

 

상가나 오피스텔을 분양받은 경우에 분양받은 사람이 분양가 중에서 건물문 분양가의 10%을 환급받을 수 있는 경우가 있습니다..

누구나 다 받을 수 있는 것이 아니고 계약을 한 날로부터 20일 이내에 일반과세사업자로 사업자등록을 하여야 합니다.. 이렇게 일반과세사업자가 사업용 부동산 또는 자산을 취득할 때 부가가치세를 조기환급해주는 제도가 우리가 일반적으로 알고 있는 부가가치세 환급이라는 제도입니다.

부가가치세 환급을 받으면 20과세기간동안 성실하게 부가가치세 또는 소득세를 신고납부하여야 합니다.. 그렇지 않을 때에는 환급받은 부가가치세를 도로 반납해야 하는 문제가 생기게 됩니다..

따라서 상가나 오피스텔을 분양받은 사람이 매도인일 때에는 먼저 부가가치세 환급여부를 확인하여야합니다..  매도인이 매매대금만 받고 나중에 세무서로 부터 부가가치세 추징을 당했을 때 매도인의 입장에서는 당연히 문제를 삼을 수 있기 때문입니다..  여기서도 매도인이 부가가치세를 추징당하려면 당연히 일반과세사업자여야 하겠지요^^*

"주의하실 것은 부가가치세 환급과 추징의 문제는 부가가치세 거래징수와는 별개라는 것을 명심하시기 바랍니다.."

 

따라서 계약서를 작성할 때 특약으로 이렇게 적습니다..

"부가가치세 환급 및 추징에 대하여는 각 당사자의 책임으로 한다."

 

3. 매수인의 부가가치세 환급에 대하여...

 

매도인이 일반과세 사업자이면서 매수인도 일반과세사업자인 경우 매도인의 부동산 매매가 재화의 공급에 해당한다면 매도인은 재화의 공급분에 대하여 매수인에게 부가가치세를 거래징수하여 신고납부하여야 합니다.. 그리고 매수인에게 세금계산서를 발행해 줍니다..

매수인은 차후에 부가가치세 신고납부를 할 때 매도인으로 부터 받은 세금계산서를 가지고 매입세액으로 하여  매출세액에서 매입세액을 공제한 부가가치세 신고를 하게 됩니다..

그러나 이와 같은 경우는 일반적으로 사업중 과세기간별로 신고납부하는 것이지만..

사업용 자산을 매입했을 때에는 조기환급이라는 제도를 활용하여 매입한 날로 부터 단기간에 환급을 받을 수 있습니다..

 

그러므로 이러한 매매에서는

매도인의 부가가치세 거래징수와 매수인의 부가가치세 환급이라는 문제가 발생하게 됩니다..

따라서 이러한 문제를 해결하기 위해서

매도인을 위해서는 "매매가격에 부가가치세 별도"라는 특약을 적는 것입니다.

매수인을 위해서는 "부가가치세 환급에 관한 문제는 매수인의 책임으로 처리하기로 한다." 라는 특약을 합니다.

 

4. 이러한 복잡한 부가가치세 문제를 발생하지 않도록 하기 위한 방법이

 

포괄양도양수계약입니다..  포괄양도양수계약은 매도인의 사업전부를 양도하는 것으로 재화의 공급으로 보지 않기 때문에 부가가치세 문제가 발생하지 않게 되는 것입니다..

포괄양도양수계약은 매매계약서에 특약으로 표시를 하여도 되나 일반적으로는 포괄양도양수계약서를 사용하시는 것이 좋습니다..

 

5. 마지막으로 부가가치세는 건물분에 대해서만 계산을 합니다.

따라서 매매가격을 산정할 때 건물분 가격과 토지분 가격을 정해 놓아야 합니다..

포괄양도양수계약일 때에는 당연히 영업권의 가격도 구분하여 표시를 합니다.  우리가 공인중개사 공부할 때 양도소득세 부분에서 '고정자산과 함께 양도하는 영업권'이 양도소득세 과세대상이 된다는 것을 이미 배웠을 것입니다.

가격안분이 없을 때에는 일반적으로 시가표준액으로 안분하게 됩니다..

따라서 부가가치세와 관련된 특약 중에 하나가

" 본 매매계약과 관련하여 발생하는 건물분 부가가치세액의 계산은 당사자사이에 다른 정함이 없는 때에는 시가표준액으로 안분하여 계산한 금액으로 한다."