만약 어떤 사람이 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 부동산 거래신고 시 해당 관청이 적정성을 검증한 거래사례는 감정평가시 사정보정이나 임의로 배제를 하면 안된다는 주장한다면 어떻게 설명 혹은 대응할 것인가?
==============================================
부동산 거래신고 등에 관한 법률
① 거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)ㆍ군수 또는 구청장(이하 "신고관청"이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 "국가등"이라 한다)에는 국가등이 신고를 하여야 한다. <개정 2017. 2. 8.>
1. 부동산의 매매계약
2. 「택지개발촉진법」, 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 부동산에 대한 공급계약
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지위의 매매계약
가. 제2호에 따른 계약을 통하여 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위
나. 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위
② 제1항에도 불구하고 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 단독으로 신고할 수 있다.
③ 「공인중개사법」 제2조제4호에 따른 개업공인중개사(이하 "개업공인중개사"라 한다)가 같은 법 제26조제1항에 따라 거래계약서를 작성ㆍ교부한 경우에는 제1항에도 불구하고 해당 개업공인중개사가 같은 항에 따른 신고를 하여야 한다. 이 경우 공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고하여야 한다.
④ 제1항부터 제3항까지에 따라 신고를 받은 신고관청은 그 신고 내용을 확인한 후 신고인에게 신고필증을 지체 없이 발급하여야 한다.
⑤ 부동산등의 매수인은 신고인이 제4항에 따른 신고필증을 발급받은 때에 「부동산등기 특별조치법」 제3조제1항에 따른 검인을 받은 것으로 본다.
⑥ 제1항부터 제5항까지에 따른 신고의 절차와 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.
① 국토교통부장관은 제3조에 따라 신고받은 내용, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 토지 및 주택의 가액, 그 밖의 부동산 가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축ㆍ운영하여야 한다.
② 신고관청은 제3조에 따른 신고를 받은 경우 제1항에 따른 부동산거래가격 검증체계를 활용하여 그 적정성을 검증하여야 한다.
③ 신고관청은 제2항에 따른 검증 결과를 해당 부동산의 소재지를 관할하는 세무관서의 장에게 통보하여야 하며, 통보받은 세무관서의 장은 해당 신고 내용을 국세 또는 지방세 부과를 위한 과세자료로 활용할 수 있다.
④ 제1항부터 제3항까지에 따른 검증의 절차, 검증체계의 구축ㆍ운영, 그 밖에 필요한 세부 사항은 국토교통부장관이 정한다.
부동산거래가격 검증체계 운영 및 신고내용 조사 규정[시행 2018. 7. 10.] [국토교통부훈령 제1045호, 2018. 7. 10., 일부개정] 국토교통부(토지정책과), 044-201-3407 제1장 총 칙 이 규정은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제5조제4항에 따른 신고 내용의 검증 절차, 부동산 거래가격 검증체계의 구축·운영과 같은 법 제6조 및 같은 법 시행규칙 제6조에 따른 부동산 거래신고 내용 조사 등에 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다. 