잔여지 매수청구 및 가치하락 요건 판단한 판례 (수원지방법원 2017. 6. 15. 선고 2016구합63201)

수원지방법원 2017. 6. 15. 선고 2016구합63201

 

수원지방법원

 

제1행정부

 

판결

 

사건 2016구합63201 보상금증액 청구의 소

 

원고 주식회사 오로라씨에스

 

피고 한국토지주택공사

 

변론종결 2017. 5. 18.

 

판결선고 2017. 6. 15.

 

주문

 

1. 피고는 원고에게 772,730,000원과 이에 대하여 2016. 2. 27.부터 2017. 6. 15.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

 

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

 

3. 소송비용 중 7/10은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

 

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

 

청구취지
피고는 원고에게 1,102,304,000원과 이에 대하여 2016. 2. 27.부터 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 송달일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

 

이유

 

1. 재결의 경위

 

가. 피고는 2008. 3. 31. 서울지방국토관리청 고시 제2008-61호로 실시계획 승인·고시되고, 2009. 8. 3. 국토해양부 고시 제2009-520호로 공공개발용 토지의 비축사업(변경)계획 승인·고시된 비축사업(신갈우회 도로사업용지 비축사업, 이하 '이 사건 사업'이라고 한다)의 시행자이다.

 

나. 원고는 용인시 기흥구 상하동(이하 위 행정구역 명칭을 '상하동'이라고만 한다) 329-2 잡종지 24,905m²(이하 '이 사건 분할 전 토지'라고 한다)를 소유하고 있었는데, 위 토지 중 일부가 이 사건 사업시행구역에 편입됨에 따라 위 토지는 상하동 329-2 잡종지 18,874m², 329-3 잡종지 386m², 329-4 잡종지 4,562m², 329-5 잡종지 931m², 329-6 잡종지 66m², 329-7 잡종지 3m², 329-8 잡종지 17m², 329-9 잡종지 65m², 329-10 잡종지 1m²로 분할되었다.

 

다. 피고는 위 분할된 토지 중 최종적으로 도로구역에 편입되어 수용대상 토지로 고시된 상하동 329-4, 329-7, 329-8, 329-9, 329-10 각 토지를 2013. 5. 31. 원고로부터 협의매수하였고, 2013. 6. 5. 위 각 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.

 

라. 상하동 329-5 잡종지 931m²(이하 '이 사건 잔여지'라고 한다)는 상하동 329-4 잡종지 4,562m²(이하 '이 사건 토지'라고 한다)와 연접한 토지이고, 이 사건 토지는 원고의 물류창고가 위치한 329-2 토지와 연결되어 있다. 

이 사건 토지에는 원고 소속 근로자들이 이용하는 기숙사와 테니스장이 설치되어 있었고, 이 사건 잔여지에는 위 기숙사와 테니스장을 이용하는 근로자들 등의 휴게시설인 파고라가 설치되어 있었다. 이 사건 잔여지는 도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있다.

 

마. 원고는 이 사건 토지가 도로구역에 편입됨에 따라 이 사건 잔여지를 종래의 목적대로 사용하는 것이 불가능하게 되었다는 이유로, 피고에 대하여 이 사건 잔여지를 매수하거나 그 가치 하락을 보상하여 달라고 요구하였으나 이에 관한 협의가 이루어지지 않았다. 이에 원고는 중앙토지수용위원회에 이 사건 잔여지의 수용 또는 그 가격감소에 따른 손실보상을 청구하였으나, 중앙토지수용위원회는 2016. 2. 26. 이 사건 잔여지를 종래의 목적대로 사용할 수 있고, 감정평가 결과(이하 '재결감정'이라 한다) 가격감소가 없는 것으로 확인된다는 이유로 원고의 위 청구를 기각하는 재결을 하였다(이하 '이 사건 재결'이라 한다).

