1개의 감정기관이 평가한 감정가액은 상증법상 시가로 볼 수 없음 (국세청 심판청구 사례)

[ 전심번호 ]
[ 제 목 ]
1개의 감정기관이 평가한 감정가액은 상증법상 시가로 볼 수 없음 `
[ 요 지 ]
2이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액을 시가로 보는 것이나, 1개의 감정기관이 평가한 감정가액은 시가로 보기 어려움
[ 결정내용 ]
결정 내용은 붙임과 같습니다.
[ 관련법령 ] 상속세 및 증여세법 제61조【부동산 등의 평가】 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】

주        문

    ○○세무서장이 2011.12.6. 청구인에게 한 2009년 과세연도 양도소득세 542,584,640원의 부과처분은 이를 취소합니다.

 

이        유

1. 처분내용

   청구인은 2009.7.14. ○○남도 ○○군 ○○읍 ○○리 323-1 대지 3,678㎡ 및 병원건물 등 2개동 9,248㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 ○○지방법원 ○○지원으로부터 2,960백만원에 부동산임의경매로 낙찰받은 후 2009.10.29. 쟁점부동산을 청구인이 대표로 있는 의료법인 ○○의료재단(이하 “수증법인”이라 한다)에 출연하였으며, 수증법인은 약정에 따라 청구인이 쟁점부동산의 낙찰대금 납부를 위하여 쟁점부동산을 담보로 2009.8.7. 대출받은 ○○농협 ○○지점의 대출금 2,050백만원을 인수한 후, 2010.4.9. 이를 변제하였다.

  ○○지방국세청장은 2011.6.7.부터 2011.6.22.까지 처분청에 대한 정기종합감사를 실시하여 청구인의 쟁점부동산 출연이「소득세법」제88조의 부담부 증여에 해당함에도 청구인이 양도소득세를 신고하지 아니하였다 하여, 출연(증여)시점부터 가장 근접한 2009.9.14.자 ○○감정평가법인(1개 감정기관)의 감정평가액인 5,435백만원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)을 ○○지방국세청 과세사실판단자문위원회의 자문을 거쳐 쟁점부동산의 시가로 본 다음, 처분청에게 부족 징수된 양도소득세를 과세하라고 시정지시 하였으며, 처분청은 이에 따라 2011.12.6. 청구인에게 2009년 과세연도 양도소득세 542,584,640원을 결정고지하였다.

  청구인은 이에 불복하여 2012.3.5. 이의신청을 거쳐 2012.6.26. 이 건 심사청구를 하였다.

2. 청구인 주장

가. 1개 감정기관이 평가한 감정가액은 시가로 볼 수 없다.

  1)「상속세 및 증여세법」상 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다고 규정하고 있으며, 여기서 시가란 불특정다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 한다고 규정하고 있다.

   그러나 상속세 또는 증여세는 소득세나 법인세의 경우와는 달리 현실적으로 금전화 되지 않았고, 처분하지도 않은 재산에 대한 평가를 하는데다재산의 종류도 많아서 이들을 객관적 기준에 의하여 정확히 평가 하기는 어렵고, 세법에서조차도 시가의 산정이 실제로는 대단히 어려운 일이어서 재산평가의 자의성을 배제하고 그 남용을 방지함으로써 상속 또는 증여재산에 대한 공정성을 확보하기 위하여 실무에 있어서는 시가로 인정할 수 있는 범위를 제한적으로 예시하고 있으며, 이에 따라 재산평가에 있어서는 보충적 평가방법이 보다 광범위하게 적용되는 실정이다.

  2) 처분청은「상속세 및 증여세법」제60조제2항 및 같은 법 시행령 제49조의 규정을 증여재산평가의 근거로 하면서, 경매취득 후 ○○감정평가법인 1개의 감정기관에서 3차례 감정한 가액 중 평가기준일로부터 가장 근접한 쟁점감정가액이 쟁점부동산의 실제 가치를 객관적이고 합리적으로 반영한 가액이라고 주장하나,

   이는 3차례 모두 감정목적(경매, 담보, 출연)이 다르며, 동일한 재산에 대하여 규모, 용도, 시기 등 재산적 가치의 변동을 초래할 만한 특별한 사유가 없음에도 목적, 시기, 감정평가사에 따라 평가액이 4～8억원 이상의 차이가 있으므로 객관적이고 합리적인 평가액이라 할 수 없는바, 처분청은 쟁점감정가액이 객관적이고 합리적인 평가액이라는 근거를 제시하여야 할 것이다.

