질문1)
경매평가에서 건물이 등기부등본상 면적(53.88㎡, 15.47㎡ )과 건축물대장상 면적(55.71㎡, 12.4㎡)이 상이함. 실측면적은 등기부등본상 면적과 유사 (53.94㎡, 15.5㎡)
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<의견1>
경매평가는 시가평가이며 시가평가는 현황평가주의입니다.
목적부동산의 현황이 공부와 다른경우 경매평가는 실제의 거래에서 거래되는 가격을 평가하는 것이므로 현황을 기준으로 평가를 하여야 합니다. 건물인 경우 면적,구조,소재지번 등이 원시적으로 공부와 실제가 다른 경우도 있고 증,개축으로 인하여 상이한 경우도 있는데 어느 경우에나 실제의 현황을 기준으로 평가를 하여야 합니다.
그러나 법원에서 평가를 명한 목적부동산의 표시와 실제의 현황이 현저히 달라 동일성을 인정할수 없
는 정도에 이른 경우나 법원에서 평가를 명한 목적부동산이 멸실되고 그 지상에 다른 건물이 신축된
경우에는 그 등기는 실재하는 건물의 등기로서는 효력이 없으므로 압류의 효력이 미치지 아니하고 경
매의 대상이 될수 없으므로 평가의 대상이 되지 아니합니다.
경매부동산의 공부상 면적과 실제 면적간에 현저한 차이가 있음에도 공부상 면적에 의하여 평가한 경우 그 평가액을 최저경매가격으로 한 경우 최저경매가격의 결정에 중대한 하자가 있다고 보며.
건물을 평가함에 있어서 현상대로 평가하지 아니하고 등기부상의 표시에만 의존하여서 한 경우에는 그 평가는 위법하다(대법원 1968.8.26자 68마798결정)
따라서 경매평가시 감정인은 공부면적과 실제면적이 일치하는지(*최소한 동일성이 인정되는 범위내인지)여부를 필히 확인하여야 하며 면적은 개략적으로는 족하지 않고 현황에 의하여 능력의 범위내에서 정확을 기하여야 하며 감정인은 측량의 전문가가 아니기 때문에 정확하게 이를 측량할 것을 요구하는 것은 아니고 감정인이 자기의 능력의 범위내에서 줄자등 측정기구를 사용하여 면적을 측정하면 됩니다
측정결과 그것이 공부상의 면적과 큰차이(*일본에서는 10%이상의 차이가 있을 때를 기준으로 하며 우리나라에서도 통상 10%를 기준으로 하지만 본인의 생각은 10%이내라도 금액이 큰 경우, 예를 들어 500평규모의 공장건물에서 49평은 10%이내이나 공장건물이 49평이라면 평당150만원으로 계산해도 7,350만원이므로 공부면적으로 평가하여 경매진행시 경락자는 덤으로 따라 오지만 소유자나 채권자에게는 큰 손해이므로 경매진행에 이의를 제기할것이므로 실측사정하여 평가하여야 한다고 생각함)에는 실측사정하여 평가하여야 할 것입니다.
우리나라에는 부동산에 대한 공부가 등기부(*법원)와 대장(관리청) 두종류가 있는데 통상적으로 소재지, 지번, 지목, 구조, 용도, 면적등은 대장이 우선이며 소유권등 권리관계는 등기부가 우선이지만 경매평가는 현황평가주의이므로 본건의 경우는 실측면적과 유사한 등기부면적(*평가명령상 의뢰면적)대로 평가하는 것이 현황평가주의에 부합한다고 봅니다.
대법원 1996. 6. 14. 선고 94다53006 판결 【가건물철거등】건물의 동일성여부 판단
【판시사항】
[1] 등기부표시와 실제 건물의 동일 여부에 대한 결정 기준
[2] 증축 부분이 기존 건물에 부합되는지 여부에 대한 판단 기준
【판결요지】
[1] 건물에 관한 소유권보존등기가 당해 건물의 객관적, 물리적 현황을 공시하는 등기로서 효력이 있는지의 여부는, 등기부에 표시된 소재, 지번, 종류, 구조와 면적 등이 실제 건물과 간에 사회통념상 동일성이 인정될 정도로 합치되는지의 여부에 따라 결정된다.
[2] 건물이 증축된 경우에 증축 부분의 기존 건물에 부합 여부는
1) 증축 부분이 기존 건물에 부착된 물리적 구조뿐만 아니라,
2) 그 용도와 기능면에서 기존 건물과 독립한 경제적 효용을 가지고
3) 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지의 여부 및
4) 증축하여 이를 소유하는 자의 의사 등을 종합하여 판단하여야 한다
질문2)
경매평가에서 토지가 등기부등본과 토지대장상 면적이 상이하여, 토지대장상 면적으로 사정할까 하다가 법원에 상의를 했더니, 채권자측에 등기부보정명령을 내리고 결국 보정이 안되어서 토지가 일부 취하가 된 적이 있습니다.
면적은 토지대장을 우선하므로, 토지대장상 면적으로 사정해서 평가를 하면 되는 줄 알았는데, 저런 경우는 특수한 경우인가요?? 대장상 면적으로 사정해서 평가하더라도 경매진행에 문제가 없는지요?
<의견2>
토지의 공부상 지목과 실제의 이용용도가 다른 경우, 예를 들어 공부상 지목은 "대"이나 실제는 "도로"인 경우 실제의 거래에서 거래되는 가액을 평가하는 것이므로 그 목적에 부합되도록 현실의 이용상황을 참작하여 평가하여야 할 것이며 "도로"등이 거래사례가 없으면 다른 방법(토지보상법등)을 준용하여서라도 평가회보해 달라는 법원측 부탁도 있었습니다.
