[대전고등법원 2006.8.23, 선고, 2004나1088, 판결] 감정평가제도 운영 관련, 감정평가기법 유연성, 최유효이용 관련, 박철 판사

손해배상(기)

[대전고등법원 2006.8.23, 선고, 2004나1088, 판결]

【전문】

【원고(탈퇴)】

【원고승계참가인, 피항소인】

【피고, 항소인】

【제1심판결】

청주지방법원 2003. 12. 26. 선고 99가합1847 판결

【변론종결】

2006. 6. 19.

【주 문】

 
1.  제1심 판결 중 피고로 하여금 원고 승계참가인에게 금 10억 원 및 이에 대하여 1994. 11. 9.부터 2006. 8. 23.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 초과하여 지급할 것을 명한 피고 패소 부분을 취소하고, 그 부분에 해당하는 원고 승계참가인의 청구를 기각한다.
 
2.  피고의 나머지 항소를 기각한다.
 
3.  소송총비용 중 원고 및 원고 승계참가인과 피고 사이에 생긴 부분 중 50%는 피고가 부담하고, 나머지는 원고 승계참가인이 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】

1. 청구취지
피고는 원고 승계참가인에게 금 19,497,400,300원 및 이에 대하여 1994. 11. 9.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 25%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
 
2.  항소취지
제1심 판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 부분에 해당하는 원고 승계참가인의 청구를 기각한다.

【이 유】

1. 인정 사실
 
가.  제1심 공동피고 소외 1 주식회사(이하 ‘ 소외 1 주식회사’라고 한다)는 1994. 7. 13. 피고에게 소외 1 주식회사 소유인 미금시 호평동 (지번 1 생략) 외 4필지(이하 ‘감정대상 토지’라고 한다)에 대한 감정 평가를 의뢰하였다. 피고는 같은 달 16일 가격시점을 1994. 7. 14.로 하여 (지번 1 생략) 토지의 가액을 509억 316만 원(㎡당 440,000 원)으로, 감정대상 토지 전체의 가액을 519억 2,190만 원으로 감정평가하고 이를 기재한 감정평가서를 소외 1 주식회사에 제출하였다.
 
나.  소외 1 주식회사는 이를 근거로 하여 감정대상 토지를 담보로 제공하고 ○○은행△△지점으로부터 대출을 받으려고 하였으나 대출이 거부되었다.
 
다.  그 후 소외 1 주식회사는 원고 주식회사로부터 리스금융과 렌탈금융을 받기 위하여 원고 주식회사에게 피고가 작성한 위 감정평가서를 제출하였다. 원고 주식회사는 위 감정평가서를 검토한 후 감정대상 토지가 충분한 담보가 된다고 보고 소외 1 주식회사에게 금융을 제공하기로 결정하였다. 이 결정에 따라 소외 1 주식회사는 1994. 9. 29. 소외 1 주식회사와, 소외 1 주식회사가 소외 7로부터 구입하는 서큘레이션 펌프 등 87종의 물건들에 대한 리스계약을 체결하고(이 계약에서 소외 8 주식회사, □□그룹의 회장 소외 9, 소외 1 주식회사의 대표이사 소외 10이 소외 1 주식회사를 위하여 연대보증 하였다), 다음 날인 9. 30. 감정대상 토지를 포함한 그 일대의 소외 1 주식회사 부지 16 필지 토지에 대하여 채권최고액을 250억 원으로 한 공동근저당권 설정등기를 마쳤다(1994. 11. 9. 원고 주식회사와 소외 1 주식회사사이에 스키 등 7종의 물건들에 대한 렌탈계약이 체결된 후 렌탈료를 피담보채무에 추가하였다). 감정대상 토지를 제외한 나머지 토지는 스키장 부지로 개발되어 영업 중인 토지였으며, 위 16 필지 토지는 이미 다른 기존 금융에 대한 담보로 제공되어 채권최고액 합계 262억 원 정도의 선순위 근저당권이 설정되어 있었다.
 
라.  원고 주식회사는 리스금융계약에 따라 소외 1 주식회사에게 1994. 9. 30.에 7,420,000,000원. 1994. 10. 14.에 11,132,040,000원, 합계 18,552,040,000원의 금융을 제공하고, 렌탈금융계약에 따라 소외 1 주식회사에게 1994. 11. 9.에 2,504,810,000원의 금융을 제공하였다.

그리고 원고 주식회사는 소외 1 주식회사로부터 계약 당일인 1994. 9. 30.에 리스계약보증금 927,602,000원을 지급받고, 리스물건에 관한 차수증 발급일인 1994. 10. 14.에 제1차 리스료 404,137,700원 등 합계 1,331,739,700원을 지급받았으며, 1994. 11. 9.에 렌탈계약보증금 227,710,000원 및 제1회 렌탈료 70,392,000원(부가가치세 제외) 합계 298,102,000원을 지급받았다.
 
마.  소외 1 주식회사는 1994. 11. 15. 제2회 리스료 지급일부터 리스료를 연체하고, 1994. 11. 23. 부도를 냈다(연체일자와 관련하여 피고는 1994. 10. 15.부터 리스료 지급을 연체한 것으로 자백이 성립하였다고 주장하나, 소장에 기재된 위 날짜는 그 전체의 취지에 비추어 보면 오기임이 분명할 뿐만 아니라 이는 주요사실이 아닌 간접사실에 불과하므로 자백의 대상이 되지도 않으므로 피고의 위 주장은 받아들이지 않는다),
 
바.  원고 주식회사는 1997. 10. 8. 위 리스계약을, 1994. 12. 10. 위 렌탈계약을 각 해지하였고, 선순위 근저당권자인 소외 3 주식회사가 감정대상 토지에 대하여 임의경매신청을 하였으며, 감정대상 토지는 1998. 9.경 15차 경매기일에서 20억 원에 낙찰되어 선순위 근저당권자들의 채권도 제대로 충당하지 못하였다.
 
