陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

도시정비구역內 국유지는 주택재건축조합 설립에…

대법원 "국가·지자체 서명 동의 표시 안 해도 된다"

국가나 도시정비구역을 지정하는 지방자치단체가 정비구역 내에 국·공유지를 소유한 경우, 서면동의를 하지 않았더라도 주택재건축조합 설립에 동의한 것으로 볼 수 있다는 대법원 첫 판결이 나왔다.

그동안 주택재건축 실무에서는 국가나 지자체가 조합설립에 동의한 것으로 처리해 왔다. 조합설립인가 처분을 하는 지자체가 도시정비구역 내에 토지를 소유했을 때 조합설립에 동의한 것으로 볼 수 있다는 대법원 판례는 있었다. 하지만 국가 또는 정비구역 지정권자인 지자체도 조합설립에 동의한 것으로 볼 수 있는지에 대해서는 명시적인 대법원 판례가 없었다.

서울시는 2006년 마포구 신수동 일대를 도시정비 예정구역으로 고시·지정했다. 정비구역 안에는 국가 소유의 국유지와 서울시 소유의 시유지, 서울시 마포구 소유의 구유지가 있었지만 국가와 서울시, 마포구는 조합설립 동의서를 제출하지 않았다. 마포구는 2010년 6월 국가, 서울시, 마포구가 조합설립에 동의했음을 전제로 정비구역 내 토지·건물 소유자 414명 중 314명의 동의(동의율 75.8%)했다며 조합설립을 인가했다.

하지만 정비구역 내에 토지와 건물을 소유한 김모씨 등 12명은 국가와 서울시, 마포구가 조합설립에 명시적으로 동의하는 의사표시를 하지 않아 정비구역 내 토지·건물 소유자 4분의 3 동의요건을 충족하지 못했다며 2010년 7월 소송을 냈다.

1·2심은 국가, 서울시, 마포구가 조합설립에 동의했음을 전제로 전체 토지·건물 소유자의 4분의 3 이상의 동의를 충족했다고 판단했다.

대법원 전원합의체(주심 고영한 대법관)는 14일 김씨 등 12명이 서울시 마포구를 상대로 낸 주택재건축 정비사업조합 설립인가처분 취소소송 상고심(2012두1419)에서 원고패소 판결한 원심을 확정했다.

재판부는 판결문에서 "국가 또는 지자체의 구체적인 동의방법에 규정을 두지 않은 것은, 정비사업과 관련한 여러 권한과 역할을 부여받고 특수한 공적 지위에 있음을 고려한 것"이라며 "국가 또는 정비구역 지정권자가 대표자로 있는 지자체가 해당 정비구역 내에 국·공유지를 소유하는 경우 반대 의사를 표시하는 등의 행위를 하지 않았다면 정비사업조합의 설립에 동의한 것으로 볼 수 있다"고 밝혔다.

또 "국민과 주민의 공공복리를 실현할 의무가 있는 국가와 지자체로서는 정비사업조합에 의해 시행될 정비사업이 제대로 추진될 수 있도록 지원하고 협조할 의무를 지고 있는 점 등에 비춰보면, 해당 정비사업조합에 대한 설립을 인가하는 관할관청이 대표하는 지자체는 조합설립인가처분을 통해 조합의 설립에 동의한 것으로 볼 수 있다"고 덧붙였다.

반면 이인복 대법관과 김신 대법관은 "국가 또는 지자체가 정비구역 내에 국·공유지를 소유하는 경우에도 서면에 의한 동의의사를 표시해야 한다"면서 다수의견에 반대했다. 이 대법관과 김 대법관은 반대의견을 통해 "재건축조합 설립 동의에는 서면동의 방법을 정한 명문규정에 의하면 국가나 지자체도 서면에 의한 동의의사를 표시해야 조합의 설립에 동의한 것이 된다"고 밝혔다.