 

[인정 근거] 다툼이 없는 사실, 갑 제1 내지 11호증, 을 제1 내지 5호증(각 가지번호 있는 것은 가지번호 포함함, 이하 같다)의 각 기재, 이 법원의 현장검증 결과, 변론 전체의 취지

 

2. 주장과 판단

가. 원고의 주장

1) 주위적 주장

이 사건 토지의 협의매수로 인하여 이 사건 잔여지는 더 이상 이 사건 토지에 위치하였던 기숙사와 테니스장을 이용하던 원고의 근로자들의 휴게공간으로 이용할 수 없게 되는 등 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란하게 되었다. 따라서 피고는 이 사건 잔여지를 수용하고, 원고에게 잔여지 수용으로 인한 보상금 1,102,304,000원과 이에 대하여 이 사건 재결일 다음날인 2016. 2. 27.부터의 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

2) 예비적 주장

이 사건 잔여지 수용청구가 인정되지 않는다고 하더라도, 이 사건 토지의 협의매수로 인하여 이 사건 잔여지의 가치가 하락하였으므로, 피고는 원고에게 그 가치하락에 대한 손실보상금 902,139,000원과 이에 대하여 이 사건 재결일 다음 날인 2016. 2. 27.부터 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

 

나. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

다. 판단

1) 주위적 주장에 관한 판단

가) 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 '토지보상법'이라 한다) 제74조 제1항은 '동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란할 때에는 해당 토지소유자는 사업시행자에게 잔여지를 매수하여 줄 것을 청구할 수 있으며, 사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있다'고 규정하고 있다. 여기서 '종래의 목적'이라 함은 수용재결 당시에 당해 잔여지가 현실적으로 사용되고 있는 구체적인 용도를 의미하고, '사용하는 것이 현저히 곤란한 때'라고 함은 물리적으로 사용하는 것이 곤란하게 된 경우는 물론 사회적, 경제적으로 사용하는 것이 곤란하게 된 경우, 즉 절대적으로 이용 불가능한 경우만이 아니라 이용은 가능하나 많은 비용이 소요되는 경우를 포함한다(대법원 2005. 1. 28. 선고 2002두4679 판결 참조).

 

나) 토지보상법 시행령 제39조 제1항은 잔여지가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 잔여지 매수 또는 수용청구를 할 수 있다고 규정하면서, 제1호에서는 대지로서 면적이 너무 작거나 부정형 등의 사유로 건축물을 건축할 수 없거나 건축물의 건축이 현저히 곤란한 경우를, 제2호에서는 농지로서 농기계의 진입과 회전이 곤란할 정도로 폭이 좁고 길게 남거나 부정형 등의 사유로 영농이 현저히 곤란한 경우를, 제3호에서는 공익사업의 시행으로 교통이 두절되어 사용이나 경작이 불가능하게 된 경우를, 제4호에서는 제1호부터 제3호까지에서 규정한 사항과 유사한 정도로 잔여지를 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란하다고 인정되는 경우를 각 규정하고 있다. 같은 조 제2항은 위 제1항 각 호의 해당 여부를 판단할 때에는 잔여지의 위치·형상 이용상황 및 용도지역, 공익사업 편입토지의 면적 및 잔여지의 면적을 종합적으로 고려하여야 한다고 규정하고 있다.

 

다) 위 인정사실 및 앞서 든 증거와 갑 제12 내지 16호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정을 고려하면, 원고가 제출한 증거만으로는 이 사건 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란하다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

 

(1) 이 사건 잔여지는 휴게시설인 파고라가 설치되어 있던 잡종지로서 종래에도 부정형의 형상이었고, 이 사건 토지가 매수된 이후에도 여전히 위 휴게시설이 설치되어 있는 잡종지로 이용되고 있다.

 

(2) 이 사건 잔여지는 면적이 931m²로서 그 규모가 작다고 할 수 없고, 협의 매수된 토지인 이 사건 토지의 면적 4,562m²와 비교하여 보아도 그 1/5 정도로서 종래의 목적대로 활용하는 것이 불가능할 정도로 과소한 면적만 남았다고 보기 어렵다. (-> 20% 정도 잔여지가 남은 것만으로는 법원에서  과소한 면적으로 보지 아니함)

 

(3) 원고의 물류창고가 있는 상하동 329-2 토지와 이 사건 잔여지를 연결하던 이 사건 토지가 협의매수됨으로써 이 사건 잔여지와 상하동 329-2 토지가 이격되기는 하였으나, 이후 피고가 이 사건 잔여지와 상하동 329-2 토지를 연결하는 통로암거를 설치함으로써 위 각 토지 사이의 왕래가 가능하게 되었다.