사.  원고 주식회사는 위 리스계약 및 렌탈계약에 기한 일체의 권리를 원고 승계참가인에게 양도하고 1999. 9. 14.에 위 사실을 피고에게 각 통지하였다(이에 따라 원고 주식회사는 피고의 동의를 얻어 이 소송에서 탈퇴하였다.)

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑1호증의 1 내지 갑16호증의 4, 갑19호증의 1 내지 47, 변론 전체의 취지

2. 원고 주식회사와 원고 승계참가인 사이의 채권양도와 관련한 피고 주장에 관한 판단 

       
  원고 승계참가인은 1999. 9. 14.경 원고 주식회사로부터 피고의 부당감정으로 인한 손해배상청구권을 양수하였음을 전제로 피고에 대하여 손해배상을 청구하고 있다. 이에 대하여 피고는, 원고 주식회사가 1999. 4.에 이 사건 손해배상청구소송을 제기하였는데 그 전인 1998. 11. 27. 이미 원고 승계참가인에게 이 사건 손해배상채권을 포함한 일체의 권리를 포괄적으로 양도하였으므로 원고 주식회사의 청구는 무권리자의 청구로서 기각될 운명에 있었고, 원고 승계참가인의 청구는 원고 주식회사의 소송물을 그대로 승계하였으므로 기각되어야 한다고 주장한다.

그러나 다음과 같은 이유에서 피고의 주장은 받아들일 수 없다. 원고 주식회사와 원고 승계참가인 사이의 1998. 11. 27.자 금융채권양도계약에서 원고 주식회사의 이 사건 손해배상채권이 포함되었는지 여부는 위 금융채권양도계약의 양 당사자인 원고 주식회사와 원고 승계참가인의 의사에 따라 결정될 사항인데, 그 계약의 양 당사자인 원고 주식회사와 원고 승계참가인이 일치된 의사로 위 금융채권양도계약에서는 이 사건 손해배상채권이 양도 대상에 포함되어 있지 않았다고 보고 이 사건 소송 제기 이후인 1999. 9. 14.경 이 사건 손해배상 채권을 원고 승계참가인에게 양도하고 그 양도사실을 피고에게 통지하였으므로 이 사건 소송 제기 전에 이미 이 사건 손해배상채권이 원고 주식회사에서 원고 승계참가인에게 이전되었다는 피고의 주장은 정당하지 않다.

3. 손해배상 책임의 성립에 관한 판단

 
가.  당사자들 주장의 요지

  원고 승계참가인은, 피고는 고의 또는 과실로 감정가격 시점인 1994. 7. 14. 당시 감정대상 토지의 적정가격 6,253,135,200원(1심 감정인 소외 6의 감정가)과 현저한 차이가 있는 51,921,900,000원으로 과대평가하여 이를 신뢰한 선의의 제3자인 원고 주식회사가 감정대상 토지 등 16필지에 설정되어 있던 기존의 피담보채권액 합계 20,875,000,000원의 근저당권들을 감안하더라도 위 토지들이 충분한 담보가치를 갖고 있는 것으로 판단하여 이 토지들을 담보로 금융을 제공하였는데, 그 후 감정대상 토지가 경매에서 피고의 감정평가금액의 25분의 1에도 미치지 못하는 20억 원 정도에 낙찰됨으로써 금융자금을 회수하지 못하는 손해를 입었으므로, 피고는 구 ‘지가공시 및 토지 등의 평가에 관한법률’(1995. 12. 29. 법률 제5108호로 개정되기 전의 것, 이하 같다. 이하 ‘구법’이라고 한다) 제26조 제1항에 따라 원고 주식회사의 손해배상 채권을 양수한 원고 승계참가인에게 이를 배상할 책임이 있다고 주장한다.

이에 대하여 피고는 피고의 감정평가가 정당한 것이었고, 피고의 감정평가와 원고 주식회사의 손해 사이에 인과관계가 있다고 할 수 없으며, 원고 주식회사는 구법 제26조 제1항 소정의 선의의 제3자에 해당하지도 않는다고 주장한다.
 

나.  피고의 감정평가의 방법과 내용

  피고가 작성하여 원고 주식회사에게 제출한 감정평가서(을 2호증)의 기재에 의하면, 피고의 감정평가의 방법과 내용은 다음과 같았다.

(1) 피고는 “표준지 공시지가 비교법”에 따라 감정대상 토지의 적정가격을 평가하였다.

(2) (지번 1 생략) 토지는 경춘국도상 미금시와 경기 남양주군(1994. 7. 14. 당시를 기준으로 한 행정구역)의 경계지점에 위치한 마치터널 남서쪽 부근 소재 백봉산 북쪽 줄기 부분을 이루는 급경사 및 완경사 지형의 토지로서 소외 1 주식회사가 운영하던 스키장 부지에 인접해 있었다. 위 토지는 경기도지사의 소외 1 주식회사에 대한 1994. 7. 4.자 등록체육시설업사업계획변경승인에 의하여 기존의 스키장 부지에 편입되어 숙박시설예정지로 승인되었다. 소외 1 주식회사는 위 사업계획변경승인에 기하여 위 토지를 숙박시설 부지로 조성하는 공사에 착수하여 피고의 감정평가 가격 기준 시점인 1994. 7. 14.경에 이르러 그 지상에 생육하고 있던 입목이 상당 부분 벌채되고 일부 토목 공사가 진행되었으나 전체적인 지형은 원래의 모습에 가깝게 유지되고 있었다. 그러나 그 당시 위 토지에 대하여 콘도미니엄 건축허가를 받지는 않은 상태였다. 그리고 위 토지는 당시 구 국토이용관리법(1994. 12. 22. 법률 제4817호로 개정되기 전의 것) 상의 용도지역 및 용도지구가 준도시지역 및 운동휴양지구였다. 또 등록체욕시설로 사업계획 승인을 받아 농지전용의 허가, 입목벌채 등의 허가, 토지형질변경의 허가 등 제반 허가를 받은 것으로 간주되었다( ‘체육시설의 설치·이용에 관한 법률’ 제31조).

