<공간의 가치>, 박성식 감정평가사 지음, 유룩출판, 2015

 

 

 

 

 

이 책은 한국 부동산 시장이 구조적으로 어떻게 움직이는지를 설명한다. 부동산 시장의 소소하고 중요한 일들이 왜 발생하고, 어떻게 우리의 삶을 바꾸는지를 기술하였다. 한국 부동산 시장을 공간, 생산성, 신용, 체계, 변화, 유형, 자본, 가치, 상품이라는 키워드로 재구성하였다. 한국 부동산 시장에 대한 133가지 질문과 그에 대한 답으로도 독해할 수 있다.

 

 

 

저자 : 박성식
저자 박성식은 서울대학교 건축학과 및 동대학원을 졸업하고, 서울대학교 환경대학원에서 박사학위를 받았다. 2006년까지 주식회사 서울건축에서 근무하였으며, 2014년에 뉴욕시립대 바룩칼리지 지클린 경영대학원(Zicklin School of Business, Baruch college, City University of New York)에서 방문학자(visiting scholar)로 있었다.
2007년부터 현재까지 다국적 부동산 종합서비스 회사인 DTZ(www.dtz.com)과 프라임감정평가법인(www.pacnpac.com)에 이사/파트너로 재직하고 있다.
국내외 기관투자자, 금융기관, 기업, 공공기관을 대상으로 복합 프로젝트 개발, 부동산 시장분석, 자산 유동화, 해외 부동산 개발, 감정평가, 상업시설 임대차 및 매매의 업무를 수행하고 있다.

감수 : 편주현
감수자 편주현은 고려대학교 경제학과 및 동대학원을 졸업하고, University of California at Davis 경제학과에서 박사학위를 취득하였다. 현재 고려대학교 경영대학 교수에 재직하고 있다. 국제금융과 자산가격을 중심으로 연구하고 있다.

 

<목차>

 

들어가며 18

공간의 생산성 22
부동산과 공간서비스 22
규모의 경제 23
집적의 경제 26
공간 서비스의 변동성 33
최유효이용 38

공간과 신용 43
공간과 사람 43
임차인 신용위험 44
임대인 신용위험 46
생산성과 신용 51

공간의 체계 62
용도와 밀도 63
사용권ㆍ개발권 68
인허가 75
공유 84
면적 92
가격 100

공간의 변화 110
인구, 경제, 부 그리고 도시의 성장 110
난개발 도시와 토지개발 119
공간의 비가역성 125
도심 재활성화와 상권의 흥망성쇠 135
상가 권리금 143
주택의 기능적 진부화 148

공간의 유형 155
업무 공간 155
판매 공간 161
주거ㆍ숙박 공간 175
공간의 유통 182

공간과 자본 187
권리의 분해 187
실물자산 190
임대 보증금 200
부동산 투자구조 216
분양권 234
회원권 242

공간의 가치 254
순영업소득 255
관리비 분담구조 259
보증금 편익의 인식방법 265
레버리지와 특수목적기구 비용 267
현금흐름과 투자의사결정 구조 268

공간 상품 281
시장 세분화 282
상품 차별화 288
상품의 변화 295

마치며 311

공간의 가치(부록) 319
추정 현금흐름 사례 319
자본환원 334
보증금과 수익환원법 341
개발사업의 현금흐름 345
부동산 시장의 구조와 평가체계 363

참고문헌 376

 

 

명동의 임대료는 얼마인가?
어떻게 해야 건물에서 쫓겨나지 않나?
아파트에 발코니가 왜 이렇게 많나?
가장 인구밀도가 높고, 성장률, 도시화율, 저축률이 높았던 나라는?

왜 서울 상권은 빨리 뜨고 빨리 죽나?
상가 권리금은 왜 발생하나?
한국과 미국의 유통구조는 무엇이 다른가?
왜 부동산 사모 단일거래 펀드가 많나?
어떻게 전세금, 분양권, 회원권은 모두를 이롭게 했나?
홍콩, 싱가포르, 도쿄, 상하이, 서울의 임대수익률은?
앞으로 사람들은 어떤 공간을 원하나?
어떻게 부동산을 투자하고 개발하고 평가하나?