대법원 관계자는 "선례가 없고, 동일 쟁점의 사건이 여러 건 계류 중이어서 이번 판결을 대표로 전원합의체에 회부해 심리했다"고 말했다.

신소영 기자 ssy@lawtimes.co.kr

판시사항	구 도시정비법 시행령 제26조 제2항에 규정된 사항이 경미하게 변경되어 종전 동의서 내용과 동일성이 인정되는 경우에도 조합설립동의를 철회할 수 있는지 여부(소극)
종     류	대법원	사건번호	2012두14095
사 건 명	조합설립인가무효확인	주 심
선 고 일	2014-03-13	결 과	파기환송

2012두14095.pdf

뉴타운_용어집.hwp

도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재개발ㆍ도시환경정비사업에 있어 도정법 제47조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치)에 따라 현금청산평가를 실시하는 경우 감정평가 기준시점이 도정법상 현금청산협의성립일인지, 사업시행자의 현금청산금 지급의무 발생일인지, 현금청산평가를 위한 가격조사완료일인지, 관리처분계획인가일인지 여부에 대하여 혼란이 있었다.

현금청산평가시 적용하여야 할 기준시점에 대해 국토교통부에서 유권해석한 내용이 나왔다.

아마도 내 생각에는 도시정비사업과 관련한 감정평가의 최고 권위자인

이철현 감정평가사님 (하나감정평가법인)이 질의한 것으로 보임

1. 질의 내용

도시 및 주거환경정비법 (이하 "도정법"이라 한다)에 따른 주택재개발, 도시환경정비사업에 있어 도정법 제47조에 따라 현금청산평가를 실시하는 경우 감정평가 기준시점이 도정법상 현금청산협의성립일인지, 사업시행자의 현금청산금 지급의무발생일인지, 현금청산평가를 위한 가격조사완료일인지, 관리처분계획인가일인지 여부

2. 회신내용

가. 도정법 제47조 제1항 같은 법 시행령 제48조에 따르면 사업시행자가 법 제47조의 규정에 의하여 토지등 소유자의 토지, 건축물 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등 소유자가 협의하여 산정하도록 하고 있고, 이 경우 시장, 군수가 추천하는 <부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률>에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있도록 하고 있고, 같은 법 제38조 및 제40조 제1항에 따르면 사업시행자는 정비구역안에서 정비사업을 시행하기 위하여 필요한 경우에는 <공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률> 제3조의 규정에 의한 토지, 물건 또는 그 밖의 권리를 취득하거나 사용할 수 있고, 수용 또는 사용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 <공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률>을 준용하도록 하고 있습니다.

나. 질의하신 현금청산시 감정평가의 기준시점에 대하여는 도정법에 별도 규정하고 있지 않고 있으므로,  <부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률>이나 <공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률>에 따라 판단할 사항임을 알려드립니다.

끝....

1. 재건축사업 인가관청이 정비기반시설의 무상귀속, 무상양도에 관한 정산을 잘못하여 민간사업자에게 정산금을 부과한 경우 민간사업자가 납부한 정산금을 부당이득으로 반환을 구할 수 있는지 여부(적극)

2. 의무적 정비기반시설 설치비용이 무상귀속 및 무상양도되는 정비기반시설의 설치비용에 포함되는지 여부(적극)

1. 새로 설치한 정비기반시설의 설치비용이 용도폐지되는 정비기반시설의 평가가액을 초과함에도 불구하고 사업시행 인가관청이 새로이 설치한 정비기반시설의 설치비용을 산정함에 있어 그 중 일부를 제외하는 등으로 사업시행자에게 양도한 용도폐지 정비기반시설의 가액에 미달한다고 보아 그 차액 상당의 정산금을 부과하였다면 이는 위 강행규정에 반하는 것으로서 무효라 할 것이므로, 사업시행자는 그 부과처분에 따라 납부한 정산금 상당에 대하여 부당이득반환을 청구할 수 있다고 할 것이다.

