공유지분 토지 지상의 수목 감정평가

경매 작성시,

공유지분 토지의 면적은 소유 지분비율에 의거 면적 사정하는데,

궁금한것은

지상에 식재되어져 있는 유실수(감나무, 배나무 등)은 지분비율과 상관없이 일괄평가하는 것인지

아니면 지분비율에 의거 평가하는것인지...

제시외건물도 마찬가지일것 같은데...

소유관계도 불분명하고....

정말 어렵습니다. 

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낙찰된 토지와 지상 수목과의 부합

2014-05-26 | 작성자 최광석 | 조회수 20,172 | 추천수 178

               

  최근, 경매로 매각된 어느 토지상에 수목을 소유하는 사람으로부터 토지낙찰자와 어떤 분쟁이 예상될 수 있는지에 관해 상담한 바 있다. 이 의뢰인은 매각 전 토지소유자에 대한 대여금 변제조로 토지소유자로부터 수억원대의 수목을 양도받은 후 토지에 대한 임대차계약까지 체결하는 방법으로 수목을 보유하던 중, 토지소유권이 타인에게 낙찰되어버리는 상황을 맞이하게 된 것이었다.

  이 문제는 토지에 대한 수목의 부합여부가 제일 큰 쟁점이 될 수 있다.



★ 민법 제256조(부동산에의 부합)
부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다. 그러나 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다.



  부합이란, 여러 개의 물건이 서로 결합하여 사회관념상 하나의 물건이 되어서 분리될 수 없거나 현저히 곤란한 것을 말한다. 부합의 개념을 인정하는 것은 결합으로 인해 분리가 곤란한 상태의 물건을 다시 분리하는 것이 사회경제적으로 유익하지 않아서, 부합에 의하여 생긴 물건을 1개의 물건으로 존속시키고 복구를 허용하지 않기 위해서이다. 토지상에 식재된 수목이 대표적인 예가 될 수 있다.

  하지만, 민법 256조 후문에서 보는 바와 같이 의뢰인의 사안에서처럼 임대차계약과 같은 타인의 권원에 의해서 부속된 것은 부합이 성립되지 않아서, 수목소유권은 토지소유자에게 부합되지 않은 채 의뢰인에게 그대로 유지될 수 있게 된다.



★ 대법원 1980.9.30. 선고 80도1874 판결 【절도】

【판결요지】
타인의 토지상에 권원없이 식재한 수목의 소유권은 토지소유자에게 귀속되고 권원에 의하여 식재한 경우에는 그 소유권이 식재한 자에게 있다.

【이 유】
원심판결 이유에 의하면 원심은 그 거시증거에 의하여 피해자 김ㅇㅇ이 공소외 최ㅇㅇ으로부터 가옥을 매수하여 이사한 때에는 이 사건 대밭에 위 최ㅇㅇ이 심은 10여주의 대나무가 있었는데 그후 위 김ㅇㅇ은 대나무 100여주를 동 대밭에 식재하고 20여년간 가꾸어 온 사실을 인정할 수 있으니, 피고인이 벌채하여 간 이건 대나무 중에는 위 김ㅇㅇ 소유의 대나무가 포함되어 있다고 할 것이므로 피고인의 이건 범죄성립에는 소장이 없다고 판시하고 있다.
살피건대, 타인의 토지상에 권원없이 식재한 수목의 소유권은 토지소유자에게 귀속하고 권원에 의하여 식재한 경우에는 그 소유권이 식재한 자에게 있다할 것인 바, 원심의 위 설시만으로는 위 김ㅇㅇ의 위 대나무 식재가 권원에 의한 것인지 여부를 확연히 알 수 없는 흠이 있기는 하나 원심 거시의 위 증거들에 의하면 위 김ㅇㅇ은 그가 피고인으로부터 임차하고 있는 토지의 울타리 안에 위 대나무를 식재하고 가꾸어 온 사실과 피고인이 그 울타리안의 대나무를 벌채하여 간 사실을 인정하기에 넉넉하므로 원심의 위 판시는 결국 피고인이 위 김ㅇㅇ의 권원에 의하여 식재한 위 동인소유의 대나무를 동인의 의사에 반하여 벌채하여 간 것이라는 사실을 인정한 취지로 못볼 바 아니고 거기에 소론과 같이 채증법칙위반 심리미진으로 사실을 오인한 위법이 있다고 할 수 없고 --

