도시계획시설 문화시설 감가율

경기도 구리시 아천동 내 필지 일부분이 '문화시설(저촉)' 입니다.

해당 필지는 "경기도 구리시 아천동 341-10"이며,

지목이 '답'이나, 현황 '판매점'으로 사용하고 있는 '가설건축물 2동'과 일부 '도로'로 이용중입니다.

토지이용계획확인서 내용은 아래와 같습니다.

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(아치울지구), 문화시설(저촉), 소로1류(폭 10M~12M)(국지도로[일반도로])(접합), 소로2류(폭 8M~10M)(국지도로[일반도로])(저촉), 주차장(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 문화재보존영향 검토대상구역(명빈묘)<경기도문화재보호조례>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역(수도법시행령 제14조의2))<수도법>, 배출시설설치제한지역<수질 및 수생태계 보전에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(아차산 경관관리구역)

==============================

학교용지 감가율과 비슷한 수준으로 보면 될 것이며, 일반적으로 토지가격비준표상 학교용지는 1.00으로 되어 있으나, 실제 공법상 제한등을 고려할지는 인근지역의 감정평가 전례 등을 참고하면 될 것 같다.

대법원 1984. 5. 9. 선고 83누167 판결 [도시계획시설결정처분취소] [공1984.7.1.(731),1036]

판시사항

가. 건축촉구한 대지 위에다 도시계획시설설치를 결정한 처분의 효력

나. 도시계획법시행령 제2조 제2호 소정의 '문화시설'과 안양시민회관

판결요지

가. 안양시장이 원고가 안양시로부터 환지받은 본건 대지상에 도시미관상의 이유로 건축물축조를 촉구한바 원고가 조속한 건축을 약속하겠다고 회신하는 한편 건축계획수립에 착수하였다는 사실만으로 원고에게 본건 대지상에 소유권 이외에 건축에 관한 어떠한 권리도 발생. 귀속하였다고 할 수 없으므로 안양시장의 건축촉구 1년후에 피고(경기도지사)가 그 대지상에 도시계획시설설치를 결정하였다 하여 위 결정처분이 신의성실. 금반언원칙에 반하며 공정성을 결한 무효의 행정처분이라고는 할 수 없다.

나. 도시계획법시행령 제2조 제2호에 문화시설이 도시계획시설의 하나라고 규정할 뿐 문화시설의 정의에 관하여는 달리 규정이 없으나, 일반적으로 문화시설이란 문화의 창달. 향상에 필요한 시설을 의미하므로 도시계획법상 도시계획시설인 문화시설은 학교, 도서관, 극장, 음악당, 박물관, 미술관, 기념관, 전시관(다만, 학교. 도서관은 도시계획법 제2조 제1항 제1호(나)목에 도시계획시설로 따로 열거되어 있다)을 지칭한다고 할 것이어서, 동호 소정의 '문화시설'이 추상적 용어라 할 수 없으며, 또 본건 안양시민회관은 문화관. 극장. 음악당 또는 집회장 등의 기능을 복합적으로 갖춘 시설이라 할 것이므로 도시계획법상의 도시계획시설에 해당한다고 할 것이다.

      

참조조문

가. 도시계획법 제16조 / 나. 제2조 제1항 제1호(나)목, 도시계획법시행령 제2조 제2호

원고, 상고인	지성양 소송대리인 변호사 방예원, 이재인
피고, 피상고인	경기도지사 소송대리인 변호사 김인화
원심판결	서울고등법원 1983.3.2. 선고 82구524 판결

주 문

상고를 기각한다.

상고 소송비용은 원고의 부담으로 한다.

이 유

1. 원고 소송대리인 변호사 방 예원의 상고이유 제1점을 판단한다 (같은 대리인 변호사 이재인의 상고이유보충서는 적법한 상고이유서 제출기간 경과후에 제출되었으므로 위 상고이유를 보충하는 한도에서).