2. 구 하수도법(2006. 9. 27. 법률 제8014호로 전부개정되기 전의 것) 제32조 제2항은 타공사 또는 타행위(공공하수도에 영향을 미치는 공사 외의 행위)로 인하여 필요하게 된 공공하수도에 관한 공사에 요하는 비용은 그 전부 또는 일부를 당해 타공사의 시행자 또는 타행위자에게 부담시킬 수 있다고 규정하고 있다. 그러나 앞서 본 도시정비법 규정의 입법취지 및 강행규정성 등에 비추어 보면, 도시정비법에 따른 재개발 또는 재건축사업의 시행으로 그 사업구역 내에 존재하는 공공하수도의 이전이나 증설 등이 필요하여 기존의 하수도는 용도폐지되고 민간 사업시행자가 새로이 하수도를 설치한 경우에, 무상귀속 및 무상양도되는 재산의 범위와 가액 정산을 함에 있어 위 하수도 설치비용은 새로이 설치한 정비기반시설의 설치비용에 포함시켜야 하고, 위 구 하수도법 규정을 이유로 그 설치비용에서 제외해서는 아니 된다 할 것이다(대법원 2007. 4. 13. 선고 2006두11149 판결 참조). 그리고 이는 재건축 등 도시정비사업 시행인가처분의 인가조건에서 하수도 이설 비용 등을 사업시행자가 부담하도록 정한 데 대하여 그 인가조건을 다툴 수 있는 불복기간이 지난 경우라고 하더라도 마찬가지이다.

☞ 민간 주택재건축정비사업자인 원고는 원인자 부담을 정한 하수도 관계 법령과 인가조건에 따라 정비구역 내에 있는 하수암거를 이설하였음. 피고는 무상귀속 및 무상양도 대상 정비기반시설을 정산함에 있어 원인자인 원고가 위 하수암거 이설비용을 부담해야 한다는 이유로 위 하수암거 이설비용은 신설정비기반시설 설치비용에서 제외하였음.

이에 원고는 위 하수암거 이설비용을 포함하여 정산하면 정산금을 납부할 이유가 없음에도 피고의 잘못된 정산금부과처분에 따라 정산금을 납부하였다고 주장하면서 이미 납부한 정산금을 부당이득으로서 반환을 구한 사안

2012다82466.pdf

재개발사업 감정평가의 개발이익 반영여부에 관한 연구.hwp

재개발사업_감정평가의_개발이익_반영여부에_관한_연구_(김윤식).pdf

jhchoi.hwp

2013. 11. 28. 선고 2012다110477, 110484 판결 〔소유권이전등기⋅소유권이전등기〕

[1] 조합원이 재건축조합에서 제명되거나 탈퇴하는 등 후발적인 사정으로 지위를 상실하는 경우, 현금청산 대상자가 되는지 여부(적극)

[2] 재건축조합이 조합원 지위를 상실한 토지등소유자를 상대로 그가 출자한 재산에 관한 청산절차를 이행하여야 하는 경우, 도시 및 주거환경정비법에서 정한 것을 제외하고는 조합 정관에 따라 해석하여야 하는지 여부(적극)

[3] 재건축조합의 조합원이 소유 토지 등에 관하여 재건축조합 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 후 조합원의 지위를 상실한 경우, 재건축조합이 위 토지 등의 소유권을 취득하기 위하여 새로이 매도청구권을 행사하여야 하는지 여부(소극)

[1] 조합원이 분양신청을 하지 아니하거나 철회하는 경우에는 조합원의 지위를 상실함으로써 현금청산 대상자가 되는데, 조합원이 재건축조합에서 제명되거나 탈퇴하는 등 후발적인 사정으로 그 지위를 상실하는 경우에도 처음부터 분양신청을 하지 아니하거나 철회하는 경우와 마찬가지로 현금청산 대상자가 된다.

