부동산관계법규 2012년 시험 대비 요약정리

국토의 계획 및 이용에 관한 법률

 

 

1. 지구단위계획

 

 

구분	제1종지구단위계획	제2종지구단위계획
목적	토지 이용을 합리화ㆍ구체화하고, 도시 또는 농ㆍ산ㆍ어촌의 기능을 증진하며, 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하기 위하여 수립하는 계획	계획관리지역이나 개발진흥지구를 체계적ㆍ계획적으로 개발하거나 관리하기 위하여 수립하는 계획
대상지역	도시개발구역, 정비구역, 택지개발지구, 체계적ㆍ계획적인 관리/개발 필요한 지역 등	계획관리지역이나 개발진흥지구
지정면적	제한기준 없음	최소면적규정 있음
건,용,높,주 완화범위	- 건150%, 용200%, 높이제한 완화 - 일정요건 : 건, 용, 높이제한 완화 - 일정요건 : 용, 높이제한 완화 - 일정요건 : 용적률 120% 높이제한 120% - 일정요건 : 주차장 100% - 일정요건 : 용적률완화배제 - 조례규정불구하고 령84조 범위안에서 건폐율완화적용	- 건150%,용200% 완화
용도종류규모등 완화범위	- 제76조에 규정에 의하여 용도지역안에서 건축할 수 있는 건축물 용도,종류,규모 등의 범위안에서 완화적용	- 제76조에 규정된 건축물 용도, 종류, 규모 등 완화적용
필수사항	- 구역지정 : 정,택,완10, 시공녹30만 - 계획내용 : 기, 도, 건, 교	- 계획내용 : 기, 도, 건, 교 (예외: 기, 건)

 

 

 

 

2. 개발행위허가 대상행위

ㄱ) 건축물의 건축 ㄴ) 공작물의 설치

ㄷ) 토지의 형질변경 : 절토․성토․정지․포장, 공유수면의 매립(경작목적 제외)

ㄹ) 토석채취 : 흙․모래․자갈․바위 등 토석채취 (토지의 형질변경을 목적 제외)

ㅁ) 토지분할 : 토지 분할(건축법 의한 건축물이 있는 대지를 제외).

① 녹, 관, 농, 자보 안에서 허가․인가 등을 받지 아니하고 행하는 토지의 분할

② 건축물 없는 토지를 건축법 규정에 의한 분할제한면적 미만으로의 토지의 분할

③ 허가․인가 등을 받지 아니하고 행하는 너비 5미터 이하로의 토지의 분할

ㅂ) 물건을 쌓아놓는 행위 : 녹,관,자보 (농림없음) 안에서 건축물의 울타리 안(적법한 절차에 의하여 조성된 대지에 한한다)이 아닌 토지에 물건을 1월 이상 쌓아놓는 행위

 

 

 

 

 

 

 

 

부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률

 

 

1. 손해배상책임.

(1) 요건 :　 ㄱ) 타인의 의뢰에 의하여 감정평가 ㄴ) 고의 또는 과실 ㄷ) 평가 당시 적정가격과 현저한 차이있는 평가 또는 허위 기재 ㄹ) 의뢰인이나 선의의 제3자에게 손해발생 (2) 책임보장방법 (업자는 개설신고, 법인설립 등기 후 10일 이내에 국해부장에게 통보) ㄱ) 보증보험 : 1인당 1억원 이상 - 10일 이내 재체결 ㄴ) 협회운영 공제사업 가입 : 수수로 1/100 이상 원칙 ㄷ) 한국감정원 : 수수료 2/100이상을 충당금 적립(국해부장 승인없이 타용도 사용불가) (3) 관련판례정리 -임대차조사약정시 성실공정 조사의무 -다른조사기관의 전화조사만으로 임대차 확인 -> 과실 -소유자의 처로부터 임대차확인 -> 과실 -부공법 손배책임,민법손배책임 -신속한감정요구, 금융기관양해아래 소유자통한 임대차확인 -> 과실없음 -1.3배 현저한 차이 유일한 기준 아님 (사회통념탄력적 판단)

 

 

 

 

 

