한국 부동산 연구원 발간 2008-02 임료평가방법에 관한 연구의 요약부분

 

I. 서론

 

임료의 감정평가는 부동산을 둘러싼 부당이득금 반환청구소송, 투자수익률 산정을 위한 오피스⋅매장용 임대료 조사, 장기임대주택의 임료산정 등을 위해 활용되며, 수익환원법 적용의 기초임

 

그러나 임료의 평가방법에 대해서는 관련 법률 및 규칙 등에 구체적으로 규정된 바가 없으며, [감정평가에 관한 규칙] 제4조 및 제30조에서 평가방법의 정의 및 평가방식의 적용에 대해서 규정하고 있음

 

지금까지의 임료평가가 주로 소송감정평가에 한정되어 수행되었기 때문에 평가이론이나 기법에 대한 연구가 이에 초점을 두었지만, 투자수익률 산정이나 REITs 자산의 평가, 컨설팅 및 수익방식 적용을 위한 순수익의 산정 등 다양한 감정평가를 위하여 이론 및 방법이 재정비 되어야 함

 

 

 

 

 

 

II. 임료평가의 기초이론

 

임료의 개념

 

임료란 임대차 등의 계약을 기초로 대상 물건의 사용⋅수익의 대가로 임차인으로부터 임대인에게 지불되는 금액으로, 감정평가 업무 시에는 임대인과 임차인 사이에서 객관성을 유지한다는 의미에서 임료(賃料)라는 용어를 많이 사용함.

 

 

 

 

 

2. 임료의 특성 및 구분

 

부동산임료의 특성은 부동산의 특성을 포괄하지만 임료의 특성만을 서술하면, 전 기간 중 일부에 걸친 유상, 쌍무, 낙성, 불요식 계약으로 교환의 대가인 가격과 용익의 대가인 임료로 표시하며, 수익의 기초시점이 가격시점이 되어 그 특성으로 인해 가격보다 시장변동 요인의 영향을 늦게 받게 됨

 

감정평가 시에는 지불임료와 예금적 성격을 지닌 일시금의 운용익, 선불적 성격의 일시금 상각액 및 미상각액의 운용익 등으로 구성되는 실질임료를 구하여야 함

 

순수익과 필요제경비를 합한 것을 총임료, 총임료에서 필요제경비, 부가사용료 및 공익비를 공제하여 순수하게 임대인에게 속하는 수익을 순임료라고 함

 

부가사용료와 공익비는 임차인의 실비적 성격의 비용이며, 필요제경비는 감가수정비, 유지관리비, 조세공과, 손해보험료, 결손준비비, 공실 등에 의한 손실상각액으로 구성됨

 

정상임료는 대상물건이 통상적인 시장에서 임대차가 행하여지는 경우 그 대상 물건의 내용에 정통한 임대차 당사자 간에 통상 성립된다고 인정되는 적정임료이며, 한정임료란 한정된 시장에서 새로운 임대차 등 계약으로 성립할 수 있는 경제적 가치를 적정하게 표시하는 임료를 말함

 

신규 임대차계약 체결 시에 지불되는지, 임료 개정에 따라 지불되는 임료인지에 따라 신규임료 및 계속임료로 나눌 수 있음

 

계속임료를 개정하는 방법에는 차액배분법, 이율법, 슬라이드법, 임대사례비교법 등이 있음

 

계약임료는 임대인과 임차인의 합의로 결정된 임료이고, 시장임료는 자유경쟁시장의 수요⋅공급에 의해 형성된 임료임

 

초과임료는 감정평가 시점보다 소급하여 임대계약이 성립되어도 평가시점 현재 시장임료보다 높은 임료계약이 체결되었을 때 시장임료와 계약임료 간의 차액을 말하며, 반대로 체결된 임료가 시장임료보다 낮은 경우에는 결손임료가 발생함

 

 

 

 

 

3. 임료의 지불방식 및 임대차계약의 내용

 