건축법 제32조, 동법시행령(1982.8.7 공포, 대통령령 제3878호로 개정되기 전의 동시행령, 이하 같다)제142조 제2항 및 동항 별표 2에 주거지역안에서는 원칙적으로 관람집회시설을 건축할 수 없도록 규정하고 예외적으로 당해 용도에 사용되는 바닥면적의 합계가 1,500평방미터 미만으로서 폭 8미터 이상의 도로에 6미터 이상 접한 대지에 공연장 및 집회장을 건축하는 경우에만 허용되는 것으로 규정되어 있음은 소론과 같으나, 한편 위 시행령 제157조에는 도시계획법 제16조의 규정에 의한 도시계획시설의 설치에 대하여는 건축법 제32조 제1항, 제2항 및 제33조의 규정에 의한 지역지구내에서의 건축물의 용도에 관한 건축제한을 적용하지 아니한다고 규정하고 있고 피고가 이 사건 대지위에 건축하기로 결정한 시민회관은 뒤에서 보는 바와 같이 문화시설로서 도시계획법 제16조 소정의 도시계획시설임이 인정되므로 위 시민회관의 건축에는 소론과 같은 건축법상의 건축제한규정이 적용되지 아니함이 명백하므로 원심이 위 시민회관의 시설규모나 그 위치 및 도로상황 등을 심리하여 위와 같은건축법상의 건축제한 규정이 적용되는 여부를 확정하지 아니하였다 하여 소론과 같은 법리오해나 심리미진의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유없다.

     

2. 원고 소송대리인 변호사 방 예원의 상고이유 제2점 및 제3점 (동 대리인의 1983.5.18자 및 동년 9.28자 및 1984.4.25자 대리인 변호사 이 재인의 상고이유보충서는 적법한 상고이유서 제출기간 경과후에 제출된 것이므로 상고이유를 보충하는 범위내에서)을 함께 판단한다.

이 사건 대지는 안양시의 구획정리사업으로 1977년도에 원고가 환지받은 토지이고 또한 환지전의 종전 토지는 원고가 피고로부터 불하받은 것이며, 소외 안양시장이 도시미관을 해친다는 이유로 이 사건 대지에 건축물의 축조를 촉구하였고, 이에 따라 원고가 빠른 시일내에 건축을 할 것을 약속하는 내용의 회신을 안양시장에게 하는 한편 건축계획의 수립에 착수하였다고 하더라도 이러한 사실만으로 원고에게 소유권 이외에 이 사건 대지에 건축물을 축조할 수 있는 어떤 권리가 발생하여 귀속되었다고는 볼 수 없으므로 소유권 이외에 어떤 기득권이 있음을 전제로 한 상고논지는 받아들일 수 없다 할 것이고 또한 위와 같은 사정하에서 안양시장이 건축물의 축조를 촉구한 1년 남짓 후에 이 사건 도시계획시설의 설치결정을 하였다는 사실만으로 피고의 이 사건 행정처분이 신의성실, 금반언의 원칙에 반하고 공정성을 결하여 무효라고는 볼 수 없다 할 것이므로 이와 같은 견해에 입각한 원심의 판단조치는 정당하고, 거기에 소론과 같은 석명의무를 다하지 아니하였거나 판결의 이유에 모순이 있는 위법을 찾아볼 수 없다. 논지는 이유없다.

3. 원고 소송대리인 변호사 방 예원의 상고이유 제4점을 판단한다.

