2012년 한국감정평가학회 춘계학술대회_감정평가업계의 선진화를 위한 나아갈 방향의 참석 小考

2012년 한국감정평가학회 춘계학술대회_감정평가업계의 선진화를 위한 나아갈 방향

 

1. 개요

일시 : 2012년 6월 1일(금) 14:30-18:40

장소 : 한양사이버대학교 대강의실

주제 : 공시지가제도의 쟁점과 바람직한 방향, 감정평가정책의 쟁점과 바람직한 방향, 특허권 관련 감정평가의 참여방안

 

 

 

2. 세부사항

 

 

1) 1주제 : 공시지가제도의 쟁점과 바람직한 방향

 

 

(1) 발제자 : 허강무 연구조정실장(한국부동산연구원)

 

 

(2) 발제 내용

- 공시지가 제도의 개관

- 공시지가의 기능과 경제적 효과 : 2012년 5월 기준으로 공시지가는 118개 법률, 67개 시행령, 17개 시행규칙등 총 202개 법령에서 활용되고 있음.

- 공시지가의 기능은 보상평가등 다양한 감정평가의 객관적 기준, 부동산 관련 조세부과시 과세표준, 의료보험부과기준등 다양한 행정목적 활용

 

 

 

- 공시지가는 생산비용이 크나 복제비용이 거의 없는 정보재 성격을 갖고 있고, 금융리스크 관리지표로서 이용되나, 이에 대한 경제적 가치에 대한 객관적 환산작업이 이루어지고 있지 않는 상태

 

 

- 공시지가 제도의 쟁점으로 여전히 공시지가의 성격, 현실화, 복수평가 문제가 있음.

 

 

 

- 공시지가의 현실화 관련하여 한미 FTA 협정문에 수용보상시 공정한 시장가격으로 보상해야함을 규정하나, 토지보상법상 적정가격이 공정한 시장가격이 될 수 있는지 추후 논란의 여지 예상됨. 특히 적정가격이 낮은 공시지가 현실화율을 보충하기 위하여 법규정에 없는 기타요인을 이용하여 시가반영을 하고 있다는 설명이 설득력을 발휘할지 미지수임.

 

 

 

- 2008년 금융위기 이후 경제사회시스템의 방향은 금융규제강화, 녹색성장, 노령화에 대한 대비등이 주요한 과제로 대두되고 있으며, 공시지가 제도 또한 이러한 흐름과 맞물려 금융리스크 관리지표로서 기능강화, 농지ㆍ임지의 경제적 가치 평가를 뒷받침할 수 있는 제도로서 발전, 노령화 진행에 따른 자산가치 산정 방식의 재편(스톡화사회에 대한 대응)에 기여할 수 있도록 제도 손질 필요.

 

 

 

 

 

 

(3) 주요 토론 내용

 

 

 

- 평가사 출신의 교수와 비평가사출신의 교수간의 견해대립이 존재함.

 

 

 

- 대체로 비평가사 출신의 교수들은 공시지가 현실화를 불가피한 시대의 요구로 보고 현실화 기준의 제시와 현실화를 위한 엄밀한 보정과 검증이 필요하다고 봄

 

 

 

- 평가사 출신의 교수 및 평가사들은 부동산 공시가격을 일종의 정책가격으로 보아 현실화 할 대상으로 보지 않는 견해, 부동산 가격다원론 관점에서 공시지가 제도의 만능화에 대해 우려감 표현, 공개된 실거래가의 적정성에 대한 우려를 표현함.

 

 

 

 

 

2) 2주제 : 감정평가정책의 쟁점과 바람직한 방향

 

 

(1) 발제자 : 유선종 교수(건국대학교)

 

 

(2) 발제내용

 

 

- 감정평가업계의 현실로 감정평가사별 전문 분야 부재, 공적평가 비중의 비대화, R&D 투자 미흡, 신규시장 개척의지결여, 감정평가 조직내의 의사결정 구조의 고령화, 법인 조직의 비대화, 신규자격자에 대한 투자부재, 감정평가협회와 감정원간의 대립등을 지적함

 

 

 

 

- 감정평가업계에서 관심을 가저야 할 영역으로

 

 

상업ㆍ업무용 일반건축물 거래,

 

 

KDI 공공투자센터의 예비타당성조사분석,

 

 

리츠 포트폴리오 분석, 리츠 신용등급 평가등

 

 

 

 

- 금융기관 자체평가 확대의 문제점으로 전문성 부족에 따른 부실평가 양산, 평가의 독립성 유지 어려움, 서브프라임 모기지사태 이후 미국에서는 주택평가행동강령(Home Valuation Code of Conduct: HVCC)를 제정하여 은행들이 감정평가사의 평가에 개입하는 행위를 철저하게 막고 있음.

 

 

 

 

- 감정평가시장에 대한 변화 기대로서, 부동산가격공시제도 변화, 미국식 평가검토제 도입, 전문감정평가사제도 도입, 종가제 중심의 보수산정방식의 개선등을 들고 있음.