(3) 피고는, 감정평가 기준시점이었던 1994. 7. 14. 당시 (지번 1 생략) 토지가 숙박시설예정지로서 부지조성공사 중에 있었다는 이유로 위 토지를 잡종지로 보고 미금시 호평동 (지번 2 생략) 전 1,157㎡를 비교표준지로 선정하였다. 호평동 (지번 2 생략) 토지는 도시계획구역 내의 일반상업지역에 속하고 그 공부상 지목 및 현실 이용 상황이 전으로서 평지였다.

(4) 피고는, 호평동 (지번 2 생략) 토지를 비교표준지로 선정하고 이를 기준으로 지가변동률에 따른 시점수정 및 제반가격형성요인 비교를 통한 조정을 하여 (지번 1 생략) 토지의 적정가격을 산정하였다. 피고는 (지번 1 생략) 토지가 비교표준지인 호평동 (지번 2 생략) 토지에 비하여, 공법상의 제한 등 행정적 조건은 동일하게 평가하고, 면적, 형상, 경사도 및 방향, 지반, 지질 등의 획지조건만 0.87 정도 열세라고 평가하고, 가로조건은 1.05 정도 우세하며, 접근조건은 1.1 정도 우세하고, 환경조건은 1.15 정도 우세하며, 장래의 동향, 기타 투자조건에 따른 가능성 및 효용, 이용도 및 수익성 등은 1.2 정도 우세하여, 위와 같은 열세인 획지조건을 고려하더라도 개별요인이 비교표준지에 비하여 1.38 정도 우세하다고 판단하여 (지번 1 생략) 토지의 적정가격을 비교표준지의 공시지가인 320,000원/㎡보다 높은 440,000/㎡으로 감정평가 하였다.
 

다.  감정평가방법 선택상의 과실에 관한 판단

  원고 승계참가인은 피고가 선택한 “표준지 공시지가 비교법”이 감정대상 토지의 적정가격을 감정평가하기에 적절한 방법이 아니었으므로 피고가 그 감정방법을 선택한 것에 과실이 있다고 주장하므로 먼저 피고가 감정평가방법을 선택한 데에 과실이 있는지를 살펴본다.

피고의 감정평가 당시 시행되던 구법은 감정평가업자가 타인의 의뢰에 의하여 토지를 개별적으로 감정평가하는 경우에 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 평가대상토지와의 객관적 가치에 영향을 미치는 제 요인을 비교하여 평가대상토지의 가격과 표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 감정평가하는 “표준지 공시지가 비교법”에 따르도록 규정하고 있었다( 구법 제9조).

이는 다른 물건에 비하여 토지 가격 평가가 사회적으로 중요한 만큼, 가급적 감정평가의 객관성을 유지하기 위한 것으로 보이는데, 토지에 대한 담보평가에 있어서도 위와 같은 방법에 따르게 되어 있다( 구법 제20조 제1항 제4, 5호). 그리고 위 법 제22조의 위임을 받은 당시의 감정평가에 관한 규칙에서도 토지의 평가에 관하여는 “비교표준지 공시지가 비교법”에 따르도록 되어 있다( 규칙 제17조).

반면 2000. 1. 28. 법률 제6237호로 개정된 법률은 “비교표준지 공시지가 비교법”을 원칙으로 하되 담보권의 설정, 경매 등 대통령령이 정하는 감정평가를 하는 경우에는 당해 토지의 임대료, 조성비용 등을 고려하여 감정평가를 할 수 있다고 개정하였다.

감정평가제도를 운영함에 있어서 감정평가기법을 경직화하는 것이 바람직한가 아니면 유연성이 클수록 바람직한가에 대한 논쟁은 오래 전부터 계속되어왔다. 감정평가기법을 경직화하면 감정평가업자의 주관적 평가에 따른 감정평가의 편차를 줄일 수 있는 반면 경우에 따라 적정한 감정평가를 방해하는 장애가 될 수도 있다.

토지의 감정평가는 토지의 시장가격을 보편타당성 있게 예측하고 추정함을 목적으로 하는 것이지 시장가격과 동떨어진 자기만족의 독단적인 가격을 설정함을 목적으로 하는 것이 아니고 감정평가에 관한 학문은 끊임없이 과거를 반성하고 더 보편타당한 감정평가방법을 발견하기 위한 발전을 거듭한다는 점을 참작하면 토지에 대한 감정평가방법을 “비교표준지 공시지가 비교법”이라는 단 한 가지 방법으로 한정하였던 구법의 합리성은 의심스러운 것이었다.

우리의 “지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률”이 공법적 목적에 따른 지가공시제도와 감정평가제도를 한꺼번에 규정하면서 지가공시제도에서의 통일성의 요청이 감정평가제도에도 그대로 적용되었기 때문인 것으로 보이는데 그 후의 개정 법률이 지가공시제도에서는 단일한 평가방법을 유지하면서도 보상 목적, 담보 목적 등의 경우에는 그 목적을 참작한 조정을 허용한 것도 구법의 합리성에 대한 반성적 고려를 담은 것으로 보인다.

이와 같이 모든 토지 감정평가에서 “비교표준지 공시지가 비교법”만을 사용하도록 한 구법의 합리성에 비판이 있을 수 있다고 하더라도 감정평가제도를 규제하고 있던 이 사건 감정 당시의 구법이 그러한 규정을 두고 있었던 이상 피고가 그 법률상의 규제에 따라 “비교표준지 공시지가 비교법”을 채택한 데에 과실이 있다고 할 수는 없다.

따라서 피고의 감정평가방법 선택에 잘못이 있다는 원고 승계참가인의 주장은 정당하지 않다.
 

