陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

본건의 거래사례를 그 밖의 요인 보정 및 거래사례비교법에 적용가능한지 여부

1. 관련 법령

1) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제21조 제2항

타인의 의뢰에 의하여 토지를 평가하는 경우 평가대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지와 평가대상토지와의 위치, 지형, 환경 등 토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 제요인을 비교하여 평가대상토지의 가격과 표준지의 공시지가와 균형을 이루도록 감정평가하여야 한다.

2) 감정평가에 관한 규칙 제2조 제1호

"시장가치"란 감정평가의 대상이 되는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1호에 따른 토지등(이하 "대상물건"이라 한다)이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액(價額)을 말한다.

3) 감정평가에 관한 규칙 제5조(시장가치기준 원칙)

① 대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정한다.

4) 실무기준 600.1.5.2.5

그 밖의 요인이란 시점수정, 지역요인, 개별요인의 비교 외에 대상토지의 가치에 영향을 미치는 요인이다. 공시지가기준법에 의한 감정평가액이 시점수정, 개별요인 및 지역요인 비교를 거쳤음에도 불구하고 기준가치(=시장가치)에 도달하지 못하는 경우가 발생할 수 있다.그 밖의 요인의 보정은 일반적으로 이러한 격차를 보완하기 위해여 실무적으로 행하는 절차이다.

2. 그 밖의 요인 산정 혹은 거래사례비교법 적용시 본건 거래사례 및 평가전례를 사용할 수 있는지 여부

그 밖의 요인 보정 산출방법 (1. 대상토지 기준 2. 표준지 기준 산정방식)은 둘 다 거래사례비교법의 논리에 바탕을 두고 있으며

감정평가에 관한 규칙 제2조 제7호 "거래사례비교법"이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정(事情補正), 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다고 규정하고 있으며

평가이론적 측면에서도 부동산은 그 자연적 특성으로 인하여 동일한 부동산이나 동일한 지역이 있을 수 없어 지역간 또는 부동산간 대체성이 인정되지 않는다. 그러나 인문적특성의 이용측면에서 대체성이 인정되고 부동산의 가치는 독자적으로 결정되는 것이 아니라 대체부동산의 영향을 받아 결정된다는 대체의 원칙이 간접법의 원리를 형성한다고 설명하고 있습니다.

시장가치는 객관적 성격의 교환가치(exchange value)를 의미하므로

1) 대상물건의 평가전례 및 거래사례는 객관성 요건을 위배하기 때문에 그 밖의 요인 보정치나 거래사례비교법을 적용할 수 없습니다.

2) 본건 평가전례 본건 거래사례를 적용한다면 표준지 공시지가와 인근지가와의 균형을 이루도록 규정한 부감법의 취지에도 맞지 않습니다.

3) 거래사례비교법의 정의 및 이론적 근거를 보더라도 대상의 거래사례나 평가전례를 사례로 채택할 수는 없다고 할 것입니다.

3. 이에 대한 주장에 다음과 같은 반론이 있을 수 있습니다.

반론 1)

감정평가에 관한 규칙상 거래사례비교법 정의에 가치형성요인이 "같거나" 비슷한 "물건"의 거래사례를 비교토록 하였습니다. 즉, "다른물건"이 아니라 "가치형성요인이 같은 물건"이므로 대상의 거래사례도 법령에 부합한다.

반론 2)

가치형성요인 비교의 정확성은 대상 사례일때 가장 높다.

거래사례비교법의 문제점이 가치형성요인 비교의 주관성이므로 가장 유사한 사례를 기준해야 한다. 따라서 대상과 가장 유사한 것은 대상 자신의 거래사례이다.

반론 3)

대상의 거래사례는 다른 물건의 평가시에 사례로 채택할 수 있는 것으로서, 별다른 사항이 없는 한 대상거래사례도 정상적 시장의 거래사례의 하나에 불과하다.

반론 4)

본건이 표준지인 경우, 공시지가기준법 적용시에 본건 표준지공시지가를 기준하듯 거사비 적용시에 본건사례를 적용할 수 있다.

4. 이에 대한 재반론은 다음과 같습니다.

본 논거가 맞기 위해서는 한가지 사항이 전제가 되어야 하는데 그것은 바로 대상의 거래가격(매매가격)이 <공적으로 증명된 등의 객관적 가격>이어야 한다는 것입니다.

반론 1의 경우 토지보상법 시행규칙상 정의와 감칙상의 정의는 동일한 의미로 보아야 합니다. 개정 감칙상의 정의를 보더라도 <대상물건 vs 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례>로 해석하는 것이 본래 의미일 것입니다.

논거 2의 경우 옳으신 말씀이기는 합니다만, 이는 대상의 거래사례가 <객관적 가격>이어야 한다는 전제가 있어야 합니다.

대상이 비정상적 거래라면 여기에 시점수정만 하여 시장가치를 구할 수 없습니다.

설사, 대상이 정상적 거래사례라고 판정되면 (정상적이라는 판정자체도 쉽지는 않지만)

대상의 거래사례 가격 × 시점수정으로 산정될 것이며,

이것은 감정평가에 관한 규칙과 감정평가 실무기준에 규정된 감정평가방법이 아니며 전문가의 판단이 반영된 감정평가액으로 볼 수 없습니다.

의뢰인이 본건 토지 거래가격이 정상적인 것이라고 판단되면 굳이 감정평가사에게 평가를 의뢰하지도 않을 것입니다. 다시 말하면, 의뢰인이 본건 소유자이건 제3자이건 본건 거래사례가 특수한 사정이나 개별적 동기가 개입되지 않은 정상적인 거래사례라는 것을 알기가 매우 어렵기 때문에 감정평가를 의뢰하는 것입니다.

반론 3) 의 경우 일반론적인 거래사례비교법의 설명입니다.

대상의 거래사례를 적용한다면 그것은 거래사례비교법이라는 말에서 보듯 비교라는 것 자체를 하는 게 아닙니다. 비교는 둘 이상의 사물을 견주어 본다는 뜻입니다. (출처 : 네이버 국어사전)

반론 4의 경우는 표준지 공시지가는 국토교통부에서 공식적으로 인정한 <객관적 성격의 가격>입니다. 그렇기 때문에 대상이 거래사례가 될 수 없음에도 불구하고 거래사례비교법 적용시 대상을 적용할 수 있는 것입니다. 또한 그렇게 평가하는 것이 토지보상법 및 감정평가에 관한 규칙의 입법 취지에도 부합하는 것입니다.

4. 결론

대상의 평가전례 및 거래사례는 그 밖의 요인 보정이나 거래사례비교법에 적용하면 안되며, 본건의 전례 혹은 거래사례는 감정평가액의 적정성 검토(실무기준 800-5.6.6)용으로만 활용하여야 할 것입니다.

실무상으로도 감정평가법인(한국감정원 포함)도 본건 전례 등은 제시만 하고 실제 그 밖의 요인 보정이나 거래사례비교법에 적용하지 않습니다.

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