대지권이 미등기된 집합건물의 담보 감정평가 4-3 (2012.6 연수과제물, 陰陽和平之人 작성)

 

제2장 대지권미등기된 집합건물의 담보감정평가시 평가방법

 

 

1. 평가방법

 

 

가. 담보대출시점과 경매신청시점 사이에 대지권 등기가 완료된 경우

 

담보대출 취급시점에는 저당권설정자가 대지사용권을 취득하고 있었으나 대지권 등기만을 경료하지 않고 있다가 경매신청시점에서 대지권 등기가 경료된 경우에는 전유부분에만 설정된 저당권의 효력은 원칙적으로 대지사용권에도 미친다 (대법원 1995.8.22 선고, 94다12722판결) 그러므로 담보대출을 위한 담보평가에서 대지사용권을 포함하여 담보감정평가액을 산정하여도 저당권의 효력에는 문제가 없기 때문에 무방하다.

 

 

<관련 판례> 전유부분에만 설정된 저당권의 효력

 

구분건물의 전유부분에 관하여 설정된 저당권의 효력은 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 전유부분의 소유자가 사후에라도 대지사용권을 취득함으로써 전유부분과 대지권이 동일 소유자의 소유에 속하게 되었다면, 그 대지사용권에까지 미치고 여기의 대지사용권에는 지상권 등 용익권 이외의 대지소유권에도 포함된다.

(대법원 1995.8.22 선고 94다12722판결)

 

 

 

 

나. 담보대출시점과 경매신청시점 사이에 대지권 등기가 미경료된 경우

 

 

담보대출취급시점뿐만 아니라 경매신청시점에서도 대지권등기가 경료되지 않았다 하여도 집합건물의 전유부분과 대지지분을 함께 매수하여 그 대금을 모두 지급한 경우에는 대법원 판례 (2000.11.16 선고 98다45652,45699 전원합의체 판결)에 따라 대지사용권까지 함께 양도한 것으로 보아 담보감정평가액은 대지사용권을 포함한 가격으로 평가하여도 무방하다. 다만, 대지권미등기의 원인이 대지권이 없는 경우 (일부 시영아파트 등)나 대지지분의 대금을 미지급한 경우 등은 대지사용권을 제외한 건물만의 가격으로 평가하는 것이 타당하다고 판단된다.

 

 

 

 

2. 대지권 미등기 집합건물 담보감정평가시 유의사항

 

 

가. 담보대출시점과 경매신청시점 사이에 대지권 등기가 완료된 경우

 

 

(1)  대지사용권을 포함하여 담보평가

 

 

담보대출 취급시점에서는 저당권설정자가 대지사용권을 취득하고 있었으나 대지권 등기만을 경료하지 않고 있다가 경매신청시점에서 대지권 등기가 경료된 경우에는 전유부분에만 설정된 저당권의 효력은 원칙적으로 대지사용권에도 미친다. 이점에 유의하여 담보감정평가를 수행하면 된다.

 

 

(2) 관련판례 (대법원 1995.8.22 선고 94다12722판결)

 

구분건물의 전유부분에 관하여 설정된 저당권의 효력은 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 전유부분의 소유자가 사후에라도 대지사용권을 취득함으로써 전유부분과 대지권이 동일 소유자의 소유에 속하게 되었다면, 그 대지사용권에까지 미치고 여기의 대지사용권에는 지상권 등 용익권 이외의 대지소유권에도 포함된다.

 

 

 

 

 

 

 

나. 담보대출시점과 경매신청시점 사이에 대지권 등기가 미경료된 경우

 

 

 

 

(1) 경매신청시점에도 대지권등기가 경료되지 않을 경우 고려

 

 

 

경매신청시점에도 대지권등기가 경료되지 않을 경우가 있을 수 있으므로 담보감정평가 가격시점에서 대지사용권을 포함하여 담보가액을 산정하여야 할 것인지 고려하여야 한다.

 

 

이러한 경우 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정해져 있는 특별한 사정이 있는 경우가 아니라면 저당권설정 당시에 저당권설정자가 대지사용권을 취득하고 있었다면 경매법원은 대지사용권을 최저경매가격에 포함시킨다고 보아야 한다.

 

 

만약 경매법원이 대지사용권을 최저경매가격에 포함시키지 않을 것이라고 담보평가시점에서 판단되면 담보감정평가액은 대지사용권을 제외한 건물만의 가격으로 평가하여야함에 유의하여야 한다.

 

 

 

 

(2) 관련판례 (대법원 1996.12.20 선고 96다14661 판결)

 

 

구분건물을 분양받은 최초의 구분소유자 갑이 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료된 상태에서 전유부분 및 대지지분을 을에게 매도하여 전유부분에 관하여만 소유권이전등기를 경료하여 주었다가 후에 대지지분에 대하여 갑 명의로 소유권 이전등기가 경료되었음에도 을이 전유부분에 대하여 설정한 근저당권에 기하여 전유부분에 대한 경락이 있을때까지 을에게 그 대지지분에 대한 소유권이전등기를 경료하여 주지 않아 을로서도 대지지분에 대하여 소유권을 취득하지 못하고 있었다면, 달리 을이 구분건물의 대지에 대하여 전유부분을 소유하기 위한 권리로서의 대지사용권을 취득하여 이를 가지고 있지 않는 한, 경락인 역시 경락에 의하여 전유부분을 소유하기 위한 대지소유권 기타의 대지사용권을 취득하지 못하는 것이므로 경락인은 대지사용권을 가지지 아니한 구분소유자에 해당하고, 전유부분에 대한 소유권을 상실한 후에 비로소 대지지분에 관한 소유권이전등기를 마친 을은 그 대지지분의 소유자로서 전유부분의 철거를 구할 권리를 가진 자에 해당하여 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제7조에 의하여 경락인에게 구분소유권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다.