한국 사람의 최대 관심, 부동산! 한국 부동산의 수수께끼를 푸는 유일한 책!
서울대, 고려대 출신 전문가가 권하는 최고의 부동산 책!
부동산 금융, 경제, 건축, 도시에 관심 있는 사람의 필독서!
한국 부동산학 및 감정평가 이론의 문제!
알기 쉬운 부동산 교육의 길잡이!

‘공간의 가치’는 한국 부동산 시장이 구조적으로 어떻게 움직이는지를 설명합니다.

부동산 시장의 소소하고 중요한 일들이 왜 발생하고, 어떻게 우리의 삶을 바꾸는지를 기술하였습니다. 한국 부동산 시장을 공간, 생산성, 신용, 체계, 변화, 유형, 자본, 가치, 상품이라는 키워드로 재구성하였습니다. 한국 부동산 시장에 대한 133가지 질문과 그에 대한 답으로도 독해할 수 있습니다.

부동산에 관심 있는 분, 부동산 개발 투자 금융 분석 관리 평가 정책에 대한 실무와 연구를 수행하는 분, 공인중개사와 감정평가사 수험생을 대상으로 이 책을 썼습니다. 하지만 부동산에 대해 익숙하지 않은 분들도 쉽게 이해할 수 있도록 노력하였습니다.

 

저자 박성식 도시계획학박사, 감정평가사
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책속에 있는 부동산에 대한 133가지 질문과 답


1 공간의 생산성이란 무엇인가? 23

 

2 부동산은 클수록 비싼가? 작을수록 비싼가? 24

 

3 서울에는 어떤 업무지구가 있고, 얼마나 비싼가? 28

 

4 무엇을 파는 매장이 제일 비싼가? 30

 

5 명동의 임대료는 얼마인가? 31

 

6 매출액 비율 임대료란? 35

 

7 왜 신용이 중요한가? 43

 

8 임차인을 잘못 들이면 어떤 손해가 발생하나? 44

 

9 임대인이 잘못 걸리면 어떤 손해가 발생하나? 46

 

10 어떻게 해야 건물에서 쫓겨나지 않나? 48

 

11 어떤 부동산에 좋은 임차인이 모여드나? 51

 

12 매후 임대차란 무엇인가? 52

 

13 용적률이 중요한가? 건폐율이 중요한가? 66

 

14 중국은 어떻게 토지가치가 형성되나? 69

 

15 순수 농지의 가치는 얼마인가? 70

 

16 토지 임대부 부동산은 어떻게 가치가 변하나? 73

 

17 인허가 쇼핑이란? 81

 

18 규제는 주택을 어떻게 변화시키나? 82

 

19 건물을 쪼개 팔면 비싸지나? 싸지나? 85

 

20 집합건물의 지배구조는? 86

 

21 미국에서 아파트먼트, 콘도미니엄, 코업은 무엇인가? 87

 

22 한국 아파트에는 왜 이렇게 발코니가 많나? 93

 

23 아파트 발코니는 어떻게 면적체계를 왜곡시키나? 95

 

24 왜 시설마다 면적체계가 다른가? 97

 

25 임대면적이란 무엇인가? 99

 

26 왜 한국에는 공시지가가 있는가? 100

 

27 부동산 업계약서와 다운계약서는 왜 만들어지나? 101

 

28 우리나라 인구는 600년 동안 어떻게 변화했나? 110

 

29 세계에서 가장 인구밀도가 높은 나라는? 111

 

30 세계에서 가장 빠르게 경제성장을 한 나라는? 113

 

31 세계에서 가장 빠르게 도시화된 나라는? 114

 

32 세계에서 가장 저축을 많이 하던 나라는? 116

 

33 한국사람은 얼마나 돈이 많나? 116

 

34 OECD국가의 자영업자 비율은? 118

 

35 왜 한국 도시는 난개발 되었나? 119

 

