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건물 감정평가는 감정평가에 관한 규칙 제15조에 의거 원가법으로 평가하는 것을 원칙으로 하고 있다.

그런데 건물의 원가는 건물의 구조, 규모, 사용자재 및 시공방법 등에 따라 차이가 있으므로 건물신축단가표를 참고하여 재조달원가를 산정하고자 하는 것이며, 단가표는 각 지역간의 건축비 차이, 대상 건물의 특성차이, 사용자재 등에 따라 달리 적용되어야 하기 때문에 그 급수가 다른 것이다.

1. 건물신축단가표의 재조달원가는 감정평가이론상 재생산원가 인지 아니면 대치원가인지

=> 재생산원가임.

2. 공익사업을 위한 보상에 있어서 건축물의 보상시 원가법에 의한 감정평가액이 가장 많이 사용된다고 들었습니다. 원가법으로 계산할 때 감정평가사 분들께서 한국감정원에서 출간한 기준서인 "건축물 신축단가표"에 기재된 기준을 근거로 계산하는 것이 맞는지요?

그렇다면 예를 들어 '철골조 점포 및 상가'의 경우 실제로 공사하는 단가가 제곱미터당 40-60만원 선인데 반해 기준서에서는 70-86만원(2006년 기준)정도로 두배 가까이 금액이 잡혀 있습니다. 그렇다면 보상금액을 산출할 때 감가상각을 무시한다는 가정 하에 실 공사비와 신축단가표의 금액 중 어느것에 근접하여 산출하시는 지요?

답변)

공사단가는 여러가지가 있을 수 있습니다.

예를 들어 건물주가 직접 공사를 할 경우의 단가, 공사를 부분적으로 각 공종별로 나누어 도급을 줄 경우, 건설회사에 일괄 도급계약하여 턴키방식으로 할 경우의 단가 등이 있을 수 있어 계약조건 등에 따라 다양하므로 실제 공사 단가라는 기준이 모호한 점은 있으나 한국감정원 건물신축단가는 표준품셈에 따른 단가를 기준으로 예정가를 약간 보수적으로 본 자료로 실제 현장에서는 표준품셈에 따른 공사비 예정가의 통상 80~85% 수준에 건설공사가 낙찰됨을 감안할 때  예정가보다는 적은 비용이 소요된다고 판단됩니다.

만약 평가대상 건물의 신뢰성 있는 자료가 있다면 자료를 검토하여 직접법으로 그 신축단가를 재조달원가로 산출하는 것이 더 타당할 것입니다. 또한 한국감정원의 '건물신축단가표'는 참고자료로 그 외에도 한국감정평가협회의 '지장물 보상평가 자료집' 등 여러 참고자료가 있으며 감정평가사가 실제 평가를 할 때 한국감정원의 건물신축단가표 기준을 반드시 따라야 하는 것은 아닙니다.