비교표준지에 대한 판례 등

*토지가격산정에 필요한 비교표준지

 

- 대법원 판례

 

비교표준지는 특별한 사정이 없는 한 도시지역 내에서는 용도지역을 우선으로 하고, 도시지역 외에서는 현실적 이용상황에 따른 실제 지목을 우선으로 하여 선정하여야 한다

(대법원 2001. 3. 27. 선고 99두7968 판결, 대법원 2009. 9. 10. 선고 2006다64627 판결 등 참조).

 

 

또한 수용대상토지가 도시지역 내에 있는 경우 용도지역을 같이 하는 비교표준지가 여러 개 있을 때에는 현실적 이용상황, 공부상 지목, 주위환경, 위치 등의 제반 특성을 참작하여 그 자연적, 사회적 조건이 수용대상 토지와 동일 또는 유사한 토지를 당해 토지에 적용할 비교표준지로 선정하여야 하고

(대법원 2006. 12. 21. 선고 2005두8825 판결등 참조)

 

수용대상토지가 도시지역 외에 있는 경우 현실적 이용상황이 같은 비교표준지가 여러 개 있을 때에는 용도지역까지 동일한 비교표준지가 있다면 이를당해 토지에 적용할 비교표준지로 선정하여야 한다.

 

 

 

 

 

 

-일반 토지의 경우

 

1) 동일용도지역안에 있는 유사가격권의 표준지중에서 조사대상 토지와 토지이용상황이 같거나

    도로접면이 유사한 표준지를 선정한다.

 

*동일용도지역 :제1종, 제2종전용주거지역, 제1종~3종일반주거지역

 

*유사가격권 : 땅값의 형성요인(도로조건,건축규제,주변여건 등)이 비슷하여 유사한 가격대를 형성하는  지역적 범위

 

*토지이용상황 : 주용도(주거용,상업.업무용,주상복합용,공업용,전,답,임야)가 같은 것

 

*토지이용상황에 따라 표준지로 선정하여 산정할 경우 인접토지가 지가불균형을 초래할 수 있어 도로접면이 유사한 표준지로 선정할 수 있도록 함.

 

 

 

2) 조건 유사한 표준지가 2개 이상일 경우 주용도내의 세항이 같은 표준지 1개를 선정한다.

 *주용도내의 세항: 주거용의 경우 단독,연립,다세대,주거나지,주거기타를 말함.

 

 

3) 조건 유사한 표준지 없을 경우 주용도가 다르더라도 인근 토지이용상황을 감안하여

    유사가격권의 표준지를 선정한다.

 

 

 

*토지보상평가지침에 나오는 비교표준지 선정

 

제9조【비교표준지의 선정】

ⓛ 토지에 관한 평가를 위한 비교표준지의 선정은 다음 각 호의 기준에 따르되, 특별한 사유가 있는 경우를 제외하고는「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조에서 정한 용도지역(이하 “용도지역”이라 한다)이 같은 표준지를 선정한다.

 

1. 용도지역․지구․구역 등 공법상 제한이 같거나 유사할 것

2. 실제 이용상황 등이 같거나 유사할 것

3. 주위환경 등이 같거나 유사할 것

4. 당해 또는 인접 시․군․구(자치구가 아닌 구를 포함한다. 이하 같다.) 안의 인근지역에 위치하며, 지리적으로 가능한 한 가까이 있을 것

 

② 비교표준지는 제1항의 선정기준에 가장 적합한 공시지가 표준지 하나를 선정하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 한 필지의 토지가 둘 이상의 용도로 이용되고 있거나 적정한 평가가격의 산정을 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 둘 이상의 공시지가 표준지를 선정할 수 있다.

 

③ 제1항의 선정기준에 적합한 공시지가 표준지가 인근지역에 없거나 인근지역에 있는 공시지가 표준지가 공시기준일 이후에 용도변경이나 형질변경 등이 되어 비교표준지로 선정하는 것이 적정하지 아니한 경우에는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 공시지가 표준지를 선정한다.

 

④ 택지개발사업․산업단지개발사업 등 공익사업지구 안에 있는 토지의 평가시에는 그 공익사업지구 안에 있는 표준지 중에서 제1항 각호의 선정기준에 가장 적합한 표준지 하나를 선정하는 것을 원칙으로 하되, 공익사업지구 안에 있는 표준지의 전부 또는 그 중 일부를 선정대상에서 제외하여서는 아니 된다. 다만, 당해 공익사업지구 안에 있는 표준지의 전부 또는 그 중 일부를 선정대상에서 제외할 특별한 사유가 있는 경우에는 당해 공익사업지구 밖에 있는 표준지를 선정하거나 당해 공익사업지구 안에 있는 표준지 중 일부를 선정대상에서 제외할 수 있다. 이 경우에는 그 사유를 평가서에 기재하여야 한다.