우리나라 임대시장에서는 주거용, 상업용, 오피스용, 공업용을 불문하고 전세방식과 전월세방식, 보증부 월세 방식으로 임대차계약을 체결함

 

 

 

 

임대계약의 핵심 항목에는 임료와 관리비에 관한 사항, 임대차 기간 및 기간 연장에 관한 사항, 임차인 사업 내용의 제한 사항, 임차인의 지위 양도와 재임대(sublease)에 관한 사항, 부동산의 개조 및 변경에 관한 사항 등이 있음

 

 

 

외국(미국)의 임대차계약서는 양자의 협의로 돌리는 경우가 많은 우리나라와 달리 논란의 여지가 적도록 구체적인 협의사항이 많고 옵션이 다양한 편임

 

 

 

 

 

 

 

 

III. 임료의 절차와 방법

 

1. 임료평가의 절차

 

임료평가의 절차는 1) 기본사항의 확정, 2) 처리계획의 수립, 3) 대상물건의 확인, 4) 자료수집 및 정리, 5) 자료검토 및 가격형성요인의 분석, 6) 평가방법의 선정 및 적용, 7)평가가액의 결정 및 표시의 순서임

 

 

 

 

 

2. 임료의 평가방법

 

임대사례비교법은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 다른 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정 등을 가하여 임료를 산정하는 방법임

 

비준임료 = 사례임료 × 사정보정 × 시점수정 × 지역요인비교 × 개별요인비교

 

임대사례비교법은 3방식 중 가장 실증적인 수법으로 임대평가의 중추적인 역할을 하며 가장 설득력이 있고 모든 물건에 광범위하게 적용할 수 있으며 간편하고 인해가 쉬운 장점이 있음

 

임대사례비교법은 임대사례에 착안하기 때문에 풍부한 사례수집이 관건이며, 인근지역 또는 동일수급권 내의 유사지역 내의 사례로 물적 비교의 가능성과 시점수정의 가능성이 있어야 하는 등 적절한 사례의 선택이 중요함

 

사정보정은 임대사례를 계약 당사자 간에 특수한 사정이나 개별적 동기가 없는 임료로 수정하는 것으로, 정상가격을 100으로, 특수사정이 개입된 사례물건을 100± a로 나누어 산정

 

임대사례와 대상건물의 가격시점이 일치하지 않아 임대수준에 변동이 있을 때에는 임대사례 자료의 임료를 가격시점의 수준으로 정상화하는 시점수정의 단계를 거침

 

임대사례자료가 인근지역의 것일 때에는 지역요인 비교가 필요하지 않으나, 유사지역의 것일 때에는 인근지역과 유사지역의 지역요인을 비교하여 개별적인 임료수준의 격차를 판정하고, 당해 부동산의 가격에 직접 영향을 미치는 위치, 면적, 형상, 이용상황, 건물의 구조, 재질, 설비, 관리상태, 디자인, 층별 및 위치별 효용비 등의 개별요인을 비교하여 임료수준의 격차를 판정함

 

 

 

 

적산법이란 가격시점에 있어서의 대상물건의 가격을 기대이율로 곱하여 산정한 금액(순임료)에 대상물건을 계속하여 임대차하는 데 필요한 경비를 가산하여 임료를 산정하는 방법임

 

적산임료 = 기초가격 × 기대이율 + 필요제경비

 

임대사례의 포착이 어렵거나, 임대사례가 없는 경우 등 임대사례비교법을 적용하기 곤란한 부동산에 대하여 이 방법이 적용될 수 있으며, 기초가격과 기대이율 및 필요제경비 등을 정확히 파악할 수 있는 경우에 유용하고 건물, 기계장치 등의 상각자산에 널리 적용될 수 있는 방법임

 

기초가격이란 적산법을 이용하여 적산임료를 구하는 데 기초가 되는 가격으로 임료의 가격시점에 있어서 대상 부동산이 갖는 원본가치를 의미함

 

