지게차 감정평가방법 (감칙상 원가법 원칙 혹은 거래사례비교법 주방식 적용 가능성?)

감칙 제20조상 제1항에는 자동차 감정평가(거래사례비교법), 제2항에는 건설기계(원가법)에 대한 규정을 두고 있습니다.

지게차를 평가중인데 전례들을 보니 거래사례비교법으로 평가합니다.

궁금한점1. 지게차는 건설기계가 아닌 자동차로 분류되는 건가요?

궁금한점2. 자동차로 분류된다면 거래사례비교법이 타당한데, 건설기계로 분류된다면 법령상 원가법을 쓰라고 되어있음에도 불구하고 거래사례비교법을 쓰는 타당한 이유가 있나요?

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답변)

1. 지게차는 <건설기계 관리법> 상 건설기계로 분류됩니다.

2. 건설기계는 감정평가에 관한 규칙상 원가법으로 평가하여야 한다 (기속규정)로 되어 있으므로 원가법으로 평가할 수 없는 특수한 사정이 없는 한 원가법으로 평가하는 것이 타당하다고 보입니다.

이유)

건설기계관리법

[시행 2018. 1. 18.] [법률 제14847호, 2017. 8. 9., 일부개정]       

제2조(정의 등) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.  <개정 2013. 3. 23., 2017. 1. 17.>

1. "건설기계"란 건설공사에 사용할 수 있는 기계로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

시행령 제2조(건설기계의 범위) 「건설기계관리법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항제1호에 따른 건설기계는 별표 1과 같다.  <개정 1999. 9. 9., 2007. 7. 18.>

감정평가에 관한 규칙 제20조(자동차 등의 감정평가) 제②항에 의하면 감정평가업자는 건설기계를 감정평가할 때에 원가법을 적용하여야 한다라고 규정하고 있습니다. 다만 같은규칙 제12조(감정평가방법의 적용 및 시산가액 조정) 제①항 감정평가업자는 제14조부터 제26조까지의 규정에서 대상물건별로 정한 감정평가방법(이하 “주된 방법”이라 한다)을 적용하여 감정평가하여야 한다. 다만, 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있다라고 규정하고 있으므로 원가법이 부적정한 경우에 한하여 예외적으로 거래사례비교법으로 평가할수는 있을 것입니다.

건설기계 (지게차)의 재조달원가 (신차 가격)은 물가정보 혹은 아래의 인터넷 사이트를 참조

http://www.brotherlift.com/php/support/support_password.php?no=314&code=new

건설기계의 내용연수 및 잔가율 한국감정원발행 "유형고정자산 내용년수" (2013) 책자를 참고할수 있을 것입니다.

감정평가에 관한 규칙 제13조(감정평가서 작성) 제①항에 의하면 감정평가업자는 법 제32조에 따른 감정평가서를 의뢰인과 이해관계자가 이해할 수 있도록 명확하고 일관성 있게 작성하여야 하며

제②항은 감정평가서에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다고 규정하고 있습니다.

그리고 여기에는 제11호에서 감정평가액의 산출근거 및 결정 의견이 포함되고

제③항에 의하면 제2항 제11호의 내용에는 다음 각 호의 사항을 포함하여야 합니다. 다만, 부득이한 경우에는 그 이유를 적고 일부를 포함하지 아니할 수 있습니다.

1. 적용한 감정평가방법, 감가수정 및 시산가액 조정 등 감정평가액 결정 과정

2. 공시지가기준법으로 토지를 감정평가한 경우 비교표준지의 선정 내용, 비교표준지와 대상토지를 비교한 내용 및 제14조제2항제5호에 따라 그 밖의 요인을 보정한 경우 그 내용

3. 적산법이나 수익환원법으로 감정평가한 경우 기대이율 또는 환원율(할인율)의 산출근거

4. 제7조제2항부터 제4항까지의 규정에 따라 일괄감정평가, 구분감정평가 또는 부분감정평가를 한 경우 그 이유

5. 감정평가액 결정에 참고한 자료가 있는 경우 그 자료의 명칭, 출처와 내용

6. 대상물건 중 일부를 감정평가에서 제외한 경우 그 이유

 

< 질의내용> 2006년부터 적용되는 기계장비(건설기계)의 시가표준액 조정기준에 의한 내용년수 및 연도별 잔가율을 알고 싶습니다.

< 회신내용> 질의하신 건설기계시가표준액조정기준에 의한 기계장비의 연도별 잔가율표는 행정자치부에서 지방세법에 의한 과세와 관련 매년말을 기준으로 산정 이를 시·도에 시달 적용토록하며, 동 기준안에 의하면 굴삭기, 로우더, 덤프트럭 등의 내용년수는 8년, 모터그레이더, 콘크리트믹서트럭, 천공기 등은 10년, 불도우저, 기중기, 공기압축기 등은 12년으로 규정(붙임 잔가율표 참조)하고 있으니 참고하시고, 국내·외 제작사별, 기계종류별, 규격별 기준가액 등 세부 내용에 대하여는 시·군·구 등 소재지 등록관청에 문의 하시거나, 관련 협회인 대한건설기계협회(02-501-5701) 홈페이지(www.kcea.or.kr)에서 직접확인 하시거나, 책자를 발행 회원사 등에 보급하고 있는 바, 동 협회에 문의하면 자세한 안내를 받으실 수 있을 것입니다.(국토해양부 건설인력기재과)

개별요인 비교에 대한 근거가 미흡한 경우 위법한지

..표준지와의 개별요인의 비교를 함에 있어 그 비교의 구체적인 근거를 제시하지 아니한 채 품등비교의 결과만을 기재하였음이 인정되므로 그 평가는 위 토지에 관하여 개별요인비교에 관한 방식을 그르친 잘못이 있다 할 것이니 결국 위 두 사무소의 위 토지에 대한 평가는 위법한 평가라 할 것이다.[대법원 1991.10.11. 선고 90누10087 판결]

서울행정법원 2009.3.11. 선고 2008구합41335 판결

토지의 가액을 감정평가함에 있어서는 모든 가격산정요인들을 구체적·종합적으로 참작하여 그 각 요인들이 빠짐없이 반영된 적정가격을 산출하여야 하고, 이 경우 감정평가서에는 모든 가격산정요인의 세세한 부분까지 일일이 설시하거나 그 요소가 평가에 미치는 영향을 수치상으로 표현할 수는 없다고 하더라도 적어도 그 가격산정요인들을 특정·명시하고 그 요인들이 어떻게 참작되었는지를 알아볼 수 있는 정도로 기술하여야 하며, 감정평가가 비교표준지와의 개별요인 등의 품등비교를 함에 있어서 그 격차율의 적정함을 인정할 만한 구체적인 이유 설시를 하여야 함에도 단순히 격차율을 나열하거나 구체적인 이유 설시를 하지 아니하였다면 그 감정평가는 그 기재 내용의 진실성과 정당성을 담보할 수 있을 정도의 합리적인 이유 설시가 없는 것이어서 위법하다