라.  피고의 감정 내용에 과실이 있는지에 관한 판단

(1) 이어서 피고가 호평동 (지번 2 생략) 토지를 비교표준지로 선정하고 (지번 1 생략) 토지가 비교표준지에 비하여 1.38 정도 우세하다고 판단하여 (지번 1 생략) 토지의 적정가격을 440,000/㎡으로 감정평가한 데에 잘못이 있는지에 관하여 살펴본다(이 사건에서 감정대상 토지 중 (지번 1 생략) 토지만을 언급하는 이유는 (지번 1 생략) 토지가 감정대상 토지의 거의 대부분이고, 피고의 감정평가 작업이 이 토지를 중심으로 이루어졌으며, 이 사건 변론에서 쌍방의 공방이 이 토지를 중심으로 이루어졌기 때문이다).

  (2) 피고의 감정평가에는 다음과 같은 잘못이 있다는 것이 이 법원의 판단이다.

① 감정평가 당시 (지번 1 생략) 토지는 용도지역이 준도시지역인 임야로서 숙박시설예정지(콘도건축계획이 추진되고 있었다)로 승인된 상태였던 반면, 비교표준지는 용도지역이 도시계획구역 내의 일반상업지역인 전(田)이었다. 즉 (지번 1 생략)은 당시 소외 1 주식회사가 추진하고 있던 계획대로 콘도를 짓는 외에 다른 용도로는 수익사업에 이용할 수 없는 임야였던 반면 비교표준지는 숙박시설 건축은 물론 상가건물 건축, 주상복합건물 건축 등 다양한 수익사업에 제공될 수 있는 토지였다. 게다가 소외 1 주식회사가 추진하고 있던 콘도건축 사업은 수천억 원의 막대한 자금이 투자되어야 성사 가능한 사업이었다.

피고가 주장하는 바와 같이 토지에 대한 감정평가는 토지의 시장가격을 예측 또는 추정하는 작업으로서 토지의 시장가격 형성에는 최유효사용의 원칙(principle of highest and best use)이 적용될 수 있다. 이 원칙은, 다양한 이용이 가능하다는 특성을 갖는 토지의 시장가격은 동일 토지에 대하여 몇 가지의 용도가 경합할 경우 경쟁에 의하여 가장 높은 가격으로 매수하는 수요자가 그 토지를 취득하게 되므로 그 토지를 가장 잘 사용하는 방법을 표준으로 시장가격이 형성된다는 원칙이다. 그러나 최대의 수익을 올리는 사용이라고 하더라도 특별한 능력을 가진 사람의 사용이나 비합리적 또는 비합법적인 사용, 실현가능성이 적은 사용, 투기적인 사용 등은 배제되는 것이다.

따라서 수천억 원의 막대한 자금이 투자되는 콘도건축 사업 외에는 수익적 사업에 사용될 수 있는 여지가 없었던 (지번 1 생략) 토지와 다양한 수익사업에 사용할 수 있는 호평동 (지번 2 생략) 토지를 유사한 이용가치를 가진다고 판단하여 피고가 호평동 (지번 2 생략) 토지를 비교표준지로 선택한 판단의 합리성에는 강한 의문을 갖지 않을 수 없다.

피고는 인접 행정구역 내에서 호평동 (지번 2 생략) 토지보다 더 유사한 이용가치를 지닌 비교표준지를 찾을 수 없었기 때문에 다른 대안이 없었다고 주장한다. 이러한 주장은 평가대상토지와 유사한 이용가치를 가진 토지를 표준지로 선정하여 개별요인을 비교하여 평가대상토지의 가격을 평가하는 비교표준지 감정평가방법에서 요구되는 ‘유사성’의 요건을 상대적 의미로 이해하는 견해인데, 비교표준지 감정평가방법은 평가대상토지와 표준지의 유사성이 지켜지지 않으면 결론의 타당성을 담보할 수 없는 감정평가방법이라는 점에서 이 견해에 찬성하기 어렵다.

또한 피고가 (지번 1 생략) 토지의 가치를 호평동 (지번 2 생략) 토지보다 오히려 우위에 있다고 판단한 점에 비추어 보면 토지의 이용가치에 대한 판단 자체에 잘못이 있었던 것이지 다른 대안이 없었기 때문에 위 토지를 비교표준지로 선택한 것이 아니라고 볼 수도 있다.

그리고 뒤에서 보는 바와 같이 현재의 감정평가방법상의 한계 또는 감정평가업자의 개별적 능력에 비추어 보편타당한 감정평가 의견을 도출할 수 없는 경우라면 감정불능의 의견을 제시하여야 하는 것이지 결론의 타당성을 담보할 수 없을 정도로 유사성의 요건에 흠결을 가진 비교표준지를 선정하여 무리한 감정평가의견을 낸 후 더 좋은 비교표준지를 찾을 수 없었다는 것을 잘못된 감정에 대한 유효한 변명으로 삼을 수 없다. 잘못된 정보와 자료가 제공되는 것은 정보와 자료가 제공되지 않는 편보다 해로운 것이다. 피고의 위 주장은 정당하지 않다.

② 또한 개발계획 중인 토지의 적정가격 감정평가에 대한 피고의 판단도 수긍하기 어렵다. 피고의 비교표준지 선택과 개별요인 평가는 분명히 (지번 1 생략) 토지에 대한 소외 1 주식회사의 콘도건축 계획이 성사되어 위 토지가 콘도부지로 사용됨을 전제로 한 것이었다. 위 토지에 대한 숙박예정지 승인이 있었고 일부 벌목 작업이 진행되었던 사정은 위에서 인정한 바와 같지만 감정평가 당시 평탄화 작업은 물론 벌목 작업조차 완료되지 않았으며(일부 진행되었던 벌목작업이 과연 적법한 것이었는가에 관해서도 의문이 있다) 콘도건축 허가도 나지 않은 계획 추진의 초기 단계였고 그 콘도건축 사업이란 것이 수천억 원이 필요한 사업이었는데도 소외 1 주식회사는 그 사업자금조달은커녕 기존 사업운영자금조차 조달하지 못하여 심한 자금난을 겪고 있었던 사정을 참작하면 그 사업의 성공을 전제로 한 피고의 감정평가는 정당하였다고 보기 어렵다. 피고는 감정평가에서 막대한 자금이 소요될 것으로 보이는 부지조성작업을 위한 토목비용조차 제대로 참작하지 않았다. 소외 1 주식회사의 부도까지를 예측하여야 하는 것은 아니지만 당시의 사업계획의 추진 단계를 마땅히 참작하였어야 옳았다.

