유치권 행사와 감정평가 (경매 및 공매평가)

민사유치권 VS 상사유치권, 대표적인 차이점은? 

민사유치권을 규정한 민법 제320조 제1항에서 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’은 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우는 물론이고 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 경우도 포함한다(대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다16942 판결).

한편, 상인간의 상행위로 인한 채권자가 행사할 수 있는 상사유치권(상법 제58조)의 경우, 민사유치권과 달리 피담보채권이 ‘목적물에 관하여’ 생긴 것일 필요는 없지만, 유치목적물이 ‘채무자 소유’일 것으로 제한되어 있다(대법원 2013. 2. 28. 선고 2010다57350 판결)

강민구 변호사는 “결국 두 유치권의 차이점은 민사유치권의 경우에는 유치할 목적물에 관한 채권임을 요하나, 그 목적물이 채무자의 소유가 아니어도 무방한 반면, 상사유치권은 반대로 유치할 목적물에 관한 견련성이 불필요하나, 반드시 채무자의 소유여야 한다는 것이다”라고 대비해서 요약 설명한다. 

하수급업체의 유치권행사에 대해 건물주는 방어할 수 있나? 

이러한 차이점은 실무상 하수급업체의 유치권행사 관련 분쟁에서 중요성이 부각된다. 통상 ‘하도급거래 공정화에 관한 법률 제14조’에 의하면 수급인이 하수급인에게 공사대금을 지급하기 곤란한 사정이 있을 경우, 하수급인은 발주자(원도급인)에게 직접 공사대금을 달라고 요청할 수 있다. 그 결과 하수급인은 발주자에게 직접 채권을 갖게 되므로 발주자의 건물에 대해 유치권행사를 할 수 있다.

하지만 만약 발주자가 수급인에게 이미 공사대금을 지불하였음에도 수급인이 하수급인에게 이를 전달하지 않고 딴 곳에 유용한 경우는 어떨까?  강 변호사는 “이런 경우 아직 판례가 정착된 것은 아니나, 위 상사유치권 판례(대법원 2013. 2. 28. 선고 2010다57350)의 취지상, 하수급인은 발주자에게 직접 채권이 없어 유치목적물의 소유자가 채무자가 아니게 된다. 따라서 이 경우 하수급인은 상사유치권을 행사할 수 없게 된다”라고 피력한다. 

경매 VS 공매, 유치권 성립시기에 있어 차이점은? 

부동산 경매절차에서의 매수인은 민사집행법 제91조 제5항에 따라 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있는 것이 원칙이나, 채무자 소유의 부동산에 ‘경매개시결정의 기입등기가 경료’되어 ‘압류의 효력이 발생한 후’에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다(대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763판결). 

강변호사는 “즉 경매로 인한 압류시점보다 먼저 유치권을 취득한 경우에는 설사 근저당권설정 이후에 유치권을 취득해도 경락인에게 대항할 수 있으나, 압류시점 이후에 유치권을 취득한 경우에는 경락인에게 전혀 대항할 수 없게 된다”라고 강조한다. 

그렇다면 공매의 경우는 어떨까? 체납처분압류가 되어 있는 부동산에 대하여 경매절차가 개시되기 전에 민사유치권을 취득한 유치권자가 경매절차의 매수인에게 유치권을 행사할 수 있는가에 관해 대법원은 전원합의체 판결로 이를 인정하고 있다(대법원 2014. 3. 20. 선고 2009다60336 판결). 위 판결에 대해 강민구 변호사는 “공매의 경우는 경매와 달리 유치권성립 기준시점이 ‘체납처분압류’가 된 때가 아니라, 그 후 경매절차가 진행되어 ‘경매개시결정등기’가 된 때이다. 따라서 압류 이후라도 경매개시결정등기 전까지 유치권을 취득한 경우 경락인에게 대항할 수 있다”며 “이는 국세징수법에 의한 체납처분절차에서는 압류와 동시에 공매절차가 개시되는 것이 아닐 뿐만 아니라 체납처분압류가 반드시 공매절차로 이어지는 것이 아니기 때문”이라고 부연 설명한다.

경매가 진행될 경우 통상 허위로 혹은 유치권이 성립된 것으로 잘못 알고 행사하는 경우가 비일비재하다. 강변호사는 “이러한 경우 통상 경락인은 인도명령을 받은 후 유치권자가 소송을 걸어올 경우 그 유효성 여부를 다투는 것이 유리하다”라고 설명한다. 

원문보기: 

http://news.khan.co.kr/kh_news/khan_art_view.html?art_id=201410141525018#csidx9038341b1aae1ba9d625aabe1b91795