감정평가법인 직원이 보낸 메일에 대한 답변 (2013.9.13 수험상담)

본 메일은 '12월의 영광(감정평가사)'카페 회원 'XXXXXXX'님이 '陰陽和平之人'님에게 보내신 메일입니다.

 

 

 

안녕하세요. 저는 30대 중후반의 직장인 입니다.

 

 

감정평가법인에 근무 한지도 이제 6년정도 되어 가네요.

 

 

몇 년 전부터 감정평가 자격증 공부에 대한 생각을 가지고 있었지만

 

매일 반복되는 야근과 업무에 처자식까지 있으니 좀처럼 여유 시간이

나질 않네요. 핑계인지도 모르지만 한편으로 진실입니다.

하지만 이제는 마음을 다잡아야 할 시기가 온것 같아서 염치없지만

이렇게 문의를 드립니다. 바쁘시겠지만 답장 부탁드립니다.

(카페 검색도 해보고 합격수기도 읽어 보았지만 뭔가 저에게 맞는

방법을 찾기가 어려웠습니다.)

 

 

- 질문(직장생활과 병행해서 공부예정) -

1. 실무, 이론, 법규(행정법 포함) 교재 추천 좀 부탁드립니다.

(박균성교수님의 행정법강의 10판은 '감평행정·보상법'을 따로

출간하시면서 사시와 행시 위주로 새롭게 출간하셨다고 머리말에

써놓으셨던데 10판은 보지 않는 것이 맞나요?)

2. 각 과목마다 어떤분의 기본강의가 괜찮을지요?

3. 법규과 행정법은 각각 모두 강의를 들어야 하나요?

4. 공부를 처음 시작하는 수험생의 입장에서 어떤식으로 공부를

시작해야 할지요?(어떤식으로 접근해야 하나요?)

5. 감정평가실무기준(안)은 언제쯤 시행이 되며, 감정평가 내용이

크게 바뀌는 것인지요? 그리고 이는 2014년도 시험부터 적용이

되겠지요? 또한 실무기준(안) 시행으로 실무, 이론, 법규 교재의

내용도 많이 바뀌게 될까요?

 

주말을 제외하고는 많은 시간을 낼 수는 없겠지만 이 길 밖에

없다는 확인시 섰기때문에 시작해 보려합니다. 조금은 아니 많이

늦었지만 독하게 해보려구요.

 

P.S 함께 근무하시는 일부 평가사님께 문의는 해보았지만 크게

와닿지를 않았습니다. 또한 공부를 시작한다고 회사에 광고

할 수도 없는 입장이라서 님께 문의 드립니다. 여러 글을 읽어

보았는데 모두의 신임을 받고 계신것 같아서요. 부탁드립니다.

 

 

 

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답변이 늦었습니다.

 

가끔 XXXXXXXXXXXX이라는 닉네임을 보곤 했습니다.

 

 

 

 

 

계속 공부는 하려고 하는데 중간에 그만두고 또 다시 시작하고 그런 패턴을 반복하시는 것 같습니다.

 

 

 

감정평가법인(감정원은 아니신 듯) 직원으로서 감정평가사 공부를 하는게 쉽지 않은 일입니다. 주로 담보와 경매 위주로 하시겠죠.

 

 

 

 

같이 근무하는 평가사도 대부분 전업수험생 시절을 거친 분들이어서 님의 처지에 맞는 답변을 하기가 어려울 겁니다. 또한 법령면제자 출신 합격자도 수험기간이 최소 5년~8년 정도 되는 분들이 많아 적절한 답변을 하기가 어려울 것입니다.

 

 

사실 답변을 드리지 않을까도 생각했습니다.

 

 

그 이유는 님의 글에서 정말 합격하고 싶다는 간절한 열망이 느껴지지 않았습니다.

 

 

2013.5월 제게 한 분이 도움을 청해왔습니다.

 

 

2년차인데 나이는 40대 초반, 이제 아이가 100일 갓 지났다고 했습니다.

 

 

직장에선 이런저런 사정으로 그만두게 되었구요. 작년에 1차를 겨우 합격했는데 갑자기 아버님이 말기암 판정을 받게 됩니다. 후회하지 않으려고 정성껏 아버님을 간호하고 올해 4월 아버님이 소천하신 후 2년차 합격을 위해서, 올해 합격못하면 나는 아무것도 할 수 있는 게 없다고 살려달라고 도와달라고 합격하고 싶다고 제게 울면서 애원하였습니다.

 

 

제 마음을 움직였습니다.

 

정말 최선을 다해 도움을 드렸습니다.

 

교재선정부터 그 분이 원하시는 스타일의 자료등을 제공해 드렸습니다.

 

또한 출제정보까지요.