[2] 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제18조 제1항은 ‘조합은 법인으로 한다’라고 하고, 제27조는 ‘조합에 관하여는 이 법에 규정된 것을 제외하고는 민법 중 사단법인에 관한 규정을 준용한다’라고 규정하고 있는데, 민법은 사단법인의 구성원인 사원의 권리와 의무에 관하여 제56조에서 ‘사단법인의 사원의 지위는 양도 또는 상속할 수 없다’라고 규정하고 있을 뿐이므로, 나머지 사항에 관하여는 원칙적으로 사단법인의 정관에 의하여 규율된다. 따라서 재건축조합이 조합원 지위를 상실한 토지등소유자를 상대로 그가 출자한 재산에 관한 청산절차를 이행하여야 하는 경우에도 도시정비법에서 정한 것을 제외하고는 조합 정관에 따라 해석하여야 한다.

[3] 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제47조에서 재건축조합이 분양신청을 하지 아니하거나 철회한 토지등소유자를 상대로 그가 출자한 토지 등에 대하여 현금으로 청산하도록 규정한 취지는, 조합원이 조합 정관에 따라 현물출자의무를 이행한 후 조합원 지위를 상실함으로써 청산을 하여야 하는 경우에 그가 출자한 현물의 반환을 인정하지 아니하고 현금으로 지급하도록 정한 것으로 보아야 한다. 이는 조합원이 그 소유의 토지 등에 관하여 재건축조합 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 후 조합원의 지위를 상실함으로써 신탁관계가 그 목적 달성 불능을 이유로 종료된 경우에도 달리 볼 것은 아니므로, 재건축조합은 위 토지 등의 소유권을 취득하기 위하여 도시정비법 제39조를 준용하여 새로이 매도청구권을 행사할 필요가 없다.

2013. 10. 24. 선고 2011두28455 판결 〔조합설립추진위원회승인무효확인등〕

[1] 정비구역이 지정․고시되기 전의 정비예정구역을 기준으로 한 토지 등 소유자 과반수의 동의를 얻어 구성된 추진위원회에 대하여 구성 승인처분이 이루어진 후 지정된 정비구역이 정비예정구역보다 면적이 축소되었다는 사정만으로 승인처분이 당연무효라고 할 수 있는지 여부(소극)

[2] 도시․주거환경정비기본계획에서 정한 정비예정구역의 범위 안에서 정비구역을 지정하는 경우, 정비구역의 지정을 위한 절차를 거치는 외에 따로 기본계획을 먼저 변경해야 한다거나 그 변경절차를 거치지 않고 곧바로 정비구역을 지정하는 것이 위법한지 여부(소극)

[1] 구 도시 및 주거환경정비법(2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제13조 제1항, 제2항은 시장⋅군수 또는 주택공사 등이 아닌 자가 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 토지 등 소유자로 구성된 조합을 설립해야 하고, 이때 조합을 설립하려면 토지 등 소유자 과반수의 동의를 얻어 조합설립추진위원회(이하 ‘추진위원회’라 한다)를 구성하여 시장⋅군수의 승인을 얻어야 한다고만 규정하고 있었을 뿐, 추진위원회의 구성에 관한 토지 등 소유자의 동의시기를 정비구역의 지정⋅고시 이후로 제한하는 규정을 두고 있지 않았으므로, 이러한 점 등에 비추어 보면 구 도시정비법 제13조 제1항, 제2항에 의한 추진위원회 구성 승인처분이 정비구역이 지정⋅고시되기 전에 지정된 정비예정구역을 기준으로 한 토지 등 소유자의 과반수 동의를 얻어 구성된 추진위원회에 대하여 이루어진 것이라고 하더라도 그 하자가 중대하거나 명백하다고 할 수는 없다. 그리고 행정소송에서 행정처분의 위법 여부는 당해 처분이 행하여졌을 때의 법령과 사실 상태를 기준으로 판단해야 한다. 따라서 정비구역이 지정⋅고시되기 전의 정비예정구역을 기준으로 한 토지 등 소유자 과반수의 동의를 얻어 구성된 추진위원회에 대하여 그 구성에 관한 승인처분이 이루어졌는데, 그 후에 지정된 정비구역이 정비예정구역보다 면적이 축소되었다고 하더라도 이러한 사정만으로 그 추진위원회 구성에 관한 승인처분이 당연무효라고 할 수는 없다.

