시장가치(market value) 와 보상가치 차이에 대한 고찰

Ⅰ. 가격, 가액, 가치의 구분

 

 

가격(price)은 교환거래에서 매도자와 매수자가 상호 합의한 거래금액을 말한다.

 

 

일단 거래가 종료되면 이 금액은 가격이 되고 이 용어는 교환이란 절차를 내포하는 개념이다.

 

 

즉, 가격은 교환의 결과(result)로 나타나게 된다.

 

 

 

가액(estimated amount)는 정상적인 거래에서 거래 자산에 화폐로 지불될 수 있는 금액을 표시한 가격으로 사물이 지니고 있는 가치를 의미하거나 매매의 목적으로 주고받는 대가를 의미한다.

 

 

 

 

세법에서는 주로 과세표준의 의미로 사용되며 각 조세별 세법에 따라 공급가액(부가가치세법), 과세가액(상속세 및 증여세법), 가격 또는 요금 (개별소비세법, 주세법), 기재금액(인지세), 취득가액 (취득세 및 등록면허세) , 재산의 가액 (재산세, 도시계획세 및 소방공동시설세)등으로 다양하게 표현되고 있다.

 

 

 

가치(value)는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값이다. 따라서 가격은 과거의 값이 될 수 있지만 가치는 가치에 대한 접근방법에 따라 기대되는 편익이 달라질 수 있기 때문에 다양한 형태를 가지게 된다.

 

 

 

감정평가에서 price는 결과적인 의미(거래가격)를 가지므로 하나의 용어로 사용되지만, value는 단독으로 사용되는 경우보다는 평가목적별에 따라 다양한 형태로 나타난다.

 

 

 

즉, market value , investment value , prospective value 등으로 표기된다.

 

 

 

따라서 하나의 재화에 대해서도 다양한 형태의 가치가 나타날 수 있다.

 

 

 

최근 개정된 감정평가에 관한 규칙도 가치, 가격, 가액의 개념을 구분하는 입장에 있으며

 

 

 

종전 가격시점을 기준시점으로 용어를 개정한 것도 가치, 가격, 가액의 개념을 구분하는 입장의 연장선에서 이해될 수 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

Ⅱ. 가치다원론

 

1. 개설

 

 

 

부동산의 가치는 감정평가의 목적이나 용도에 따라 다양하다고 보는 것이 바로 가치다원론의 입장이다. 현대의 복잡 다양한 자본주의 시장경제체제하에서는 평가의뢰인의 경제적 사용목적에 유용한 평가가치가 되기 위해 가치다원론이 당연히 지지되고 있다.

 

「감정평가에 관한 규칙」 제5조에서는 시장가치와 시장가치 외의 가치를 규정하고 있어 가치다원론을 인정하는 입장에 있다.

 

 

 

 

 

 

2. 가치다원론의 필요성

 

1) 가치형성요인의 복잡다양성

가치형성요인이 복잡, 다양하여 담보가치, 보상가치, 투자가치 등 다양한 가치가 형성된다

 

2) 감정평가의 정확성 및 안정성

다원적 개념을 이해함으로써 평가의 정확성을 기할 수 있고, 가치를 평가 목적에 따라 유형화 함으로써 평가의 안정성을 제고함

 

3) 의뢰자의 의뢰목적에 부응

의뢰자의 욕구충족 및 나아가 사회발전에 이바지함

 

4) 감정평가의 기능확대

업무영역 확대측면과 관련하여 다양한 가치개념이 도입 및 이해가 필요함

 

 

 

 

 

 

 

 

3. 가치다원론에 대한 각국의 입장

 

우리나라의 경우 「감정평가에 관한 규칙」 제5조에서 시장가치 외의 가치를 규정하고 있으며, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제 9조에서는 일정한 경우 ‘가감조정’을 할 수 있다고 규정하고 있어 평가목적에 따른 가치다원론을 인정하고 있다‘

 

 

일본에서는 가격의 종류에 대하여 정상가격, 특정가격, 특수가격, 한정가격을 인정하고 있다

 

 

미국에서는 기준가치인 시장가치를 전제로 청산가치, 보험가치, 과세가치, 사용가치 등 다양한 가치개념을 인정하고 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ⅲ. 시장가치와 적정가격의 동일성여부

 

1.  개설

 

개정된 감정평가에 관한 규칙상 시장가치는 새롭게 도입된 개념이라기 보다는 용어의 국제적 정합성을 기하기 위한 것으로 볼 수 있는바, 종전 정상가격과 동일한 개념으로 보는 것이 타당하다. 감칙 제5조에서는 시장가치 기준원칙을 규정하고 있고, 부감법상 적정가격의 개념 및 보상가치 산정의 기준이 되는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제70조 에서는 적정가격을 가치기준으로 하고 있다. 이에 따라 시장가치와 적정가격 개념의 동일성여부가 문제가 된다.

 

 

 

 

 

2.  