기대이율은 임대차에 제공되는 물건을 취득하는데 투입된 일정액의 자본에 대하여 기대되는 임대수익의 자본에 대한 비율임

 

r=a/p, a=(R-E)

* r: 기대이율, a : 임대수익(순임료), P : 기초가격, R : 실질임료, E : 필요제경비

 

 

 

필요제경비는 임대차기간에 임차인이 임대물건을 사용⋅수익하는데 문제가 없도록 임대인이 유지 관리하는 비용으로 1) 감가상각비, 2) 유지관리비, 3) 공조공과, 4) 손해보험료, 5) 대손준비비, 6)공실손실상당액 등이 있음

 

 

 

감가수정액을 구하는 방법으로는 실무상 적용이 간편하고 객관적인 내용년수법(정액법, 정율법, 상환기금법)과 평가대상 부동산의 현재 상태를 면밀히 관찰하여 감가수정을 하는 관찰감가법을 많이 사용함

 

 

 

기초가격이 정상가격인지에 대하여

 

 

1) 정상가격이라 보는 견해,

 

 

 

2) 정상임료에 대응하는 기초가격은 정상가격이며, 특정임료에 대응하는 기초가격은 특정가격이라고 보는 견해,

 

 

 

 

3) 정상가격과 달리 자산가치를 배제한 용익가치만이 중심이 되는 가격이라 보는 견해,

 

 

 

 

 

4) 이론상 적산법과 실무상 적산법의 기초가격 결정이 상이하다고 보는 견해 등이 있으나 현행 실무상에서는 정상가격으로 산정하고 있음

 

 

 

 

[감정평가에 관한 규칙] 제4조 제5호는 기초가격 대신 가격시점에 있어서의 대상물건의 가격이라는 용어를 사용하고 대상물건의 가격은 정상임료로 결정함을 원칙으로 하므로 정상가격으로 산정하는 것이 원칙이며, 임대차계약 또는 평가조건에 따라 특정임료를 산정할 때 기초가격은 특정가격이 되는 것이 타당하다고 사료됨

 

 

 

 

 

 

대법원 판례(대법원 1994.6.14 선고 93다62515 판결, 대법원 2006.6.23 선고 2000다12020 판결)에서는 기대이율이 국공채이율, 은행의 장기대출금리, 일반시중금리, 정상적인 부동산거래이윤율, 국유재산법과 지방재정법이 정하는 대부요율 등을 참작하여 결정되는 것으로 이미 기초가격이 구체적인 개개의 부동산 실제 이용상황이 참작되어 평가⋅결정된 이상 기대이율을 산정함에 있어서 다시 실제 이용상황을 참작할 필요가 없다고 판시하여 [토지보상지침] 별표7의2에서 정하는 기대이율과 국유재산의 사용료율, 공유재산의 사용료율 등 관련규정과 상충하고 있음

 

 

 

 

주식시장에서도 업종 뿐만 아니라 동일업종 내에서도 기대수익률 및 위험은 큰 편차를 가지고 있으나 주식시장보다 더 효율성이 떨어지고 고도의 국지화된 특성을 보이는 부동산 시장에서는 기대수익률에 차이가 발생할 수 밖에 없어 부동산의 이용상황별⋅소재지별 기대이율을 다르게 산정하는 감정평가 실무관행이 잘못된 것이라고 할 수는 없다고 판단됨

 

 

 

수익분석법은 일반기업경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순이익을 구한 후 대상물건을 계속하여 임대차하는데 필요한 경비를 가산하여 대상물건의 임료를 산정하는 방법임

 

 

 

 

수익임료 = 순이익* + 필요제경비

*순이익 = 매출액 -(매출원가 + 판매 및 일반관리비 + 정상순운전자금이자 상당액 + 기타 순이익을 발생시키는데 필요한 비용)

 

 

 