  3) 조세심판례(조심2009서182, 2010.2.2.) 및 국세청 예규(재산-499, 2010.7.7) 등에서도 재산평가의 자의성을 배제하고 그 남용을 방지함으로써 상속 또는 증여재산에 대한 평가의 공정성을 확보하기 위하여 실무에 있어서 시가로 인정할 수 있는 범위를 제한적으로 예시하고 있는바, 처분청의 세법적용은 지나친 재량행위로 인하여「국세기본법」제18조 및 제19조를 벗어난 처분이다.

  4) 이 건의 경우에는 증여당시의 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당되므로「상속세 및 증여세법」제60조제3항의 규정에 따라 보충적 평가방법에 의한 평가액인 2,512백만원을 시가로 보아야 한다.

   만약, 처분청이 위 2,512백만원을 쟁점부동산의 시가로 인정할 수 없다면, 청구인이 2009.7.14. 쟁점부동산을 2,960백만원에 경락받은 후 건물 리모델링 공사비로 330백만원을 추가로 지출하였으므로 이를 합한 3,290백만원을 시가로 보아야 한다.

나. 1개 감정기관이 평가한 감정가액은 ‘시가’의 범위에 포함되지 아니한다는 과세당국의 공적인 견해 표시가 있음에도 쟁점감정가액을 시가로 보아 과세한 것은 신의성실의 원칙에 위배된다.(예비적 청구)

   법원 판례 및 조세심판원 심판례와 국세청의 예규에서 보듯이 자유재량이 인정되는 기관인 법원 및 조세심판원)의 판단과 기속재량이 인정되는 국세청의 판단이 극명하게 상이한바, 그동안 1개 감정기관이 평가한 감정가액은 ‘시가’의 범위에 포함되지 아니한다는 과세당국의 공적인 견해 표시(재산-499, 2010.7.7. 등)가 있음에도, 처분청이 재판관의 자유재량에 의한 판단에 따라 한 이 건 부과처분은 ‘신의성실 원칙은 우월한 지위에서 국세를 부과ㆍ징수하는 과세관청 측에그 준수가 보다 절실하게 요구되는 원칙임’에도 법적 신의를 저버린 처분이므로 취소되어야 한다.

3. 처분청 의견

 1) 청구인은 처분청이 1개의 감정기관의 감정가액을 쟁점부동산의 시가로 판단한 것은 국세기본법 제18조【세법해석 기준 및 소급과세의 금지】, 제19조【세무공무원의 재량의 한계】규정을 벗어난 처분이므로「상속세 및 증여세법」상의 보충적 평가방법에 의한 평가액 2,512백만원을 시가로 보아야 한다고 주장하나,

   「상속세 및 증여세법」제60조【평가의 원칙등】제1항에서 상속 또는  증여재산의 평가에 있어서 시가주의 원칙을 선언하고 있고, 제2항에서는 그 시가가 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 것이어야 함을 전제로 시가로 인정될 수 있는 대략적인 기준을 제시하면서 그 구체적인 범위를 대통령령으로 정하도록 위임하고 있는바,

   문언상 그 위임을 받은「상속세 및 증여세법 시행령」제49조제1항 각 호에서 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것이므로(대법원2007두23200, 2010.1.14. 같은 뜻), 하나의 감정가액이라도 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액은 시가로 볼 수 있다할 것이다(광주고등법원2006누2694, 2007.9.27., 부산지방법원2010구합1850, 2010.8.12., 조심2010서3092, 2011.2.15., 조심2011서2495, 2011.12.20., 조심2011중1347, 2011.12.20. 등 참조).

  2) 부동산에 대한 감정가액은 감정평가사, 감정목적, 평가시기에 따라 동일한 부동산이라 할지라도 어느 정도 감정가액에 차이가 발생하는 것이 통상적이며, 특히 은행의 담보 대출과 관련된 평가는 채권자인 은행의 보수적 입장에서 평가하므로 법원의 부동산 경매시 시가 참고용으로 감정하는 가액과 의료법인의 현물출자 목적으로 감정하는 가액보다는 다소 낮은 가액으로 평가되는 것이 통례이다.

