토지와 건물가액 불분명으로 과세표준을 안분계산할 경우 감정가액은 진정하게 성립된(서명․날인 등) 감정평가서를 말함

【제 목】토지와 건물가액 불분명으로 과세표준을 안분계산할 경우 감정가액은 진정하게 성립된(서명․날인 등) 감정평가서를 말함

 

【관련법령】

부가가치세법 제13조(과세표준)

부가가치세법시행령 제48조(과세표준의 안분계산)

부가가치세법시행규칙 제15조(토지 또는 건물가액 등의 계산)

 

【판결요지】

토지의 가액과 건물의 가액의 구분이 불분명한 경우에 해당하여 건물의 가액을 감정평가가액에 비례하여 안분계산하여야 할 경우의 감정평가가액은 토지 등의 평가법에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말하는 것이고, 이는 감정평가법인에 의하여 진정하게 성립된 감정평가서에 기재된 감정평가가액만을 의미하는 것이라고 할 것인데, 처분청이 과세표준 안분계산의 근거의 하나로 삼은 감정평가서는 토지 등의 평가법에 의한 감정평가법인에 의한 감정평가서이기는 하나 감정평가 도중 의뢰인으로부터 감정평가 중지를 요청받고 감정평가사의 서명․날인이 되어 있지 않은 채로 제출한 감정평가서에 기재된 감정평가가액이므로 부가가치세법시행령에서 규정하는 감정평가가액에 해당한다고 할 수 없음.(대법원 2005.10.28.선고, 2004두8873)

 

【판결이유】

1. 가. 부가가치세법시행령 제48조의2 제4항은, 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 등을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의하고, 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우 감정평가가액, 즉 지가공시및토지등의평가에관한법률(이하 ‘토지등의평가법’이라 줄인다)에 의한 감정평가법인이 평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산하도록 규정하고 있다.

나. 부가가치세법시행령이 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명하여 그 각 가액을 감정평가가액에 비례하여 안분계산할 때에 반드시 토지등의평가법에 의한 감정평가법인이 평가한 가액에 의하도록 한 취지는, 토지등의평가법에 의한 감정평가업자에게는 성실의무(제27조)가 있고, 고의 또는 과실로 감정평가 당시의 적정가격과 현저한 차이가 있게 감정평가하거나 감정평가서류에 허위의 기재를 함으로써 감정평가 의뢰인이나 선의의 제3자에게 손해를 발생하게 한 때에는 감정평가업자는 그 손해를 배상할 책임이 있으며(제26조 제1항), 위 성실의무에 위반하여 고의로 잘못된 평가를 한 때에는 형사처벌(제33조)까지 당할 수 있어 감정평가의 공정성과 합리성을 담보할 수 있기 때문이다. 따라서 위와 같은 감정평가업자의 의무와 책임은 진정으로 성립한 감정평가서에 기재된 감정평가내용에 대하여만 적용된다 할 것인데, 토지등의평가법 제23조 제2항은 감정평가서에는 감정평가업자의 사무소 또는 법인의 명칭을 기재하고, 감정평가를 행한 감정평가사가 그 자격을 표시하고 서명․날인하여야 한다고 규정하고 있으므로, 부가가치세법시행령이 규정하는 감정평가가액은 감정평가법인에 의하여 진정하게 성립된 감정평가서, 즉 위 조항이 요구하는 형식적 요건을 구비한 감정평가서에 기재된 감정평가가액만을 의미하는 것이라고 할 것이다.

2. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 (1) 먼저, 그 채용증거를 종합하여, 원고와 소외 코퍼프로퍼티즈 유한회사(이하 ‘소외 회사’라고 한다) 사이에 체결된 원고 소유의 서울 종로구 수송동 51-8 소재 거양빌딩 및 그 대지(같은 동 51-8, 51-9 토지 3,305.8㎡, 건물 15,875.82㎡, 이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관한 매매계약서 2.2항에는 “매도인은 687,500,000원의 부가가치세를 제외하고 총 25,000,000,000원의 매매대금에 이 사건 부동산을 매도하고 매수인은 그와 같이 이를 매수한다. 위 매매대금은 별첨 A에 명시된 바와 같이 본건 대지들, 본건 건물, 본건 동산들과 무체동산들 일체에 대한 대가로 구성된다.”고 기재되어 있고, 매매계약서에 첨부된 별첨 A(매매대금의 구성)에는 “본건 토지대금 18,125,000,000원, 본건 건물대금 6,875,000,000원”으로 기재되어 있는 사실을 인정한 다음, 이와 같이 구분표시된 토지와 건물의 가액은 총매매대금을 토지등의평가법에 의한 감정평가법인인 주식회사 나라 감정평가법인(이하 ‘나라 감정평가법인’이라 한다)의 감정평가서상의 토지 및 건물의 감정평가가액에 따라 안분계산한 것과 일치하여 정상적인 거래에서 벗어난다고 볼 수 없으므로, 이 사건 매매계약은 매매당사자 사이의 약정에 의해 거양빌딩에 대한 매매대금을 6,875,000,000원으로 정한 것으로서 건물에 대한 실지거래가액이 분명한 경우에 해당하고, (2) 나아가, 이 사건 매매계약이 토지의 가액과 건물의 가액의 구분이 불분명한 경우에 해당하여 건물의 가액을 감정평가가액에 비례하여 안분계산하여야 한다고 하여도 이 때의 감정평가가액은 토지등의평가법에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말하는 것이고, 이는 감정평가법인에 의하여 진정하게 성립된 감정평가서에 기재된 감정평가가액만을 의미하는 것이라고 할 것인데, 피고가 이 사건 매매계약에 의한 거양빌딩의 공급가액을 계산하는 근거의 하나로 삼은 주식회사 글로벌 감정평가법인(이하 ‘글로벌 감정평가법인’이라 한다)의 감정평가서에 기재된 감정평가가액은 글로벌 감정평가법인이 토지등의평가법에 의한 감정평가법인이기는 하나 감정평가 도중 의뢰인인 모건스탠리프로퍼티즈코리아(이하 ‘모건스탠리’라고 한다)로부터 감정평가 중지를 요청받고 감정평가사의 서명․날인이 되어 있지 않은 채로 모건스탠리에 제출한 감정평가서에 기재된 감정평가가액이므로 부가가치세법시행령이 규정하는 감정평가가액에 해당한다고 할 수 없으므로, 결국 이 사건 매매계약이 토지의 가액과 건물의 가액의 구분이 불분명한 경우에 해당하는 것으로 보고 나라 감정평가법인의 감정평가서에 의한 감정평가가액과 글로벌 감정평가법인의 감정평가서에 의한 감정평가가액을 산술평균한 가액에 따라 이 사건 토지 및 건물의 가액을 안분계산하여 산정한 부가가치세를 부과하는 내용의 이 사건 처분은 위법하다고 판단하였다.

위 법리 및 관계 법령의 규정과 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 인정 및 판단은 옳고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 채증법칙을 위반하여 사실을 오인하거나 부가가치세의 과세표준에 관한 법리를 오해한 위법이 있다 할 수 없다.

 

【참 고】

ㅇ 참조조문 : 부가가치세법 제13조, 부가가치세법시행령 제48조, 부가가치세법시행규칙 제15조

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