이와 관련하여 피고는 피고를 포함한 우리나라 감정평가업자의 능력상의 한계를 주장하고 있지만, 뒤에 상세히 설시하는 바와 같이 담보목적의 감정평가 의뢰에 대하여 감정이 불가능하다는 의견을 내는 것이 법상 금지되어 있지 않은 것이어서 자신의 감정능력을 초과하는 감정의뢰에 대하여 무리하게 부당한 감정평가의견을 낸 후 자신의 감정평가능력상의 한계로 이를 변명할 수 있는 것은 아니므로 피고의 주장은 받아들일 수 없다.

③ 개별요인 평가도 납득하기 어렵다. (지번 1 생략) 토지는 준도시지역에 있는 반면, 비교표준지는 도시계획구역 내에 있고, 또 (지번 1 생략) 토지는 임야로서 평탄화 작업을 위하여 막대한 비용과 토목공사 등이 필요한 반면, 비교표준지는 평지로서 별도의 평탄화 작업이 필요 없는 등 현실적으로 이용 가능한 건물의 부지로 조성될 때까지 드는 비용, 시간, 노력, 위험성 등이 모두 (지번 1 생략) 토지가 더욱 큰 것으로 보이며, (지번 1 생략) 토지보다 피고의 비교표준지가 도심지에 더욱 가까워 공공시설 및 다른 상업지역과의 접근성도 더욱 좋은 것으로 보인다. 게다가 향후 이용 용도의 다양성 및 거래의 용이성 등 가격에 영향을 미칠 수 있는 제반 사정들을 종합하여 보아도, 피고의 감정평가 당시를 기준으로 가격적인 면에서 (지번 1 생략) 토지가 피고의 비교표준지보다 열세에 있다고는 할 수 있을지언정 우세하다고는 도저히 볼 수 없다.

또한 (지번 1 생략) 토지에 대하여 소외 1 주식회사가 당시 운영 중이던 스키장과 연계하여 콘도건축 계획을 추진하고 있었지만 위 토지가 스키장 부지로 사용되고 있었던 것은 아니고, 경매에서 스키장 부지와 별개로 경매될 경우(이 사건 감정 목적이 담보목적이었으므로 당연히 그 가능성을 참작하였어야 했다) 위 토지는 공로와 접하지 않는 맹지가 되는데도 비교표준지에 비하여 가로조건이 1.05 정도 우세하고 접근조건은 1.1 정도 우세하다고 한 피고의 감정평가는 납득할 수 없다.

④ 완전경쟁시장 아래에서 어떤 상품의 값을 추정하는 것은 이론적으로 어렵지 않다. 그러나 불완전경쟁시장 아래에서 어떤 상품의 값을 파악하는 것은 결코 쉬운 일이 아니며, 시장이 수많은 하위 시장으로 세분화되어 있고 상품 하나하나마다 개별성이 강한 재화의 경우 그 시장가격(또는 적정가격 fair market price, fair market value)을 추정하는 작업은 대단히 어려운 작업이다. 개별성이 대단히 강한 토지의 시장가격을 추정한다는 것은 그렇게 어려운 작업이지만 사회·경제적 요구의 증대에 따라 토지의 시장가격을 추정하는 학문(또는 과학)적 방법론이 발전해 왔고 그 학문적 성과를 반영하여 감정평가제도가 발전해 왔다. 그러나 그러한 발전에도 불구하고 모든 재화에 대하여 보편타당성의 한계를 벗어나지 않는 감정평가가 가능하지 않다는 사실은 누구나 알고 있다. 대체물인 다이아몬드를 예로 들어 본다면, 많은 상품이 시장에서 거래되는 수 캐럿짜리 다이아몬드의 경우에는 크기, 색, 투명도, 형태 등 시장가격에 영향을 미치는 요인에 따라 보편타당성 있는 시장가격을 추정하는 일이 어렵지 않을 것이다. 그리고 거래가 많지 않은 수십 캐럿짜리 다이아몬드의 경우에도 상당히 보편타당한 시장가격의 추정이 불가능하지는 않을 것이다. 그러나 수 백 캐럿짜리 다이아몬드의 경우라면 사정이 달라질 것이다. 만일 세계에서 가장 큰 다이아몬드로서 영국여왕의 여왕봉을 장식하고 있는 530.20 캐럿의 물방울 다이아몬드(pear) ‘아프리카의 큰 별(Great Star of Africa)'의 경우라면 흥미 차원에서 가격을 추정하는 의견이야 제시할 수 있겠지만, 경제활동의 기초정보를 제공하는 보편타당성 있는 시장가격을 감정평가 하는 일은 불가능하다고 하지 않을 수 없다.

이와 같이 토지의 감정에 있어서도 현재의 부동산감정평가 학문의 한계를 넘거나 감정평가업자의 능력상의 한계를 초과하는 경우에는 감정평가불능이라고 하는 것이 정당한 감정평가가 될 것이다.

의사의 진료상의 주의의무를 평가함에 있어서 자신의 능력으로 치료할 수 없는 환자가 온 경우 의사는 그 치료능력을 갖춘 병원으로 전원조치 할 의무를 부담하는데 만일 전원조치 하지 않았다면 자신의 능력을 다하여 성심성의껏 진료행위를 다하였다고 하더라도 그 진료행위에 법적인 잘못이 있다고 판단하는 것과 같이, 감정평가업자의 경우에도 자신의 감정평가능력을 초과하는 감정의뢰에 대하여 감정평가불능이라는 의견을 내지 않고 보편타당성 없는 감정의견을 냈다면 그 감정의견에 과실이 있다고 법적 판단을 내리지 않을 수 없다는 것이 이 법원의 판단이다.

