그 밖의 요인 보정치 산정의 문제점 개선 (예시)

가. 현행 ‘그 밖의 요인’ 산출과정의 문제점

 

① 그 밖의 요인 산출과정은 아래와 같이 가장 적정한 하나의 사례를 기준으로 산출된 그 밖의 요인 보정치를 적용하도록 되어 있음.

평가선례 기준가격	선례가격	시점수정	지역요인	개별요인	신출단가 (A)	그 밖의 요인 산출 (A/B)	그 밖의 요인 결정
	3,700,000	0.99867	1.00	1.040	3,842,882
공시지가 기준가격	공시지가	시점수정	지역요인	개별요인	산출단가 (B)	1.14	1.14
	3,070,000	0.99941	1.00	1.100	3,375,008

    

 

② 상기와 같이 그 밖의 요인 보정치를 산출하는 경우 다음과 같은 문제점이 발생

 

- 가격이 상이한 수개의 사례가 존재하는 경우 사례의 적정성 분석 곤란

 

- 기준시점과 시점차이가 발생하는 사례 적용의 경우 시점수정치에서 반영하기 어려운 가격동향변동 등 개별적인 사항 반영 곤란

 

- 평가선례와 거래사례간 가격차이가 발생하는 경우 적극적인 시세반영 곤란

(5) 그 밖의 요인(1.35) 감칙 제14조 제3항 제5호 등에 의거 그 밖의 요인 보정 필요성 인정됨.   ① 인근 유사용도 토지의 평가선례 기준   - 인근평가선례   번호 소재지 지목 면적 (㎡) 단가 (원/㎡) 기준시점 평가목적 비고 1 xxx 275-1 대 391 9,600,000 2011.06.30 자산재평가 - 2 xxx 281-62 대 122 5,300,000 2011.07.04 담보 -   - 평가선례 기준 그 밖의 요인 보정률 산출 평가선례 기준가격 기호 사례가격 시점수정 지역요인 개별요인 산출단가 그 밖의 요인 산출 1 9,600,000 0.99958 1.00 0.684 6,563,642 1.250 2 5,300,000 0.99979 1.00 1.129 5,982,443 1.140 공시지가 기준가격 공시지가 시점수정 지역요인 개별요인 산출단가 산출 범위 5,860,000 1.00274 1.00 0.893 5,247,318 1.14~1.25   ② 인근 유사용도 토지의 거래사례 기준   -인근거래사례   번호 소재지 지목 면적 (㎡) 토지단가 거래시점 비고 1 xxx 281-43 대 119 6,277,311 2012.05.28 2 xxx 281-112 대 132 7,231,436 2012.07.27       - 거래사례 기준 그 밖의 요인 보정률 산출 거래사례 기준가격 기호 사례가격 시점수정 지역요인 개별요인 산출단가 그 밖의 요인 산출 1 6,277,311 0.99916 1.00 1.180 7,401,005 1.410 2 7,231,436 1.00126 1.00 0.978 7,081,256 1.349 공시지가 기준가격 공시지가 시점수정 지역요인 개별요인 산출단가 산출 범위 5,860,000 1.00274 1.00 0.893 5,247,318 1.35~1.41   ③ 인근 매매호가 기준 매매호가(원/㎡) (A) 공시지가기준가격(원/㎡) (B) 기타요인산출 (A/B) 7,000,000~7,500,000 5,247,318 1.33 ~ 1.43   ④ 그 밖의 요인 보정치의 결정 상기 사항 및 본건과 유사한 이용가치를 지닌 인근 토지의 적정 가격수준 등을 종합적으로 고려하여 다음과 같이 기타요인 보정치를 '1.35'로 결정하였습니다. 평가선례 기준 거래사례 기준 매매호가 기준 그 밖의 요인 보정치 결정 1.14 ~ 1.25 1.35 ~ 1.41 1.33 ~ 1.43 1.35

나. 기존 산출과정의 문제점

 

- 상기 사례의 경우, 시점수정치가 최근 가격동향을 반영하지 못하고 있어 평가선례를 기준으로 한 그 밖의 요인 보정치 범위는 ‘1.14 ~ 1.25’인 반면, 거래사례를 기준으로 한 범위는 ‘1.35~1.41’로 사례간 가격차이가 발생하고 있는 상황임.

 

- 기존의 산출과정상 담당자는‘1.14 ~ 1.25’ 범위에서 그 밖의 요인 보정치를 결정하게 되어, 현실적인 가격수준을 반영하지 못하게 되며 이에 따라 의뢰인이 체감하는 서비스 만족도 수준은 감소할 수 밖에 없는 실정이었음.

   

다. 개선안 적용 효과

 

① 감정평가 결과의 신뢰성 향상

 

- 다수의 평가선례, 거래사례를 기준으로 산출된 보정치를 제시하여 전문적이고 객관적인 가격분석 자료를 제공하고, 인근 호가수준을 감안한 전문가적 입장에서 보정치를 결정함으로써 감정평가 결과에 대한 신뢰성 향상이 가능하게 되었음.

② 가격동향 반영

 

- 가격변동이 심한 시기에는 시점수정치만으로 개별적인 가격동향을 반영하기는 역부족이므로 현실과 괴리된 가격도출이 일반적이었으나, 개선된 산출과정을 적용한 결과 다양한 방면에서 가격분석이 가능하여 보다 정치한 가격동향 반영이 가능하게 되었음.

    

 

③ 고객만족도 제고

 

- 감정평가 결과의 신뢰성이 향상되고 더불어 가격동향 반영을 통해 평가금액을 현실화시킴으로써 의뢰인의 서비스 만족도 제고에 크게 기여할 수 있었음.