★ 대법원 1990.1.23. 자 89다카21095 결정 【동산인도】
--원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 거시증거에 의하여 원고가 1984.8.20. 소외 나라제지주식회사와의 사이에 같은 회사 소유의 경북 경산군 진량면 부기동 2. 공장용지(이하 이 사건 토지라고 한다) 중 공지일부와 그에 인접한 토지 등 약 3,190평을 계약일로부터 10년 동안 무상으로 사용 수익하는 내용의 사용대차계약을 체결한 후 그 지상에 같은 달 25. 주목, 오엽송 등 이 사건 수목을 식재한 후 이를 관리하여 왔는데, 1987.1.16. 이 사건 토지가 소외 주식회사 한국상업은행에 경락되고 곧이어 같은 해 7.8. 피고가 위 토지를 매수한 이래로 피고가 이 사건 수목들을 점유하고 있는 사실을 인정하였는 바, 기록과 대조하여 살펴보아도 원심의 사실인정은 정당하고 거기에 채증법칙을 위배하여 사실을 오인한 위법이 있다 할 수 없으므로 논지는 이유없다.
타인소유의 토지상에 수목을 식재하는 경우, 권원에 의하여 식재한 때에는 그 소유권이 식재한 자에게 있다 할 것인 바(대법원 1980.9.30. 선고 80도1874 판결 참조), 원심이 같은 법리에서 원고가 이 사건 수목을 식재한 것은 앞에서 본 사용대차권이라는 권원에 기하여 식재한 것이어서 이 사건 수목은 이 사건 토지에 부합되지는 않는다 할 것이므로 원심이 비록 이 사건 수목의 식재 후에 경매에 의하여 피고의 전자가 이 사건 토지를 경락 받았다고 하여도 그 경매에 의하여 원고의 소유인 이 사건 수목까지 경락취득하는 것은 아니라는 취지로 판단한 것은 정당하고--

★ 대법원 1998. 4. 24. 선고 97도3425 판결 【절도】
타인의 토지상에 권원 없이 식재한 수목의 소유권은 토지소유자에게 귀속하고 권원에 의하여 식재한 경우에는 그 소유권이 식재한 자에게 있으므로, 권원 없이 식재한 감나무에서 감을 수확한 것은 절도죄에 해당한다.

★ 대법원 1989.7.11. 선고 88다카9067 판결 【손해배상(기)】
민법 제256조는 “부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다. 그러나 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니한다”라고 규정하고 있는데 위 규정단서에서 말하는 「권원」이라 함은 지상권, 전세권, 임차권 등과 같이 타인의 부동산에 자기의 동산을 부속시켜서 그 부동산을 이용할 수 있는 권리를 뜻한다 할 것이므로 그와 같은 권원이 없는 자가 토지소유자의 승낙을 받음이 없이 그 임차인의 승낙만을 받아 그 부동산 위에 나무를 심었다면 특별한 사정이 없는 한 토지소유자에 대하여 그 나무의 소유권을 주장할 수 없다고 하여야 할 것이다.
그런데도 원심이 원고가 이 사건 토지의 전소유자로부터 승낙을 받음이 없이 그 토지를 임차한 소외 이원섭의 승낙만을 받아 그 위에 이 사건 사철나무 1그루를 심은 사실을 확정하고서도 그 나무가 위 토지에서 분리되어 원고의 소유로 된 특별한 사정에 대하여는 심리판단함이 없이 그 나무가 위 토지의 소유권과는 독립하여 별개의 소유권의 대상이 된다는 이유만으로 그 후 위 부동산을 취득하여 위 나무를 벌채한 피고에게 그로 인한 불법행위 책임이 있다고 판단한 것은 민법 제256조가 정하는 부동산에의 부합에 관한 법리를 오해하여 심리를 다하지 아니함으로써 판결결과에 영향을 미쳤다고 할 것이다.
그리고 원심이 든 증거에 의하더라도 달리 피고가 이 사건 토지를 전 소유자로부터 매수할 때나 위 나무를 베어낼 때 그것이 다른 사람의 소유임을 알았거나 알 수 있었다고도 보여지지 아니한다.

★ 대법원 1991.4.12. 선고 90다20220 판결 【손해배상(기)】
☞ 공유토지의 토지지분을 취득한 피고가 토지상에 있는 수목을 훼손하자 수목의 소유권자라고 하는 원고가 손해배상청구소송을 제기한 사안

【판결요지】
가. 토지의 주위에 울타리를 치고 그 안에 수목을 정원수로 심어 가꾸어 온 사실만으로는 명인방법을 갖추었다고 보기 어렵다고 한 사례.
나. 대지의 공동 소유자가 다른 공유자로부터 그의 지분에 대한 사용권을 설정받은 후 그 대지상에 정원수를 심은 것이라면, 그 정원수는 그 대지사용권에 의하여 식재한 것으로서 대지지분권과 상관없이 그 정원수의 소유권을 취득하였다고 보아야 한다.