 

 

 

현재 「감정평가에 관한 규칙」에서 정의하고 있는 ‘시장가치’와 「부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률」에서 정하고 있는 ‘적정가격’의 개념을 논의의 실익이 없는 동일한 의미로 보는 시각과 적정가격은 지도적, 규범적 성격을 갖고 있어 정상가격과는 다른 개념으로 보는 시각이 있다.

 

 

 

 

이원론적 주장은 정상가격은 실제 거래사례를 기준으로 접근하는 반면, 적정가격은

 

① 투기적이나 비정상적인 시장이 아니며

 

② 특별한 개별 사정이 개재되지 않은 거래를 상정하고

 

③ 미실현된 개발이익이 포함된 것이 아니며 (「표준지 조사 평가기준 제19조 제1항 단서)

 

④ 실제 거래가 없더라도 추상적인 시장을 상정하여 성립 가능한 적정한 가격을 평가해야 한다는 점

 

 

 

 

또한 정상가격은 거래사례를 중심으로 시장에서 행동하는 주체의 행태에 초점이 있는 반면, 적정가격은 그것보다는 시장에서 거래가 없더라도 거래가 이루어지는 경우를 상정하라는 뜻이 포함되어 있다고 봄 등에서 정상가격과 적정가격은 다른 개념으로 보아야 한다는 주장이다.

 

 

 

 

 

일원론적인 입장에서는

 

실제거래가격은 투기적이고 비정상적인 시장에서 거래될 수도 있지만 시장가치는 ‘합리적인 자유 경쟁시

 

장’을 전제로 하고 이 시장에 거래되는 상황을 전제로 대상물건에 특별한 동기를 갖지 않을 뿐만 아니라 대

 

상물건 및 시장에 정통하고 신중하고 합리적인 의사결정을 하는 거래당사자가 거래될 수 있는 금액을 찾아

 

내는 과정, 즉 거래사례 등을 기준으로 정상화과정 (사정보정, 지역요인, 개별요인)을 거쳐 정상가격을 찾

 

아내거나 합리적 자유경쟁시장을 상정하여 거래될 수 있는 확률이 높은 가격을 찾아내는 과정인바 이를 적

 

정가격과 다르게 볼 실익은 없다고 본다. 이와 더불어 적정가격을 산정하는 절차적인 과정을 이유로 적정

 

가격이 시장가치와 다른 개념이어야 한다는 것은 별개의 문제이다.

 

 

 

 

다만, 국내의 적정가격 기준은 “당해 토지 및 주택에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이

 

루어 질 경우 성립될 가능성이 높다고 인정되는 가격”으로 정하고 있어 시장가치보다 전제 조건이

 

결여되어 있는 점에 비추어 동일한 개념으로 보기 어렵다는 주장은 가능할 수도 있다.

 

 

 

그러나 일본 부동산 감정평가기준에서는 정상가격을 ‘시장가치를 표시한 적정한 가격’으로 명기하여 정상

 

가격과 적정가격을 동일하게 보고 있다.

 

 

 

나아가서 우리나라와 같이 공공용지 취득가격 산정의 규준이 되는 일본의 「지가공시법」 제 2조에서는 지

 

가공시가격은 ‘정상가격’을 공시하는 것으로 정하고, 정상가격은 토지에 있어서는 자유로운 거래가 행해질

 

수 있는 시장에서 통상 성립한다고 인정되는 시가를 기준으로 한다고 정하고 있다.

 

 

실제로 공시지가는 都道府顯의 기준지가와 함께 정상가격의 100%를 반영하도록 하고 있다. 다만, 부동산

 

취득세 및 등록세 산정의 기준이 되는 고정자산세 평가액은 정상가격 수준의 70%를 산정하도록 하고 이러

 

한 가격을 「지방세법」 제341조에서 ‘가격은 적정한 시가’로 정하여 시가에 대한 보정을 한다는 의미를 갖

 

고 있다.

 

 

 

미국 대법원은 정당보상 (just compensation)을 위해서 산정하는 가격은 market value가 되어야 한다고 규

 

정하고 fair market value, cash market value 등의 용어가 判例에서 언급하고 있으나 이는 동일한 개념으로

 

정의하고 있다.

 

 

 

영국 「토지보상법 (Land Acquisitions Act)」 도 보상기준은 ‘시장가치’로 정의하고 “매도의사가 있는 매

 

도자에 의해 공개시장에서 토지를 매각할 경우 거래될 수 있는 금액”으로 정하고 있다.

 

 

 

 

 

부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률 제10조에서 표준지 공시지가는 지가정보를 제공하고 일반적인

 

토지거래의 지표가 되며, 국가 ․ 지방자치단체 등의 기고나이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정

 

평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가 하는 경우에 그 기준이 된다고 정의하고 동법 제3조에서 공시지가

 

는 적정한 가격이어야 한다고 정하고 있따. 그리고 동법 제31조에서 동법에서 정한 목적을 수행하기 위해

 

감정평가준칙을 정할 수 있도록 하고 그 준칙에 근거하여 <감정평가에 관한 규칙>이 만들어졌다.

