경·공매로 땅주인 바뀔 때 기존 건축허가 취소 가능해진다

경·공매로 땅주인 바뀔 때 기존 건축허가 취소 가능해진다

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자료배포 2015.11.30 (월) 담당부서 주택건축민원과 과장 이재구 ☏ 044-200-7461 담당자 정무도 ☏ 044-200-7463

경·공매로 땅주인 바뀔 때 기존 건축허가 취소 가능해진다

건축허가일로부터 최대 2년간 취소 안돼 낙찰자 민원 발생

□ 건축허가를 받은 부지가 공사 착수 전 경매 또는 공매로 매각된 경우에도 기존 건축주 명의의 건축허가를 취소할 수 있는 규정이 신설될 전망이다.   국민권익위원회(위원장 이성보, 이하 권익위)는 이와 같은 내용을「건축법」에 반영해 개정하도록 국토교통부에 권고했다고 밝혔다.   □ 현행「건축법」에는 건축허가를 받은 부지 소유권이 경매 또는 공매로 이전된 경우 그 건축허가일로부터 1년(1년 추가 연장 가능)이 경과되기 전에는 행정청이 허가를 취소할 수 있는 규정이 없다.   따라서 경·공매에 의한 부지 낙찰자는 기존 건축허가가 취소될 때까지 새로운 건축허가를 받을 수 없어 기존 건축주로부터 건축허가에 관한 권리를 직접 양수하는 방법 밖에 없었다.   그러나 기존 건축주가 낙찰자에게 건축허가에 소요된 설계비 등 비용을 요구하며 착공연기를 신청하는 등의 방법으로 제도를 악용하는 사례가 많아 이와 관련된 민원이 발생하고 있었다. □ 민원을 살펴보면 주로 경·공매 낙찰자는 건축허가를 받은 부지에 “건축허가에 대한 권리가 포함되었다.”라고 주장하는 반면, 기존 건축주는 “건축허가 권리를 제외하고 부지만 매각된 것”이라며 낙찰자와 기존 건축주 간의 분쟁이 자주 발생했다.   이는 공사에 착수하기 이전의 건축허가에 대한 권리가 경·공매 시 매각물건명세서에 명시되어 있지 않기 때문이다.   또한 행정청은 부지 소유권을 상실한 기존 건축주가 사실상 공사를 착수하는 것이 어렵다는 것을 알면서도 건축허가를 취소할 수 있는 규정이 없어 건축주 명의변경 등과 관련한 분쟁을 해결하지 못하는 상황이었다.   □ 권익위는 기존 건축허가를 받은 부지의 건축주가 경·공매로 부지 소유권을 상실한 경우 허가일로부터 1년(1년 추가 연장 가능)의 경과 여부에 관계없이 행정청이 이를 취소할 수 있는 근거를 마련하라고 국토교통부에 권고했다.   권익위 관계자는 “협업·소통이라는 정부3.0의 정책방향에 따라 소관부처인 국토교통부도 제도개선의 필요성을 함께 인식하여 건축허가를 취소할 수 있는 규정을 신설할 계획이다.”라고 말했다. 붙임 1   관련법령   ▣「건축법」 [시행 2015.7.7.] [법률 제12968호, 2015.1.6., 일부개정]   제11조(건축허가) ①？⑥ (생략) ⑦ 허가권자는 제1항에 따른 허가를 받은 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 허가를 취소하여야 한다. 다만, 제1호에 해당하는 경우로서 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 공사의 착수기간을 연장할 수 있다. <개정 2014.1.14.> 1. 허가를 받은 날부터 1년(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」제13조에 따라 공장의 신설·증설 또는 업종변경의 승인을 받은 공장은 3년. 다만, 농지전용허가 또는 신고가 의제된 공장의 경우에는 2년) 이내에 공사에 착수하지 아니한 경우 2. 제1호의 기간 이내에 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우 ⑧？⑩ (생략) 제14조(건축신고) ① 제11조에 해당하는 허가 대상 건축물이라 하더라도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다. <개정 2009.2.6., 2011.4.14., 2013.3.23., 2014.1.14., 2014.5.28.> 1. 바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축·개축 또는 재축. 다만, 3층 이상 건축물인 경우에는 증축·개축 또는 재축하려는 부분의 바닥면적의 합계가 건축물 연면적의 10분의 1 이내인 경우로 한정한다. 2.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 구역에서의 건축은 제외한다. 가. 지구단위계획구역 나. 방재지구 등 재해취약지역으로서 대통령령으로 정하는 구역 3. 