【이 유】
(1) 원심판결 이유에 의하면, 원심은 이 사건 토지 위에 식재된 수목은 원고가 식재하였다고 하더라도 명인방법으로 공시한 바 없으므로 이 사건 토지의 정착물이 되어 이 사건 토지의 지분소유권자인 위 박ㅇㅇ의 소유로 귀속되었다는 피고의 주장에 대하여, 거시증거에 의하여 원고가 1985.경 위 수목을 이 사건 토지의 주위에 울타리를 치고 그 안에 이 사건 가옥의 정원수로 심어 가꾸어 온 사실을 인정한 다음 원고는 위 방법으로 위 수목이 원고의 소유임을 공시하였다고 보고, 이에 의하여 위 수목은 객관적으로 보아 이 사건 가옥의 소유자인 원고의 소유임을 인식하기에 충분하다고 하여 피고의 위 주장을 배척하였다.
그러나 원고가 이 사건 토지의 주위에 울타리를 치고 그 안에 이 사건 수목을 정원수로 심어 가꾸어 온 사실만으로는 명인방법을 갖추었다고 보기는 어렵다고 하겠으나, 한편 원심이 적법하게 확정한 바와 같이 이 사건 대지는 원고와 형인 위 소외 박ㅇㅇ의 공동소유인데 위 소외인이 위 대지상에 있는 그의 소유인 이 사건 가옥을 원고에게 매도하고 원고 명의로 소유권이전등기를 경료하여 줄 때 이 사건 대지 중 그의 지분에 대한 사용권을 원고에게 설정하여 준 것이라면, 원고는 이 사건 정원수를 그 대지사용권에 의하여 식재한 것으로서 그 대지 지분권과 상관없이 그 정원수의 소유권을 취득하였다고 보아야 할 것이다.
원심이 그 명인방법을 갖추었다고 판시한 것은 잘못이나 이 사건 정원수가 원고의 소유라고 한 결론에 있어서는 정당하므로--

★ 대구고등법원2009. 7. 9.선고 2008나6879  손해배상(기) 등
☞  건물임차인으로 식당을 운영하던 원고가 임대차과정에서 식재한 수목의 인도를, 토지, 건물낙찰자를 상대로 청구한 사안

  원고는, “이 사건 건물의 임차인으로서 이 사건 임의경매절차개시 이후인 2006. 경 500만 원의 비용을 들여 별지 목록2 기재 순번 1, 2 유체동산(이하 ‘이 사건 나무’라 한다.)를 식재하였으므로, 이 사건 나무는 원고의 소유이고 따라서 피고 변00은 이를 원고에게 인도할 의무가 있다.”고 주장한다.
  그러므로 살피건대, 갑 제17호증의 기재만으로는 원고가 이 사건 나무를 식재하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
  가사 원고가 이 사건 나무를 임차권에 기하여 식재하였다 하더라도, 이 사건 나무가 이 사건 토지로부터 분리되어서는 경제적 가치가 없는 경우에는 민법 제256조 단서의 규정의 적용이 배제되어 그 소유권이 이 사건 토지 소유자에게 귀속된다 할 것이고, 경제적 가치의 판단은 부속시킨 물건에 대한 일반 사회통념상의 경제적 효용의 독립성 유무를 그 기준으로 하여야 할 것인바(대법원 1975. 4. 8. 선고 74다1743 판결 등 참조), 토지 위에 생립하고 있는 미등기 수목은 토지의 구성 부분으로서 토지의 일부로 간주되어 독립된 소유권의 객체로 보기 어려운 점(대결 1998. 10. 28. 98마1817참조)등에 비추어 보면 이 사건 나무는 이 사건 토지와 일체를 이루는 구성부분으로 이 사건 토지에 부합되었다 할 것이고, 또한 이 사건 토지에 대하여 임의경매개시결정 이후 이 사건 토지에 부합된 물건에도 임의경매절차에 의한 압류의 효력이 미친다 할 것이므로 결국 이 사건 나무는 이 사건 토지를 경락받은 피고 변00의 소유로 되었다고 봄이 상당하다 할 것이다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유가 없다.

★ 광주고등법원 2007. 5. 10.선고 2006나6255  동산인도
☞ 낙찰받은 토지 위에 식재된 수목의 소유권자라고 하면서 토지낙찰자를 상대로 수목의 인도를 청구한 사안

(1) 위에서 본 바와 같이 이 사건 수목은 이 사건 토지의 부합물이고, 저당권의 효력은 법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 없으면 저당부동산에 부합된 물건과 종물에도 미친다 할 것이므로(민법 제358조) 이 사건 토지를 낙찰 받은 피고들은 특별한 사정이 없는 한 이 사건 수목에 대하여 소유권을 취득하였다고 할 것이다.
(2) 원고가 이 사건 수목을 권원에 의하여 부속시켰는지에 관하여 보건대, 원고가 주장하는 것처럼 원고가 소외 회사로부터 이미 이 사건 토지에 심어져 있던 이 사건 수목을 양도받은 다음 위 임의경매절차가 진행되기 전에 이 사건 수목에 점유이전금지가처분 결정을 받아 그 집행을 완료하였다고 할지라도 그러한 사실만으로 원고가 이 사건 수목을 권원에 의하여 이 사건 토지에 부속시켰다고 할 수 없고, 달리 이를 인정할 아무런 증거가 없으므로 원고의 위 주장은 이유 없다.
(3) 따라서 피고들은 이 사건 수목에 대하여 소유자이어서 이 사건 수목을 점유할 권원이 있으므로 피고의 위 주장은 이유 있다.