그리고 등기부와 대장(토지대장과 임야대장)상 면적이 상이한 경우는 아마도 대장에는 분필 또는 합필을 하고 대장을 가지고 등기소에 등기부의 면적 정정등기를 하지 않은 것으로 보여지며 공부상 면적은 의뢰면적(*등기부상 면적)대로 기재하고 사정면적은 대장면적대로 기재하여 평가하면 될 것이며 비고란에는 분필 또는 합필 여부를 기재하고 의견란에도 구체적으로 언제 어떻게 변경되었는 지를 기재하고 관계서류를 평가서에 첨부하면 될 것입니다.
참고로 토지경매평가시는 건물도 마찬가지이지만 필히 경계를 확인해야 합니다. 토지는 지적도와 일치하겠지 생각하면 큰 오산입니다. 간혹 타인점유부분도 았고 일부가 도로로 사용되는 경우도 있으며 실측결과 공부면적과 상이한 경우도 있으므로 그 원인을 철저히 규명해야 할 것입니다.
실측결과 공부면적이 상이한 경우는 타인 점유부분도 있을 수 있으나 바다나 하천변의 경우는 포락된 경우도 있고 특히 경사지인 경우에는 실측면적은 보이는 부분이지만 공부상 면적은 수평투영면적입니다.
[제주지법 1998.12.10, 선고, 97가합4513, 판결：항소]
【판시사항】
[1] 임야도에 따른 토지의 실제 면적과 임야대장 및 등기부상 면적이 불일치하는 경우, 그 토지 소유권의 범위
[2] 부동산등기부의 표제부상 표시 면적이 임야도에 따른 실제 면적과 그 동일성을 인정할 수 없을 정도로 차이가 나는 경우, 위 등기의 효력(무효)
[3] 임야도상의 실제 면적과 임야대장 및 등기부상의 면적이 다른 토지가 전전매매된 경우, 매매 대상 토지의 범위를 임야도상 실제 면적으로 인정한 사례
[4] 임야도상의 실제 면적과 임야대장 및 등기부상의 면적이 다른 토지가 전전매매되어 매수인이 지적공부보다 훨씬 많은 면적을 인도받아 점유해 온 사안에서, 그 토지 전체에 대한 자주점유를 인정한 사례
[5] 행정청이 지적공부 등록사항의 정정신청을 거부한 행위가 행정소송의 대상인 행정처분에 해당하는지 여부(소극)
[6] 임야도상의 실제 면적보다 등기부상의 표시 면적이 훨씬 작아서 그 등기가 무효인 경우, 매수인이 원소유자를 상대로 민사소송을 제기하여 소유권이전등기절차를 구할 수 있는지 여부(한정 적극)
【판결요지】
[1] 1필지 토지 소유권의 범위는 지적공부상의 경계에 의하여 확정되고 그 구체적인 경계는 지적도 또는 임야도상의 경계선에 의하여 확정되는 것이므로, 임야도에 따른 토지의 실제 면적과 임야대장 및 등기부상 면적이 다른 경우, 위 임야의 소유권이 미치는 경계는 위 임야도상의 경계선 안이고, 그 면적은 임야대장상의 면적이 아닌 임야도에 따른 실제 면적이 정당한 면적이다.
[2] 일반적으로 부동산등기부 표제부의 표시에 다소 착오 또는 오류가 있다 하여도 그것이 실제의 권리관계를 표시함에 족할 정도로 동일 혹은 유사성이 인정되는 경우에는 그 등기가 유효하다 할 것이나, 임야도에 따른 실제 면적과 등기부상 면적이 상당히 차이가 나서 그 표시상의 오류가 중대하여 그 실질관계와 동일성 유사성을 인정할 수 없는 경우에는 위 임야에 관한 위 등기부는 그 효력이 없다.
[3] 임야도상의 실제 면적과 임야대장 및 등기부상의 면적이 다른 토지가 전전매매된 경우, 당사자들의 의사는 임야도상의 경계에 의하여 확정된 토지를 그 매매의 대상으로 삼은 것으로 보아야 한다고 한 사례.
[4] 임야도상의 실제 면적과 임야대장 및 등기부상의 면적이 다른 토지가 전전매매되어 매수인이 지적공부보다 훨씬 많은 면적을 인도받아 점유해 온 사안에서, 위 매수인이 위 임야를 매수할 당시 인접한 임야와 근처 부지를 함께 매수한 점, 위 임야들 사이에 경계를 만들지 않고 마치 하나의 필지처럼 사용한 점, 그 현황이 광대한 초목지역의 임야로서, 지목변경을 위한 측량을 하다가 위와 같은 면적의 차이를 발견한 점 등에 비추어 볼 때, 위 매수인은 위 임야의 면적이 임야대장이나 등기부상의 면적보다 훨씬 초과한다는 점을 알지 못한 것으로 보이므로, 위 매수인의 임야 전체에 대한 점유는 자주점유라고 본 사례.
[5] 임야도상의 면적과 임야대장의 면적이 다른 경우, 매수인은 지적법 제38조에 따라 등록사항인 면적의 정정을 신청할 수 있으나, 임야대장에 일정한 사항을 등재하는 행위는 행정사무 집행의 편의와 사실증명이 자료로 삼기 위한 것일 뿐 그 등재행위로 인하여 당해 임야에 대한 실체상의 권리관계에 아무런 변동을 가져오는 것이 아니므로 이를 거부한 것이 행정소송의 대상이 되는 행정처분으로 볼 수 없다.
[6] 임야도상의 실제 면적보다 등기부상의 표시 면적이 훨씬 작아서 그 등기가 무효인 경우, 위 임야가 이미 그 임야도에 의하여 위치를 확인할 수 있고 그 지번이 부여되어 특정이 가능한 이상 원소유자를 상대로 시효취득을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 구할 이익이 있다.