[2] 구 도시 및 주거환경정비법(2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되기 전의 것)은 정비예정구역의 개략적 범위에 관한 사항을 포함하는 도시⋅주거환경정비기본계획을 수립 또는 변경하고자 하는 때 소정의 절차를 거치도록 하면서 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그 예외를 인정하고 있는데(제3조 제1항, 제3항), 구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2009. 11. 28. 대통령령 제21856호로 개정되기 전의 것)은 정비예정구역의 면적을 구체적으로 명시한 때 당해 구역 면적의 20% 미만 변경인 경우를 경미한 사항을 변경하는 경우의 하나로 들고 있다(제9조 제3항 제5호). 한편 구 도시정비법은 정비구역의 지정 및 정비계획의 수립에 관하여 기본계획에 적합한 범위 안에서 소정의 요건 및 절차를 거치도록 정하고 있을 뿐 정비구역과 정비예정구역의 관계에 관한 규정은 두고 있지 않다(제4조). 이러한 각 규정의 내용, 형식 및 취지를 종합하면, 기본계획 단계에서 그 내용 중 일부인 정비예정구역의 면적을 20% 이상 변경하는 경우에는 기본계획 변경절차를 거쳐야 하나, 이미 수립된 기본계획에서 정한 정비예정구역의 범위 안에서 정비구역을 지정하는 경우에는 정비구역의 지정을 위한 절차를 거치는 외에 따로 기본계획을 먼저 변경하여야 한다거나 그 변경절차를 거치지 않고 곧바로 정비구역 지정행위에 나아간 것이 위법하다고 볼 수는 없다.

2013. 10. 24. 선고 2012두12853 판결 〔조합설립변경인가처분취소〕

[1] 조합설립변경인가 후에 다시 변경인가를 받은 경우 당초 조합설립변경인가의 취소를 구할 소의 이익이 있는지 여부

[2] 조합설립인가의 변경에서 행정청이 신고사항을 변경하면서 변경인가 형식으로 처분을 한 경우, 그 처분의 성질 및 적법 여부의 판단 방법

[3] 조합설립인가의 변경에서 신고사항을 변경하면서 변경인가 형식으로 처분을 한 경우, 변경인가 절차에 따른 조합원 4분의 3 이상의 동의서를 받은 것으로써 총회 의결에 의한 동의에 갈음할 수 있는지 여부(소극)

[4] 재개발조합 정관의 ‘조합의 비용부담’에 관한 사항이 재개발조합 설립인가 당시와 비교하여 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우, 그 동의에 필요한 의결정족수(=조합원 3분의 2 이상) 및 의결정족수에 못 미치는 동의로 가결될 수 있도록 정한 정관 규정의 효력(=무효)

[1] 주택재개발사업조합이 당초 조합설립변경인가 이후 적법한 절차를 거쳐 당초 변경인가를 받은 내용을 모두 포함하여 이를 변경하는 취지의 조합설립변경인가를 받은 경우, 당초 조합설립변경인가는 취소⋅철회되고 변경된 조합설립변경인가가 새로운 조합설립변경인가가 된다. 이 경우 당초 조합설립변경인가는 더 이상 존재하지 않는 처분이거나 과거의 법률관계가 되므로 특별한 사정이 없는 한 그 취소를 구할 소의 이익이 없다. 다만 당해 주택재개발사업조합이 당초 조합설립변경인가에 기초하여 사업시행계획의 수립 등의 후속 행위를 하였다면 당초 조합설립변경인가가 무효로 확인되거나 취소될 경우 그 유효를 전제로 이루어진 후속 행위 역시 소급하여 효력을 상실하게 되므로, 위와 같은 형태의 변경된 조합설립변경인가가 있다고 하여 당초 조합설립변경인가의 취소를 구할 소의 이익이 소멸된다고 볼 수는 없다.