★ 부산지방법원 2010. 6. 18.선고 2009나20731  토지인도 등
☞낙찰받은 토지 위에 식재된 수목에 대해 소유권을 주장하며 수목을 점유하는 자를 상대로 수목의 인도를 구한 사안

  --수목은, 입목에 관한 법률에 따라 소유권보존등기를 한 입목(입목에 관한 법률 제2조, 제3조 제1항 참조), 정당한 권원에 의하여 부속된 수목(민법 제256조 단서), 토지와 독립하여 명인방법을 갖춘 수목의 경우에는 토지와 독립한 별개의 부동산으로 인정되나, 그러한 특별한 사정이 없는 한 토지의 부합물에 해당하므로 토지의 소유자가 그 토지에 부합한 수목의 소유권을 취득한다.
  한편, 저당권의 효력은 법률에 특별한 규정이나 설정행위에 다른 약정이 없는 한 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다(민법 제358조). 그리고, 부합물 등이 경매의 목적이 되는지 여부는 경매절차에서의 평가목록이 아니라 당해 부동산에 대한 부합여부에 달린 것이며(대법원 1991. 4. 12. 선고 90다11967 판결 참조), 경매물건명세서(매각물건명세서)는 법원의 인식을 기재한 서면에 지나지 아니한 것으로서 사실행위에 속하고, 그 작성에 의하여 매각조건이 결정되거나 실체법상의 권리관계에 영향을 미치는 것이 아니고 공신적 효력이 인정되는 것도 아니며, 한편 경매절차의 특성이나 경매법원이 가지는 기능의 한계 등으로 인하여 경매법원의 경매물건명세서 작성내용이 객관적으로 상세하고 정확하기만을 기대할 수도 없다(대법원 1994.1.15. 자 93마1601 결정).
  위 사실과 법리에 비추어 먼저 이 사건 수목을 피고가 정당한 권원으로 부합시켰는지에 관하여 보면, --- 피고 측이 이 사건 수목을 식재하였다고 주장하는 시기에 이 사건 수목 재배지 전체에 대한 사용대차권 등 그 밖의 정당한 권원을 가지고 있었음을 인정할 아무런 증거도 없다.
  나아가 명인방법은 지상물이 토지 소유권으로부터 독립된 물건이고 현재의 소유자가 누구라는 것을 계속적으로 명시하여야 하는데, --만으로는 피고가 이 사건 수목에 관하여 명인방법을 갖추었음을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.
  이와 같이 이 사건 수목을 독립한 별개의 부동산으로 볼만한 특별한 사정을 인정할 수 없고, 이 사건 근저당권의 설정 당시 이 사건 수목을 근저당권의 효력 범위에서 제외하기로 약정하였다는 점에 관한 피고의 아무런 주장․입증이 없는 이상, 피고가 이 사건 수목을 실제로 식재하였는지 여부나 매각물건명세서에 이 사건 수목을 매각에서 제외하는 것으로 기재되어 있는지 여부와 상관없이 이 사건 수목은 이 사건 수목 재배지에 부합되었다 할 것이고, 이 사건 근저당권의 효력은 이 사건 수목에도 미친다고 할 것이다. 그러므로 이 사건 수목 재배지를 경락받은 오00은 이 사건 수목의 소유권도 함께 취득하였다 할 것이고, 앞서 본 바와 같이 오00으로부터 지상 수목 등을 모두 포함하여 이 사건 수목 재배지를 매수한 원고들은 이 사건 수목의 소유자라 할 것이다. 
  따라서 피고는 이 사건 수목의 소유자인 원고들에게 이 사건 수목을 인도할 의무가 있다.



  의뢰인 사건의 경우, 경매법원도 이를 의식하여 수목에 대한 가치는 토지감정에서 제외하고 매각을 진행하였다. 하지만, 경매법원의 잘못으로 부합되지 못하는 수목의 가치까지 포함하여 감정가격을 정하였다고 하더라도 토지낙찰자가 수목에 대해서까지 소유권을 취득할 수는 없다.



★ 창원지방법원 2011. 2. 11.선고 2010나8420  유체동산인도
☞ 소나무를 식재한 사람이 토지낙찰자를 상대로 소나무에 대한 소유권확인을 구한 사안에서, 토지와 토지지상 소나무 일체에 대해서 감정평가되었다고 하더라도, 소나무식재가 권원에 의해 이루어졌다면, 토지낙찰자는 소나무소유권을 취득할 수 없다는 취지의 판단 

<기초사실(다툼 없는 사실)>
피고들은 2009. 12. 4. 창원지방법원 진주지원 2009타경6935호 부동산강제경매 사건(이하 ‘이 사건 경매사건’이라 한다)에서 정00 소유이던 별지 목록 기재 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 매수하여 피고들 명의로 소유권이전등기를 경료하였다.
이 사건 토지상에 소나무 69그루(이하 ‘이 사건 소나무’라 한다)가 식재되어 있다.