36 토지구획정리사업과 택지개발사업이란? 120

 

37 택지개발사업의 누적 주택공급량은? 121

 

38 택지개발사업은 어떤 부작용을 남겼나? 124

 

39 공간의 비가역성이란? 125

 

40 공간의 전환비용이란? 127

 

41 비가역적 도시에는 어떤 일이 벌어지나? 128

 

42 왜 건물을 도시 중심에 작게 짓고, 도시 외곽에 크게 짓나? 128

 

43 왜 도시 중심에서 외곽으로 출퇴근하는 일이 발생하나? 134

 

44 뉴욕?도쿄?베이징?상하이?서울의 도심 재활성화 현상은? 136

 

45 왜 서울의 상권은 빨리 뜨고 빨리 죽나? 142

 

46 상가 권리금은 왜 발생하나? 144

 

47 권리금이 법제화되면 무슨 일이 발생하나? 147

 

48 주택의 기능적 진부화란 무엇인가? 148

 

49 오피스는 어떻게 입지가 결정되나? 155

 

50 콜센터가 서울 서남부에 많은 이유는? 156

 

51 지방 도시 오피스의 수익성은? 157

 

52 데이터 센터와 서비스 오피스란 무엇인가? 159

 

53 한국과 미국의 유통구조는 어떻게 다른가? 162

 

54 한국에서 마트와 쇼핑몰은 무엇인가? 165

 

55 분양상가의 위험은? 167

 

56 교외 쇼핑몰이란? 168

 

57 구좌형 테마상가의 명과 암은 무엇인가? 171

 

58 근린생활시설은 어떻게 작동하나? 175

 

59 시간공유란 무엇인가? 178

 

60 개인 창고란 무엇인가? 181

 

61 소유권은 어떻게 분해되는가? 188

 

62 미국 사람들은 얼마나 부동산 투자를 하나? 191

 

63 왜 우리나라는 기관투자자들이 주택에 투자하기 어려웠나? 192

 

64 부동산 실물 투자의 성격은 무엇인가? 193

 

65 왜 작은 부동산이 큰 부동산 보다 수익률이 낮은가? 196

 

66 왜 돈이 많을수록 돈을 더 잘 버나? 197

 

67 한국의 임대 보증금은 왜 특이한가? 200

 

68 보증금은 임대료인가? 대출금인가? 201

 

69 보증금은 왜 일종의 옵션계약인가? 203

 

70 보증금은 어떠한 경우에 많아지나? 208

 

71 전세는 왜 발생하나? 210

 

72 고시원에는 왜 보증금이 없나? 212

 

73 보증금은 어떻게 경제의 효율성을 증가시켰나? 215

 

74 전세금은 어떻게 임대인과 임차인 모두를 이롭게 하였나? 215

 

75 한국에서 부동산 투자구조는 무엇이 있나? 216

 

76 부동산 채권과 지분권은 어떤 차이가 있나? 219

 

77 부동산 투자시 왜 특수목적기구를 사용하나? 220

 

78 도관체란 무엇인가? 222

 

79 개인 자산가들이 주식회사를 만드는 이유는? 224

 

80 왜 부동산 투자시장에 사모 단일거래 펀드가 주를 이루나? 225

 

81 부동산 블라인드풀 펀드의 장점은 무엇인가? 229

 

82 부동산 공모펀드의 장점은 무엇인가? 229

 

83 왜 한국에서 개발투자와 실물투자의 투자구조가 달랐나? 230

 

84 한국의 개발사업구조에는 왜 이익의 충돌이 발생하나? 232

 

85 왜 한국은 근시안적으로 공간을 개발하나? 233

 

86 분양권이란 무엇인가? 235

 

87 어떻게 분양권은 수분양자와 개발회사를 모두 이롭게 하나? 239

 

88 상가 분양권에서 발생하는 정보의 비대칭성은? 240

 

89 주택 분양가상한제는 어떤 부작용을 만드나? 240

 

90 회원권이란 무엇인가? 242

 

91 회원권은 어떻게 회원과 골프장 운영회?