이 규정에서 사용되는 용어의 정의는 다음 각 호와 같다. 1. "부동산거래가격 검증체계"(이하 "검증체계"라 한다)란 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」(이하 "법"이라 한다) 제5조제1항에 따른 신고 가격을 검증하기 위한 체계를 말한다. 2. "신고인"이란 거래당사자(매도인 및 매수인) 또는 법 제3조제3항에 따라 부동산 거래계약서를 작성·교부한 개업공인중개사를 말한다. 3. "신고대상"이란 법 제3조제1항 각 호를 말한다. 4. "신고관청"이란 거래계약 대상 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다) 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)·군수 또는 구청장을 말한다. 제2장 부동산거래가격 검증체계 구축 및 운영 등 ① 국토교통부장관은 법 제3조에 따라 신고받은 내용, 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공시가격, 토지·주택의 거래 및 가격동향, 그 밖의 가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축하여야 한다. ② 검증체계는 법 제25조 및 같은 법 시행령(이하 "영"이라 한다) 제19조제1항의 정보체계 내에 구축한다. 국토교통부장관은 효율적인 검증체계의 운영 및 관리 등을 위하여 부동산거래가격 검증체계의 운영에 관한 업무를 「한국감정원법」에 따른 한국감정원(이하 "수탁기관"이라 한다)에 위탁할 수 있다. ① 수탁기관은 부동산거래가격 검증체계를 위하여 부동산 가격정보 데이터베이스를 구축하여야 한다. ② 수탁기관은 제1항에 따른 데이터베이스 구축을 위하여 금융결제원 청약정보, 건축물대장 등을 활용하여 아파트 분양권 및 준공단지에 대한 조사를 하여야 하고, 구축한 자료를 관리하여야 한다. ③ 수탁기관은 검증기준, 검증현황, 오류발생 여부 등을 지속적으로 관리하고 개선하여야 한다. ① 수탁기관은 법 제3조에 따라 신고받은 내용과 토지대장, 건축물대장 등 공적(公的)장부와 차이 여부, 검증체계의 검증 결과, 그 밖에 신고 오류사항 등을 수시로 확인하여야 한다. ② 수탁기관은 제1항의 확인을 위하여 부동산 시장동향, 거래사례, 공적(公的)장부 등을 조사하여야 한다. ③ 수탁기관은 제1항에 따른 확인 결과를 국토교통부장관 또는 신고관청에 통보하여야 한다. ④ 신고관청은 제3항에 따른 통보를 받은 때에는 신고 오류사항 등에 대한 사실관계 확인 등의 조치를 취하여야 한다. 제3장 신고내용 조사 신고관청은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 신고내용에 대하여 조사를 실시하여야 한다. 1. 법 제29조에 따른 자진신고가 접수된 경우 2. 국토교통부장관이 법 제5조에 따른 검증체계에 의해 거짓신고 등이 의심되어 조사를 요청한 경우 3. 법 제5조제2항에 따른 검증결과 또는 제6조제3항에 따라 수탁기관에서 통보한 확인결과 중 거짓신고로 판단되거나 내용에 오류가 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 경우 4. 국세청, 공공기관에서 거짓신고 혐의자로 통보되거나, 민원·언론 등에서 거짓신고 사례로 제기되어 거래당사자 등에게 자료제출 요구를 할 필요가 있다고 판단되는 경우 5. 부동산 거래신고 시 거짓신고를 할 사유가 있다고 판단되는 경우 ① 신고관청은 제7조 각 호에 따른 조사 대상에 대하여 소속공무원으로 하여금 신고내역을 재확인하고, 부동산포털사이트, 인근 중개사무소 등을 통하여 객관적인 시세를 별도로 파악하거나, 신고인 등에게 신고내용의 사실여부를 확인하기 위하여 거래계약서 및 다음 각 호의 자료제출을 요구하는 등 필요한 조치를 취하여야 한다. 1. 거래대금 지급을 확인할 수 있는 입출금표 또는 통장 사본 2. 매수인이 거래대금의 지급을 위한 대출, 정기예금 등의 만기수령 또는 해약, 주식 또는 채권 등의 처분을 증명할 수 있는 자료 3. 매도인이 매수인으로부터 받은 거래대금을 예금 외 용도로 지출한 경우 이를 증명할 수 있는 자료 4. 그 밖에 거래당사자간 주고받은 거래대금을 증명할 수 있는 자료 5. 중개계약서, 중개대상물 확인·설명서, 중개수수료 영수증 등 중개행위가 있었던 사실을 확인할 수 있는 자료 6. 기타 신고내용의 사실여부를 확인하기 위하여 필요한 자료 ② 신고관청은 제1항에 따라 조사 대상자에게 자료제출을 요구하는 경우 다음 각 호의 내용을 공문서에 포함하여야 한다. 1. 