도시계획법시행령 제2조 제2호에 문화시설을 도시계획시설의 하나로 규정하고 있을 뿐 달리 문화시설의 내용이나 종류 등 그 정의를 규정한 규정을 도시계획법이나 동시행령에 두고 있지 않음은 소론과 같으나, 일반적으로 문화시설이라 함은 문화를 창달하고 향상시킴에 필요한 시설을 의미하는 것이므로 도시계획법상 도시계획에 의하여 설치될 문화시설은 학교, 도서관, 문화관, 극장, 음악당, 박물관, 미술관, 기념관, 전시관 등(다만, 이중 학교 및 도서관은 도시계획법 제2조 제1항 제1호 나목에 도시계획시설로 따로 열거되어 있으므로 동호 소정의 문화시설에서는 제외하여야 할 것이다)을 지칭한다 할 것이니 동호 소정의 문화시설이라는 용어가 소론과 같이 추상적 용어라고는 볼 수 없고, 원심이 적법하게 확정한 바와 같이 이 사건 시민회관은 문화관, 극장, 음악당 또는 집회장 등의 기능을 복합적으로 갖춘 시설이라 할 것이니 도시계획법상의 도시계획시설인 문화시설에 해당한다 할 것이므로 이와 반대되는 견해에서 원심의 조치를 비난하는 상고논지 또한 채용할 바 못된다.

     

따라서 상고를 기각하고, 상고 소송비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

재판장 

대법관 

김중서 

 

대법관 

이정우 

 

대법관 

신정철 

* 공법상 제한에 따른 감가의 정도 관련기획팀-2127 : 2010-08-10)

[질의요지]

□ 학교부지 관련

1. 학교부지(도시계획시설 학교로 지정되어 있는 토지)의 경우 제한적인 용도, 취득, 담보제공 등에의 법령상 제한으로 인해 매매거래가 사실상 거의 이루어지지 못하는 바, 이러한 학교부지에 대한 감정평가시(매수인의 입장에서) 학교부지가 아닌 부지와 비교하여 어느 정도 감가하여 평가하는지 여부

2. 학교부지에 대하여 평가한 사례자료 송부 요청

□ 비행기 이착륙선상에 위치한 토지 관련

3. 비행기 이착륙선로상에 위치한 토지의 경우 고도제한으로 인해 건축제한이라는 공법상 제한이 존재하는 바, 이러한 건축제한 토지에 대하여 어느 정도 감가하여 평가하는지 여부

4. 건축제한 토지에 대한 평가 사례자료 송부 요청 

□ 역세권 토지 관련

5. 지하철 9호선 역에서 도보로 접근 가능한 역세권 토지의 경우 통상 어느 정도 할증하여 평가하는 것이 타당한지 여부

6. 지하철역 2개의 중간에 위치하면서 대로에 접해 있는 토지의 경우 맹지와 비교하여 통상 어느 정도로 평가되는지 여부 

[회신내용]

1, 3. 5, 6. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」(이하 “토지보상법 시행규칙”이라 함) 제23조(공법상 제한을 받는 토지의 평가) 제1항에서는 ‘공법상 제한을 받는 토지에 대하여는 제한받는 상태대로 평가한다. 다만, 그 공법상 제한이 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우에는 제한이 없는 상태를 상정하여 평가한다’고 규정하고 있고, 판례 역시 ‘ 공법상의 제한을 받는 토지의 수용보상액을 산정함에 있어서는 그 공법상의 제한이 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우에는 그 제한을 받지 아니하는 상태대로 평가하여야 할 것이지만, 공법상 제한이 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우가 아니라면 그러한 제한을 받는 상태 그대로 평가하여야 하고, 그와 같은 제한이 당해 공공사업의 시행 이후에 가하여진 경우라고 하여 달리 볼 것은 아니다’라고 판시(대법원 2005. 2. 18. 선고 2003두14222 판결)하고 있습니다.

그러나 공법상 제한에 따른 감가여부, 감가범위 및 역세권 토지 할증 범위 등은 개별적 사례에 따라 감정평가사가 판단·결정할 사항으로 법률에서 일의적으로 규정하고 있지는 않습니다. 또한, 「토지보상법」의 유권해석기관인 국토해양부의 유권해석에 따르면 ‘주택재개발사업구역내 학교용지의 취득과 관련하여 학교용지를 일반아파트가 건축되는 부지와 동일한 지가로 평가하여야 하는지 여부에 대해 그 평가방법은 전문가의 자문을 받아 사업시행자가 판단·결정할 사항’이라고 회신(토지관리과-2817, 2004.6.24)한 바 있습니다.

