국방군사시설사업 관련 사유지 평가시 불법형질변경 후 장기간 사용한 토지 이용상황(잡종지/자연림) 판단

국방군사시설 사유지 사용료(1년) 보상을 의뢰 받았습니다. 

국방부는 30년 전부터 사유지(종중) 임야를 무단으로 사용해왔습니다. 

현실적인 이용상황은 대부분 군사시설부지(잡종지)로 이용 중입니다. 

현실적인 이용상황 판단에 있어서 

1. 불법형질변경이므로 종전 이용상황인 "자연림"으로 보아야 한다는 설이 있습니다.

   (대법원 2003.06.13 선고 2002두3409 판결)

2. 사업시행자가 적법한 절차를 거치지 않고 형질변경시켰는데, 손실보상단계에 이르러 현황의 변경이 

불법형질변경에 따른 것이라는 이유로 그 형질변경 등의 당시의 이용상황을 기준으로 손실보상금을 산정하는것까지 위 규정(보상법 시행규칙 제24조)에서 정하고 있다고 볼 수 없다고 보아 "잡종지"로 보아야 한다

는 설이 있습니다.(서울행정법원 2012.2.23 선고 2011구합 8918 토지수용보상금)

매번 할 때마다 헷갈리네요. 

고견을 부탁드립니다. ^^

===============================================================

사견 : 2번째 의견에 따라 현실적 이용상황인 <잡종지>로 평가함이 타당함

*군부대 사전점유지 매입(보상)평가

(2010.09~10월호, "감정평가"지 49쪽 "국민의 고민을 시원스레 해결하는 질의응답" 참조)

[질의사항]

본건은 ○○사단에서 시행하는 군부대 사전점유지 매입사업과 관련한 부지의 협의보상평가 및 사전점유에 따른 사용료평가건으로 평가대상 토지의 공부상 지목은 "임야“이며 용도지역은 "계획관리지역”으로 현 군부대의 사전점유지로 이용기간은 상당기간 지속되었던 것으로 조사되고 현재 군부대내 기간병 숙소 건부지 및 주차장 유류창고 및 정비고 등의 건부지 등으로 이용중에 있습니다

가 본건 사업지의 이용상황을 무엇으로 보아야 하는지

나 현황을 기준으로 한다면 ‘대’로서 어느 정도까지를 고려하여 평가하여야 하는지

[회신내용]

1. 질의사항 “가”에 대하여

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하“토지보상법”이라함) 제70조(취득하는 토지의 보상) 제2항에서 “토지에 대한 보상액은 가격시점에 있어서의 현실적인 이용상황 과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정”하도록 규정하고 있으며 대법원 판례에서는 “토지에 대한평가는 지적공부상의 지목에 불구하고 가격시점에 있어서의 현실적인 이용상황에 따라 평가하여야 한다”고 판시하고 있는바 토지의 수용등으로 인한 손실보상금의 산정은 현황평가를 원칙으로 하고 있습니다

(대법원 2001. 3. 27. 선고 99두968 판결 참조)

한편 이러한 현황평가의 원칙에 대한 예외로서,「토지보상법시행규칙」제24조(무허가건축물 등의 부지 또는 불법형질변경된 토지의 평가에서는 “무허가건축물 등의 부지 또는 불법형질변경토지에 대하여는 무허가건축물 등이 건축될 당시 또는 토지가 형질변경될 당시의 이용상황을 상정하여 평가”하도록 하고 있는바

위 규정의 취지는 토지의 소유자 또는 제3자가 불법형질변경 등을 통하여 현실적인 이용상황을 왜곡시켜 부당하게 손실보상금의 평가가 이루어지게함으로 인하여 토지소유자가 부당한 이익을 얻게되는 것을 방지함으로써 “적정가격”보상원칙을 관철시키기 위한 것입니다

 (질문에서 언급한 서울행정법원 2012.2.23 선고 2011구합 8918과 동일한 내용)

본건의 경우와 같이 국가 또는 지방공공단체가 적법한 절차를 거치지 아니하고 개인의 토지를 형질변경하여 그 토지를 장기간 공익에 제공함으로써 그 토지의 가격이 상승된 이후에 스스로 공익사업의 시행자로서 그 토지를 취득하는 경우와 같이 위 규정을 적용한다면 오히려 “적정가격”의 원칙에 어긋나는 특별한 사정이 있는 경우 상기의 규정이 적용되지 아니할것이고 취득할 토지평가의 일반원칙인 현실적인 이용상황에 따라 평가하는 것이 타당할것으로 사료됩니다.

2. 질의사항 “나”에 대하여

「토지보상평가지침」제18조(지목및 면적사정) 제1항에서는 평가대상 토지의 지목 및 면적사정시 평가의뢰자가 제시한 기준에 따르는 것을 원칙으로 하고 있으므로 본건 토지의 경우 사업시행자에게 면적을 제시받아 판단·결정해야 할것으로 사료됩니다

<참고> 舊 토지보상평가지침 제18조【지목 및 면적사정】 제①항 평가대상토지의 지목 및 면적사정은 평가의뢰자가 제시한 기준에 따르되 실지조사결과 제시목록의 내용과 현실적인 이용상황이 다른 것으로 인정되는 경우에는 평가의뢰자에게 그 내용을 조회한 후 제시목록을 다시 제출받아 평가하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 수정된 목록의 제시가 없는 때에는 당초 제시목록을 기준으로 평가하되, 비고란에 현실적인 이용상황을 기준으로 한 평가가격을 따로 기재한다.

② 한 필지의 토지가 둘 이상의 용도로 이용되고 있는 경우로서 용도별로 면적을 구분하지 아니하고 평가의뢰된 경우에는 평가의뢰자로부터 용도별로 면적을 제시받아 평가하는 것을 원칙으로 한다

제22조【구분평가】 ① 한 필지의 토지가 둘 이상의 용도로 이용되는 경우에는 실제용도별로 구분하여 평가하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 평가의뢰자가 실제용도별로 면적을 구분하여 제시하지 아니한 경우에는 주된 용도의 가격으로 평가하고 다른 용도의 지목 및 단가를 토지평가조서의 비고란에 표시할 수 있다.

② 제1항에도 불구하고 다른 용도로 이용되는 부분이 주된 용도와 가치가 유사하거나 면적비율이 뚜렷하게 낮아 주된 용도의 가격을 기준으로 거래되는 관행이 있는 경우에는 주된 용도의 가격을 기준으로 평가할 수 있다. 이 때에는 평가서에 그 내용을 기재한다