집합건물법 이야기 (관리비는 상가번영회. 관리사무소 둘 중 어디에다가 납부해야 하는가?)

- 관리비, 알고 내자!


곽성환 사장님(가명)은 대기업의 임원으로 퇴직하였습니다. 곽사장님은 퇴직금으로 노후 대책을 위해 음식점을 차리려고 하였습니다. 가족들은 맹렬이 반대했으나, 고집을 꺾지 못했고 곽사장님은 예전부터 즐겨먹던 평양냉면집을 해보기로 결정하였습니다. 곽사장님은 신중한 성격이라, 6개월에 걸쳐서 서울시내와 수도권에 있는 모든 유명 냉면집을 찾아다니며 음식을 시식해 보고, 상권조사를 했습니다. 그 결과 마침 분양 중에 있던 종로구에 있는 A상가가 가장 적합한 위치라고 판단해서 해당 상가의 105호를 분양 받았습니다. 곽사장님은 유명 평양냉면의 주방장에게 큰돈을 주고 맛있는 육수를 내는 비법을 전수받았기 때문에, 가게를 잘 운영할 자신이 있었습니다.

워낙 성실하게 일했기 때문에, 냉면집은 지역 상권에서 나름 유명해 지기 시작했습니다. 그리고 A상가의 번영회에서도 상가가 빨리 안정적으로 자리 잡을 수 있도록 광고에 많은 투자를 했기 때문에, 곽사장님의 가게는 안정적으로 자리를 잡아 가고 있었습니다. 곽사장님은 상가의 관리비와 홍보비로 징수되는 금액이 좀 많다는 생각을 했지만, 워낙 장사가 잘 되는지라 신경 쓰지 않고 있었습니다. 그러나 그 때 유명한 파워 블로거가 곽사장님의 가게에 대해 조미료 육수를 사용한다는 내용의 글을 자신의 블로그에 게재하였는데, 이 때문에 곽사장님의 가게는 매출이 급감하게 되었고, 냉면장사가 가장 잘되는 여름 대목에 제대로 수익을 내지 못하였습니다.

곽사장님은 장사가 안 되는 가게에서 이런저런 생각을 하다가 관리비가 과다하다고 생각해서, 상가의 번영회를 찾아 갔습니다. 당시 상가의 관리는 “A상가 번영회”가 맡고 있었는데, 곽사장님은 관리비 내역에 대해 번영회의 직원에게 따졌으나 별다른 답을 얻지는 못했습니다. 그런데 그 즈음에 곽사장님은 한통의 내용증명을 받게 됩니다.

내용증명은 “주식회사 A상가”의 명의로 발송된 것이었는데, 그 내용은 “앞으로 주식회사 A상가가 이 상가 건물을 관리한다면서 관리비를 위 회사에게 납부해 줄 것을 요청”하는 “관리주체 변경통보”였습니다. 그리고 내용증명에는 앞으로 관리비를 적절하게 감면하겠다는 내용이 담겨 있었습니다. 그런데 곽사장님에게 곧 다른 내용증명이 날아왔습니다. 이번에 온 내용증명은 “A상가 번영회”에서 보낸 것이었는데, 그 내용은 “A상가의 관리비를 징수할 주체는 A상가 번영회이기 때문에, 관리비를 A상가 번영회에 납부해야 한다.”는 것이었습니다.

곽사장님은 혼란에 빠져 같은 상가의 다른 업소 사장님들과 논의하였는데, 별다른 결론을 내지 못하고 몇몇 사장님들과 같이 관리비를 적게 내라고 하는 “주식회사 A상가”에 관리비를 납부하기로 하였습니다. “주식회사 A상가”와 “A상가 번영회”는 누가 A상가의 관리주체인지를 법정에서 다투게 되었고, 그 와중에 “A상가 번영회”는 주식회사 A상가에 관리비를 납부하고 있는 곽사장님과 일부 상가소유주들을 상대로 소송을 제기하였습니다. 곽사장님은 자신이 받은 소장에 답변서를 작성하다, 도대체 왜 자신이 관리비를 내야 하는가에 대해 의문을 가지게 되었습니다.

상가건물이나 아파트 같이 하나의 건물에 여러 사람의 소유자가 존재하는 경우에 이를 집합건물이라고 합니다. 이를 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률과 주택법 등에서 규정하고 있는데 법률용어로 설명하자면, “하나의 건물이면서 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립된 건물로 사용될 수 있어서 각 부분(호수)별로 소유권의 목적으로 삼을 수 있는 건물”을 말합니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조). 흔히 보는 상가와 아파트 이외에도 오피스텔, 연립주택, 주상복합빌딩 등이 집합건물입니다.

집합건물의 경우 소유자가 여러 사람인 경우가 대부분이기 때문에 건물을 어떻게 관리할 것인가가 중요한 문제가 됩니다. 관리를 어떤 방식으로 하는 것이 가장 합리적일까요? 기본적으로는 다수결로 정하는 것이 합리적인데, 집합건물의 경우에는 원칙적으로 전유부분의 면적 비율에 따르도록 법에 규정되어 있습니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제37조). 다만, 별도의 규약이 있거나 공유자가 있는 경우에는 별도로 규정하고 있습니다.