  3) 쟁점부동산의 경우 법원의 임의경매와 관련하여 시가 참고용으로 나라감정평가법인에서 2008.3.4. 감정평가한 5,201백만원이 가장 객관적인 가액이라 할 수 있으나, 청구인이 쟁점부동산을 취득한 후 병원건물을 리모델링한 사실이 2009.9.14. 감정평가서 및 수증법인의 이사회 회의록에 의하여 확인되므로 공사내용을 반영하여 평가한 쟁점감정가액이 가장 객관적이고 합리적이라 할 수 있으며, 당초 2009.8.11. 은행 담보제공 목적으로 평가한 가액인 4,605백만원은 리모델링 공사금액이 반영되지 아니한 가액이고, 2010.1.7.자 감정가액(5,006백만원)에는 리모델링 공사내용을 반영하였으나 경매목적의 감정가액(5,201백만원)보다 낮게 평가된 것으로 보아 보수적으로 평가한 것으로 판단된다.

  4) 또한, 쟁점부동산의 토지에 대한 개별공시지가가 2005년부터 2011년까지 155,000원으로 변동이 없었고, 수증법인도 쟁점감정가액을 기준으로 장부상 회계처리한 사실이 확인되므로 쟁점감정가액이 1개의 감정평가법인이 평가한 감정가액이지만 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 것으로 보이고, 평가기준일로부터 가장 가까운 날에 평가된 것인바, 이를 쟁점부동산의 시가로 본 것은 정당하다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

  1) 1개의 감정기관의 감정평가액을 시가로 볼 수 있는지 여부

  2) 1개의 감정가액을 시가로 보는 것이 신의성실의 원칙에 위배되는지 여부

나. 관련법령

  1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

   ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)을 시가로 본다.

  ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

  ③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

  2) 상속세 및 증여세법 제61조【부동산 등의 평가】

   ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법으로 한다.

    1. 토지

     「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

    2. 건물

      건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도,위치, 신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

  3) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】

   ① 법 제60조제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

    1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

    2. 당해 재산(단서 생략)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 (단서 생략)

    3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. (단서 생략)

   ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

    1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

    2. 제1항제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

    3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

 4) 국세기본법 제15조【신의ㆍ성실】

   납세자가 그 의무를 이행함에 있어서는 신의를 좇아 성실히 하여야 한다. 세무공무원이 그 직무를 수행함에 있어서도 또한 같다.

 5) 국세기본법 제18조【세법 해석의 기준 및 소급과세의 금지】

   ① 세법을 해석ㆍ적용할 때에는 과세의 형평(衡平)과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다. 

   ② 국세를 납부할 의무(세법에 징수의무자가 따로 규정되어 있는 국세의 경우에는 이를 징수하여 납부할 의무. 이하 같다)가 성립한 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래에 대해서는 그 성립 후의 새로운 세법에 따라 소급하여 과세하지 아니한다.

   ③ 세법의 해석이나 국세행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석이나 관행에 의한 행위 또는 계산은 정당한 것으로 보며, 새로운 해석이나 관행에 의하여 소급하여 과세되지 아니한다.

 6) 국세기본법 제19조【세무공무원의 재량의 한계】

   세무공무원이 재량으로 직무를 수행할 때에는 과세의 형평과 해당 세법의 목적에 비추어 일반적으로 적당하다고 인정되는 한계를 엄수하여야 한다.

 다. 사실관계

 1) 아래의 사항에 대하여는 당사자 간에 다툼이 없다.

   가) 청구인은 △△감정평가법인이 2008.3.4.을 가격시점으로 하여 법원 경매개시 목적으로 평가한 감정평가액이 5,201백만원인 쟁점부동산을 2009.7.14. 대전○○법원 ○○지원으로부터 제4회차 경매에서 2,960백만원에 낙찰받았다.

(단위 : ㎡, 천원)

구  분	면 적	감정가액	낙찰가액	비 고
토지	3,678	886,398	2,960,000 (4회차 낙찰)	기준시가 : 155천원
건물1동	2,475.17	4,257,970		지하1층, 지상6층
건물2동	2,347.14			지상5층
부속시설	748.04	57,589		장례식장 등
합 계	9,248.35	5,201,957	2,960,000

   나) 청구인은 2009.8.7. 쟁점부동산을 담보로 ○○농협 ○○지점에서 2,050백만원을 대출받아 같은 날 낙찰대금을 완납하였다.