 

(올해 실무 1번 골프장 평가와 미보상용지 평가는 시험직전에 나올수 있는 모든 케이스를 다 연습시켜드리고 들어갔습니다.)

 

이분 까지는 아니더라도 이와 비슷한 정도의 절박함이 있어야 하지 않을까요?

 

 

나름의 사정과 절박함이 있으시겠지만 (어린 나이에 평가사라고 와서 깝치는게 아니꼬울수도 있고, 직원생활을 지속해봤자 미래가 불투명하고, 평가사들은 님이 만약 합격하면 경력인정으로 바로 공시지가와 사무소 차려 경매를 할 수 있는데 자신들은 못하니까 공부에 대해 대답해 주는 것을 꺼릴 수도 있음)

 

왠만한 독기와 절박함이 없다면 전업수험생들에게 백전백패 할 것입니다.

 

 

지금은 독하게 한다고 하겠지만, 대부분 3개월을 못버티고 무너지지 십상입니다.

 

 

독하게 하기로 하셨으면 주말은 온전히 공부에만 몰두하셔야 하며, 평일에도 최소 실무 1문제 정도 이상은 꾸준히 연습하여야 할 것입니다. (단, 30분이라도)

 

 

정말 눈물 없이는 안 될 정도의 각오로 임하셔야 할 겁니다.

 

최소 시험 2주전에는 휴가를 내서라도 마지막 집중적으로 정리할 시간을 만드시구요.

 

그러기 위해서는 공부를 시작한다고 회사에 광고 까지는 아니더라도 주변분들에게 도움을 청하시는 것도 한 방법일 것입니다.

 

 

 

 

 

 

서론이 길었네요.

 

- 질문(직장생활과 병행해서 공부예정) -

1. 실무, 이론, 법규(행정법 포함) 교재 추천 좀 부탁드립니다.

(박균성교수님의 행정법강의 10판은 '감평행정·보상법'을 따로

출간하시면서 사시와 행시 위주로 새롭게 출간하셨다고 머리말에

써놓으셨던데 10판은 보지 않는 것이 맞나요?)

 

-> 이런 종류의 질문을 가장 싫어합니다. 제가 추천한다고 그 교재가 님에게 좋으리란 보장이 없으니까요. 다 거기서 거깁니다. 수험가는  자연스런 대세는 거의 없고 다 인위적으로 만들어진 대세만 있습니다.

 

 

 

남들이 그나마 보는 보편적인 교재로 보세요.

 

실무는 감정평가실무강의 (나상수, 고규봉, 이홍규)를 보시고

 

이론은 경응수 감정평가론을 기본으로 하시고 (나머지 책은 여력이 안나실 것임)

암기를 위한 교재로 A+ 감정평가이론 혹은 앞으로 나올 박상봉 강사의 암기장 하는 책 둘중 자신에게 맞는 책을 보세요. 직장인이 이론을 제대로 이해하고 공부하기에는 시간도 없고 이론과목의 특성상 공부대비 효율을 찾기가 굉장히 어렵습니다. 

 

 

 

법규는 교재를 우선시 하지 말고 강사선택을 우선으로 하고 그 강사가 쓰는 교재를 기본서로 삼으세요. 법규는 한번 정하면 끝까지 그분만 믿고 따라가세요.

 

 

보상법규를 직장인이 행정법 기본서를 보면서 공부하는 것은 힘든 일입니다. 보상법규의 틀에서 나올 수 있는 것들을 유형화 해놓고 그것에 맞추어 행정법을 공부하는 것이 좋겠습니다. 박균성 교수님의 행정법강의에 감평용, 사시,행시용의 구분은 없습니다. (행정조직론 쪽 부분의 포함여부에 따른 차이일뿐). 참고도서용으로 박교수님의 책을 보는 게 좋기는 하지만 직장인이 그렇게 시간 내기는 어려울 겁니다.

 

 

 

 

일단 기본적인 사례의 틀을 익히고 기본사례를 닥치고 암기하세요.

(실무 기본문제 전형적인 목차와 틀을 암기하는 것처럼)

 

 

 

 

 

 

2. 각 과목마다 어떤분의 기본강의가 괜찮을지요?

 

교재추천과 마찬가지로 이것도 제일 싫어하는 질문입니다.

 

권소현 평가사님 (아마 강의 안하실 겁니다)

 

유도은 평가사님 (초년차들은 세세한 것도 다 궁금해서 질문이 정말 많은데 이것을 거의 바로바로 해결해 줄 수 있는 것이 가장 큰 장점입니다.) 이 두분 중에서 들으세요.

 

 

다른 분이 맘에 들면 그 분 것을 들으셔도 상관없습니다. 어차리 기본강의로 실무가 해결되지는 않으니까요.