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선 4. 주요구조부의 해체가 없는 등 대통령령으로 정하는 대수선 5. 그 밖에 소규모 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물의 건축 ② 제1항에 따른 건축신고에 관하여는 제11조제5항 및 제6항을 준용한다. <개정 2014. 5.28.> ③ 제1항에 따라 신고를 한 자가 신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니하면 그 신고의 효력은 없어진다. ▣「건축법 시행규칙」 [시행 2015.10.5.] [국토교통부령 제234호, 2015.10.5., 일부개정]   제11조(건축 관계자 변경신고) ① 법 제11조 및 제14조에 따라 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 그 양수인·상속인 또는 합병후 존속하거나 합병에 의하여 설립되는 법인은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 별지 제4호서식의 건축관계자변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함한다)하여야 한다. <개정 2006.5.12., 2007.12.13., 2008.12.11., 2012.12.12.> 1. 허가를 받거나 신고를 한 건축주가 허가 또는 신고 대상 건축물을 양도한 경우 2. 허가를 받거나 신고를 한 건축주가 사망한 경우 3. 허가를 받거나 신고를 한 법인이 다른 법인과 합병을 한 경우 ② (생략) ③허가권자는 제1항 및 제2항의 규정에 의한 건축관계자변경신고서를 받은 때에는 그 기재내용을 확인한 후 별지 제5호서식의 건축관계자변경신고필증을 신고인에게 교부하여야 한다. [전문개정 1999.5.11.] 제14조(착공신고등) ① (생략) ②건축주는 법 제11조제7항 각 호 외의 부분 단서에 따라 공사착수시기를 연기하려는 경우에는 별지 제14호서식의 착공연기신청서(전자문서로 된 신청서를 포함한다)를 허가권자에게 제출하여야 한다. <개정 1996.1.18., 1999.5.11., 2004.11.29., 2008.12.11.> ③ (생략) ④허가권자는 제1항 및 제2항의 규정에 의한 착공신고서 또는 착공연기신청서를 받은 때에는 별지 제15호서식의 착공신고필증 또는 별지 제16호서식의 착공연기확인서를 신고인 또는 신청인에게 교부하여야 한다. <신설 1999.5.11.> ⑤ (생략)   ▣「주택법 [시행 2015.9.1.] [법률 제13379호, 2015.6.22., 일부개정]   제16조(사업계획의 승인) ①？③ (생략) ④ 제1항 또는 제3항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2010.4.5., 2012.1.26., 2013.8.6.> 1.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조에 따른 지구단위계획(이하 "지구단위계획"이라 한다)의 결정[제17조제1항제5호에 따라 의제(擬制)되는 경우를 포함한다]이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적의 100분의 80 이상을 사용할 수 있는 권원(權原)［제10조제2항에 따라 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 주택조합(리모델링주택조합은 제외한다)의 경우에는 100분의 95 이상의 소유권을 말한다. 이하 제18조의2 및 제18조의3에서 같다］을 확보하고(국공유지가 포함된 경우에는 해당 토지의 관리청이 해당 토지를 사업주체에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류를 사업계획승인권자에게 제출하는 경우에는 확보한 것으로 본다), 확보하지 못한 대지가 제18조의2 및 제18조의3에 따른 매도청구 대상이 되는 대지에 해당하는 경우 2. 사업주체가 주택건설대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우 3. 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사가 주택건설사업을 하는 경우 ⑤？⑪ (생략) ⑫ 사업계획승인권자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 사업계획의 승인을 취소(제2호 또는 제3호에 해당하는 경우 이 법 제77조제1항에 따라 주택분양보증이 된 사업은 제외한다)할 수 있다. <개정 2013.6.4.