2. 자격취소 등

(1) 자격취소 ㄱ) 기속행위 : 부정한 방법으로 감정평가사의 자격을 얻은 경우 ㄴ) 재량행위 : 다른 사람에게 대여․양도한 경우 (2) 설립인가취소 - 절대적 취소사유 ㄱ) 3개월 내 미달 인원을 보충하지 아니한 경우 ㄴ) 업무정지 기간 중에 감정평가업무를 하거나 정지처분 받은 감정평가사에게 업무정지처분기간중에 업무를 수행하게 한 경우 (3) 청문 ㄱ) 감정평가사의 자격 취소 ㄴ) 설립인가의 취소

 

 

 

 

3. 징계 - 감정평가사

(1) 징계권자 : 국해부장관 징계사유에 해당시 감정평가사징계위원회의 의결에 따라 징계. (2) 징계종류 : 자격등록취소, 2년이하의 업무정지, 견책 ☆ (3) 협회의 징계요청 : 협회는 징계사유가 있다고 인정시 국해부장관에게 요청함 (4) 등록증의 반납 : 자격등록 취소 또는 업무정지시 국해부장관 (5) 징계의결요구 및 요구의 제한 : 국해부장관의 요구에 따라 하며, 요구는 위반사유가 발생한 날부터 5년이 지난 때에는 할 수 없음. (6) 징계사실의 통보 : 징계사유를 명시한 서면으로 당사자 및 협회에 각각통보

 

 

 

 

국유재산법

 

 

 

1. 처분재산

1. 처분재산 예정가격 : ① 대장 3,000만원 이상 (2개법인/1년유효) ② 대장 3,000만원 미만 or 지단, 공공기관처분 (1개법인/1년유효) 2. 처분예정가격조정(일반경쟁 2회유찰) : 50/100하한, 10%씩 3. 예외 ① 대장가격 : 공용공공용사용목적 지단에 양여, ② 보상가격 : 사업시행자에게 처분시 4. 지명경쟁, 제한경쟁 : 인접토지소유자, 실경작자, 용도지정매각, 수의계약경합

 

 

 

2. 교환

	내용
교환요건	1. 국가가 직접 행정재산으로 사용하기 위하여 필요한 경우 2. 소규모 일반재산을 한 곳에 모아 관리함으로써 재산의 효용성을 높이기 위해 필요한 경우 3. 일반재산의 가치와 이용도를 높이기 위하여 필요한 경우로서 매각 등 다른 방법으로 해당 재산의 처분이 곤란한 경우
종류제한	- 원칙 : 서로 유사한 재산일 것☆ (토지끼리, 건물끼리, 양쪽 또는 한쪽에 건물이 있는 토지는 주된재산이 서로 일치) - 예외 : ∙공유재산(公有財産)과 교환하는 경우 ∙새로운관사 취득목적 노후화된 기존관사와 교환하는 경우
교환제한 ☆	∙국토계획법 등에 따라 처분이 제한되는 경우 ∙장래 도로등 공공용시설로 활용할 수 있는 재산으로 보존관리할 필요있는 경우 ∙구체적 사용계획없이 교환하려는 경우 ∙한쪽 재산가격이 다른쪽 재산가격의 3/4(효용성 증대 1/2)미만인 경우. (예외:공유재산) ∙교환후 남는 국유재산의 효용이 뚜렷하게 감소되는 경우
보고의무	교환하려면 감사원보고
공유재산특례	- 유사한 제한 X, - 가격제한 X - 교환금액 : 규정(대장 3천기준 이상 2개/ 미만 1개 법인)불구 개공 or 1개 이상 법인

 

 

 

3. 국유재산 소관 총괄청이나 중앙관서의 장과 협의

중앙관서의 장이나 지자체장은 국유재산에 대하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 도시관리계획을 결정ㆍ변경하거나 다른 법률에 따라 이용 및 보전에 관한 제한을 하는 경우 국유재산을

소관 총괄청, 중앙관서의 장과 협의하여야 함.

 

 

 

4. 도시관리계획의 변경요청☆

총괄청이나 중앙관서의 장등은 국유재산을 효율적으로 관리, 활용도를 높이기 위하여 필요하다고 인정하는 경우 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시관리계획의 입안권자에게 해당 도시관리계획의 변경을 요청가능.