 

⑤ 도로·구거 등 특수용도의 토지에 관한 평가로서 제1항의 선정기준에 적합한 공시지가 표준지가 인근지역에 없는 경우에는 인근지역의 표준적인 이용상황의 공시지가 표준지를 비교표준지로 선정할 수 있다.

 

⑥삭제

 

⑦ 비교표준지를 선정한 때에는 그 표준지의 선정이유를 평가서에 기재한다.

 

 

*대법원판례에 따르면 용도지역기준 원칙이 확고하게 일반화되었고 표준지는 수용대상지역안에서 선정하던가 그 밖에서 선정하던가 상관없다(대법원 1993.9.10선고, 93누5307판결)

 

 

 

 

* 비교표준지 선정에 대한 판례

 

 

서울행정법원 2009. 3. 11. 선고 2008구합41335 판결

 

토지의 가액을 감정평가함에 있어서는 모든 가격산정요인들을 구체적․종합적으로 참작하여 그 각 요인들이 빠짐없이 반영된 적정가격을 산출하여야 하고, 이 경우 감정평가서에는 모든 가격산정요인의 세세한 부분까지 일일이 설시하거나 그 요소가 평가에 미치는 영향을 수치상으로 표현할 수는 없다고 하더라도 적어도 그 가격산정요인들을 특정 명시하고 그 요인들이 어떻게 참작되었는지를 알아볼 수 있는 정도로 기술하여야 하며, 감정평가가 비교표준지와의 개별요인 등의 품등비교를 함에 있어서 그 격차율의 적정함을 인정할 만한 구체적인 이유 설시를 하여야 함에도    단순히 격차율을 나열하거나 구체적인 이유 설시를 하지 아니하였다면 그 감정평가는 그 기재 내용의 진실성과 정당성을 담보할 수 있을 정도의 합리적인 이유 설시가 없는 것이어서 위법하다. 이 사건의 경우, 이 사건 토지에 관한 프라임감정평가법인 및 아세아감정평가법인의 감정평가는 그 감정평가서에 비교표준지의 공시지가를 기준으로 가격시점까지의 지가변동률과 획지의 형태 및 규모, 가로조건, 접근조건, 이용상황 등 제반 가격형성요인 및 인근 유사토지의 가격수준 등을 종합적으로 참작하여 이 사건 토지의 가액을 평가하였다는 취지만이 기재되어 있을 뿐, 이 사건 토지와 비교표준지 간의 지역요인, 개별요인 등의 구체적인 품등비교 내역이나 그 격차율 등의 기재가 전혀 없는 등으로 여러 가격산정요인이 이 사건 토지 가액의 평가에 어떻게 참작되었는지를 알 수 있는 구체적인 내용이 전혀 기재되어 있지 않고, 그 감정평가의 목적도 금융기관에 대한 담보제공을 위한 것인 점에 비추어 보면, 이 사건 토지에 관한 프라임감정평가법인 및 아세아감정평가법인의 감정가액은 이 사건 토지의 적정한 교환가치를 객관적이고 합리적인 방법으로 평가․반영한 시가로 볼 수 없다.

 

 

2008구합41335[1]-감정평가관련_비교표준지에관한판례.pdf

 

 

 <요약>

 

*공부상 지목과 상관없이 현실적인 이용상황에 따라야 한다.

*비교표준지 선정시 선정 이유를 평가서에 기재해야 한다.

*비교표준지 선정은 절대적 기준이 없으나, 용도지역을 중시하는 경향.

*용도지역, 지목, 토지이용(실제이용), 주위환경,위치, 기타 자연적, 사회적 조건이 가장 유사한 인근지역

*거리가 상당히 떨어졌다고 표준지 선정이 위법하다고 할 수 없다.

*인근 동일표준지, 용도지역같은 표준지, 당해 토지와 다소 상이하면 품등비교에서 참작

->품등비교에 관하여 감정평가서에 아무런 이유를 설시하지 아니하면 위법

->표준지 특정하지 않고 지역적,개별적 요인등도 명시하지 않으면 위법

 

 

2008구합41335[1]-감정평가관련_비교표준지에관한판례.pdf

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