陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

도시형생활주택을 비롯해서 최근 다세대주택의 합법적인 발코니 확장 사례가 많습니다.

전유면적에는 포함되지 않지만 서비스면적으로서 실평수가 늘어나다보니, 상대적으로 대지권이 적음에도 불구하고 시장 참여자들이 실평수당 가격으로 거래를 하고 있는 상황입니다.

이러한 물건의 경우,

1. 발코니 확장부분은 공부상 전유면적에 포함되지 않은 바 제시외 건물이나,

2. 주된 부분(전유면적)과 일체로 이용되는 바 부합물로 판단하여, 주된 부분에 포함하여 평가하되,

3. 대지권의 과소를 개별요인에 반영하여 평가

이렇게 기재하고 평가하여도 무방할까요?

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감정평가에 관한 규칙 제6조(현황기준 원칙) 제①항에 의하면 감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외한다) 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 하며,

같은규칙 제16조(토지와 건물의 일괄감정평가)에 의하면 감정평가업자는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가하는 경우 등 제7조제2항에 따라 토지와 건물을 일괄하여 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용하여야 하며. 이 경우 감정평가액은 합리적인 기준에 따라 토지가액과 건물가액으로 구분하여 표시할 수 있습니다.

경매평가는 시가평가이며 시가평가는 현황평가주의이다. 따라서 현황을 기준으로 평가를 하여야 한다.

경매평가의 대상은 경매목적부동산 및 매수인이 그 부동산과 함께 취득할 모든 물건및 권리에 미치며, 매수인이 취득할 물적범위는 압류의 효력이 미치는 물적범위와 일치한다. 따라서 경매목적부동산의 구성부분. 천연과실, 종물등도 평가의 대상이 된다.

2011년 이후 사용승인된 구분건물의 경우 발코니 확장이 합법화 된 경우가 많으므로 사용승인일에 대한 사항을 살펴볼 필요가 있다. 

법원감정평가실무 제1권(2011.11) 114쪽 하단부 구분건물의 제시외건물로서 감정평가에 포함되어야 할 주요내용에 의하면

1). 최상층의 다락방

2). 지하층에 배분된 전용면적

3). 구조변경으로 확장된 부분(*발코니 등) =(합법적으로 설치된 것에 한함)

4). 새시 등이 있다.

따라서 발코니 확장부분은 평가의 대상이며 평가방법은 구분건물은 전유부분을 기준으로 평가는 하되 가격에는 공유부분과 구조변경으로 확장된 부분도 포함하여 평가하고 의견란에 포함평가여부를 명기하여야 할 것이다.