부동산 담보신탁에 있어서 위탁자의 수익권가치평가

담보신탁은 부동산 소유자(위탁자)가 자신 또는 타인의 채무 내지 책임의 이행을 보장하기 위하여 자기 소유의 부동산을 담보로 제공할 목적으로 이용하는 신탁임

담보신탁의 구조는

신탁계약을 통해 신탁회사는 위탁자에게 소유권을 이전 받고, 수익권 증서를 발행하며, 위탁자는 수익권증서를 활용해 금융기관에서 대출을 받음.

<부동산 담보신탁 수익권 가치 평가방법> : 대법원 판례를 중심으로

대법원 2013. 12. 12. 선고 2012다111401 판결

[사해행위취소][미간행]

【판시사항】

사해행위취소소송에서 채무자의 무자력 여부를 판단할 때 실질적으로 재산적 가치가 없는 재산을 적극재산에서 제외하여야 하는지 여부(적극) 및 신탁재산에 대한 수익권이 적극재산으로 포함되기 위한 요건과 그 가치를 평가하는 방법

【참조조문】

민법 제406조 제1항

【참조판례】

대법원 2005. 1. 28. 선고 2004다58963 판결(공2005상, 398)
대법원 2013. 10. 31. 선고 2012다14449 판결

【전 문】

【원고, 피상고인】 주식회사 경동산업 (소송대리인 법무법인 솔루션 담당변호사 성창재 외 3인)

【피고, 상고인】 피고 1 외 1인 (소송대리인 변호사 이찬우 외 1인)

【원심판결】 부산지법 2012. 10. 31. 선고 2012나9086 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 부산지방법원 본원 합의부에 환송한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 사해행위취소소송에서 채무자의 무자력 여부를 판단하기 위하여 적극재산을 산정함에 있어서는 실질적으로 재산적 가치가 없어 채권의 공동담보로서의 역할을 할 수 없는 재산은 특별한 사정이 없는 한 이를 제외하여야 하고, 그 재산이 채권인 경우에는 그것이 용이하게 변제받을 수 있는 확실성이 있다는 것이 합리적으로 긍정되는 경우에 한하여 적극재산에 포함시켜야 한다. 그리고 이는 그 재산이 신탁재산에 대한 수익권인 경우에도 마찬가지이다(대법원 2005. 1. 28. 선고 2004다58963 판결 등 참조).

한편 신탁재산에 대한 수익권의 가치는 장차 신탁이 종료되었을 때 예상되는 신탁재산 가액에서 소요비용과 신탁보수 등을 공제하고 거기에서 다시 우선수익자들에 대한 채무를 공제한 후 남은 금액을 사해행위 당시의 현가로 할인하는 방식으로 평가하여야 하고, 단순히 사해행위 당시의 신탁재산의 시가를 기초로 그 가치를 평가해서는 아니 된다(대법원 2013. 10. 31. 선고 2012다14449 판결 참조).

2. 원심판결 이유와 원심에 이르기까지 채택된 증거에 의하면 다음 사실을 알 수 있다.

가. 원고는 2009. 3. 17.부터 인터종합건설 주식회사(이하 ‘인터종합건설’이라 한다)에 레미콘 등을 공급하기 시작하였는데, 인터종합건설은 2009. 9. 25. 부산 연제구 (주소 1 생략) 대 602.1㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 매수하고 같은 날 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 인터종합건설은 피고 케이비부동산신탁 주식회사(이하 ‘KB부동산신탁’이라 한다) 앞으로 신탁을 원인으로 하여, 구미시 (주소 2 생략) 대 400㎡(이하 ‘구미 토지’라 한다)에 관하여는 2009. 12. 24.에, 이 사건 토지에 관하여는 2010. 3. 30.에 각 소유권이전등기를 마쳤다.

다. 원고가 부산지방법원에 인터종합건설을 상대로 레미콘 대금 등의 지급을 구하는 지급명령을 신청하여(2011차2303호), 2011. 2. 11. 인터종합건설은 원고에게 91,903,540원을 지급하라는 지급명령이 확정되었다.