<당사자들의 주장 및 판단>

당사자들의 주장      
  원고는 토지의 소유자였던 정00의 승낙을 받아 그 지상에 소나무를 식재하였으므로, 이 사건 소나무는 민법 제256조 단서 소정의 타인의 권원(權原)에 의하여 부속된 것에 해당하여 토지의 소유권과는 별개로 원고의 소유라고 주장하면서 그 확인을 구한다.      이에 대하여 피고들은, 이 사건 수목은 명인방법을 갖추지 못하여 이 사건 토지에 부합되었던 것이므로, 피고들이 이 사건 경매사건을 통해 그 소유권을 취득하였고, 그렇지 않다고 하더라도 피고들은 이 사건 경매사건에서 이 사건 소나무를 매수함으로써 그 소유권을 선의취득하였다고 주장한다. 

판단
  부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득하지만, 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하므로, 타인 소유의 토지상에 수목을 식재하는 경우, 권원에 의하여 식재한 때에는 그 소유권이 식재한 자에게 있고 그 토지에 부합되지 않는바(대법원 1980. 9. 30. 선고 80도1874 판결 등 참조), 따라서 토지의 사용대차권에 기하여 그 토지상에 수목이 식재된 후에 경매에 의하여 그 토지를 경락받았다고 하더라도 경락인은 그 경매에 의하여 그 수목까지 경락취득하는 것은 아니라 할 것이다(대법원 1990. 1. 23.자 89다카21095 결정 등 참조).           이 사건에 관하여 보건대, --- 원고는 2007. 11. 1. 정00과 사이에 이 사건 토지에 관하여 기간 2007. 11. 27.부터 2017. 11. 30.경까지, 임료 연 150,000원으로 정한 임대차계약을 체결하고, 이에 기하여 위 토지상에 이 사건 소나무를 식재한 사실을 인정할 수 있으므로, 이 사건 소나무는 피고들이 경매로 취득한 이 사건 토지의 소유권과는 별개로 이를 식재한 원고의 소유라 할 것이어서, 이 사건 소나무가 식재된 이후에 피고들이 이 사건 토지를 경매로 매수하였다고 하여도 그로 인해 원고의 소유인 이 사건 입목까지 그 소유권을 취득하는 것은 아니라고 봄이 상당하다. 그리고 권원에 기한 수목의 식재 여부가 소유권 귀속의 판단 근거라 할 것이므로, 피고들의 주장과 같이 원고가 이 사건 입목에 대한 명인방법 등을 갖추지 아니하였다 하더라도 원고가 적법한 권원에 의하여 이 사건 입목을 식재한 이상, 그 소유권은 원고에게 귀속하는 것이어서(대법원 2008. 12. 11. 선고 2008다64102, 2008다64119 판결 등 참조), 그 결론은 달라지지 아니한다.
다음으로, 피고들이 이 사건 소나무의 소유권을 선의취득하였는지 여부에 관하여 보건대, 선의취득이 인정되기 위해서는 평온, 공연하게 동산을 양수한 자가 선의이며 과실 없이 그 동산을 점유하여야 하고, 동산의 선의취득에 필요한 점유의 취득은 현실적인 인도가 있어야 하는바, 이 사건 경매사건에서 이 사건 토지와 소나무 전부에 관하여 감정평가가 이루어졌고, 피고들이 이를 기준으로 하여 이 사건 경매사건에서 매각대금을 납부하였으며, 이후 이 사건 토지에 관하여 피고들 명의로 소유권이전등기를 경료하였다는 사정만으로는 피고들이 이 사건 소나무를 현실적으로 인도받았다고 볼 수 없고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 피고들이 이 사건 소나무의 소유권을 선의취득하였다고 할 수 없다. 또한, ---를 종합하여 인정할 수 있는 아래와 같은 사실 또는 사정 즉, 이 사건 경매사건의 현황조사서에 “본건 지상에 소유자 미상의 소나무 식재함”이라고 기재되어 있는 사실, 이 사건 소나무는 식재된 간격이 일정하고 지지목이 설치되어 있어 일반인이 볼 경우 인공적으로 식재되었음을 알 수 있는 점, 그럼에도 피고들이 정00이나 인근 지역의 주민들에게 이 사건 소나무의 소유자가 누구인지를 적극적으로 확인하였던 것으로 보기 어려운 점 등에 비추어 보면, 피고들이 정호철이 이 사건 소나무의 정당한 소유자라고 믿은 데에 과실이 있었다고 봄이 상당하므로, 이 점에 있어서도 피고들이 이 사건 소나무의 소유권을 선의취득하였다고 할 수 없다. 
 