집합건물의 소유자를 구분소유자라고 하는데, 집합건물은 구분소유자 전원이 집합건물 및 그 대지와 부속시설의 관리를 하기 위한 “관리단”이라는 것을 구성하게 됩니다. 이 “관리단”은 특별히 조직행위를 거쳐야 하는 것이 아니라, 당연히 구분소유자 전원을 구성원으로 성립하는 단체입니다. 관리단에는 임차인이 아닌 소유자만이 포함되고, 일부 소유자를 배제할 수는 없습니다. 그런데 대부분의 사람들은 아파트에 거주하거나 상가를 소유하고 있으면서도 이 관리단의 존재에 대해 모르는 것이 보통입니다. 아파트나 상가에 재건축 등의 중요한 이슈가 있는 경우 관리단 집회 또는 주민총회 등의 이름으로 전체 구분소유자가 참여하는 경우 또는 집합건물의 관리에 대해 분쟁 등이 발생한 경우를 제외하고는 특별히 관리단이 소집되는 경우는 많지 않습니다.

보통 집합건물의 최초 분양시 관리단을 만들고, 그 이후에 새로 건물의 매수한 소유자가 이미 만들어진 관리단에 들어오는 형태로 진행됩니다. 다만, 집합건물이 준공되고 분양사업자에 의하여 각 호수가 분양되어 구분소유자들이 관리를 맡기 전에는 분양사업자가 관리하고 관리단을 소집하는 것이 일반적입니다. 관리단은 최초에 건물의 소유자 전원이 모여 관리단 집회를 열어 규약을 제정하고 관리인을 선임합니다.

이 규약은 사단법인의 정관과 비슷한데, 일종의 건물 소유자가 지켜야 할 자치 법규라고 생각하시면 됩니다. 보통은 해당 지역의 지방자치단체에서 만든 표준규약을 사용하는데, 건물의 특성에 따라 일부 규정을 변형해서 사용하기도 합니다. 이 규약은 건물 소유자들이 지켜야 하는 것이기는 한데, 소유자에게 무리한 의무를 요구하거나 법률의 규정에 어긋나는 경우가 종종 있어 법적 분쟁이 발생하기도 합니다. 특히 위의 곽사장님 사건과 같이 무리한 관리비나 홍보비 등을 징수하는 규정이 문제되어 “비상대책위원회”가 만들어 지기도 합니다.

그러나 무슨 일이 있을 때마다 건물 소유자(구분소유자) 전원이 모여서 회의를 하고 투표를 할 수는 없습니다. 그래서 보통 건물 관리 사무를 집행할 관리인을 선임하고(구분소유자가 10인 이상인 경우 반드시 선임해야 합니다), 관리위원회나 대의원 총회를 둡니다. 좀 쉽게 설명하면, 관리인은 대표기관 겸 집행기관이고, 관리위원회나 대의원 총회는 이사회라고 생각하시면 됩니다. 아파트 같은 공동주택의 경우에는 대의원 총회가 입주자 대표회의가 되고 이 회의가 아파트의 최고의사결정기관이 됩니다. 물론 재건축 등 민감한 사한이나 법률로 규정된 사안의 경우 건물 소유자 전원이 참여하는 관리단총회 등을 열어서 의사결정을 해야 합니다. 구체적인 기관의 명칭이나 절차는 주택법이 규정하는 아파트 등 공동주택의 경우와 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 규율하는 상가 등의 경우가 약간은 다르지만, 전체적인 구조는 유사하다고 생각하시면 됩니다.

앞에서 말씀드린바와 같이 관리단이 만들어지기 전에는 분양사업자가 건물을 관리할 수밖에 없는데, 분양사업자는 건물을 분양할 당시 일종의 임시 관리규약을 만들어 분양을 받을 사람들에게 주어야 하고, 이 규약이 최초에 관리단집회를 열어 규약을 제정하기까지 건물 관리를 위해 사용이 됩니다. 이 규약은 관리단 집회를 열어 만들어진 관리규약과는 달리 자치법규의 효력이 인정되지 않습니다.

위의 곽사장님 사건은 이러한 분양사업자가 만든 임시 관리규약만이 있고, 관리단이 소집되어 만들어진 정식 관리규약이 없는 상태에서 분쟁이 발생하였습니다. 물론 서류상으로는 마치 소유자 전원이 모여서 정식 관리규약을 만든 것처럼 되어있지만, 실제로는 입주자들이 모여서 의사결정을 한 것이 아니라 외부 관리업체와 일부 입주자가 일방적으로 작성한 규약이었습니다. 따라서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 위반으로 관리 규약의 효력이 없다고 판단되는 상황이었습니다.

건물의 입주자들 사이에 분쟁이 생긴 경우에는 쉽게 화해가 성립하지 않습니다. 결국 관리규약의 효력 문제에 대해서는 법정에서 치열하게 다투었고, 소송이 길어지자 당사자들은 점점 지쳐갔습니다. 그러다 소송 중에 정식으로 관리단을 소집하여 새로이 규약을 제정하기로 합의하고, 일부 과다 징수된 관리비를 조정하는 선에서 합의를 하고 소송을 마무리 지었습니다.

이러한 분쟁은 아파트 보다는 상가의 최초 분양이후 6개월에서 1년 이내에 많이 발생하는 사례입니다. 같이 상가를 활성화 시키고, 사업을 영위해야할 시점에서 법률분쟁이 휘말려서 입주자들 사이에 얼굴을 붉히게 됩니다. 이 문제는 결국 상가의 상권 자체를 죽여서 공멸에 이르게 될 수도 있습니다. 곽사장님의 상가 분쟁 사례도 마무리는 잘 되었지만, 상당기간 그 후유증에 시달려야 했습니다.

보통 분쟁이 발생하기 전에는 관리 규약에 대해서는 별로 신경을 쓰지 않거나 그런 것이 있다는 사실 자체를 알지 못합니다. 다만, 관리규약은 지방자치단체에서 만든 표준관리규약을 사용하는 것이 보통이기 때문에, 법률분쟁은 관리규약의 내용이 아니라 관리규약이 어떻게 적용되고 절차를 갖추었는지 여부가 주된 쟁점이 되고 있습니다.