수익분석법은 수익을 발생시키는 임대용 부동산이거나 기업용(상업⋅공업용)부동산의 평가에 유익하고 이론적이며 과학적인 동시에 평가자의 주관이 개입될 여지가 적음

 

순수익은 대상물건을 통해 획득되는 수익에서 그 수익을 발생시키는데 소요되는 비용을 공제한 금액으로 수익환원법에 있어서 순수익을 구하는 방법과 같고 기업이라면 노동, 자본, 경영, 부동산 등이 기여하는 수익 중에 부동산(유형자산)에만 귀속되는 수익을 찾아야 함

 

그러나 주거용 부동산의 경우 이미 구해진 임료에서 순수익을 분석해 다시 임료를 구한다는 모순에 빠지고, 순수익을 파악하기 곤란할 뿐 아니라, 회계 상의 문제처리가 곤란하여 실무상 사용되고 있지 않음

 

 

 

 

 

 

 

 

IV. 임료평가의 문제점 및 개선방안

 

1. 임대사례비교법의 문제점 및 개선방법

 

임대사례비교법의 적용 시 가장 어려운 것이 대상물건의 임대사례를 수집하거나 수집한 임대사례의 진실성을 확보하는 것으로 법원감정평가의 경우 신빙성 있는 임대차 자료수집의 어려움으로 임대사례비교법 보다 적산법이 선호되어 왔음

 

한편 임대사례의 수집방법으로는 KAPA DB에 구축된 평가전례를 찾는 방법, 공인중개사 또는 임차인 등으로부터 탐문 조사하여 구하는 방법이 있음

 

그러나 KAPA DB에 수록된 임료 전례의 경우 구축된 데이터의 절대적인 양이 적으며, 탐문조사로부터 획득된 자료는 진실성의 확보 및 사정보정의 문제가 발생할 수 있음

 

국내 부동산 임대시장은 전체, 보증부 월세, 월세 등 다양한 임대차 계약방식이 오랫동안 공존해 오고 있으므로 비준 임료의 산정 시에는 임료의 유형을 단일화된 형태로 환산해야하는 과정이 필수적으로 요구됨

 

전환율이란 전세금이나 보증금을 월세로 전환하거나 반대로 월세를 보증금이나 전세금으로 전환할 때 사용하는 비율임

 

이러한 전환율의 결정에 대하여 지속적으로 논의가 되어 왔는데, 전세금 또는 보증금의 전환이율이 시장이자율, 즉 정기예금의 금리, 3년 만기회사채 수익률, CD 금리등을 사용하여야 하는지 시장에서 결정되는 전환율을 사용해야 할 것인지에 대해서 논란이 있다

 

임대사례비교법에서 시점수정은 임료 변동률 또는 임료지수등에 의하여 행하여야 하나 현재 지가변동률과 같이 정부기관에서 공식적으로 발표하는 부동산의 임료지수 또는 임료의 변동률은 마련되어 있지 않은 상황임

 

부동산 가격형성에 영향을 미치는 요인들을 가격형성요인이라고 하는데 가격형성요인에는 일반 경제사회에서 부동산 활동과 가격에 영향을 주는 외적 요인인 일반적 요인과 부동산의 개별적 특성에 따라 부동산 가격을 개별화⋅구체화시키는 내적 요인인 개별요인이 있음

 

 

그러나 임료의 평가는 지역요인과 개별요인의 비교를 위한 비교항목에 관한 지침이 부재한 상태이므로 평가 시 어려움이 있다.