조사의 법률적 근거 및 조사이유 명시 2. 입증에 필요한 제출자료 안내 3. 조사자 성명 및 연락처 4. 제출기한(최소 10일 이상 부여) 5. 자진신고자에 대한 과태료 감경 및 자료미제출시 처벌 내용 등 ③ 신고관청은 자료제출 요구에 따른 공문서 작성시 별지 제1호부터 제3호서식을 활용할 수 있으며, 공문서는 조사 대상자의 수령여부를 확인할 수 있는 등기우편으로 발송하여야 한다. ① 신고관청이 조사를 실시하는 때에는 다음 각 호의 사항을 확인·검토하여야 한다. 1. 거래계약서 : 거래당사자 계약의 경우 공인중개사의 개입 여부, 공인중개사가 중개한 계약으로 확인되는 경우 이중계약서 작성 여부, 거래가격 거짓신고, 미신고에 대한 검토 2. 거래대금의 지급을 확인할 수 있는 입출금표 또는 통장사본 : 거래당사자간 대금지급을 위한 계좌이체, 입출금표 또는 통장사본, 수표지급 등에 대하여는 계약금, 중도금, 잔금 지급금액 및 지급일과의 전후 관계를 고려하여 일치여부 등을 확인 3. 매수인이 거래대금 지급을 위하여 자금을 조성한 내역 : 대출금, 정기예금 수령 및 해약, 주식·채권 등의 처분 금액과 시기가 거래대금 지급 금액 및 시기와의 전후 사실관계 확인 4. 매도인이 매수인으로부터 받은 거래대금을 예금 외 용도로 지출한 증명자료 : 다른 부동산을 구입한 경우 계약서, 채무 변제의 경우 해당 은행의 확인서 등의 지급액, 지급시기 등을 검토 5. 기타 거래당사자간 거래대금을 주고받은 것을 증명할 수 있는 자료 : 공증을 한 차용증 등 거래대금 지급을 증명할 수 있는 객관적인 자료로 한정하고, 현금지급에 대하여는 현금조성에 따른 증명자료(입·출금 날짜가 표시된 통장사본 등 기타 현금조성으로 볼 수 있는 근거)를 요구하여 계약의 이행, 의견진술 내용 등을 종합적으로 검토 6. 중개계약서, 중개대상물 확인·설명서 등으로 중개행위가 있었던 사실을 확인하고, 중개수수료 지급내역으로 거래가격을 환산하여 판단 7. 기타 신고사항의 사실여부를 확인하기 위하여 필요한 자료 : 매매에 준하는 기타 계약서(대물변제, 포괄양수양도계약서 등), 전세금 또는 보증금 등이 포함된 경우 임대차 계약서 등의 금액이 계약서 내용과의 일치 여부 ② 신고관청은 다음 각 호에 해당하는 사례에 따라 조사종결, 과태료 부과, 추가자료 요구 등 조치사항에 대한 검토를 하여야 한다. 1. 거래대금지급 증명자료 등을 모두 제출한 경우 가. 거래대금지급증명자료가 신고가격과 일치하는 경우에는 혐의없음으로 조사종결 나. 거래대금지급증명자료로 거짓신고가 확인된 경우에는 영 [별표] 제2호다목에 따른 거짓신고 과태료 부과 예고 다. 거래당사자 간의 의견서 진술 및 거래대금지급 증명자료 내역이 서로 다른 경우에는 금융기관에서 발급한 증명자료 중심으로 검토하고, 거래금액 확인이 곤란한 경우에는 추가자료를 요구하여 검토하고, 기한 내 추가자료를 제출하지 않는 경우 영 [별표] 제2호가목에 따른 과태료 부과 예고 2. 거래대금지급 증명자료 제출 요구에 의견서만 제출한 경우 가. 거래대금지급 증명자료를 제출하지 않는 경우에는 과태료가 부과됨을 고지하는 내용을 포함하여 추가로 자료제출을 요구하고, 기한 내 자료를 제출하지 않는 경우 영 [별표] 제2호가목에 따른 과태료 부과 예고 나. 의견서 내용을 검토한 결과 거짓신고가 확인된 경우 상대방의 진술내용을 비교·검토하여 거래당사자 쌍방에게 거짓신고 과태료 부과 예고 다. 기준가격 보다 현저히 낮은 경우로서 거래대금 지급 사실이 없음을 진술한 경우에는 거래당사자에게 증여를 매매로 위장신고한 혐의로 세무서에 통보 대상임을 포함한 내용으로 1차 자료제출을 독촉하고, 기한내 거래대금자료 미제출시에는 관할 세무서에 증여혐의자로 통보 3. 거래당사자중 일방의 자료제출만 있는 경우 가. 일방의 진술 또는 거래대금지급 증명자료에 의해 거짓신고가 확실한 경우 쌍방에게 거짓신고 과태료 부과 예고 나. 일방의 제출자료로 거짓신고 판단이 어려운 경우 거래당사자 쌍방에게 거래대금지급을 증명하는 추가 자료를 요구하고, 기한 내 자료를 제출하지 않는 경우 영 [별표] 제2호가목에 따른 과태료 부과 예고 4. 