   다) 청구인은 2009.10.29. 쟁점부동산을 수증법인에 출연하였으며, 청구인의 위 대출금을 인수한 수증법인은 쟁점부동산을 담보로 2010.4.9. □□새마을금고에서 2,200백만원, ◎◎새마을금고에서 500백만원 합계 2,700백만원을 대출받아 청구인 명의의 대출금 2,050백만원을 상환하였다.

   라) 청구인은 재산기부신청서에 쟁점부동산의 감정평가액을 5,435백만원으로기재하였고, ○○남도지사의 의료법인 설립허가서상 수증법인의 기본재산인 쟁점부동산 가액이 5,435백만원이며, 수증법인 또한 동 금액을 쟁점부동산의 출연재산가액으로 회계처리하였다.

   마) 청구인은 쟁점부동산의 부담부증여에 대하여 양도소득세 신고를 아니 하였다.

  2) 처분청이 제시한 쟁점부동산에 대한 평가내역은 아래와 같다.

      (단위 : 백만원)

순번	기준일자	유 형	평가가액 등	감정평가 목적 등	비   고
1	2008.03.04	감정가액	5,201	법원 경매가액 산정	나라감정평가법인
2	2009.07.14	경매가액	2,960	경매가액	경매가액확정일
3	2009.08.11	감정가액	4,605	함양농협 담보	중앙감정평가법인
4	2009.09.14	감정가액	5,435	의료재단 설립목적	중앙감정평가법인
5	2009.10.29	기준시가	2,512	보충적 평가	증여등기일
6	2010.01.07	감정가액	5,006	새마을금고 담보	중앙감정평가법인

   3) ○○지방국세청의 과세사실판단자문위원회 의결 결과 통보공문에 의하면, 처분청이 2011.6.15. ○○지방국세청장에게 쟁점감정가액을 시가로 볼 수 있는지 여부에 대하여 과세사실판단자문신청을 한 것에 대하여, ○○지방국세청장은 2011.6.28. 아래와 같은 취지의 자문위원회 의결사항을 통보하였음이 나타난다.

「상속세 및 증여세법」제60조 제1항 및 제2항의 위임에 의한「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제1항 각 호는 상속재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것에 불과하며, 시가란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가치를 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액도 포함되는 개념이므로 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있다 할 것이고(대법원 2001.8.31. 선고 2000두5098 판결 같은 뜻), 쟁점부동산의 경매가액은 증여일부터 3개월을 도과하였고, 당초 감정가액인 5,201백만원에서 3회의 유찰을 거쳐 43%가 하락한 2,960백만원에 경락되었음이 확인되고 있어 쟁점부동산의 경매가액을 쟁점부동산의 시가로 보기 어려움

라. 판단

  먼저, 처분청은 쟁점감정가액이 제반 사정에 비추어 볼 때, 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액이므로 이를 쟁점부동산의 시가로 보아야 한다고 주장하므로 이에 대하여 본다.

  「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제1항 제2호에서 “2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 감정기관 이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액”은 시가로 본다고 규정하고 있는 점,

   우리청은 원칙적으로 하나의 감정기관이 평가한 감정평가액은「상속세 및 증여세법」제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항의 규정에 의한 “시가”의 범위에 포함되지 아니한다고 해석하고 있는 점(법규과-722, 2012.6.26., 재산세과-20, 2012.1.17., 재정경제부재산세과-582, 2007.5.18. 등 참조),

   이 건의 경우 (주)중앙감정평가법인 1곳에서 쟁점부동산을 총 3번 평가하였는데, 그 평가액이 감정목적 등에 따라 서로 상당한 차이를 보이고 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 처분청이 하나의 감정기관이 평가한 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 청구인에게 부담부증여에 대한 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다고 판단된다(심사양도2012-0050, 2012.5.18., 조심2012중914, 2012.5.8. 같은 뜻).

   다음으로 청구인은 이 건 부과처분이 신의성실의 원칙에 위배된다고 주장하나, 앞에서 본 바와 같이 주위적 청구가 인용되어 심리의 실익이 없으므로 이에 대한 심리는 생략한다.

5. 결론

  이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」제65조 제1항 제3호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.