 

 

 

 

 

건축법

 

 

1. 이행강제금

구분	내용
부과대상	위반건축물등에 대한 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주등에 대하여 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니한 경우
부과회수	1년에 2회이내의 범위내에서 시정명령이 이행될때까지 반복부과
부과금액	- 원칙 > 무허가,무신고,건,용 위반 : 시가표준액 x 50/100 x 위반면적 금액이하 > 그밖 위반 : 시가표준액 x 10/100 범위내 - 예외 (1/2범위내 조례로 정하는 금액 / 총부과횟수 5회이내) >연면적 주거용건축물로서 시가표준액85㎡이하, 사용승인, 조경의무면적위반, 건축물의 높이제한, 일조등의 확보를 위한 높이제한위반
절차	시정명령불이행 -> 계고 -> 부과 -> 미납부 -> 지방세체납처분의 예

 

 

 

2. 특별건축구역

구분	주요내용
지정절차	국장 -> 중앙장,시도지사,시군구청장신청 or 직권 -> 중앙건축위심의(30일내) -> 고시/송부
지정배제 지역	개발제한구역,자연공원,접도구역,보전산지,군사기지 및 군사시설보호구역
지정해제	해제요청, 부정한방법 지정, 5년내 미착공, 지정요건등위반 시정불가능
의제조항	도시관리계획 의제(용도지역,지구,구역의 지정변경은 제외)
특별건축구역내	통합심의가능	교통영향분석 개선대책 검토
	적용배제가능	대지의 조경, 건페율, 대지안의 공지, 높이제한(일조등포함) , 주택법중일부규정
	통합적용가능	미술장식,부설주차장,공원 (관할허가권자와 협의, 20일내 지정신청기관에 의견제출)

 

 

 

3. 연면적:

하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률을 산정할 때에는 다음 각 목에 해당하는 면적은 제외한다.

가. 지하층의 면적

나. 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당한다)으로 쓰는 면적

다. 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받는 공동주택에 설치하는 「주택건설 기준 등에 관한 규정」 제2조제3호에 따른 주민공동시설의 면적

라. 상업지역에 건축하는 200세대 이상 300세대 미만인 공동주택에 설치하는 「주택건설 기준 등에 관한 규정」 제2조제3호에 따른 주민공동시설(주택소유자가 공유하는 시설로서 영리를 목적으로 하지 아니하고 주택의 부속용도로 사용하는 시설만 해당한다)의 면적

마. 초고층 건축물의 피난안전구역의 면적

 

 

 

측량수로조사 및 지적에 관한 법률

 

 

1. 지상경계의 표시 및 결정

① 토지의 지상경계표시 : 둑, 담장이나 그밖에 구획의 목표가 될 만한 구조물 및 경계점표지 등으로 표시

② 지상경계의 결정

- 연접되는 토지간에 높낮이가 없는 경우 : 구조물 등의 중앙

- 연접되는 토지간에 높낮이가 있는 경우 : 구조물 등의 하단부

- 도로구거등의 토지에 절토된 부분이 있는 경우 : 경사면의 상단부

- 공유수면매립지의 토지 중 제방 등을 토지에 편입하여 등록하는 경우 : 바깥쪽 어깨부분

- 지상경계의 구획을 형성하는 구조물 등의 소유자가 다른경우에는 그 소유권따라 결정함.

 

 

2. 지번의 부여 등

① 지번의 표기 : 아라비아숫자, 임야대장 및 임야도에 등록하는 토지는 숫자앞에 ‘산’.

② 지번의 구성 : 본번과 부번으로 구성, 사이에 ‘-’표시로 연결, ‘의’라고 읽는다.

③ 지번부여방법

- 북서에서 남동으로 순차적으로 부여

- 신규등록, 등록전환 : 인접토지의 본번에 부번 (예외 : 최종본번의 다음순번부터 본번)

대상토지가 최종지번의 토지에 인접하여 있는 경우 이미등록된 토지와 멀리 떨어져 있어서 등록된 토지의 본번에 부번을 부여하는 것이 불합리한 경우 대상토지가 여러필지로 되어 있는 경우

- 분할의 경우

분할후 필지중 1필지의 지번은 분할전 지번, 나머지필지의 지번은 본번의 최종 부번 다음순번으로 부여 주거,사무실등의 건축물이 있는 필지에 대하여는 분할 전의 지번을 우선 must