[2] 구 도시 및 주거환경정비법(2011. 9. 16. 법률 제11059호로 개정되기 전의 것) 제16조 제1항은 조합설립인가의 내용을 변경할 때 구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2010. 7. 15. 대통령령 제22277호로 개정되기 전의 것) 제27조 각 호에서 정하는 사항의 변경은 신고절차, 그 외 사항의 변경은 변경인가절차를 거치도록 함으로써 ‘조합설립인가의 변경에 있어서 신고사항’과 ‘변경인가사항’을 구분하고 있다. 행정청이 위 신고사항을 변경하면서 신고절차가 아닌 변경인가 형식으로 처분을 한 경우, 그 성질은 위 신고사항을 변경하는 내용의 신고를 수리하는 의미에 불과한 것으로 보아야 하므로, 그 적법 여부 역시 변경인가의 절차 및 요건의 구비 여부가 아니라 신고 수리에 필요한 절차 및 요건을 구비하였는지 여부에 따라 판단해야 한다.

[3] 구 도시 및 주거환경정비법령이 조합설립인가와 조합설립변경인가는 동의서에 동의를 받도록 하고, 정관의 확정⋅변경, 사업시행계획서의 수립⋅변경, 관리처분계획의 수립⋅변경 등은 총회 의결에 따라 동의를 받도록 하여 동의서 방식과 총회 의결 방식을 준별하고 있고, 총회 의결의 경우 조합원의 100분의 10 이상이 직접 출석하도록 하여[구 도시 및 주거환경정비법(2011. 9. 16. 법률 제11059호로 개정되기 전의 것) 제24조 제5항] 총회 의결의 실질화를 꾀하고 있으므로, ‘조합설립인가의 변경에서 신고사항’을 변경하면서 변경인가 형식으로 처분을 한 경우 변경인가 절차에 따른 조합원 4분의 3 이상의 동의서를 받았다고 하더라도 이로써 총회 의결에 의한 동의에 갈음할 수는 없다.

[4] 재개발조합 정관의 필요적 기재사항이자 엄격한 정관변경절차를 거쳐야 하는 ‘조합의 비용부담’에 관한 사항이 당초 재개발조합 설립인가 당시와 비교하여 볼 때 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에는 비록 그것이 정관변경에 대한 절차가 아니라 하더라도 특별다수의 동의요건을 규정하여 조합원들의 이익을 보호하려는 구 도시 및 주거환경정비법(2011. 9. 16. 법률 제11059호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제20조 제3항, 제1항 제8호의 규정을 유추적용하여 조합원의 3분의 2 이상의 동의를 필요로 한다고 보는 것이 타당하다. 이와 달리 재개발조합의 정관 규정이 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미치는 ‘조합의 비용부담’에 관하여 그것이 당초의 재개발조합 설립인가의 내용을 실질적으로 변경하는 것임에도 조합원의 3분의 2 이상의 의결정족수에 못 미치는 동의로도 가결될 수 있도록 규정하고 있는 경우에는 구 도시정비법 제16조 제1항에서 정한 엄격한 동의요건을 거쳐 성립한 재개발조합 설립인가의 내용이 손쉽게 변경되어 재개발조합 설립인가의 기초가 흔들릴 수 있을 뿐만 아니라, 일단 변경된 내용도 다시 이해관계를 달리하는 일부 조합원들의 이합집산에 의하여 재차 변경될 수 있어 권리관계의 안정을 심히 해하고 재개발사업의 원활한 진행에 상당한 장애를 가져올 수 있다. 따라서 그러한 정관의 가결정족수 규정은 사회통념상 현저히 타당성을 잃은 것으로서 효력을 인정하기 어렵다.