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 | 부가가치세(Value Added Tax)란 사업자가 생산,유통과정을 통하여 창출한 가치의 증가분의 부가가치에 대하여
과세하는 조세를 말한다. |  | 부가가치세는 물건을 사면서 부담한 세금을 팔면서 다른 사람으로부터 받은 세금과의 차액만을 일정기간별로 계산하여 내는 것으로서 결국은 최종소비자가 부담하는 것이며,건설 및 분양에서의 부가가치세는 건물뿐만 해당되며,간단히 정리하면 다음과 같다.
분양시 납부세액 = (과세면적의 건물분 분양수입 - 과세면적의 도급비) * 세율 |  | | 부동산 공급의 경우 토지는 부가가치세의 대상에서 제외됩니다.따라서 토지와 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에는 토지의 부가가치세는 면제됩니다.또한 국민주택(세대당 주거전용면적 85m 이하)과 당해 주택의 건설용역의 공급에 대해서도 부가가치세가 면제됩니다. | | | | 구분 | 아파트부분 | 상가,오피스텔 등 | | 면적 | 전용면적 85m (25.7평)이하 | 전용면적 85m (25.7평)이상 | 전체 | | 건물 | 면세 | 과세 | 과세 | | 토지 | 면세 | 면세 | 면세 |
| | * 주택의 부가가치세는 국민주택규모를 초과하는 부분과 상가부분,오피스텔부분등의 건물부분에 한하여 부과의 대상이 됩니다. | | |  | 기존 과세방식 |
| 전용면적 85m (25.7평)이상의 아파트,주상복합 등의 공급가액에 대한 부가가치세는 원칙적으로 실지거래 가액에 따라 토지,건물가액을 구분하여 토지의 공급가액은 면세로,건물의 공급가액에 대하여는 부가가치세를 부과해야하나,이 경우 토지,건물가액을 구분한 실지거래가액의 파악이 현실적으로 매우 곤란하여 대부분은 토지와 건물을 기준시가로 비례를 내어서 분양가액에 곱하는 방법으로 계산하고 있습니다.
| | 기존 과세방식의 문제점 및 해결방안 |
| 부가가치세를 신고할 때 보통 토지와 건물을 기준시가로 신고하나, 이 같은 기존 방법에 의할 때는 토지의 기준 시가로 되는 개별공시지가가 일반적으로 실제의 토지 거래가격보다 낮아 상대적으로 건물분 가치가 과다하게 산출되어 납부해야 할 부가가치세의 부담이 많아지게 될 여지가 있습니다.
가장 이상적인 해당 부가가치세 산정을 위해서는 토지와 건물의 실지거래가액을 구분해야 하나 일반적인 부동산의 거래시 가격은 보통 토지와 건물을 일괄한 시장가격이므로 통상의 실거래가격의 적용으로는 토지와 건물 비례율 산출을 할 수 가 없게 됩니다.그렇다고 토지가액만을 별도로 감정평가하고 건물분에 대하여는 장부가격을 적용하여 토지와 건물의 비례를 내는 방법은 부가가치세법에 위반되는 산출방법이므로 사용할 수 없습니다.
그러므로 부가가치세법상 토지와 건물의 가액을 안분할 때에는 1.감정평가액 2.기준시가 3.장부가액 중 한 방법을 택해 토지와 건물가액 안분시 적용하여야 하는 것입니다.
| | |  | | 감정평가 필요성 |
| 주상복합 등 토지/건물을 동시에 공급하는 개발사업(집합건물)의 경우 건물부분에 대해서만 부가가치세가 부과되는데,분양가격(실지거래가액)중 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명하므로,토지에 귀속될 개발이익을 토지가격에 반영하는 감정평가를 실시하고,이에 따라 안분한 토지와 건물의 감정평가액을 기준으로 정확하고 합리적인 건물분 부가가치세를 부담하도록 하여 사업시행자가
부가가치세 절세효과를 도모하고자 하는 것입니다. 필요합니다. | | 감정평가서의 발급기관 |
| 현행 부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 발급한 감정평가서 (부가가치세법 제48조의2 제4항) | | 감정평가 방법 개요 |
| | 일반적인 감정평가 방법은 토지와 건물을 일괄한 시장가격 만으로 평가하므로,토지와 건물의 비례율을 구할 수 없으므로 토지와 건물의 가격을 구분하는 평가방법을 적용하되,토지를 개발하면 건물에만부가가치(개발이익)가 생기는 것이 아니고 사실상 토지의 가치가 크게 증가하므로 토지에도 부가가치(개발이익)가 귀속되는바,개발이익을 관련 법규에 따라 토지와 건물의 가액에 합리적으로 배분하는 감정평가 기법을 적용하여건물가액을 산출해야 합니다. | | |  | | 사업시행자는 분양승인신청까지 검토를 완료하여야 하며,분양승인 신청서에 분양가애9토지비(대지비)],건축비[부가가치세 포함]를 표기하여 시,군,구청장의 승인을 득하고 국세청에 부가가치세 신고에 활용하는것이 바람직하다.단 실무적으로 분양승인 후 부가가치세 신고시 변경하는 것도 가능합니다. |
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