  이 사안과 다른 문제이기는 하지만, 한가지 주의할 점은 부동산에 부합된 물건이 사실상 분리복구가 불가능하여 거래상 독립한 권리의 객체성을 상실하고 그 부동산과 일체를 이루는 부동산의 구성부분이 된 경우에는 타인이 권원에 의하여 이를 부합시킨 경우에도 그 물건의 소유권은 부동산의 소유자에게 귀속된다(대법원 1985.12.24. 선고 84다카2428 판결). 소유권은 독립된 물건에 대해서만 성립할 수 있으므로, 아무리 타인의 권원에 의해서 부합되었다고 하더라도 주물에 완전히 합체되어서 본질적인 구성부분화해버리면 부합된 부분에 대해 별도의 소유권을 인정하기가 곤란하기 때문이다(이로 인한 이익불균형의 문제는 부당이득반환을 인정하는 것으로 보완하고 있다).



★ 대법원 1983.11.8. 선고 83도2411 판결 【횡령】
임차인이 임차건물에 덧붙여 방 한칸과 부엌 일부를 증축하여 기존건물과 일체로서 점유. 사용해 온 경우, 증축된 부분은 물리적 구조나 용도, 기능 및 거래의 관점에서 사회적, 경제적으로 고찰할 때 그 자체는 구조상 건물로서의 독립성이 없고 별개의 독립물로서의 효용을 갖지 못하여 기존 건물에 부합되었다고 할 것이니 동 건물의 철거보상금은 건물 소유자에게 귀속되는 것이므로 소유자가 이를 임의로 소비하였다 하더라도 횡령죄는 성립하지 아니한다.

★ 대법원 1985.4.23. 선고 84도1549 판결 【사기·강제집행면탈】

【판결요지】
건물의 내부벽에 붙인 은파석이나 그 내부천정에 부착된 합판은 사회관념상 건물의 일부 구성부분을 이루고 있고 이들을 기존건물과 분리하여서는 경제상 독립물로서의 효용을 갖지 못한다고 볼 수 밖에 없으므로 비록 이들을 건물의 임차인이 그 권원에 의하여 건물에 부속시킨 것이라 하더라도 이들은 위 부착과 동시에 건물에 부합되어 건물 소유자의 소유에 귀속되었다 할 것이다.

