2007년 삼일한성학원 매실 팀장 재직 당시 수험생에게 했던 답변 (권리금, 실무 문제 풀이향상 방법)

 

<물음 1>에 대하여

 

총수익을 구성하는 권리금이란 임차인이 임대인(소유자)에게 매월 지불할 임료의 일부를 계약당시 미리 선불적으로 지급한 임료를 말합니다. 우리가 생활하면서 듣게 되는 권리금의 개념하고는 다른 개념입니다. 우리가 흔히 애기하는 권리금은 상업용 부동산에서 기존임차인과 신규임차인 사이에 영업, 시설 같은 이권(利權)에 대한 대가를 애기합니다. 즉, 기존임차인이 장사를 잘해서 확보해놓은 고객이나 점포운영을 잘한는데서 오는 것 등에 대한 대가의 의미입니다.

 

 

 

 

 

 

감정평가실무에서의 권리금은 매월 지불할 임료를 선불적으로 내는 일시금입니다. 보증금의 경우 임대기간 만료후 임차인에게 반환하여야 하는 예금적 성격의 일시금이므로 당연히 안정적인 투자대상에 투자되어야 하겠죠. 그래서 보증금 운용이율은 지불임료운용이율보다 낮은 안전한 수익률을 기준으로 하여야 합니다. (근데 미국에서는 보통 보증금 운용이율을 시장이자율을 씁니다 ^^) 권리금의 경우 돌려주는 돈이 아니므로 받는 임대인의 위험선호도 입장에 따라 보증금운용이율로 투자할 수도 있고 이보다 조금 더 위험을 감수하는 시장이자율로 투자할 수도 있을 겁니다.

 

 

 

즉, 결론적으로 말하자면 원칙적으로 보증금운용이율이 나와있으면 권리금에도 동일한 이율을 적용하시되, 보증금운용이율 미비시에는 시장이자율을 쓰시고 주를 달아 그것을 표현해주시기만 하면 전혀 문제가 없을 것으로 보입니다 ^-^

 

 

 

 

 

 

 

<물음 2>에 대하여

 

 

이물음은 김진학님 뿐만 아니라 정말로 많은 분들이 하시는 질문입니다. 이 물음에 대한 답은 각 방법마다 일장일단이 있어 딱히 어느 한 방법을 하라고 말씀드리기 곤란합니다. 되도록 이 양자를 다 만족시키는 방법이 좋겠죠.

 

 

 

 

 

처음 실무 하실때는 기본유형을 암기하는 것이 좋습니다. 하지만 너무 문제를 암기하다보면 자신의 사고의 폭이 좁아집니다. 이러한 고민을 하시는게 다른 사람들은 잘 푸는데 나는 못 푸는게 다른 사람들은 다루어 보았던 유형이라서 그러고 나는 안다루어서 못풀고 점수는 안나오고 스트레스 받고. 나도 다른 사람처럼 미리 풀어와야 하나? 라는 생각 때문인 것 같은데요.

 

 

 

 

일단 각 단원의 대표문제는 조목조목 푸시고 그 외 문제들은 목차만 잡아보는 연습을 하거나 자료해석하는 연습을 하면서 문제를 많이 접하는 방법이 좋을 듯 합니다.

 

 

 

 

무작정 문제를 늘려 스킬만 열나게 익혀봤자, 학원 스터디에서만 빛을 바랄뿐 實戰에서는 이러한 스킬이 쓰일데가 별로 없습니다. 스킬만 익히는 실무는 나중에 무너지게 됩니다. 삼일 매실은 제가 담당하고 있기는 하지만 좀 어렵고 복합적인 문제가 많아 단순히 이것을 따라가면 기본을 쌓을 기회를 놓칠 수도 있습니다.

 

 

 

 

제가 보기에 한솔학원 정규반 매실이 유형별로 체계적이고 잘 되있는 것 같습니다. 한솔 정규반 매실을 진도에 맞게 꼼꼼히 풀고 관련이론을 습득하면서 기본을 쌓으시고 한솔 고급반 문제는 목차만 잡아보거나 하는 식으로 연습하시면 효과가 좋을 것 같습니다.

 

 

 

 

힘내시구요 조금만 더 고생하시면 어느새 실무고수가 되어있는 김진학님을 발견할 수 있을 겁니다. 열심히 하시고 파이팅 하세요 ^^/