[김기자의 부동산 WHY] 상가권리금은 왜 있나요
머니위크 2016.07.17 07:47 
최근 저금리정책과 자영업자 증가로 노후대비를 위한 상가 투자가 늘고 있다. 이로 인해 상가 건물주와 세입자 사이에 법적 분쟁도 많아졌다.
특히 ‘권리금’은 건물주와 세입자 사이에 발생하는 분쟁의 원인 중 큰 비중을 차지한다. 권리금은 성공한 상가의 주인이나 이전 세입자가 기존 영업설비의 가격과 잠재고객에 대한 기대수익을 경제적가치로 환산해 요구하는 대가다. 즉 손님이 많은 가게 주인이 그동안 노력해 이룬 무형의 가치에 대해 보상하는 성격이다. 권리금에 관한 법적 제도와 분쟁 발생 시 대처하는 방법에 대해 알아보자.
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| /사진=머니위크DB |
◆법적 분쟁 일으키는 상가권리금
권리금은 성공한 상권의 세입자들 사이에서 관행적으로 주고받기 때문에 법적 분쟁의 소지가 많다. 얼마를 책정하느냐는 이전 세입자와 새 세입자의 주관에 따라 차이가 발생할 수 있다.
더구나 건물주 입장에서는 권리금이 발생하는 것을 꺼리기도 한다. 이를테면 건물주는 상가 투자금의 대부분을 대출로 충당해 월세를 받고 이자를 상환하는 상황인데 세입자가 많게는 수억원의 권리금을 받는다면 불합리하게 생각할 수 있다. 특히 대도시의 번화한 상권에서는 권리금이 임대료를 뛰어넘는 곳이 많아 건물주가 분쟁에 개입하는 경우도 적지 않다.
실제로 건물주의 횡포 때문에 권리금을 내고 입주한 세입자가 다음 세입자에게 권리금을 돌려받지 못하고 쫓겨나는 경우도 발생한다. 국토교통부에 조사 결과 권리금을 돌려받지 못한 이유는 대체로 ‘건물주가 인정하지 않아서’다.
이 같은 이유로 정부는 지난해 5월 ‘상가건물 임대차보호법’을 개정, 세입자의 권리금을 법적 보호 대상에 포함시켰다.
개정안의 주요내용은 건물주가 기존 세입자의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 하는 것이다. 만일 이를 어길 경우 세입자는 건물주에게 손해배상 청구를 할 수 있다. 개정안에 따르면 ▲건물주가 신규 세입자의 권리금을 수수하는 행위 ▲건물주가 권리금을 이유로 신규 세입자와의 계약을 거절하는 행위 ▲고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 금지한다. 또한 건물주가 신규 세입자와의 계약을 거절할 수 있는 경우는 ▲보증금 및 월세를 지급할 능력이 없다고 판단하는 경우 ▲상가건물을 1년6개월 이상 비영리목적으로 사용하는 경우 등이다.
한편 국토교통부 조사 결과 서울을 포함한 6대 광역시의 10곳 중 7곳이 권리금을 거래했고 서울이 평균 5400만원으로 가장 높다. 하지만 계약서 작성 시 권리금을 명시하는 경우는 전체의 11%에 불과할 정도로 음성적인 거래가 대부분이다.
◆개정법안 시행 후에도 논쟁 분분
문제는 개정법 시행이 1년 이상 흐름 시점에도 권리금 규정에 대한 해석을 놓고 많은 논쟁이 벌어진다는 점이다. 특히 기존 세입자가 신규 세입자에게 부당할 정도의 고액을 권리금으로 요구하는 경우 명확한 판결이 어렵다는 게 전문가들의 얘기다.
백지수 미래에셋생명 변호사는 “상가건물에 관한 조세와 공과금, 주변 보증금에 따라 권리금이 합리적인 수준인지 따져보고 아닐 경우 세입자가 손해배상을 청구하는 것이 가능하다”고 설명했다. 단 손해배상 청구는 임대차기간이 종료되기 3개월 전 해야 한다. 만일 이 기간을 넘기면 청구가 불가능하다.
또한 현행 법률은 재건축이나 재개발의 권리금 회수에 관한 방안을 담지 못해 여전히 논란이 있다. 서울 용산의 재개발 과정에서 권리금을 보상받지 못한 세입자들과 조합 사이에 갈등이 빚어져 6명의 사망자가 발생하기도 했다. 최근에는 이 같이 복잡한 권리금 문제를 피해 아예 권리금이 없는 상가가 투자자들에게 인기를 끌기도 한다.
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김노향 기자
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