라. 인터종합건설은 이 사건 토지에 관한 신탁계약상의 수탁자인 피고 KB부동산신탁과 우선수익자들 및 피고 1과 사이에 사업시행자를 피고 1로 변경하기로 하는 합의를 하고, 그에 따라 2011. 5. 27. 이 사건 토지에 관하여 피고 KB부동산신탁으로부터 인터종합건설 앞으로 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 하여 소유권을 환원시킨 다음 다시 같은 날 이 사건 매매계약을 원인으로 피고 1에게 소유권이전등기를 하고 이어서 피고 1을 신탁자로 하여 피고 KB부동산신탁 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

3. 원심은, 인터종합건설은 이 사건 매매계약 당시 이 사건 토지 외에는 다른 재산이 없었던 반면 원고에 대한 물품대금채무가 존재하는 등 채무초과 상태에 있었다고 인정한 다음 그 판시와 같은 이유로 채무초과 상태에 있던 인터종합건설이 유일한 재산인 이 사건 토지를 이 사건 매매계약에 의하여 매도한 것은 원고를 비롯한 일반채권자들의 공동담보를 감소시키게 하는 사해행위에 해당하고, 수익자인 피고 1과 전득자인 피고 KB부동산신탁의 악의가 추정된다고 판단하여, 인터종합건설로부터 피고 1 앞으로 된 소유권이전등기와 피고 1로부터 피고 KB부동산신탁 앞으로 된 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기의 각 말소를 구하는 원고의 이 사건 청구를 모두 인용하였다.

4. 그러나 위와 같은 원심의 판단은 수긍할 수 없다.

위 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 인터종합건설이 이 사건 토지와 구미 토지를 피고 KB부동산신탁에 신탁해 둔 상태에서의 적극재산은 그 두 토지에 대한 신탁계약상의 수익권이라 할 것이므로, 채무초과 상태에 있었는지 여부도 그 수익권에 대한 평가액을 기준으로 판단하여야 할 것이다. 따라서 원심으로서는 우선 이 사건 토지에 대한 수익권을 감정 평가하여 적극재산으로서의 가치가 있는지 여부를 확정하였어야 할 것이고(만일 위 수익권이 적극재산으로서의 가치가 없다면 인터종합건설이 신탁계약을 종료하고 이 사건 토지를 환수하여 매각하더라도 이는 적극재산의 감소가 없어 사해행위로 되지 아니한다고 보아야 할 것이다), 나아가 위 수익권이 적극재산으로서의 가치가 있는 경우라면, 구미 토지에 대한 수익권을 평가하여 그 두 토지에 대한 수익권 등 적극재산의 가액이 모든 채권자에 대한 채무를 합친 소극재산을 능가하는지 여부를 확인한 다음 나아가 이 사건 토지에 대한 수익권의 처분으로 인하여 인터종합건설이 채무초과 상태에 빠지게 되었거나 채무초과 상태가 심화되었는지 여부 등에 관하여 심리하여 이 사건 매매계약이 사해행위에 해당하는지 여부를 판단하였어야 할 것이다.

그럼에도 불구하고 원심은 신탁되어 있던 이 사건 토지를 일시적으로 환수하여 아무런 부담이 없는 상태에서의 이 사건 토지가 그대로 인터종합건설의 유일한 적극재산이라고 보고 또한 구미 토지에 대한 수익권은 고려하지도 아니한 채 이 사건 매매계약이 사해행위라고 판단하였으니, 거기에는 사해행위취소소송에서 사해행위 여부 판단 및 재산의 평가방법에 관한 법리를 오해한 나머지 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이러한 점을 지적하는 취지의 상고이유의 주장은 이유 있다.

아울러 원심으로서는 위와 같은 경우 사해행위취소에 따른 원상회복의 방법으로 원고가 청구하는 바와 같이 피고 1 앞으로 마쳐진 소유권이전등기와 피고 KB부동산신탁 앞으로 마쳐진 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 각 말소하게 되면, 원고 등 인터종합건설에 대한 채권자는 사해행위 이전에 인터종합건설이 가지고 있던 신탁계약상 수익권 이상으로 책임재산을 확보하는 결과가 되는 것은 아닌지, 만약 그런 결과가 될 수 있다면 원물반환이 불가능하여 가액배상의 방법으로 원상회복을 명하여야 하는 것은 아닌지에 대해서도 심리할 필요가 있다는 점을 지적하여 둔다.

5. 이에 나머지 상고이유의 주장에 관한 판단을 생략한 채 관여 대법관의 일치된 의견으로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

대법관   김창석(재판장) 양창수 박병대(주심) 고영한

(출처 : 대법원 2013. 12. 12. 선고 2012다111401 판결 [사해행위취소] > 종합법률정보 판례)