감정평가사의 통상적인 <영업> 종류에 대하여

Ⅰ. 개요

 '영업'이라 함은 업계내에서 흔히 자기 이름으로 일을 유치하는 것을 말함. 보통 소속평가사는 처리+영업을 동시에 하게되며, 점점 영업의 비중을 높여가게되고, 주주평가사는 처리는 하지않고 영업만을 하게됨. 영업으로 본인 유치를 하게되면 그에 따른 인센티브(대형감정평가법인은 15~25%, 중소형은 크게 50%, 세후기준 (순수수료의 몇 %로 정해지며, 평가목적 등에 따라 차등이 있을 수 있음)를 받게된다.

이에 따라 금액이 큰 물건, 예컨대 감정가액이 100억이 넘어가게되어 순수수료만 700-800만원이상 되는 물건을 유치하게 되면 인센티브도 상당히 많이 받게된다. 일반적으로 법인내에서 행해지는 영업은 아래와 같다.

Ⅱ. 영업의 종류

 1. 금융권(은행) 담보영업

일반적으로 많은 평가사들이 하는 영업이다. 1금융권(국민,하나,신한 등), 2금융권(단위농협, 단위수협, 새마을금고, 신협 등)을 주로 한다. 담보감정평가는 난이도도 쉽고, 바로바로 성과를 도출해 내기 쉬우며, 특별한 인맥관계없어도 어느정도 노력에 따라 담당자와 인맥을 쌓고 거래를 할 수 있기때문에 많이들 하는 영업이다.

주로 대부계 담당자가 탁감을 의뢰하면, 탁감가액을 통보해주고 대출이 가능하다 싶으면 정식감정을 하는 방법으로 이루어진다. 하지만 최근 경향이 일명 '뺑뺑이(특정 법인, 평가사를 지정하지 못하고 랜덤으로 의뢰하는 방식)'로 많이들 바뀌어, 탁감수만 많아지고 정식감정이 급격히 줄어드는 경향을 보이며, 은행 담당직원의 갑질(평가사한테 내가 일주니깐 너넨 을이다)가 심한 경우가 있으며, 주중 주말 쉬는 시간없이 마구잡이로 탁감을 의뢰하여 금융권 담보영업을 하는 평가사는 매우 바쁜 일상을 보내면서 유치가 점점 힘들어지는 경향을 보이고 있음.

 2. 국가기관 보상영업

 지자체나 국가, 공공기관(LH 등)에 보상을 목적으로 하는 영업을 말한다. 장점으로는 1. 수수료 지급이 100%에 가깝게 확실하다는 점. 2. 수수료가 담보에 비해 많이 높다는 점 3. 한번 관계를 트게 되면 담당자가 잘 바꾸지 않다는 점. 4. 시간에 쫓기지 않고 탁상에 목매지 않는 점등이 있어 담보영업보다는 좀 더 우수하다고 필자는 판단된다. 다만 단점으로는 1. 담당자와의 관계가 인맥없이는 거의 뚫기가 어렵다는 점(대부분 LH 등 공공기관 출신), 2. 보상이다보니 피수용자의 민원이 상당하다는 점 등이 있을 수 있다. 다만 국기기관도 공정성을 위해 점점 '뺑뺑이'로 하는 경향이 두터워지고 있다.

 3. 증권사, 신탁사 등 영업

 최근 젊은 평가사들 위주로 각광받고 있는 영업이다. 증권사의 PF나 신탁사의 공매 등을 목적으로 하는 영업을 말한다. 장점으로는 1. 물건금액이 굉장히 커 건당 수수료가 매우 높음. 2. 담보감정에 비해 경매에 들어갈 위험이 적어 위험부담이 다소 낮음. 3. 감정평가사를 할때 주로 공부했던 수익방식을 적극적으로 활용가능하다는점(물건이 호텔, 오피스, 물류창고 등이 많이 있음.), 4. 담당자가 시중은행에 비해 갑질을 잘 하지 않는다는 점 등이 있다.

하지만 단점으로는 1. 인맥을 뚫기가 굉장히 어려우며 최근 평가사들이 업무수주를 위해 경쟁이 치열해지고 있다는점. 2. 이쪽일을 하기위해서는 부동산에 대한 공부가 좀 더 필요하다는점 - 커뮤니케이션을 위해서는 감정평가외에 좀 더 잘알아야 됩니다. 3. 각 회사별로 의뢰건수가 지극히 적다는 점 등이 있다.