 

 

현재 KAPA DB 전례정보를 축적하는 데에는 감정평가법인, 한국감정원, 감정평가사무로 등 회원사의 협조가 필요하며, 회원사의 협조는 포인트제 및 협회 배정물건 제한 등의 조치 뿐만 아니라 전례 제출과정에서 오류입력 및 불편을 최소한도로 줄일 수 있도록 KAPA DB의 UI(userinterface;사용자인터페이스)환경과 KAPA DB에서 제공하는 정보의 내용 및 체계를 개선할 필요가 있음

 

 

 

즉, 기본정보에는 임료의 종류를 추가하여 정상임료인지 특정임료인지 임료의 종류를 확정함으로써 평가목적 및 조건에 따라 알맞은 사례를 선택할 수 있게 하여야 하며, 세부정보에는 건물의 경우 준공일자 및 총층수를, 구분건물의 경우 대지권 면적을 추가하여 대상과 사례 건물의 비교가능성을 높이는 것이 바람직하고, 면적 부분에서는 임대면적(또는 분양면적)과 전용면적으로 구분하는 것이 타당함

 

 

 

 

사정이 개입되어 있지 않은 사례임료를 선택하기 위하여 일본 및 미국에서는 회귀분석법을 이

 

용하고 있는데, 이 방법은 사례선택의 오류발생 비교가능성을 높이는 것이 바람직하고 면적

 

부분에서는 임대면적(또는 분양면적)과 전용면적으로 구분하는 것이 타당함

 

 

 

 

 

통계적 분석에 의한 사례의 선택은 임대사례를 충분하게 수집한 후에 임료을 종속변수로 하고 이 종속변수에 영향을 미치는 특성변수(예 : 부동산의 면적, 도심지와의 거리, 용도지역, 이용상황, 통행인구 등)를 설정하여 회귀식을 도출하고, 실측값과 회귀식의 이론값 간의 관계식을 도출하고 잔차를 비교함으로써 적정하지 않은 사례를 제외하는 방법임

 

 

 

 

 

전환율에 대한 전통적인 시각은 전세금의 단위기회비용이 시장이자율이라는 인식에서 시작하여 1년만기 정기예금 금리나 3년 만기 회사채의 수익률, CD금리 등을 사용하여 운용수입을 산정하였으나 현재는 임대인의 자금운용 관점에서 부동산 구입 및 개발 시 이자를 지불하지 않고 임차인으로부터 대출받는 사금융 기능으로 이해함

 

 

 

 

 

 

이창무 외(2002)는 전세금과 보증금을 월세형태의 임대소득을 포기하는 대신 주택구입자금으로 사용하여 직접 투자비용을 줄임으로서 레버러지 효과를 추구한다는 가정 하에 임대계약방식의 선택과 전월세 전환율 등의 구조관계 속에서 해석함

 

 

 

실제 임대시장에서는 전환율은 동일시점 시장이율보다 훨씬 더 높은 수준을 나타내고 있으며, 실제로 임대인이 전세금이나 보증금을 금융기관에 예금하여 운용소득을 얻는 경우는 전체 10%에도 미치는 못하는 것으로 조사된 바 있음

 

 

 

 

현재 시장의 전환율은 정기예금 금리나 CD이자율을 훨씬 상회하는 비율로 임대사례를 보정하기 위한 전환율을 시장이자율로 사용한다면 시장임료는 크게 왜곡될 수 있음

 

 

 

 

임료의 시정수정을 위해서는 임료지수의 개발이 시급하지만, 임료지수가 존재하지 않는 현행의 시점수정은 시장상황 및 대상 부동상의 특성에 맞도록 각종 지수를 합리적으로 활용, 조정하는 것이 타당하다고 판단됨

 

 

 

 

현재 한국은행에서는 1995년 1월부터 생산자물가지수의 일환으로 사무실 임료 및 점포의 임료를 월단위로 발표하고 있으며, 국민은행은 1986년 1월부터 주택전세가격지수를 발표하고 있고, 그 외에도 한국감정원에서 서울지역 업무용빌딩의 분기별 임대수익지수 및 관리비지수를 민간기관인 SAMS에서는 서울, 분당 및 지방의 분기별 오피스 임대지수동향을 조사하고 있음

 

 

 

 

 

따라서 한국은행 및 민간기관에서는 조사⋅발표하는 생산자 물가지수 및 임료의 변동률 등을 참고하여 인근 부동산의 시장상황에 맞게 합리적인 시점수정률을 결정하는 것이 타당함