> 1. 사업주체가 제9항(제2호나목은 제외한다)을 위반하여 공사를 시작하지 아니한 경우 2. 사업주체가 경매·공매 등으로 인하여 대지소유권을 상실한 경우 3. 사업주체의 부도·파산 등으로 공사의 완료가 불가능한 경우 ⑬ 사업계획승인권자는 제12항제2호 또는 제3호의 사유로 사업계획 승인을 취소하고자 하는 경우에는 사업주체에게 사업계획 이행, 사업비 조달 계획 등 대통령령으로 정하는 내용이 포함된 사업 정상화 계획을 제출받아 계획의 타당성을 심사한 후 취소 여부를 결정하여야 한다. <신설 2013.6.4.> ⑭ 제12항에도 불구하고 사업계획승인권자는 해당 사업의 시공자 등이 제4항에 따른 해당 주택건설대지의 소유권 등을 확보하고 사업주체 변경을 위하여 제5항에 따른 사업계획의 변경승인을 요청하는 경우에 이를 승인할 수 있다. <신설 2013.6.4.> [전문개정 2009.2.3.]             붙임 2   주요 고충민원 사례 □ 신청인은 피신청인으로부터 ‘13. 3. 20. 건축허가를 받은 경기도 ○○시 ○○면 소재 토지를 경매로 낙찰 받아 그 소유권을 이전(’15. 4. 15.)한 후 구 건축주가 피신청인에게 건축허가를 받은 건축물에 대한 건축관계자 변경신고서(건축주 명의변경)를 제출한 바 있으나, 피신청인은 토지의 소유권을 이전한 신청인에게 구 건축주의 명의변경동의서의 제출 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 제출하도록 하는 것은 부당하니 그 처분의 적법성 여부를 조사하여 신청인에게 건축관계자 변경신고필증을 교부하여 달라. (국민신문고, ‘15. 7. 20. 접수) □ 신청인은 피신청인으로부터 건축허가를 받은 경기도 ○○시 ○○○ 소재 13필지의 토지를 경매로 낙찰 받아 그 소유권을 이전(‘14. 6. 16.)한 후 구 건축주가 피신청인에게 건축허가를 받은 건축물에 대한 건축관계자 변경신고서(건축주 명의변경)를 제출(’14. 11. 14.)한 바 있으나, 피신청인은 구 건축주의 명의변경동의서를 제출하지 않을 경우 신청인에게 건축관계자 변경신고필증을 교부할 수 없다는 것은 부당하니 그 처분의 적법성 여부를 조사하여 신청인에게 건축관계자 변경신고필증을 교부하여 달라. (국민신문고, ‘15. 6. 5. 접수) □ 신청인은 서울 ○○구 ○○동 소재 3필지의 토지를 공매로 낙찰 받아 그 소유권을 이전(‘14. 6. 12.)한 후 정비공장의 신축을 위한 절차를 진행 중에 있으나, 피신청인으로부터 지하2층/지상9층 건축물의 건축허가를 받은 구 건축주가 ’14. 5. 29. 건축허가를 받은 건축물에 대한 공사의 착수기간을 1년 연장하여 피신청인이 기존 건축허가의 취소 시까지 신청인에게 건축허가를 할 수 없다는 것은 부당하니 이를 취소하여 달라. (위원회, ‘14. 8. 19. 접수) □ 피신청인으로부터 ‘07. 3. 26. 주상복합건축물로 건축허가를 받은 경기도 ○○시 ○○동 소재 사업장의 보증사고가 발생(시공사 및 시행사 부도)하였다는 이유로 신청인(들)과 신탁계약을 체결하여 토지를 신탁등기한 대한주택보증(주)이 건축허가를 받은 신청인(들)의 소유 토지를 공매 처분하고, 피신청인은 공매에 의해 그 토지를 낙찰 받은 자에게 건축관계자 변경신고필증(건축주 명의변경)을 교부한 것은 부당하니 이를 취소하고, 그 필증을 교부한 담당공무원을 처벌하여 달라.(국민신문고 ‘13. 5. 13. 접수) □ 신청인은 피신청인으로부터 ‘06. 9. 7. 건축허가를 받은 강원도 ○○군 ○○읍 소재 토지를 경매로 낙찰 받아 소유권을 이전한 후 구 건축주가 피신청인에게 건축허가를 받은 건축물에 대한 건축관계자 변경신고서(건축주 명의변경)를 제출한 바 있으나, 피신청인은 토지소유권을 이전한 신청인에게 구 건축주의 명의변경동의서의 제출 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 제출하도록 하는 것은 부당하니 이를 철회하고, 신청인에게 건축관계자 변경신고필증을 교부하여 달라. (국민신문고, ‘11. 3. 23. 접수) □ 신청인은 피신청인으로부터 ‘94. 8. 23. 건축허가를 받은 강원도 ○○시 ○○동 소재 토지를 경매로 낙찰 받아 그 소유권을 이전한 바 있으나, 피신청인은 토지소유자인 신청인의 토지사용승낙서를 첨부하지 않고 제3자에게 건축관계자 변경신고필증(건축주 명의변경)을 교부하여 토지소유자인 신청인의 재산권에 피해를 발생하게 한 것은 부당하니 건축주 명의변경을 취소하여 달라. (국민신문고 ‘10. 10. 29. 접수)