 

 

 

 

이원론적인 입장에서 감정평가사는 감정평가기준 가격인 적정가격으로 공시된 공시지가를 기준으로 정상

 

가격을 산정하여야 한다는 논리가 된다. 정상가격이 정당한 보상의 기준이 된다면 적정가격으로 표시된 공

 

시지가는 정당보상가격을 산정하기 전 절차일 뿐 기준이 될 수 없게 된다. 결과적으로 이원론을 취하게 되

 

면 동법 입법취지에 반하는 순환론적 모순에 빠지게 된다.

 

 

 

따라서 이원론은 법체계의 혼란 및 민원발생의 소지가 큰 마찰을 불러올 수 있는 여지가 있을 뿐 이로 인한

 

실익은 크지 않다.

 

 

 

 

 

 

Ⅳ. 감정평가에 관한 규칙상 시장가치와 시장가치 이외의 가치에 대한 규정 태도

 

 

감정평가에 관한 규칙 제5조

 

제5조(시장가치기준 원칙) ① 대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정한다.

 

 

 

 

② 감정평가업자는 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.

 

1. 법령에 다른 규정이 있는 경우 (= 보상평가의 가치기준)

 

2. 감정평가 의뢰인(이하 "의뢰인"이라 한다)이 요청하는 경우

 

3. 감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우

 

 

 

③ 감정평가업자는 제2항에 따라 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가할 때에는 다음 각 호의 사항을 검토하여야 한다. 다만, 제2항제1호의 경우에는 그러하지 아니하다.

 

1. 해당 시장가치 외의 가치의 성격과 특징

 

2. 시장가치 외의 가치를 기준으로 하는 감정평가의 합리성 및 적법성

 

④ 감정평가업자는 시장가치 외의 가치를 기준으로 하는 감정평가의 합리성 및 적법성이 결여(缺如)되었다고 판단할 때에는 의뢰를 거부하거나 수임(受任)을 철회할 수 있다.

 

 

 

 

 

 

시장가치 이외의 가치 기준이라는 의미는 종전 감정평가에 관한 규칙에서 논의되는 특정가격과 동일한 의미가 아니다. “시장가치 이외의 가치”의 의미는 감정평가 컨설팅에서 미래의 조건성취시 성립하는 조건부 가치, 환경가치, 투자가치 등을 의미하고, 이들 가치는 시장가치와는 다른 관점에서 정해지는 가치기준이므로 이 가치기준에 대한 성격과 특징을 보고서에 기술해야 한다.

 

 

 

 

종래 특정가격으로 논의되어 온 경매(처분가치 , 담보가치는 시장가치를 기준으로 하되 평가목적을 고려한 가치라고 의견란에 기재하면 된다. (가치다원론)

 

	2012.12.31. 이전	2013.1.1. 이후
근거법령	舊 감정평가에 관한 규칙	新 감정평가에 관한 규칙
원칙	정상가격	시장가치 시장가치를 기반으로 한 다원화된 가치 (ex. 담보가치, 경매가치 → 감정평가서에서는 시장가치라고 기재하되 의견란에 가치다원성을 언급함)
예외 (가치다원론)	특정가격 (조건, 성격, 목적)	시장가치 이외의 기준 (ex. 토지보상법상 적정가격, 부감법상 적정가격, IFRS상 공정가치, 소송감정평가시 법원요청에 따른 한정가격, 투자가치, 환경가치, 문화재적 가치 등)

 

 

 

 

 

Ⅴ. 결론

 

 

 

 

현행 감정평가에 관한 규칙에서는 가치, 가격, 가액을 구분하는 입장에 있다. 이 관점에 따라 가치는 평가 대상이 동일하더라도 평가목적에 따라 여러 가치가 생성될 수 있다.

 

 

 

개인적으로는 시장가치와 적정가격을 동일한 개념으로 보고

 

 

 

 

부감법상 적정가격을 시장가치로 통일하면서 평가목적에 따른 가치다원론에 입장에서 시장가치와 보상가치는 다를 수 밖에 없다는 점을 주장하면 가장 자연스러울 것이나

 

 

 

현행 토지보상법이 개정되지 않고 있다는 점

 

(아마도 개발이익 배제 논리때문인 것으로 보임. 시장가치로 개정시 개발이익배제 대원칙이 흔들릴 수 있기 때문)

 

을 고려할 때

 

 

 

 

감정평가에 관한 규칙 제5조의 규정을 적고

 

 

 

모법인 부감법과의 관계를 고려하였을 때 이원론적인 입장에서 논리를 전개하고 가치다원론의 입장을 적시하여 시장가치와 보상가치가 차이가 난다는 점을 강조하면 충분할 것이다.

 

 

 

 

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