陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

“답안작성, 핵심어 중심의 간략하게 기술해야”
교과서 위주, 기본에 충실한 수험 준비가 필요하다

오는 9월 19일 서울과 부산 등 2개 지역에서 올해 감정평가사 2차 시험이 실시된다. 특히 감정평가사 2차 시험의 감정평가실무 과목은 감정평가사 자격시험의 꽃이라 할 수 있으며, 높은 난이도를 자랑한다. 이렇게 감정평가실무 과목이 어려운 이유는 방대한 자료를 꼼꼼히 분석해 감정평가액으로 현출해야하기 때문이다. 결국 감정평가실무 과목은 꼼꼼함과 시간과의 교묘한 신경전 탓에 수험생들에게 가장 어려운 과목으로 손꼽히고 있다. 이에 본지는 지난호에 이어 이번에는 2014년 제25회 감정평가사 2차 시험 중 감정평가실무 과목의 채점평을 정리해보는 시간을 마련했다.

우선 지난해 감정평가실무 과목의 [문제1]은 정비구역 내에 소재하는 용도폐지되는 정비기반시설부지에 대한 처분목적의 평가로서, 논점은 ①사업시행인가일부터 3년이 경과하여 관계법령에 따라 평가일 현재의 현황에 따른 시가평가에 의하고 ②사업시행자인 조합이 지출한 개량비는 평가액에 반영하는 것이 아니라 처분가격에서 참작할 사항이라는 것이다.  따라서 기준시점(가격조사 완료일)현재의 현황인 일단의 재개발사업부지를 기준으로 평가해야 한다. 한편, 기준 시점 현재의 현황을 기준으로 접근한 경우에도 일단의 대규모 정비사업부지와는 비교가능성이 희박한 단독주택이나 주상용 매매사례를 거래사례비교법이나 그 밖의 요인 보정에 활용한 점은 적용하지 않는 사유만 언급하면 충분하다는 점을 밝혔다.

[문제2]의 경우는 환매권이 주요 논점이었다. ①환매당시 즉, 기준시점의 결정 ②종전 공익사업의 개발이익은 포함되나 이후의 공익사업의 개발이익은 배제한다는 원칙하에 비교표준지와 적용 공시지가의 선정 ③표본지의 선정 및 활용 등이 그 구체적 논점이다. 이에 대해 채점위원은 “응시생들이 무난한 문제라고 여겨져서인지 큰 오류 없이 답안을 작성한 것으로 보인다”라고 말했다.

이어 [문제3]은 합병에 따른 배분과 원가계산서의 조정 문제로 이는 원가회계적 배분의 연장선앙에 있다. 채점위원은 “이윤과 일반관리비의 비율이 문제가 아니라 비율의 대상이 되는 계정과목을 어디까지 포함시켜야 되는가에 주안점을 둔 답안을 요구하는 문제였으나 그런 답안은 극히 드물었다”며 “과정 중시의 사고가 필요한 문제였다”고 설명했다.

[문제4]는 통계문제로 역시 그 해석에 초점을 둔 문제였다. “통계적 관념이 정착된 수험생의 답안은 그 해석이 장단점 별로 예리하게 작성되었다”며 “감정평가기법은 결국 통계의 간편식이어서 기반이 되는 통계의 이해는 중요하다”고 말했다.한편, “모든 제도는 장단점이 혼재하고 있음에도 감정평가우월론에만 치우친 답안이 의외로 많았다”며 “임대관련 문제 역시 가격형성의 기본원리를 이해하고 있다면 평이하게 그 과정을 기술할 수 있는 문제였고, 대부분 그렇게 기술했다”고 밝혔다.

결론적으로 채점위원은 현 감정평가사 수험생들에게 수험서가 아닌 교과서 위주의 기본에 충실한 수험 준비가 점점 요구되는 시점이라고 조언했다. 특히 몇몇 답안의 경우, 온갖 답안작성의 기법에 때 묻지 않고, 담백한 핵심어 중심의 간략한 기술이 매우 훌륭했다고 말했다.

김민주 기자 gosiweek@gmail.com

(=> 음양화평지인 註 : 솔직히 나는 이 의견에 별로 동조하고 싶지 않다)