부동산 감정평가 의견은 오늘날의 사회에서 정책판단과 경영판단에 중요한 정보를 제공하게 된다. 잘못된 정보를 제공하는 것은 정보를 제공하지 않는 것보다 올바른 정책판단과 경영판단을 내리는 데에 휠씬 더 해로운 일이 될 것이다. 그리고 감정평가불능이라는 의견은 그러한 의견이 없는 것과 비교할 때 유요한 정보를 제공하게 될 것이다.

이 사건 감정대상 토지에 관하여 보건대, 1심 감정인은 그 토지의 형질변경공사에 소요되는 토목공사비용을 추정하여 참작하는 등 피고가 감정평가에서 누락한 여러 사정을 참작하는 치밀함을 보였지만, 그 비교표준지의 선정 등에 있어서 여전히 많은 의문점을 남기고 있으며(이 사건 변론 과정에서 제시된 어떤 토지의 경우에도 적절한 비교표준지가 아닌 것으로 보이고, 과연 적당한 비교표준지를 찾을 수 있는지 자체가 의문이다), 감정대상 토지에 대한 경매절차에서 있은 여러 감정평가에서 감정평가금액이 제각각이었으며(건축허가의 취소와 우리 사회의 경제 상황의 변화를 참작하더라도 그 편차는 지나치게 크다), 결국 실제 경매(경매시장도 자유경쟁이 이루어지는 부동산 시장의 하나이다)에서 피고의 감정평가금액의 25분의 1에도 못 미치는 금액에 매각된 사정을 참작하면 이 사건 감정대상 토지에 대한 가장 타당한 감정평가는 ‘감정평가 불능’이 아니었을까 생각된다.
 

마.  피고의 감정평가액과 적정가격 사이에 현저한 차이가 있는지에 관한 판단

구법 제26조 제1항은, “감정평가업자가 타인의 의뢰에 의하여 감정평가를 함에 있어서 고의 또는 과실로 감정평가 당시의 적정가격과 현저한 차이가 있게 감정평가하거나 감정평가서류에 허위의 기재를 함으로써 감정평가 의뢰인이나 선의의 제3자에게 손해를 발생하게 한 때에는 감정평가업자는 그 손해를 배상할 책임이 있다”고 규정하고 있다. 법이 손해배상책임의 성립요건으로 현저한 차이를 요구하는 이유는 감정평가 작업의 어려움을 참작할 때 적정가격이라는 것이 한 점으로 존재하는 것이 아니라 상당히 넓은 폭을 갖고 성립될 수 있음을 인정하고 있기 때문일 것이다. 따라서 이러한 법의 취지를 참작하여 상당히 융통성 있는 감정평가의 폭이 허용됨을 감안하여 피고의 감정평가액과 적정가격 사이에 현저한 차이가 있는지를 살펴본다.

‘감정평가불능’이 정당한 감정평가라는 관점에서 본다면 감정평가불능과 피고의 감정평가액 사이에 현저한 차이가 있음은 명백하다. 그리고 실제 경매시장에서 형성된 감정평가금액을 기준으로 보면 25배 이상의 차이가 있으므로 건축허가의 취소(이 사건 감정평가 당시에도 건축허가는 없었다)된 사정이나 경제 상황의 변화 등을 최대한 참작하더라도 현저한 차이가 있음은 명백하다.

피고의 비교표준지 선정 상의 잘못을 무시한다고 하더라도 비교표준지에 비하여 명백히 열위에 있는 감정대상 토지를 비교표준지에 비하여 1.38 정도(즉 38% 감정평가액이 증가되었음) 우세한 것으로 평가하여 적정가격과 수백억 원의 차이가 발생하였으므로(감정대상 토지와 비교표준지의 가치를 동일하게 본다고 가정하더라도 (지번 1 생략) 토지는 134억 원 정도 초과감정 되었다) 현저한 차이가 있다고 할 것이다.

따라서 피고의 감정평가액과 적정가격 사이에 현저한 차이가 인정된다.
 

바.  인과관계 및 원고 주식회사가 선의의 제3자에 해당하는지 여부

(1) 감정대상 토지에 대한 피고의 감정평가액 519억 원에서 선순위 근저당권의 채권최고액 합계 금 262억 원을 공제하더라도 약 257억 원 정도의 담보가치가 남아 있게 된다. 그런데 원고 주식회사가 이를 신뢰하여 (지번 1 생략) 토지 등 16 필지(감정대상 토지 4필지를 제외한 나머지 토지들은 거의 담보가치가 없는 것으로 보인다)가 리스물건 구입대금 및 렌탈물건 구입대금 합계 약 210억 원에 대한 담보가치가 충분히 있다고 보고 채권최고액 합계 금 250억 원의 근저당권을 설정한 후 위 돈을 지급하였다가, 감정대상 토지에 대한 경매결과 전혀 배당을 받지 못하게 된 이상 피고의 과실로 인하여 손해를 입었다고 할 것이다.

피고는 소외 1 주식회사가 시설대여회사업무운용준칙 제4조 제1호 별표의 시설대여금지 업종에 해당함에도 시설대여를 하였으므로 인과관계가 없다는 취지의 주장을 하나, 소외 1 주식회사는 관광진흥법에 의하여 관할관청의 승인을 얻은 전문휴양업소이므로 시설대여금지업종에 해당한다고 할 수 없다.

또 피고는 감정대상 부동산이 위 준칙 제16조, 금융기관여신규정 제3조의2에서 규정한 담보금지 물건에 해당한다고 주장하나, 담보취득 당시는 아직 콘도미니엄설치 승인 전이었으므로 위 규정에 의한 담보취득이 금지되는 콘도미니엄의 대지에 해당한다고 보기 어렵다.