【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 원심은 피고인은 원주시 일산동 소재다방 건물의 소유자로서, 그 건물일부를 임차하여 동 다방을 경영하던 공소외 1이 채권자 이ㅇㅇ, 같은 신ㅇㅇ으로부터 1980년부터 1,600여만원 가량을 빌려쓰고 그 담보로 동인들에게 위 다방 내부시설을 공정증서로써 양도하여 주었는데 이를 갚지 못하여 위 신ㅇㅇ이 1982.9.말경 1을 상대로 제기하고 위 이ㅇㅇ가 독립당사자 참가인으로서 참가한 춘천지방법원 원주지원 82가합204, 239 동산인도등 청구사건에서 1982.12.21 공소외 1이 신ㅇㅇ에게 금 5,200,000원, 이 정자에게 금 10,920,000원을 1983.2.20까지 각 지급하기로 하되 위 약정기일까지 위 각 금원을 지급하지 아니할 때에는 이 정자에게 위 다방내부시설 일체 및 영업허가권을 양도하기로 하는 내용의 재판상 화해가 이루어져 조만간 위 다방 내부시설에 대하여 강제집행을 당할 우려가 있는 사실을 알고 공소외 1과 공모하여 위 채권자들의 강제집행을 면탈하게 하고 나아가서 이를 기화로 공소외 1을 속여 위 다방 내부시설일체를 헐갑에 취득할 목적으로 1983.1.중순 일자불상 21:00경 원주시 일산동 192의 5 피고인의 집에서 사실은 공소외 1로 하여금 위 다방을 계속 경영하게 하여 줄 의사가 없음에도 동인에게 " 다방내부시설에 강제집행이 들어오기 전에 나에게 허위의 차용증서, 확인서 등을 작성하여 주면 재산을 뺏기지 않고 그에 따라 그 시설을 담보로 1,000만원을 대부받게 하여 다방을 계속 경영하도록 하여 주겠다" 라고 거짓말을 하여 이를 믿은 동인으로부터 동인이 금 230만원을 피고인으로부터 차용하였다는 내용의 차용증서 1매와 다방시설 중 값이 비싼 은파석(벽에 붙인 돌) 및 합판 100장이 피고인의 소유라는 내용의 확인서 1매를 교부받고, 또 1980.4.21 작성한 위 다방건물 임대차계약서 단서란에 2년후에는 시설물일체를 포기한다는 내용을 추가 기재한 다음 1983.2.17경 피고인이 공소외 1을 상대로 제기한 위 다방건물의 명도소송에서 공소외 1로 하여금 청구인락을 하게 하고 위 재판상 화해에서 정한 금원지급기일 하루 전인 같은 달19 위 건물을 피고인에게 명도하게 함으로써 위 다방내부시설을 허위양도하게 하여 채권자 이ㅇㅇ, 신ㅇㅇ을 해하고, 동시에 공소외 1로부터 시가 금 2,500여만원 상당의 다방시설물을 교부받아 이를 편취한 사실을 인정하고 피고인에 대하여 강제집행면탈과 사기에 관한 법조를 적용하여 처단하고 있다.
2. 살피건대, 원심설시의 이 사건 다방내부시설은 크게 나누어 건물내부에 부착된 은파석, 합판등의 내장재와 그 밖에 다방 영업에 필요한 탁자, 냉장고, 전축 등 집기의 두 종류로 대별할 수 있는 바, 원심의 위 판시 취지가 반드시 명료한 것은 아니나 원심은 피고인이 위 두 종류의 시설물 모두에 대하여 강제집행면탈과 사기의 범행을 저지른 것으로 인정하고 있는 취지로 보인다.
그러나 먼저 위 내장재에 관하여 검토해 보건대, 기록에 의하면 그 중 은파석은 다방건물의 내부벽에, 합판은 그 내부천정에 각 부착된 것임이 명백하여 이들은 사회관념상 건물의 일부 구성부분을 이루고 있고 이들을 기존 건물과 분리하여서는 경제상 독립물로서의 효용을 갖지 못한다고 볼 수 밖에 없다 할 것이니 비록 이들을 건물의 임차인인 공소외 1이 그 권원에 의하여 건물에 부속시킨 것이라 하더라도 이들은 위 부착과 동시에 건물에 부합되어 건물의 소유자인 피고인의 소유에 귀속되었다 할 것이므로 피고인이 그 건물 소유권에 기하여 그 명도청구를 하여 이를 인도받은 것은 정당하다 할 것이고 따라서 위 내장재 자체에 관하여는 피고인에게 강제집행면탈죄나 사기죄가 성립할 여지가 없음이 명백하다고 할 것이다(다음으로 위 내장재를 제외한 집기 등 시설물에 관하여 보건대, 원심이 들고 있는 증거들에 의하면 피고인이 공소외 1로 하여금 이 사건 다방건물의 임대차계약서에 임차인은 위 건물의 시설물 일체를 포기한다는 조항을 추가로 삽입 기재하게 하여 교부받은 사실은 인정되지만 원판결 거시 전 증거들에 의하더라도 추가로 기재한 "시설물 일체" 의 뜻이 위 집기들을 의미하는 것이라거나 피고인이 공소외 1의 채권자들에게 위 집기들이 자신의 소유임을 주장한 사실을 인정할 수 있는 증거는 찾아 볼 수 없고 오히려 원심이 채택한 원심증인 이ㅇㅇ, 신ㅇㅇ들의 증언에 의하면 채권자인 이들은 피고인이나 공소외 1로부터 위와 같은 주장을 전혀 들은 일이 없다는 것이므로 피고인이 단지 위 서류를 교부받아 소지하고 있던 사실만으로는 위 집기 등 시설물을 허위양도 받아 이에 의하여 채권자들의 강제집행에 지장을 초래함으로써 이들을 해하였다고 보기는 어렵다고 하겠다).--원심판결이 피고인을 유죄로 인정한 조치에는 채증법칙을 위배하여 사실을 오인하였거나 부합물에 대한 소유권의 귀속, 강제집행면탈죄 및 사기죄에 대한 법리오해의 위법이 있다고 할 것이다--

★대전지방법원 2012. 6. 14.선고 2012가단5862  소유권방해예방청구
☞ 주유소 운영과정에서 원고들이 국유지에 석축, 아스콘포장시설을 했는데, 그 뒤 피고들이 주유소부지소유권을 취득하게 되자, 피고들을 상대로 석축 등의 사용금지를 구하는 소를 제기한 사안

청 구 취 지
피고들은 별지 목록 제1항 기재 각 토지 위에 설치된 석축, 철근콘크리트 시설, 아스콘 포장시설을 사용하여서는 아니되며, 피고 문선독은 별지 목록 제2항 기재 토지 위에 설치된 맨홀박스 시설, 철근콘크리트 시설, 아스콘 포장시설을 사용하여서는 아니된다.