 

 

 

2. 적산법 적용의 문제점 및 개선방안

 

종전 [감정평가에 관한 규칙] 상에는 기대이율의 산정은 환원이율 산정방법을 준용하도록 하고 있었으며, 환원이율은 순수이율에 대상 물건의 위험성⋅비유동성⋅관리의 난이성⋅자금의 안정성 등을 참고하여 위험을 가산한 율로 하고 있었음

 

현행은 이 규정이 삭제되어 기대이율의 산정방법에 대한 규정이 없음

 

적산임료 산정에 있어서의 마지막 관문으로 볼 수 있는 것이 필요제경비의 산정이지만 실무상 신빙성 있는 비용자료의 구득이 불가능한 경우가 많음

 

 

 

 

특히 오피스 및 매장용 빌딩은 미국의 경우 빌딩경영에 대한 필요제경비를 회계기준에 따라 시장에서 작성하고 있어 정확한 데이터를 구할 수 있지만, 우리나라 시장의 경우 아직 필요제경비에 대한 명확한 회계기준이 정립되지 못하고 세금회피 등의 이유로 조사가 어려워 미국과 같이 정확한 데이터를 얻기 어려운 실정임

 

 

 

대법원은 토지의 부당이득액을 산정함에 있어 그 요소가 되는 기대이율에 대하여 국공채이율, 은행의 장기대출금리, 일반시중의 금리, 정상적인 부동산 거래이윤율, [국유재산법]과 [공유재산및물품관리법]이 정하는 대부료율 등을 참작하여 결정하여야 할 것이라 판시한 바 있음

 

 

 

 

판례에서 기대이율을 무위험 자산으로 볼 수 있는 국공채이율 뿐만 아니라 차입금인 은행의 장기대출금리, 대상 부동산과 대체관계에 있는 부동산의 정상적인 거래인윤율, [국유재산법]과 [공유재산및물품관리법]이 정하는 대부료율 등을 참작하여 결정할 수 있도록 한 것은 요소구성법에 한정한 것이 아니라 투자결합법 및 시장추출법 등으로 산정할 수 있는 가능성을 열어둔 것으로 판단됨

 

 

 

 

오피스 및 매장용 건물의 필요제경비의 경우 소유자 등으로부터 조사가 어려워 정확한 데이터를 구하기 어려울 경우 추정의 방법을 사용하여 산정하여야 함

 

 

 

 

영업경비 추정에 대한 선행연구는 특성가격모형을 이용한 연구 및 영업경비 비율을 산정한 연구 등이 있음

 

 

 

영업경비 산정모형에 대한 선행연구는 주로 관리비 또는 영업경비가 건물의 특성과 어떠한 관계가 있는지를 특성가격모형을 사용하여 분석하고 있음

 

 

 

 

영업경비 비율을 산정한 연구는 한국감정평가협회(2007)의 연구가 있음

 

 

 

 

일반적으로 오피스 및 매장용 빌딩의 총영업경비는 유지관리비, 공조공과, 손해보험료 외에도 공익비, 부가사용료 등을 포함하여 산정하고 있으므로 적산법의 필요제경비와 차이가 있음.

 

 

 

 

따라서 한국감정평가협회(2007)의 자료등을 활용하여 필요제경비를 추정하기 위해서는 영업경비추정 모형을 활용하여 총 영업경비를 추정한 후에 구체적인 영업경비비율을 통해 유지관리비 및 공조공과⋅손해보험료 등을 산정하여야 할 것임

 

 

 

 

V. 결론

 

임료평가법과 관련된 가장 큰 문제점은 공신력 있는 자료의 부족으로 인하여 평가의 상당부분이 추정 및 개인적인 판단력에 의존해 이루어지고 있는 것이므로 임료평가의 통일성 및 공정성을 확보하기 위해서는 신빙성 있는 자료를 이용하여 최대한 객관적으로 평가하는 것이 필요함