거래금액 중 일부 금액의 소명이 어려운 경우 : 거래당사자 및 공인중개사가 자료를 제출하였으나, 일부 현금지급을 주장하여 금액의 소명이 어려운 경우 제1항제5호에 따른 현금조성의 방법 등에 대한 증명자료와 거래당사자의 의견서의 신빙성 등을 종합적으로 판단하여 거짓신고 여부를 결정 5. 거래대금지급증명자료 미제출로 과태료 부과 예고 후 거래내역 증명 자료를 제출하는 경우 이를 접수하여 신고내역의 사실여부를 검토하고 사실로 확인되는 경우에는 과태료 미부과 ① 신고관청은 조사를 실시한 경우 그 결과를 법 제6조제2항 및 같은 법 시행규칙 제6조제4항에 따라 별지 제4호서식으로 국토교통부에 제출(전자문서에 의한 제출을 포함한다)하여야 한다. ② 자료 미제출 등의 사유로 조사가 진행중인 사항에 대하여는 지속적으로 조사를 실시하고 그 결과를 추가 제출(전자문서에 의한 제출을 포함한다)하여야 한다. 제4장 과태료 부과 ① 거래신고 위반 과태료는 신고관청이 부과하고 과태료의 부과기준은 영 [별표]에 따른다. ② 이 규정에서 정한 것 이외의 과태료 부과 및 징수절차, 이의신청 등은 「질서위반행위규제법」에서 정하는 바에 따른다. 신고관청에서 과태료를 부과하는 경우 다음 각 호의 절차를 거쳐야 한다. 1. 당해 위반행위를 조사·확인한 후 위반사실, 부과대상자, 과태료예정금액 등을 서면으로 명시하여 과태료부과 대상자에게 예고 통지(별지 제5호서식 참조) 2. 과태료 예고통지는 10일 이상의 기간을 정하여 과태료부과대상자에게 구술 또는 서면(전자문서를 포함한다)에 의한 의견진술의 기회를 부여 3. 지정된 기일까지 의견진술이 없는 때에는 의견이 없는 것으로 간주하고 납부대상자, 과태료 부과사유, 과태료금액, 이의신청기간 및 방법 등을 서면으로 명시하여 과태료를 부과 (별지 제6호서식 참조) |
부동산거래가격 검증체계 구축의 주체는 국토교통부 장관이며,
부동산거래가격 검증체계 구축 (감정평가정보체계) 은 현재 한국감정원이 수탁하고 있음.
KAIS 에 등재된 거래사례는 적정성이 모두 검증된 것은 아님
KAIS 에 등재된 거래사례 중 일부는 적정사례가 아닌 경우도 있으나, 그것은 KAIS상에서는 표시되지 아니하며 한국감정원 내에서는 사정보정이 필요한 비정상적 거래 등에 대한 정보를 가지고 있을 가능성이 있다.
감정평가를 위하여 거래사례를 적용할 경우 그 가격이 시장가치 정의에 부합하는 정상적인 거래사례 인지 여부는 감정평가사가 판단할 사항이며, 감정평가사가 아닌 사람이 주장하는 문제는 아닌 것으로 보인다.
거래가격 자체의 적정성 검증 여부는 등기사항전부증명서 등재와는 무관하다.
감정평가규칙상 '시장가치'는 통계적으로 가장 형성될 가능성이 높은 의미인 최빈가격에 가까운 개념이다.
거래사례의 적정성 검증방법은 사례토지 인근지역내 모든 거래사례의 주요 개별요인을 특성변수화하고 가격과의 관계를
다중회귀분석한 후 사례의 특성변수를 투입하여 산출된 가격과 거래가격과의 차이를 통하는 것이 가장 바람직하다. 적정가격에서 얼마나 차이가 나는지의 기준은 불확정개념이라 일의적으로 정할수는 없으나 적정가격 수준에서 20%이상 벗어나면 적정성이 의심된다고 볼 수 있다.
그러나, 이 개념은 감정평가사가 직접할 수도 있지만, 감정평가사협회 혹은 한국부동산연구원 등에서 수행해주면 더 바람직할 것 같다.
소송 감정평가시 평가사가 업무를 수행시에 적용하기 위해서는 거래사례를 본건으로 보고 보상선례 등의 객관적인 가격을 기준으로 소위 비준가액을 구하여, 거래사례의 거래가격과 비교하여 그 차액비율을 사정보정치로 적용할 수 있을 것이다.
'감정평가에 주로 사용되는 부동산 공법 (기본적 사항) > 평가실무 기본적 사항 (부동산 기초)' 카테고리의 다른 글
| 보차혼용도로 관련 감정평가 (0) | 2019.09.19 |
|---|---|
| 「주택법」 제21조제1항제1호 중 “지구단위계획의 결정(제19조제1항제5호에 따라 의제되는 경우를 포함한다)”의 의미(「주택법」 제21조제1항 등 관 (0) | 2019.07.01 |
| 보상업무 전문화를 위한 연구 (한국감정평가사협회, 한국감정원 공동 집필) 2000년대 오래된 자료 (0) | 2019.04.26 |
| 법면 (경사지) 감정평가 (0) | 2018.10.05 |
| 판결요지 대법원 2017다240687 (0) | 2018.08.30 |