임야 지상에 분묘로 인하여 제한받는 정도

물건은 경기도에 있는 임야의 경매평가입니다.

임야 하단에 분묘 1기가 소재하고 있는데, 

이 분묘1기는  본건과 접한 토지 경계상에 위치하고 있습니다.

(땅 2필지 위에 분묘1기가 소재하고, 1필지만 경매 들어가 상황입니다.)

감정서에 이렇게 적어서 발송하였는데, 경매계에서 사실조회요청을 하면서 분묘의 소재로 인하여 제한받는 가격이 얼마인지를 사실조회해달라고 했습니다.

이럴경우,

1. 평가제외건물이 있어서 제한받는 토지의 가격을 넣어야 하는지

2. 두필지에 걸쳐있는니 정확한 경계측량을 해야한다고 해야할지

3. 분묘가 있을 경우, 어느정도 감가한다는 규정을 제가 못찾은 건지

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통상적으로 임야 경매평가시 분묘는 의뢰목록에 들어있지 않으므로 이를 고려하지 않고 평가하는 것이 보통임. 

그러나, 다음과 같은 단서를 달고 나가는 것이 보통임.

분묘로 인한 감가율에 대하여 명확히 정해진 것은 없습니다. 아래의 방법은 하나의 예시임. 

1. 분묘기지권이 있다고 가정하는 경우의 가격

: 제시외 건물이 소재하는 토지의 평가와 마찬가지로

감정평가 실무기준 610-1.7.7 을 준용하여 분묘가 토지에 미치는 영향을 고려하여 감정평가'

분묘의 면적은 통상적으로 관리가 되는 정도의 면적(보통 잔디가 식재된 면적 정도)으로 하고, 감가율은

한국감정원의 세부기준을 적용하고 있습니다.

<한국감정원 세부평가기준>

2. 분묘기지권이 없다고 가정하는 경우의 가격: 이전비정도를 차감 계산 (통상 1기당 200만원 정도)

3. 저해함이 없는 경우의 가격

상기와 같이 1,2,3의 각각의 경우의 가격을 산정하여 재판부에서 결정하도록 하는 방법이 있습니다.

최근에는 임야의 분묘의 감가율을 거의 두지 않는 경우가 많기는 함. (예를 들어 지목, 현황 전에 분묘가 소재할 경우 혐오시설 감가율 0.33을 준용하여 분묘 점유면적만큼 감가를 하기도 함): 제주도에 이런 경우가 종종 있음

<참고> 분묘 소재 위치 및 경계 찾기 방법

평가 대상 토지에 분묘가 있는지 여부 확인은 일단 다음 지도로 어느 정도는 가능합니다.

다음지도 우측 상단 '스카이뷰'를 클릭하면 촬영연도별 위성사진을 볼 수 있습니다.

(겨울에 촬영된 사진이면 분묘 소재 여부 확인이 용이함)

다만 관리를 하지 않아 봉분이 거의 다 사라진 분묘도 있을 수 있고, 덩쿨 혹은 수풀이 뒤덮고 있는 경우 마을 그 주변에 사는 어르신들 중 그 동네에 오래 살아오신 분께 분묘 소재 여부를 문의하는 것도 좋은 방법임)

 

지적경계는 다음지도(카카오맵)보다 네이버 지도가 좀 더 정확한 편입니다 (경험상) 

다음지도(카카오맵) 상에 분묘가 어디쯤 소재하는지 확인하고, 경계에 걸쳐 있다면 네이버 지도로 그 경계를 정확히 확인해서 감정서상에 경계지상에 걸쳐서 소재한다던가 경계부근에 소재한다던가 문구를 고민해서 적시해주고 면적 뽑아서 감안한 가격 비고란에 적시하면 될 것이구요.

문제는 파묘된 경우인데, 여름엔 진입이 힘들지라도 분묘가 소재하는 것으로 사전조사가 된다면 직접 접근해서 확인해 볼 필요가 있습니다.

위성지도상에서도 묘지 확인이 어렵고, 직접 가서 볼 수 있는 상황 또한 도저히 안 되지만 지목이 '묘지'이고 분묘가 있을 법한 지세에 이용상황이거나, 임야라면 '육안으로 확인이 어려운 분묘가 소재할 수 있으니 응찰 시 재확인 바람' 혹은 '분묘가 소재하는 것으로 조사되어 감안하여 평가함 (주로 거대한 임야의 경우 사용)'이라는 문구를 적어주는 방법도 감정평가사의 책임소재를 피할 수 있는 하나의 방법임.

<기본이론> : 송기영 변호사님

<판례> : 종합법률정보 등에서 찾을 수 있음