또 피고는 원고 주식회사가 피고의 감정평가를 신뢰하였기 때문이 아니라 원고 주식회사 자신의 여러 잘못에 의하여 이 사건 여신을 결정하였으므로 원고 주식회사의 손해와 피고의 잘못 사이에 인과관계가 없다고 주장하므로 살피건대, 뒤에서 보는 바와 같이 원고 주식회사의 소외 1 주식회사에 대한 금융 제공 과정에서 원고 주식회사의 각종 잘못이 있었던 사실이 인정되기는 하지만 원고 주식회사가 소외 1 주식회사에게 금융을 제공하기로 한 데에는 원고 주식회사 자신에게 책임 있는 잘못 뿐만 아니라 피고의 잘못된 감정평가를 신뢰하고 충분한 담보가 있었다고 믿었기 때문이기도 하고 원고 주식회사 자신의 책임이 상당히 크기는 하지만 피고의 책임을 면하게 할 정도에 이르는 것은 아니므로 이를 손해액 산정에서 크게 참작하기는 하지만 책임이 전혀 없다는 피고의 주장은 받아들일 수 없다.

  (2) 구법 제26조 제1항의 “선의의 제3자”란 감정 내용이 감정평가 당시의 적정가격과 현저한 차이가 있음을 인식하지 못하는 것뿐만 아니라 감정평가서 자체에 그 감정평가서를 감정의뢰 목적 이외에 사용하거나 감정의뢰인 이외의 타인이 사용할 수 없음이 명시되어 있는 경우에는 그러한 사용사실까지 인식하지 못한 제3자를 의미한다( 대법원 1999. 9. 7. 선고 99다28661 판결 등 참조).

소외 1 주식회사가 당초 원고 주식회사에게 제출한 피고의 감정서에는 제출처가 ‘ ○○은행△△지점’으로 되어 있었고, 감정평가서 표지 이면의 ‘알리는 말씀’란에 “본 감정평가서는 감정의뢰목적 이외에 사용하거나 타인(감정의뢰인 또는 담보감정시 확인은행 이외의 자)이 사용할 수 없을 뿐 아니라 복사, 개작, 전재할 수 없으며 당원은 이로 인한 결과에 대하여 책임을 지지 아니 합니다”라는 문구가 기재되었던 점은 인정된다.

그러나 피고의 감정평가 목적이 담보목적으로 되어 있었고, 의뢰인이 소외 1 주식회사로 되어 있었으며, 원고 주식회사가 리스계약을 체결한 날인 1994. 9. 30. 피고에게 감정평가서의 채권기관명의변경을 요청하자 피고는 별다른 심사 없이 1994. 10. 1. 채권기관 명의를 원고 주식회사로 변경하여 주었고, 그 후 대부분의 리스물건 구입대금과 렌탈구입 대금이 지급되었던 점에 비추어 보면, 원고 주식회사는 선의의 제3자에 해당한다고 봄이 상당하다.

4. 손해배상의 범위에 관한 판단
 
가.  원고 승계참가인은 원고 주식회사가 피고의 감정평가를 신뢰하고 소외 1 주식회사에 제공하였다가 회수하지 못한 금융금액 전액을 인과관계 있는 손해라고 주장하나 다음과 같은 사정을 참작하면 원고 승계참가인의 주장은 받아들일 수 없다.
 
나.  토지에 대한 감정평가 금액은, 최선의 감정평가가 이루어졌다고 하더라도 감정평가 시점 당시 감정평가 대상 토지의 시장가격(또는 적정가격)에 대한 예측 또는 추정에 불과한 것이다. 토지에 대한 감정평가는 경영판단에 도움을 주는 자료와 정보 중 하나에 불과할 뿐이지 결코 당해 토지가 실제로 시장에서 감정평가 금액 이상의 가격에 매도될 수 있다는 보증이 될 수는 없는 것이다.

원고 주식회사는 리스금융을 영업으로 하는 금융기관으로서 자신의 여신영업에 따른 위험을 스스로 평가하고 관리하는 전문성을 갖추어야 마땅하다. 대부분의 금융기관은 부동산 감정평가 작업에 따르는 일반적인 불확실성을 감안하여 감정평가 의견을 여신금융 영업에 따르는 위험평가의 한 자료로 참작하여야 하고 감정평가에 전적으로 의존하여서는 안 된다는 점을 잘 알고 있기 때문에 감정평가 금액의 일정 비율에 대해서만 여신을 제공하는 기준을 설정하고 있는데도, 원고 주식회사는 여신한도에 관한 아무런 기준도 갖고 있지 않았다(그 이유를 추정해 보면, 리스금융업의 경우 리스물건 자체가 금융위험에 대한 담보가 된다는 점에 그 이유가 있었던 것으로 생각되나, 이 사건과 같이 거의 공리스에 해당하는 금융을 제공한 경우 리스물건의 담보력이 없으므로 금융에 따른 위험은 은행 등의 일반적인 여신업무에서의 위험과 같게 된다). 뿐만 아니라 피고의 이 사건 감정평가는 아직 임야 상태였던 감정대상 토지에 관하여 소외 1 주식회사의 무리한 것으로 보이는 콘도건축 계획이 성사됨을 전제로 한 것으로서 그 감정평가서를 주의 깊게 살펴보기만 하면 피고의 감정평가에 어떤 문제점이 있는지를 쉽게 인식할 수 있었음에도 불구하고 원고 주식회사는 이를 인식하지 못하였다( 원고 주식회사는 금융기관으로서 감정평가업자인 피고와 비교할 때 소외 1 주식회사의 경영상태와 무리한 사업추진 상황을 훨씬 더 잘 조사하고 인식할 수 있었다는 사정을 참작하면 원고 주식회사가 대체 감정평가서를 제대로 읽어보기나 하였나 하는 의문이 들 정도이다). 이 때문에 ○○은행△△ 지점은 피고의 감정평가서를 검토한 후 대출을 거부하였는데도 불구하고 원고 주식회사는 262억 원의 선순위 저당권이 설정된 토지에 대하여 후순위로 설정한 채권최고액 250억 원의 근저당권을 담보로 거액의 금융을 제공하였다.