 4. 부동산 컨설팅

 부동산의 최유효이용, 준공후가치, 분양가액의 적정성검토 등을 말한다. 종전에 회계법인에서 주로 하였던 것을 감정평가업계가 어려워지면서 평가업계들이 진출하고 있다. 장점으로는 1. 건당 수수료가 최소 1,000만원이상이라 높다는 점. 2. 특정한경우를 제외하고 법적책임으로부터 자유롭다는 점. 3. 평가업계의 전문성과 특화성을 가질수 있다는 점이 있다. 하지만 단점으로는 1. 컨설팅 수수료가 지속적으로 하락하고 있다는점(회계법인, 컨설팅회사, 감정평가법인간 경쟁 등) 2. 회계법인이나 컨설팅회사와 달리 평가법인은 거의 혼자서 처음부터 끝까지 다해야하기때문에 시간이 오래걸리고 완성도가 떨어지는 보고서가 나온다는점. 3. 쉽게 일을 유치하기가 어렵다는 점 등이 있다.

 5. 무형자산가치평가

 주로 영업권이나, 특허권, 상표권등을 평가하는것으로, 최근 많은 평가사들이 관심을 기울이고 있다. 무형자산은 변리사나 회계사가 좀더 강점이 있으나, 법적으로 감정평가기관의 감정평가서를 요구하는곳이 있기때문에 반드시 감정평가기관에 의뢰하는 경우가 생긴다. 장점으로는 1. 건당 수수료가 높다- 보통 300만~1,000만원 정도 한다. 2. 복수평가가 많기 때문에 실력을 인정받을 경우 생판 모르는 평가사가 같이하자고 일을 던져준다. 3. 시간에 쫓기지 않으며, 전문성을 가질수 있다. 단점으로는 1. 일 자체가 어렵고 일반적인 평가사로서는 잘 모르기 떄문에 추가적인 교육이 필요하다.

 6. 일반거래

 보통 개인의 의뢰에 의하여 하는 상속세, 증여세, 시가참고 등의 일을 말한다. 해당시점의 적정 부동산가액을 내주면 되는 것이라 일은 쉬운편이다. 장점으로는 1. 일이 쉽다. 2. 복수평가사라 친한 평가사랑 둘이 한곳만 일을 따오면 같이 할 수 있다. 3. 소개에 소개를 통해 유치를 넓힐 수 있다. 하지만 단점으로는 1. 상속세, 증여세 평가가 최근 단수평가로 바뀌었으며, 2. 일을 주는 세무법인, 법무사 사무실에서 공공연히 리베이트를 요구하는 경우도 있음. 3. 수수료가 낮다 가 있다.

7. NPL영업

 NPL(Non Perfomance Loan)으로써 부실채권을 의미한다. 감정평가사는 주로 매수인측에서 매도되는 부실채권pool의 적정가액을 검토하게 된다. 주로 일하는 회사는 대신에프앤아이, 외환에프앤아이, 저축은행, 자산운용사 NPL팀이다. 1. 장점으로는 건당 수수료가 1,000~5,000만원 사이로서 분기별로 이루어지므로 1년결산이 꽤 높다는 점 2. 지방이 많아 출장비 챙기기 좋다는 점이 있으며 단점으로는 1. 일이 굉장히 힘들어 유치한 평가사외에 나머지는 다 초죽음이 된다는점-대형감정평가법인 본사에서 많이 이루어지고 있으며 이로 인해 거의다 퇴사하게되는 비극을 맞게 된다. 2. 건당 수수료는 별로 주지도 않으면서 요구하는건 많다는 점 등이 있다.

Ⅲ. 결어

 감정평가의 영업에는 상기의 영업이 주로 이루며, 이외 다양한 일이 있다. 상기의 설명은 주관적인 판단이며 실제로는 다를 수 있다. 감정평가사는 이 외에도 다양한 일을 할 수 있고 또한 하고 있다. (중소법인 위주의 강점을 가진 분야, 보상수탁사업 등, 중개사업, 매매업 등)