 

(4) 토지보상법 시행령 제39조 제1항은 제1호 내지 제4호에서 잔여지 수용청구를 할 수 있는 경우를 규정하고 있는데, 이 사건 잔여지는 잡종지로서 그 지목이 대지나 농지가 아니므로 제1, 2호에는 해당할 여지가 없고, 제3호의 경우 위에서 본 바와 같이 통로암거가 설치됨으로써 이를 통하여 상하동 329-2 토지 및 공로로 진출입할 수 있게 되었으므로 교통이 두절되어 사용이 불가능하다고 볼 수 없다. 

 

 

제4호의 경우 제1호부터 제3호의 사항과 유사한 정도로 잔여지를 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란한 경우를 규정하고 있는데, 앞서 본 바와 같이 이 사건 잔여지는 휴게시설이 설치되어 있는 잡종지로서 이 사건 토지의 협의매수 이후에도 위와 같은 이용상황이 그대로 유지되고 있는 점, 기타 이 사건 잔여지의 위치, 용도지역 등을 아울러 고려하면 이 사건 토지가 협의매수됨으로써 이 사건 잔여지의 가치가 감소하였음은 별론으로 하고, 대지로서 건축이 현저히 곤란하거나 농지로서 영농이 현저히 곤란한 정도 등과 유사한 정도로 이 사건 잔여지를 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란하다고 인정하기 어렵다.

 

 

2) 예비적 주장에 관한 판단

가) 토지보상법 제73조 제1항은 사업시행자는 동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 취득되거나 사용됨으로 인하여 잔여지의 가격이 감소하거나 그 밖의 손실이 있을 때 또는 잔여지에 통로 도랑 담장 등의 신설이나 그 밖의 공사가 필요할 때에는 그 손실이나 공사의 비용을 보상하여야 한다고 규정하면서, 다만 잔여지의 가격감소분과 잔여지에 대한 공사의 비용을 합한 금액이 잔여지의 가격보다 큰 경우에는 사업시행자는 그 잔여지를 매수할 수 있다고 규정하고 있다. 

 

위 규정에 의하면, 잔여지에 대한 공사의 비용이 보상되더라도 잔여지의 가격 감소분이 있으면 이를 각각 보상하여야 하고, 다만 공사 비용과 가격 감소분을 합한 금액이 잔여지의 가격보다 큰 경우에는 그 잔여지를 매수할 수 있을 뿐이다.

 

피고는 통로암거의 개설비용 542,000,000원을 부담하였으므로 이를 잔여지 가치하락분 산정에 고려하여야 한다는 취지의 주장을 하나, 피고가 이 사건 잔여지를 매수하지 않고 공사비용을 투입한 점, 위 통로암거의 개설이 전적으로 이 사건 잔여지를 위하여 이루어졌다는 입증이 없는 점 등을 고려하면, 위 주장은 받아들일 수 없다.

 

나) 토지보상법 시행규칙 제32조는 잔여지의 손실은 공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지의 가격에서 편입된 후의 잔여지의 가격을 뺀 금액으로 평가한다고 규정하고 있다. 공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지의 가격은 전체 토지의 협의 매수 또는 수용재결 당시를 가격시점으로 하여 산정하므로(대법원 2002. 3. 15. 선고 2000두1362 판결 등 참조), 이 사건 잔여지의 경우 이 사건 토지의 협의매수일인 2013. 5.31. 을 가격시점으로 하여 이 사건 잔여지의 가격 하락 여부 및 그 감소액을 판단하여야 한다. 또한 앞에서 본 바와 같이 이 사건 토지의 협의매수 이후에도 이 사건 잔여지는 종래의 목적인 잡종지로 이용가능하므로 이를 전제로 공익사업시행지구 편입 후의 가격을 산정함이 타당하다.

 

다) 감정인의 감정 결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다(대법원 2009. 7. 9. 선고 2006다67602, 67619 판결 등 참조), 감정인 A(이하 '법원감정인'이라 한다)에 대한 감정촉탁결과에 의하면, 위 2013. 5. 31.을 가격시점으로 하였을 때 이 사건 토지가 편입되기 전의 이 사건 잔여지의 평가액은 1,078,098,000원이고, 이 사건 토지가 편입된 후 이 사건 잔여지를 종래의 목적대로 이용가능함을 전제로 평가한 이 사건 잔여지의 평가액은 305,368,000원으로서, 그 차액은 772,730,000원이다(이하 '법원감정'이라 한다). 을 제5호증의 기재, 감정인 A에 대한 감정촉탁 결과, 감정인 A에 대한 각 사실조회 결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 아래와 같은 사정에 비추어 보면, 법원감정은 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 있다고 보이지 아니하므로, 위 법원감정에 따라 이 사건 잔여지의 가격 하락에 대한 정당한 보상액을 산정하기로 한다.

