가. 현행 ‘그 밖의 요인’ 산출과정의 문제점
① 그 밖의 요인 산출과정은 아래와 같이 가장 적정한 하나의 사례를 기준으로 산출된 그 밖의 요인 보정치를 적용하도록 되어 있음.
평가선례 기준가격 | 선례가격 | 시점수정 | 지역요인 | 개별요인 | 신출단가 (A) | 그 밖의 요인 산출 (A/B) | 그 밖의 요인 결정 |
3,700,000 | 0.99867 | 1.00 | 1.040 | 3,842,882 | |||
공시지가 기준가격 | 공시지가 | 시점수정 | 지역요인 | 개별요인 | 산출단가 (B) | 1.14 | 1.14 |
3,070,000 | 0.99941 | 1.00 | 1.100 | 3,375,008 |
② 상기와 같이 그 밖의 요인 보정치를 산출하는 경우 다음과 같은 문제점이 발생
- 가격이 상이한 수개의 사례가 존재하는 경우 사례의 적정성 분석 곤란
- 기준시점과 시점차이가 발생하는 사례 적용의 경우 시점수정치에서 반영하기 어려운 가격동향변동 등 개별적인 사항 반영 곤란
- 평가선례와 거래사례간 가격차이가 발생하는 경우 적극적인 시세반영 곤란
(5) 그 밖의 요인(1.35) 감칙 제14조 제3항 제5호 등에 의거 그 밖의 요인 보정 필요성 인정됨.
① 인근 유사용도 토지의 평가선례 기준
- 인근평가선례
- 평가선례 기준 그 밖의 요인 보정률 산출
② 인근 유사용도 토지의 거래사례 기준
-인근거래사례
- 거래사례 기준 그 밖의 요인 보정률 산출
③ 인근 매매호가 기준
④ 그 밖의 요인 보정치의 결정 상기 사항 및 본건과 유사한 이용가치를 지닌 인근 토지의 적정 가격수준 등을 종합적으로 고려하여 다음과 같이 기타요인 보정치를 '1.35'로 결정하였습니다.
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나. 기존 산출과정의 문제점
- 상기 사례의 경우, 시점수정치가 최근 가격동향을 반영하지 못하고 있어 평가선례를 기준으로 한 그 밖의 요인 보정치 범위는 ‘1.14 ~ 1.25’인 반면, 거래사례를 기준으로 한 범위는 ‘1.35~1.41’로 사례간 가격차이가 발생하고 있는 상황임.
- 기존의 산출과정상 담당자는‘1.14 ~ 1.25’ 범위에서 그 밖의 요인 보정치를 결정하게 되어, 현실적인 가격수준을 반영하지 못하게 되며 이에 따라 의뢰인이 체감하는 서비스 만족도 수준은 감소할 수 밖에 없는 실정이었음.
다. 개선안 적용 효과
① 감정평가 결과의 신뢰성 향상
- 다수의 평가선례, 거래사례를 기준으로 산출된 보정치를 제시하여 전문적이고 객관적인 가격분석 자료를 제공하고, 인근 호가수준을 감안한 전문가적 입장에서 보정치를 결정함으로써 감정평가 결과에 대한 신뢰성 향상이 가능하게 되었음.
② 가격동향 반영
- 가격변동이 심한 시기에는 시점수정치만으로 개별적인 가격동향을 반영하기는 역부족이므로 현실과 괴리된 가격도출이 일반적이었으나, 개선된 산출과정을 적용한 결과 다양한 방면에서 가격분석이 가능하여 보다 정치한 가격동향 반영이 가능하게 되었음.
③ 고객만족도 제고
- 감정평가 결과의 신뢰성이 향상되고 더불어 가격동향 반영을 통해 평가금액을 현실화시킴으로써 의뢰인의 서비스 만족도 제고에 크게 기여할 수 있었음.
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