陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

비선형 공간효과를 반영한 용적률의 가치 산정 방법 연구

https://repository.hanyang.ac.kr/handle/20.500.11754/125706

건폐율과 함께 지상의 건축밀도를 나타내는 용적률은 난개발 방지, 공개공지의 확보 등을 목적으로 하는 본래의 의도 외에 공공기여 촉진을 위한 인센티브 제공 등 다양한 목적으로 활용되고 있다. 나아가 최근에는 토지 소유권과 분리된 별개의 재산권 대상으로서 용적률거래제도가 적극적으로 논의되고 있다.

용적률이 거래의 대상이 되기 위해서는 정확한 용적률 가치의 산정이 필수적 전제이지만, 우리나라는 그 동안 이에 대한 구체적 연구의 부족 등으로 인하여 재산권으로서의 용적률을 거래하는 제도가 쉽게 뿌리내리지 못하고 있다.

대부분의 선행연구에서 활용되는 선형 헤도닉 모형에 의한 용적률 가치의 도출은 토지의 수직적 이용밀도의 변화가 토지가치와 선형적 관계를 가정하는 것이지만, 실제 현실에서는 이와 같이 용적률과 토지의 가치의 관계가 단순하지 않다는 인식에서 본 연구는 출발하였다.

즉 토지의 수직적 이용에 있어 그 효용의 정도는 고르게 균분되지 않고 비선형적 형태로 할당되는 것이 부동산 가격의 현실임을 감안할 때, 용적률의 가치 산정을 위해서는 이러한 현상을 효과적으로 반영할 수 있는 모형의 설계가 필수적임을 고려해야 하는 것이다.

나아가 부동산의 가격은 대표적인 공간사상(空間事象)에 해당하므로, 부동산 가격의 범주에 해당하는 용적률의 가치를 정확히 산출하기 위해서는 인접한 개체끼리 강한 유사성을 지닌다는 이른 바 공간적인 종속 효과(Spatial dependance)를 반드시 명시적으로 고려하여야 할 것이다.

본 연구는 이러한 측면에서 용적률과 토지의 가치의 비선형적 관계 및 공간적 종속성을 명시적으로 고려함으로써 보다 부동산의 현실에 맞는 정확한 가치의 산출을 도모하고자 하였다. 연구의 수행을 위한 데이터로는 부동산 시장가치(Market Value)에 가장 가까운 대리변수(Proxy Variable)라고 할 수 있는 국토교통부 실거래신고가격을 대상으로 하였으며, 2014년도에 신고된 강남구 및 송파구의 사례 중 나지의 사례 및 적절한 정제과정을 통한 이상치(Outlier)를 제거하여 분석을 실시하였다.

본 연구의 대상인 용적률의 가치는 결국 토지의 가치 중 용적률의 양의 변화에 따른 토지 가치의 변화, 즉 용적률이 차지하는 비중을 의미한다. 용적률과 토지가치의 비선형적 관계를 반영하기 위하여 일반화가법모형(Generalized Additive Model)을 활용하였고, 공간적 종속효과를 반영하기 위하여 공간 군집분석(Spatial Clustering) 및 크리깅(Kriging)을 이용한 공간 보간분석(Spatial Interpolation)을 실시하였다.

선형회귀모형의 적용을 통한 탐색적 과정을 통해 유의미한 설명변수를 선정하였고, 선형모형과 비선형 모형의 성능을 비교하여 우세한 결과를 보이는 모형을 적합함으로써, 용적률의 가치 추정을 실시한다. 모형 성능의 진단은 검증(Test) 용도 데이터의 실제 거래가격과 모형에 의한 추정가격을 비교하여 판단하였다. 즉, 실거래가 신고자료의 일부를 임의로 분할한 뒤 모형 성능 검증을 위한 검증데이터로 활용하였다.

모형의 성능 진단 결과 공간 효과를 반영한 비선형 헤도닉 모형이 가장 우수한 것으로 나타났다. 이를 연구데이터에 적합시킨 결과, 용적률의 가치는 부동산의 용도별로 상이한 패턴을 나타냈다.

즉, 부동산의 용도의 유형을 주거용과 상업용으로 크게 나누어 본다면,

우선 주거용 토지의 경우 용적률이 증가함에 따라 토지의 가치도 대체로 선형적 관계에 의해 증가하는 경향을 보였다. 주거용도로서의 소비효용은 소위 층수가 증가한다고 해도 감소하지 않고 유지되거나 증가되는 경향을 보이는 부동산의 현실과 이는 일치하는 결과이다.

반면 상업용부동산의 경우에는 용적률의 가치가 토지의 가치와 비선형적 패턴의 관계를 맺고 있음이 실증적으로 밝혀졌다. 용적률의 가치는 대체로 선형에 가깝게 증가하다가, 어느 특정한 용적률 이상이 되면 용적률이 증가하여도 토지의 가치는 더 이상 같은 기울기(비율)로서 증가하지 않고 사실상 가치변화가 정체되는 현상이 나타난다.

상업용부동산의 층별 효용격차를 고려할 때, 1,2층 상가부분에는 그 이상의 층에 비해 대단히 큰 비중에 해당하는 가격집중현상이 나타나고 그 이상의 상층부에서는 전체를 기준으로 가치의 할당이 극히 미미하여 비용 효용성에 있어 큰 장점이 없다.

이러한 부동산 가치 이론 및 현실과 본 연구결과는 궤를 같이 한다고 볼 수 있다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의거하여 기존 도시지역 내 지구단위구역에서 공공시설 등의 부지를 기부채납하는 경우에 추가로 주어지는 현행 인센티브 용적률은, 허용용적률 등이 일정한 조건 하에서는 하나의 계산식을 통하여 사실상 일률적인 방법으로서 도출되고 있다.

그러나 본 연구 결과에 의하면, 현실 세계에서의 부동산 가격에 영향을 미치는 용적률의 가치는 결코 이와 같이 단순하지 않다. 특히 상업용도의 부동산의 경우에는 이러한 비선형적 관계가 더욱 심화되므로 개별 하위시장의 상황에 따라 비선형 공간효과를 반영한 정교한 모형의 설계가 요구된다. 또한 분양가상한제 하 택지비를 비롯한 각종 토지의 감정평가에서 고려되는 용적률의 가치도 이러한 특성을 세밀하게 반영함이 필요하다고 하겠다.