 

(1) 피고는, 법원감정인이 이 사건 토지가 편입되기 전의 이 사건 잔여지를 평가할 때, 이 사건 토지의 협의매수 단가인 1,150,000원/m²를 적용하지 않고 1,158,000원/m²를 적용한 것은 부당하다고 주장한다. 그러나 위 협의 매수 단가는 당사자가 협의한 금액이지 객관적인 토지의 가치라고 보기 어려운 점, 가격시점 당시 이 사건 토지의 협의매수 단가(1,150,000원/m²)와 이 사건 잔여지의 법원감정 단가(1,158,000원/m²)를 비교하여 보면, 이 사건 토지의 협의매수 당시 이 사건 잔여지와 이 사건 토지를 포함한 전체 토지의 가격은 위 법원감정 단가와 유사한 것으로 판단되는 점 등을 고려하면, 법원감정에서 산정한 단가가 부당하다고 할 수 없다.

 

(2) 피고는, 이 사건 잔여지와 상하동 329-2를 연결하는 통로암거를 설치하였으므로, 법원감정이 이 사건 잔여지를 도로와 접하지 않은 맹지로 평가한 것은 위법하다고 주장하나, 법원감정인이 이 사건 잔여지를 평가할 때 통로암거를 도로로 평가하지는 않았지만 위 통로암거가 설치되었음을 반영하여 종합적으로 개별요인을 비교한 것으로 보인다. 또한 개별요인 비교 시 각 항목별로 전제되어야 하는 요소가 있는 것이고, 개별요인 중 2개 이상의 조건에서 참작될 수 있는 성격의 고려사항에 대하여 감정인으로서는 여러 조건에 걸쳐 일부씩을 격차율에 반영할 수 있는 것이므로, 법원감정인이 가로조건과 기타조건을 비교할 때 이 사건 잔여지가 맹지인 점을 각각 고려하였다고 하여, 이 사건 잔여지가 맹지라는 사정을 부당하게 중복 평가한 것이라고 할 수 없다.

 

(3) 재결감정은 이 사건 토지의 편입 전후의 이 사건 잔여지의 각 가격을 구체적으로 산정하지 않은 채, '중앙토지수용위원회의 평가자문회의 결과 잔여지 가치하락이 없는 것으로 결정되었음'을 이 사건 잔여지의 가격하락에 대한 의견으로 제시하고 있다. 

 

반면, 법원감정은 이 사건 잔여지의 이용현황에 맞게 비교표준지를 선정한 다음 시점수정, 지역 요인 개별요인 비교를 거치고, 보상선례를 선정하여 기타요인 보정을 거치는 방법으로 편입 전·후의 각 평가액을 산출하여 가격감소분을 산정하였고, 개별요인 비교 등을 함에 있어서 각 항목별로 어떠한 이유에서 어떻게 참작되었는지를 알 수 있을 정도로 구체적인 수치를 기술하였을 뿐만 아니라, 사실조회 회신을 통하여 그 근거를 구체적으로 제시하였으며, 그 근거와 평가가 논리칙과 경험칙에 반하는 것으로 보이지 않는다.

 

라) 따라서 피고는 원고에게 이 사건 잔여지의 가격감소분 772,730,000원과 이에 대하여 이 사건 토지의 협의취득으로 인한 소유권이전등기일 다음 날 이후로서 원고가 구하는 2016. 2. 27.부터 피고가 그 이행의무의 범위에 관하여 항쟁함이 타당한 이 판결 선고일인 2017. 6. 15.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음 날부터 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

3. 결론

그렇다면 원고의 주위적 청구는 이유 없으므로 이를 기각하고, 원고의 예비적 청구는 위 인정범위에서 이유 있으므로 이를 인용하며, 나머지 예비적 청구는 이유 없으므로 이를 기각한다.

판사 이정민(재판장) 강효원 김현주

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