 

 

 

 

 

 

 

3) 제3주제 : 특허권관련 감정평가의 참여방안

 

 

(1) 발제자 : 정회한 변리사(정국제특허법률사무소)

 

 

 

(2) 발제내용

 

 

- 지식사회에서 지식재산권사회로 이동함에 따라 고객 만족의 핵심 차별화는 IP가 되고 있음.

 

 

- 금융기관의 효율적인 자산관리 필요, 적시ㆍ적절한 투자관련 의사결정 필요성 증가함에 따라 기술가치평가의 필요성이 증대되고 있음

 

 

- 기술가치평가가 필요한 분야 : 기술이전, 현물출자, 매각, M&A, 특허권침해소송, 특허기부, 회사파산, 청산, 기술담보, 기타등

 

 

 

- 기술가치평가의 어려움 : 눈에 보이지 않는 기술가치 산정, 평가자별 주관적인 편차 심함, 유사사례에 대한 정보습득 어려움, 용도별ㆍ유형별 평가방법 다름

 

 

 

- 기술가치평가 전략 : 시장접근법 기법 사용, 적용제품에 대한 정확한 매칭을 통한 매출정보(이익률) 흡수, 경쟁사 현황 및 경쟁 정도에 대한 정보확보, 경쟁사 특허습득시 시장점유율 변화에 대한 분석정보 활용, 가치평가에 대한 합리적 데이터 산출 및 논리적 접근

 

 

 

 

 

 

(3) 토론

 

 

- 현재 법인에서 무형자산 평가를 하고 있는 있는 경우 시장성이 확보된 특허에 대한 평가가 진행중이며, 기술성 평가에 대해서는 변리사와 협업 필요

 

 

 

- 특허 자체의 무효화율이 40%가 넘은 바, 선행기술조사 및 향후 무효화가능성에 대한 대비 필요

 

 

 

 

3. 기타

 

 

- 협회에서는 감정평가연수원을 8월 이내 설립하고 전문 평가분야 교육한 후 이를 수료한 평가사에게 업무를 배정하는 전문평가사제도를 조속히 도입할 예정임

 

 

 

- 공시지가 제도 및 감정평가업계의 변화에 대한 여러 담론이 10여년전 내지 제도 초기부터 계속 논의되어 왔으나, 커다란 논의의 진전이 없이 답보되고 있는 상태임.

 

 

 

- 그 원인으로는 관련 분야에 대한 연구 부족, 안정적인 수익기반의 지속적인 유지, 감정평가의 속성상 변화에 대해 둔감함등을 지적할 수 있고, 한면으로는 만성적인 위기론으로 최근의 변화에 대해서도 그러한 위기의 일종으로 보고 무난하게 지날것이라는 안이함 또한 내팽배함.

 

 

 

 

- 그러나 최근의 공시지가 제도에 대한 국토해양부의 움직임, 담보평가에 대한 금융권의 자체감정 확대 움직임, 한미FTA등 전문자격서비스시장의 외부적인 변화요인, 보상평가등 평가의 신뢰성에 대한 비판 여론, 감정평가 자격자수의 지속적인 증가등은 단순히 조합주의내지 조직내 통일적인 대응만으로는 해결하기 어려운 면이 있음.

 

 

 

 

- 협회에서 추진하고 있는 연수원 설립 및 신시장 개척의 기조는 타당하나 이에 대한 관련 연구의 깊이는 낮은 것으로 판단됨. 특히, 특허권 평가등 관련 무형자산 평가에 대한 현재의 큰 흐름내지 관련동향에 대해서는 전혀 파악하지 못한 것으로 보이며, 참석한 패널 또한 예전에 이 분야에서 연구과제 1~2개 참여해봤다는 초보적인 경험만 보유하고 있음.

 

 

 

 

 

- 따라서 협회가 지속적으로 무형자산 평가에 참가할 수 있는 방법을 확보하기 위해서는 지식재산학회등 관련 연구 포험등에 지속적인 참여를 통해 무형자산 평가에 있어 감정평가사의 존재감을 보여주어야하고,

 

 

 

 

지식재산기본법등 관련 법제를 이해하고, 국가지식재산위원회등 관련 단체등의 움직임을 이해하고, 기술가치평가의 밑그림을 그리는 한국산업기술진흥원등의 관련 연구에 참여하는 방안을 모색하고, 평가분야에 40여년을 이어온 경험을 토대로 기술가치평가와 관련한 단체들이 겪고 있는 가치의 공정성과 신뢰성 제고의 문제점을 해결하기 위한 평가업계의 노력을 컨설팅해줄 수 있어야 한다고 본다.

 

 

 

 

즉, 부감법상 감칙의 무형자산평가규정만으로 무형자산 평가를 할 수 있는 근거로 내세울 게 아니라 실제로 지식재산권등의 현 동향을 파악하고 전략적으로 평가협회에서 결합할 수 있도록 하고, 관련 학회에서 평가업계의 이해를 대변할 프리젠테이션 스킬을 구비한 전문가를 육성할 필요가 있다.