또한 원고 주식회사는 거액의 금융을 제공한 후 불과 한두 달 만에 소외 1 주식회사가 리스료를 연체하고 부도를 내는 상황조차도 예상하지 못하였다.
 

다.  리스 및 렌탈을 취급함에 있어서는 담보보다도 신용을 위주로 취급하게 되어 있는데{ 구 시설대여업법(1996. 12. 30. 법률 제5211호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제15조에 근거하여 재무부장관이 정한 시설대여회사업무운용준칙 제16조}, 원고 주식회사는 1993. 12. 31. 기준으로 소외 1 주식회사의 총자산은 약 1,340억 원이고 부채총계 1,302억 원으로 부채가 자산의 거의 대부분을 차지하며, 부채비율이 3,345.43%로서 재무구조가 극히 취약하고, 연간매출액이 약 62억 원(당기 순이익 1억 9,000만 원)에 불과한 소외 1 주식회사에게 연간 약 56억 원 상당의 리스료 및 렌탈료를 지급받는 내용의 리스계약 및 렌탈계약을 체결하고, 자본금 60억 원의 3배 이상인 약 210억 원에 이르는 여신을 하였다( 원고 주식회사는 소외 1 주식회사의 위와 같은 사정을 모두 알고 있었다).

게다가 원고 주식회사 직원은 황색거래처로 등록되어 있다는 사실을 알고서도 소외 8 주식회사를 연대보증인으로 입보시키고, □□그룹회장 소외 9와 소외 1 주식회사의 대표이사 소외 10에 대하여는 별다른 재산에 대한 조사도 없이 연대보증인으로 입보시켰다.

리스물건 공급업체였던 소외 7에게 지급된 위 리스물건 및 렌탈물건 구입대금 중 약 69%는 소외 8 주식회사가 사용하였고, 약 29%는 소외 1 주식회사에서 사용하였으며, 리스물건 공급업체였던 소외 7이 사용한 것으로 확인되는 돈은 약 6%인 12억 원 정도에 불과하였다. 또 리스물건 및 렌탈물건은 리스계약 및 렌탈계약에 의하여 새로이 취득된 것이 아니라 위 계약 체결 당시 이미 소외 1 주식회사가 운영하던 스키장에 설치되어 있었던 것이었으며, 원고 주식회사도 이를 알고 있었다. 위 리스계약 및 렌탈계약이 체결될 당시 리스물건 및 렌탈물건 중 상당수는 이미 소외 4 주식회사에 양도담보로 제공된 것이거나 소외 5 주식회사 등 다른 리스회사 소유의 리스물건 혹은 렌탈물건이었다(시설대여회사 업무운용준칙 제2호 위반). 원고 주식회사는 리스계약 및 렌탈계약이 체결된 후 위 리스물건 및 렌탈물건이 제대로 공급·설치되었는지 여부를 점검함에 있어서 위 물건들의 일부만을 확인하였다.

또한 원고 주식회사의 담당 직원은 소외 1 주식회사에게 금융을 제공한 대가로 돈을 받아 형사처벌 받기도 하였다.

   [인정근거] 위에서 인정한 증거들, 을6호증의 1 내지 64, 변론 전체의 취지
 
라.  위와 같은 사정에 비추어 보면 원고 주식회사 자신의 책임이 대단히 크기는 하지만 피고의 책임을 면하게 할 정도는 아니므로(피고는 국내 최대의 감정평가법인으로서 피고의 책임 범위를 정함에 있어서 피고가 갖고 있는 공신력을 참작하지 않을 수 없다) 피고의 책임 금액을 정함에 있어서만 이를 참작하였다.
 
마.  위와 같은 사정과 적정한 감정이 이루어졌을 경우에도 필수적으로 생길 수밖에 없는 가격시점 이후의 사정 변경 및 감정가격과 현실적인 경매가격의 차이 등으로 인하여 발생하는 미회수 금액은 손해액에서 제외되어야 하는 점과 원고 주식회사가 리스금융 및 렌탈금융을 취급하게 된 경위와 과정, 피고가 받은 감정 수수료의 액수와 원고 주식회사가 리스금융 및 렌탈금융을 함으로써 얻을 수 있는 기대이익의 크기, 리스료 및 렌탈료 지급 지체 후 채권 보전을 위한 원고 주식회사의 노력 정도 등 이 사건 변론에 나타난 제반 사정들을 참작하여 보면, 피고의 손해배상책임액을 10억 원으로 정함이 상당하다(이 사건에서 감정대상 토지의 적정가격을 확정하기에 어려움이 있어서 적정가격을 초과한 대출금액 즉 상당인과관계 있는 손해의 산정이 곤란하므로 제반 사정을 참작하여 손해를 평가하는 방법을 채택하고 이에 원고 주식회사 측의 과실을 참작한 과실상계를 함께 인정하여 피고의 책임금액을 위와 같이 정하였다).

5. 결론

  따라서 피고는 원고 승계참가인에게 금 10억 원과 이에 대하여 원고 주식회사가 손해를 입은 날 이후로서 원고 승계참가인이 구하는 1994. 11. 9.부터 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2006. 8. 23.까지는 민법에서 정한 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 ‘소송촉진 등에 관한 특례법’에서 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

그렇다면, 원고 승계참가인의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 피고의 항소를 일부 받아들여 피고에 대한 제1심 판결 중 위 인정 금액을 초과하여 지급을 명한 부분을 취소하고, 취소 부분에 대한 원고의 청구를 기각하며, 나머지 항소는 이유 없어 이를 기각한다.

판사 박철(재판장) 정선오 윤영훈

=> [대법원 2009.9.10, 선고, 2006다64627, 판결]로 인해 원심판결 중 원고승계참가인 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 대전고등법원에 환송한다. 피고의 상고를 기각한다.로 결론지어졌음

박철 판사(현 변호사) 의 감정평가제도와 이해에 탄복함. 박철 판사의 다른 판결에서도 상당히 문학적이고 아름다운 문장들로 판결문을 적은 것이 매우 인상적이었다.