- 합병의 경우

합병대상 지번중 선순위의 지번을 그 지번으로 함. 본번으로 된 지번이 있을 때에는 본번 중 선순위의 지번으로 함. 합병전의 필지에 주거,사무실등의 건축물이 있어서 그 건축물이 위치한 지번을 합병 후의 지번으로 신청할 때에는 그 지번을 합병 후의 지번으로 must

- 도시개발사업등 완료됨에 따라 지적확정측량을 실시한 지역 (준용규정 : 지번변경, 행정구역 개편에 따른 새로 지번부여, 축척변경시행지역의 필지에 지번 부여)

- 다음지번은 제외 지적확정측량을 실시한 지역의 종전지번과 밖에 있는 본번이 같은 지번일 때 지적확정측량을 실시한 지역의 경계에 걸쳐있는 지번 - 종전지번수 < 새로부여지번수 블록단위로 하나의 본번을 부여한후 필지별로 부번을 부여 지번부여지역의 최종본번 다음 순번부터 본번으로하여 차례로 지번을 부여

 

 

 

 

부동산등기법

1. 등기신청의 접수시기 및 등기의 효력발생시기

① 등기신청은 등기신청정보가 전산정보처리조직에 저장된 때 접수

② 등기관이 등기를 마친 경우 그 등기는 접수한 때부터 효력을 발생.

 

 

 

2. 등기필정보가 없는 경우 등기신청 방법 ★

- 등기의무자, 그 법정대리인이 등기소에 출석하여 등기관으로부터 등기의무자 등임을 확인

- 등기신청인의 대리인(변호사나 법무사만을 말한다)이 등기의무자 등으로부터 위임받았음을 확인한 경우

- 신청서(위임에 의한 대리인이 신청하는 경우에는 그 권한을 증명하는 서면을 말한다) 중 등기의무자 등의 작성부분에 관하여 공증(公證)을 받은 경우

 

 

 

3. 부기로 하는 등기

1. 등기명의인표시의 변경이나 경정의 등기 2. 소유권 외의 권리의 이전등기 3. 소유권 외의 권리를 목적으로 하는 권리에 관한 등기 4. 소유권 외의 권리에 대한 처분제한 등기 5. 권리의 변경이나 경정의 등기 (등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙을 요함) 6. 제53조의 환매특약등기 7. 제54조의 권리소멸약정등기 8. 제67조제1항 후단의 공유물 분할금지의 약정등기 9. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 등기

 

 

 

4. 등기신청의 각하

등기관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에만 이유를 적은 결정으로 신청을 각하(却下)하여야 한다. 다만, 신청의 잘못된 부분이 보정(補正)될 수 있는 경우로서 신청인이 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 그 잘못된 부분을 보정하였을 때에는 그러하지 아니하다. 1. 사건이 그 등기소의 관할이 아닌 경우 2. 사건이 등기할 것이 아닌 경우 3. 신청할 권한이 없는 자가 신청한 경우 4. 제24조제1항제1호에 따라 등기를 신청할 때에 당사자나 그 대리인이 출석하지 아니한 경우 5. 신청정보의 제공이 대법원규칙으로 정한 방식에 맞지 아니한 경우 6. 신청정보의 부동산 또는 등기의 목적인 권리의 표시가 등기기록과 일치하지 아니한 경우 7. 신청정보의 등기의무자의 표시가 등기기록과 일치하지 아니한 경우. 다만, 제27조에 따라 포괄승계인이 등기신청을 하는 경우는 제외한다. 8. 신청정보와 등기원인을 증명하는 정보가 일치하지 아니한 경우 9. 등기에 필요한 첨부정보를 제공하지 아니한 경우 10. 취득세(｢지방세법｣ 제20조의2에 따라 분할납부하는 경우에는 등기하기 이전에 분할납부하여야 할 금액을 말한다), 등록면허세(등록에 대한 등록면허세만 해당한다) 또는 수수료를 내지 아니하거나 등기신청과 관련하여 다른 법률에 따라 부과된 의무를 이행하지 아니한 경우 11. 신청정보 또는 등기기록의 부동산의 표시가 토지대장ㆍ임야대장 또는 건축물대장과 일치하지 아니한 경우