공공주택특별법 과 토지보상법 제70조 제5항

1. 공공주택특별법상 적용공시지가 선정 기준

 

 

 

 

제27조(토지등의 수용 등) ① 공공주택사업자는 주택지구의 조성을 위하여 필요한 경우에는 토지등을 수용 또는 사용할 수 있다.  <개정 2015. 8. 28.> ② 주택지구를 지정하여 고시한 때에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제20조제1항 및 같은 법 제22조에 따른 사업인정 및 사업인정의 고시가 있는 것으로 본다. ③ 제1항에 따른 토지등의 수용 또는 사용에 대한 재결의 신청은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제23조제1항 및 같은 법 제28조제1항에도 불구하고 지구계획에서 정하는 사업의 시행기간 내에 할 수 있다. ④ 제1항에 따른 토지등의 수용 또는 사용에 대한 재결의 관할 토지수용위원회는 중앙토지수용위원회로 한다. ⑤ 제10조제1항에 따른 주민 등의 의견청취 공고로 인하여 취득하여야 할 토지가격이 변동되었다고 인정되는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 경우에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제70조제1항에 따른 공시지가는 같은 법 제70조제3항부터 제5항까지의 규정에도 불구하고 제10조제1항에 따른 주민 등의 의견청취 공고일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 해당 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 같은 항에 따른 주민 등의 의견청취 공고일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다. ⑥ 제1항에 따른 토지등의 수용 또는 사용에 관하여 이 법에 특별한 규정이 있는 것을 제외하고는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 적용한다. => 다시 말해서 공공주택특별법에 "취득하여야 할 토지가격이 변동되었다고 인정되는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 경우" 등 특별한 규정이 있는 경우에는 토지보상법을 적용하는 것이 아니고 이 법을 우선 적용하여야 하며, 이 법에 특별한 규정이 없는 경우에 한하여 토지보상법을 적용합니다. 따라서 이법 시행령 제20조의 규정에 따라 "취득하여야 할 토지가격이 변동되었다고 인정되는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 경우“ 여부를 판단하여야 함  제20조(토지등의 수용 등) ① 법 제27조제5항에서 "취득하여야 할 토지가격이 변동되었다고 인정되는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 경우"란 주택지구에 대한 감정평가의 기준이 되는 표준지공시지가(「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 표준지공시지가를 말한다. 이하 같다)의 평균변동률이 해당 주택지구가 속하는 특별자치도, 시ㆍ군 또는 구 전체 표준지공시지가의 평균변동률보다 30퍼센트 이상 높은 경우를 말한다.  <개정 2016. 8. 31.> ② 제1항에 따른 평균변동률은 법 제10조제1항에 따른 주민 등의 의견청취 공고일 당시 공시된 공시지가 중 그 공고일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가의 공시기준일부터 법 제12조제1항에 따른 주택지구 지정의 고시일 당시 공시된 공시지가 중 그 고시일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가의 공시기준일까지의 변동률로 한다. ③ 제1항에 따른 평균변동률을 산정할 때 주택지구가 둘 이상의 시ㆍ군 또는 구에 걸치는 경우에는 해당 주택지구가 속한 시ㆍ군 또는 구별로 평균변동률을 산정한 후 이를 해당 시ㆍ군 또는 구에 속한 주택지구 면적의 비율로 가중평균한다.

 

2. 문제가능성 있는 case

 

해당 사업의 주민공람공고 등은 2016년에 있었으며, 사업인정은 2018년에 있었습니다. 

 

표준지는 사업구역 내 우선선정하였으나, 일부 사업구역 밖의 표준지도 선정하였을 경우

 

 

<의견1> 토지보상법 70조 5항에 따라 검토시 개발이익이 있다고 판단되어 2016년 공시지가 적용하였으므로 비교표준지 선정 후 공공주택특별법 제27조 제5항 별도의 검토 필요없다는 견해 

 

 

<의견2> 공공주택특별법 제27조에 따라 사업인정 전 2018년 기준 선정한 표준지 검토시 개발이익이 없다 판단되므로 공익사업법 70조 5항에 따른 검토 필요없다는 견해 

 

 

3. 실제 공공주택특별법상 보상평가 적용

 

(계속----)