따라서, 이 사건 학교부지 감가범위, 비행기 이착륙선상에 위치한 토지의 감가범위 및 역세권 토지 할증 범위 또한 감정평가업자가 평가하는 것이 타당할 것으로 판단됩니다.

 

 

 

2, 4. 한국감정평가협회는 감정평가에 관한 위탁업무 및 회원 관리업무를 수행하고 있으나, 감정평가서는 감정평가업자의 재산권이므로 각 감정평가법인 및 감정평가사사무소에서 보관하고 있는 바, 협회에서는 감정평가서를 보관하고 있지 않아 해당 요청자료를 송부해드릴 수 없음을 양지하여 주시기 바랍니다. 

 

 

 

* 「학교용지 확보 등에 관한 특례법」제4조에 따라 공급하는 학교용지의 감정평가방법에 대하여 “토지보상법”을 적용하여 평가하여야 하는지?

 

 

 

[질의요지]

가.「학교용지 확보 등에 관한 특례법」제4조에 따라 공급하는 학교용지의 감정평가방법에 대하여 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 “토지보상법”이라 함)」을 적용하여 평가하여야 하는지?

 

 

 

나. 토지보상법 제67조제2항 및 동법 시행규칙 제23조에서 규정하는 “당해 공익사업”이란 「학교용지 확보 등에 관한 특례법」제4조에 따라 학교를 설립하는 사업인지 아니면, 학교용지를 공급하는 사업시행자가 시행한 사업을 말하는 것인지?

 

 

다.「학교용지 확보 등에 관한 특례법」제4조제2항에 따라 학교용지에 대한 감정평가를 함에 있어 토지보상법령에서 정하는 감정평가기준 적용등의 별도기준을 제시할 수 있는지? 

 

 

 

[회신내용]

가. 토지보상법은 공익사업에 필요한 토지등을 협의 또는 수용에 의하여 취득하거나 사용함에 따른 손실의 보상에 관한 사항을 규정한 법률로서, 이 법에 따른 공익사업에 편입되는 토지의 보상 및 평가방법에 관하여는 토지보상법 제70조 및 동법 시행규칙 제22조 내지 제32조에 규정하고 있습니다.

 

 

 

질의하신 사항은 택지개발사업 등으로 조성된 용지중 학교용지를 교육청에 공급하는 경우로서 해당 용지에 대한 감정평가방법 및 용지공급 절차 등은 관계법령에서 규정한 바에 따라야 한다고 봅니다.

 

 

 

나. 토지보상법 제67조 및 동법 시행규칙 제23조에서 규정하는 “당해 공익사업”은 동법 제20조에 의한 사업인정을 받은 사업(관계법령에서 사업인정을 의제한 경우 포함)으로 봅니다. 

 

 

 

다.「학교용지 확보 등에 관한 특례법」을 관장하는 기관에서 판단할 사항으로 봅니다. 끝.

 

 

 

<추가의견> 「학교용지 확보 등에 관한 특례법」은 공립 초등학교·중학교 및 고등학교용 학교용지(學校用地)의 조성·개발·공급과 관련 경비의 부담 등에 관한 특례를 규정함으로써 학교용지의 확보를 쉽게 하고 학교용지를 확보할 수 없는 경우 가까운 곳에 있는 기존 학교의 증축을 쉽게 함을 목적으로 제정한 법률이며, 같은법에 의한 “학교용지” 란 공립 초등학교· 중학교 및 고등학교의 교사(校舍)·체육장 및 실습지, 그 밖의 학교시설을 신설하는 데에 필요한 토지를 말합니다.