알기쉬운건축법 - 준공검사 (사용승인) (출처: 윤혁경 알기쉬운 건축법 이야기)

알기쉬운건축법 - 준공검사 (사용승인)

일반적으로 사용승인이라는 말보다 준공검사가 우리에게 더 익숙하다. 그도 그럴 것이 건축법이 생긴 1962년부터 1992년까지 30년을 사용해 온 용어이기 때문이다. 1992년부터 1995년까지는 사용검사라고 부르다가, 1996년부터는 사용승인으로 이름을 바꾸어 사용하고 있다.

준공검사

준공검사란 건축물이 완공된 시점에서 관련법령에 따른 건축기준은 물론이고, 건축물의 품질까지도 설계도서와 시방서, 내역서에 의하여 제대로 시공되었는지를 확인하는 검사를 말한다. 그러나 담당공무원이 한두 번의 현장점검만으로 건축물의 품질까지 확인할 수 없기 때문에, 이를 준공검사로 부르는 것은 문제가 있을 수 밖에 없었다. 일반인들은 행정기관이 준공검사를 했으니 품질까지 인정한 것으로 오해할 수 밖에 없었다. 실제로 그런 사건도 있었다. 준공검사필증을 보고 건축물을 매입했는데 하자가 너무 많아 다툼이 생겼으며, 당초 건축주가 부도가 나는 바람에 이를 준공검사한 행정기관장을 상대로 한 손해배상 청구소송이 제기되기도 했다.

사용검사

건축물의 품질 확보는 건축주와 시공자간의 계약에 의하여 당사자간에 해결되어져야하는 민사적인 문제이다. 1992년 6월 1일부터 육안으로 확인할 수 있는 범위, 즉 건폐율, 용적률, 대지 안의 공지, 일조권, 높이제한 등만을 검사하는 쪽으로 방향을 선회했다. 사용검사 신청이 들어오면 검사를 한 후에 필증을 교부하게 되어 있다. 그러나 이 사용검사제도도 문제가 있었다. 어디까지 검사할 것인가, 어느 수준까지 되어야 사용승인을 할 것인가에 대해 허가관청마다, 담당자마다 다르기 때문에 국민들은 혼란스러울 수 밖에 없다. 상대적인 불평등 또한 문제였다. 담당자에 따라서는 전기와 수도는 들어와야 된다는 사람이 있고, 벽지는 나중에 발라도 된다는 사람이 있는가하면 하나라도 미비하면 사용검사를 해주지 않는 사람도 있었다. 그래서 사용검사를 잘 받아주는 건축사가 유능한 건축사로 인식될 정도이니, 공무원의 부조리가 없을 수 밖에 없었다. 

사용승인

그래서 아예 공무원을 현장검사할 수 없도록 제도를 변경했다. 공무원에게 청탁을 할 수 있는 싹을 아예 제거하기 위해서는 공사현장으로부터 단절시키기로 방향을 선회했다. 건축허가에서부터 중간검사, 사용승인을 위한 검사 등 일절 건축현장을 나갈 수 없도록 했다. 대신에 설계자나 공사감리자로 하여금 현장을 조사, 확인하도록 했다. 그러나 이 제도 또한 허위로 작성한 감리보고서로 인해 말썽이 되는 등 설계자와 공사감리자의 부도덕성이 문제가 되기도 했다. 서울시는 몇 년 전부터 설계자도 아니고 공사감리자도 아닌 제3의 건축사를 별도로 선정한 특별검사원제도를 도입한 적이 있었다. 사용승인을 신청하기 전에 미리 특별검사원이 현장점검을 한 후에 잘못을 가려내도록 한 것이다. 그 결과 위법은 눈에 띌만큼 줄었다고 한다. 같은 건축사이면서 너무하다 할 정도로 꼼꼼히 점검하는 바람에 원성도 많았다. 

그러나 몇 년이 지난 지금은 이 제도가 제 기능을 다하고 있다는 평가를 받고 있다. 특별검사원에게는 1건당 14만원 정도 조사에 따른 실비를 지급하고 있다. 공무원이 해야 할 일을 대신하게 함에 대한 보상비로서 지급하는 것이지만, 그나마 서울을 제외한 지방도시는 경제적인 여유가 없이 이 제도를 운영하기도 쉽지 않다. 사용승인제도는 공사감리자가 작성한 공사감리완료 보고서에 의거, 별도의 현장 확인없이 사용승인서를 교부하는 제도인데, 공권력의 포기라는 또 다른 지적에 대한 문제제기로 2006년 5월 9일부터는 다시 공무원이 현장검사를 한 후에 사용승인을 하도록 제도를 변경했다. 그러면서 서울처럼 제3의 건축사에게 그 업무를 위임할 것인지, 아니면 담당공무원이 직접 조사하게 할 것인지에 대해서 행정기관이 스스로 결정해야 한다.

사용승인 절차

공사가 완공되면 공사감리자가 작성한 감리완료보고서와 설계변경된 경우, 그 변경관련 도서를 첨부하여 허가권자에게 사용승인을 신청해야한다. 사용승인 신청을 받은 허가권자는 담당자로 하여금 7일 이내에 사용승인을 위한 현장검사를 실시하고, 검사에 합격된 건축물에 대하여는 사용승인서를 교부하여야 한다. 다만, 당해 지방단치자체의 조례로 정하는 건축물은 사용승인을 위한 검사를 실시하지 아니하고 사용승인서를 교부할 수 있다. 사용검사에서 불합격한 경우는 신청서를 반려하고 보완조치를 했다. 위반한 경우라면 시정명령을 내리고 때에 따라서는 고발, 이행강제금의 부과 등 행정조치를 하기도 한다.

사용승인의 의제처리

사용승인을 신청할 때에 건축허가시의 의제 인, 허가 처리된 다음의 사항에 대해서 완공확인서류를 함께 제출해야 한다. 사용승인을 하고자 하는 자는 관계 행정기관의 장과 사전협의를 하고 사용승인을 처리해야한다. 2006년 5월 9일부터는 승강기 완성검사, 보일러 설치검사, 전기설비 사용 전 검사, 정보통신공사 사용 전 검사, 도로점용공사 완료 확인까지로 확대하고 있다.

1. [산업집적 활성화 및 공장설림에 관한 법률]에 의하여 공장의 관계법령의 검사

2. [오수, 분뇨 및 축산폐수의 처리에 관한 법률]에 의한 오수처리시설 또는 단독정화조의 준공검사

3. [지적법]에 의한 지적공부 변동사항의 등록 신청

4. [하수도법]에 의한 배수설비의 준공검사

5. [승강기 제조 및 관리에 관한 법률]에 의한 승강기 완성검사

6. [에너지이용 합리화법]에 의한 보일러 설치검사

7. [전기사업법]에 의한 전기설비 사용 전 검사

8. [정보통신공사업법]에 의한 정보통신공사 사용 전 검사

9. [도로법]에 의한 도로점용공사 완료 확인

 

-출처: 알기쉽게 풀어쓴 건축법이야기/ 윤혁경지음/ 기문당-