 

 

이론은 별 차이 없습니다. 각자가 장단점을 다 갖고 있으니까요. 어느 분 강의를 들어도 해결되지 않을 겁니다. 그래도 기본강의 한번쯤은 들어야 하니까 경응수 평가사님 책으로 강의하는 분의 강의를 들으세요.

 

 

법규도 별 차이 없습니다. 딱히 추천할 만한 분이 없습니다.

 

 

 

3. 법규과 행정법은 각각 모두 강의를 들어야 하나요?

 

 

->모두 강의를 들으면 가장 좋겠지만 그러기는 시간도 없고 행정법은 최소 5회독 이상은 해야 전체적인 체계와 논리가 잡히는 것이 보통입니다. 강사를 정하시고 그 분의 커리큘럼을 쭉 들으세요. 최고 최선은 아니지만 행정법과 보상법규의 균형을 가장 잘 맞추는 것은 합격의 법학원 도승하 평가사라고 생각합니다. 그 분 것을 들으세요.

 

 

 

4. 공부를 처음 시작하는 수험생의 입장에서 어떤식으로 공부를

시작해야 할지요?(어떤식으로 접근해야 하나요?)

 

->이런 질문만큼 난감한 질문이 있을까요? 수습직원이 들어와서 님에게 감정평가를 처음 시작하는 직원입장에서 어떤식으로 업무를 해야 할까요? 라고 물어보면 뭐라고 대답하시겠습니까? 하다보면 된다라고 하겠죠? 정형화된 방법은 없습니다. 일단 강의듣고 공부를 시작해서 하다보면 내 스타일이 어떻고 어떤게 부족한 것 같다라는 감이 올 겁니다. 그 때 제게 질문을 주시면 (EX. 나는 앞글자 따서 외우는 식의 공부를 좋아하는 데 두문자 정리된 것들 있나요?) 답변을 드리겠습니다. 공부부터 시작해 보세요.

 

 

5. 감정평가실무기준(안)은 언제쯤 시행이 되며, 감정평가 내용이

크게 바뀌는 것인지요? 그리고 이는 2014년도 시험부터 적용이

되겠지요? 또한 실무기준(안) 시행으로 실무, 이론, 법규 교재의

내용도 많이 바뀌게 될까요?

 

 

 

 

-> 이 부분에 대해서는 제가 댓글 혹은 게시글로 여러번 애기 한 것 같은데 꼼꼼히 검색을 해보지 않으신 것 같습니다. 실무기준(안)이 늦어지는 것은 실무기준 적용에 대한 해설서도 같이 고시하려고 하기 때문입니다. 현재 해설서 작업이 진행중이며 9월말까지 마무리를 해야 하는 것으로 알고 있습니다. 시행은 빠르면 2014년 1월부터겠지만, 시간이 촉박하여 내년 상반기 중에 시행될 것 같습니다.

 

 

감정평가내용은 크게 바뀌지 않습니다. 기존의 법적 구속력 없었던 각종 지침의 내용을 좀 더 세분화하여 적어놓은 것 뿐입니다. 크게 바뀌면 기존에 평가업무 했던 사람들은 난리나겠죠?

 

 

실무기준(안)시행으로 실무, 이론, 법규교재의 내용이 크게 바뀌지는 않습니다.

 

다만, 추상적으로 규정되었던 사항을 각 유형별로 물건별로 어떻게 평가하라는 세부적인 매뉴얼 비슷하게 나올 것이기 때문에 수험생이 공부해야 할 내용은 크게 늘어날 뿐입니다.

 

 

직장인의 공부는 전업수험생과는 다릅니다. 더더욱 효율적이고 집중적으로 공부하셔야 하고 체력도 신경많이 쓰셔야 합니다. 운동할 시간을 내기 어려우니 스트레칭정도 하면서 보약도 좀 챙겨드시고, 술도 많이 자제하셔야 합니다. 경조사도 자제하시구요.

 

직장인 출신 합격생에게 도움을 청해보세요.

 

22기 고호연 평가사님

 

23기 최승호 평가사님 (닉네임 우하하/ 또 이 분은 직장인 스터디 강의를 진행하려는 계획도 있기 때문에 많이 도움을 주실 겁니다. 이분에게 꼭 공부방법 등을 물어보세요.)

 

 

현업경력이 6년이시니까 분명 유리한 점이 있습니다. 최대한 이 점을 살려서 공부하는 방법을 위 두분에게 질의하면 잘 알려주실 겁니다.

 

 

수험생 숫자가 반토막 났다고는 하지만, 그만큼 더 절박한 사람들만 남아있어 합격하기 더 어렵습니다.

 

 

 

전업수험생보다 더 절박하고 고통의 눈물을 흘려야 합격할 수 있음을 명심하세요.

 

열심히 하시고 또 궁금한 것 있으면 질문 주시길 바랍니다.