건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로의 경매평가

 

 

 

 

 

 

 

<의견1>.

 

 

건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 의하면 "도로"란 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로(지형적으로 자동차 통행이 불가능한 경우와 막다른 도로의 경우에는 대통령령으로 정하는 구조와 너비의 도로)로서 건축허가 또는 신고 시에 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사(이하 "시·도지사"라 한다) 또는 시장·군수·구청장(자치구의 구청장을 말한다.)이 위치를 지정하여 공고한 도로나 그 예정도로를 말함

 

토지보상법 시행규칙 제26조 제2항 제3호에 의하면「건축법」 제45조에 따라 건축허가권자가 그 위치를 지정·공고한 도로는 사실상의 사도에 해당되며, 같은조 제1항 제2호에 의하면 사실상의 사도의 부지는 인근토지에 대한 평가액의 3분의 1 이내로 평가하도록 규정하고 있음.

 

보상평가 규정을 경매평가에도 그대로 적용하는 것은 논란의 여지가 있어보이나 현재로서는 다른 방법이 없다. 

 

 

<질문2>.도로의 가격은 안 쪽 필지의 가격을 기준으로 하여야 할까요?

 

 

<의견2>. 도로로 분할되기 이전의 토지를 기준으로 감안하여 평가하는 것이 타당한 것으로 보인다

(인근토지 가격 * 0.33)

 

 

 

 

*도로의 경우 인근 토지가격의 1/3으로 평가하는 것이 타당한지 여부(토지관리과-5716 : 2004-11-24 )

 

 

[질의요지]

현황 도로로 사용중인 토지에 대하여 인근 토지가격의 3분의 1로 평가하는 것은 부당하므로 시정요망 

 

 

[회신내용]

 

공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 제26조제2항에서, ‘제1항제2호에서 ""사실상의 사도""라 함은 사도법에 의한 사도외의 도로(국토의계획및이용에관한법률에 의한 도시관리계획에 의하여 도로로 결정된 후부터 도로로 사용되고 있는 것을 제외한다)로서 1. 도로개설당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로, 2. 토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로, 3. 건축법 제35조의 규정에 의하여 건축허가권자가 그 위치를 지정ㆍ공고한 도로, 4. 도로개설당시의 토지소유자가 대지 또는 공장용지 등을 조성하기 위하여 설치한 도로’로 각 규정하고 있습니다.

 

또한 대법원에서 ‘사실상 도로에 관한 위 규정의 취지는 사실상 불특정 다수인의 통행에 제공되고 있는 토지이기만 하면 그 모두를 인근 토지의 3분의 1 이내로 평가한다는 것이 아니라 그 도로의 개설 경위, 목적, 주위 환경, 인접 토지의 획지면적, 소유관계, 이용 상태 등의 제반 사정에 비추어 당해 토지 소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 공중의 통행에 제공하는 등 인근 토지에 비하여 낮은 가격으로 보상하여 주어도 될 만한 객관적인 사유가 인정되는 경우에만 인근 토지의 3분의 1 이내에서 평가하고 그러한 사유가 인정되지 아니하는 경우에는 위 규정의 적용에서 제외한다는 것으로 봄이 상당하다고 할 것이다’(대법원 1999. 5. 14. 선고 99두2215 판결 참조)라고 판시하였고, ‘공공용지의취득및손실보상에관한특례법 소정의 사도평가규정이 적용되는 “사실상의 사도”란 “토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로”를 가리키는바, 토지소유자가 자기 소유 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 것이 아니라, 1942년경 사도로 형성되어 우마차와 자동차의 통행에 이용되어 오던 중 1955년경에 현재의 노폭에 가까운 상태로 확장된 사도는 위 “사실상의 사도”로 보기에 부족하다’(대법원 1993.9.10 선고 93다24711 판결 참조)라고 판시하였음을 알려드리며, 귀 질의의 도로가 위 규정에 의한 사실상의 사도에 해당되는지 여부는 사업시행자가 사실관계를 조사하여 판단·결정할 사항이라고 봅니다. 끝 (토지관리과-5716, 2004. 11. 24)

 

 

 

 

<또 다른 예시>

 

 

 

 

 

본건 전체가 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로인 경우로서

 

이 경우 해당 경매 감정평가서를 찾아보면 0.33 (사실상 사도에 준함)으로 개별요인치를 처리하였다는 것을 알 수 있음