이   유
1. 원고의 주장
  가. 원고 나00는 2004. 5. 20.경부터 충남 금산군 추부면 00리 291 등의 토지에서 ‘00주유소’를 운영하였는바, 위 주유소 진출입로로 사용하기 위하여 2004. 3. 20. 대전지방국토관리청장으로부터 국가 소유의 별지 목록 제1항 기재 각 토지(이하 ‘이 사건 제1토지’라 한다)에 관하여 점용기간을 2004. 3. 22.부터 2014. 3. 21.로 하는 도로점용허가를 받고, 위 각 토지에 석축을 쌓고 토지를 매립한 다음 철근콘크리트 시설, 아스콘 포장시설 등을 하여 도로로 만들었다.
  나. 원고 박00은 1999. 5. 13. 대전광역시 동구청장으로부터 국가 소유의 별지 목록 제2항 기재 토지(이하 ‘이 사건 제2토지’라 한다)에 관하여 국유재산 사용수익 허가를 받은 다음 2000년경 위 토지에 맨홀박스 공사, 복토 공사를 하고, 철근콘크리트 시설, 아스콘 포장시설 등을 하여 도로로 만들었다. 위 도로는 이 사건 제2토지에 인접한 대전 동구 하소동 458-1 토지 등에 있는 ‘00주유소’의 진출입로로 사용되었다.
  다. 피고들은 2012. 1. 20. 위 ‘00주유소’ 부지에 관하여 종전 소유자인 박옥0로부터 소유권이전청구권가등기에 기한 본등기를 경료받았고, 피고 문00은 위 ‘00주유소’의 부지에 관하여 종전 소유자인 송00으로부터 소유권이전청구권 가등기를 경료받았다.
  라. 원고들 모두 적법한 권원에 기하여 이 사건 제1, 2토지에 도로시설물을 부속시킨 것으로 그 시설물은 민법 제256조 단서에 기하여 원고들 소유라 할 것이므로, 도로시설물을 사용하려고 하는 피고들을 상대로 민법 제214조에 의하여 소유권방해의 예방을 구한다.  

2. 판단 
  가. 부합물에 관한 소유권 귀속의 예외를 규정한 민법 제256조 단서의 규정은 타인이 그 권원에 의하여 부속시킨 물건이라 할지라도 그 부속된 물건이 분리하여 경제적 가치가 있는 경우에 한하여 부속시킨 타인의 권리에 영향이 없다는 취지이므로 부동산에 부합된 물건이 사실상 분리복구가 불가능하여 거래상 독립한 권리의 객체성을 상실하고 그 부동산과 일체를 이루는 부동산의 구성부분이 된 경우에는 타인이 권원에 의하여 이를 부합시킨 경우에도 그 물건의 소유권은 부동산의 소유자에게 귀속된다(대법원 1985. 12. 24. 선고 84다카2428 판결, 대법원 2001. 11. 13. 선고 2000두4354 판결 등 참조). 어떠한 물건이 부동산에 부합된 것으로 인정되기 위해서는 그 물건을 훼손하거나 과다한 비용을 지출하지 않고서는 분리할 수 없을 정도로 부착ㆍ합체되었는지 여부 및 그 물리적 구조, 용도와 기능면에서 기존 부동산과는 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지 여부 등을 종합하여 판단하면 되고(대법원 2007. 7. 27. 선고 2006다39270, 39278 판결 참조), 반드시 그 부동산의 경제적 효용이나 가치 증대를 위한다는 의사를 필요로 하는 것도 아니다(대법원 2009.5.14. 선고 2008다49202 판결 등 참조).
  나. 이러한 법리에 비추어 보면, 갑 4, 8호증(가지번호 포함) 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 바와 같이 이 사건 제1, 2토지에 있는 도로시설물은 국가 소유의 토지에 정착된 공작물로서, 이를 토지에서 분리할 경우 과다한 비용이 소요될 뿐만 아니라 주유소 진입로로 사용하기 위한 목적에서 설치한 도로시설물로서 토지와는 독립한 경제적 효용을 가지고 있다고 보이지 아니하므로, 토지 소유자인 국가가 그 토지상에 설치된 원고 주장과 같은 도로시설물의 소유권을 취득하였다고 할 것이므로, 원고가 도로시설물의 소유자임을 전제로 하는 이 사건 청구는 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.



  결국, 의뢰인의 경우 토지낙찰자와 수목소유권에 관해 분쟁을 하게 되면 유리한 입장에 설 수 있게 된다.
하지만, 그렇다고 해서 토지상에 수목을 그대로 존치할 수 있는 권리를 가질 수는 없다. 종전 토지소유자에 대해서는 임대차계약에 근거한 토지사용권이 있었지만, 낙찰자에 대해서는 이를 이유로 대항할 수 없다는 점에서 토지에 대한 정당한 사용권이 없게되어 ‘수목을 수거하라’는 판결을 받아  수목을 식재된 토지에서 다른 장소로 이동해야할 처지에 놓이게 된다. 수목을 수거하지 않고 토지를 적법하게 사용할 수 있기 위해서는 입목법에서 정한 입목등기를 해서 법정지상권을 득해야만 했었다.



★입목에관한법률 제6조 (법정지상권)
① 입목의 경매 기타 사유로 인하여 토지와 그 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 되는 경우에는 토지소유자는 입목소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.

★ 광주고등법원 2005. 10. 14. 선고 2004나9304 토지인도
  ---입목에관한법률 제6조 제1항은 「입목의 경매 기타 사유로 인하여 토지와 그 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 되는 경우에는 토지소유자는 입목소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다」고 규정하고 있다.
그런데, 위 법 제2조 제1항은 「이 법에서 “입목”이라 함은 토지에 부착된 수목의 집단으로서 그 소유자가 이 법에 의하여 소유권보존의 등기를 받은 것을 말한다」고 규정하고 있고, 피고가 위 수목에 관하여 위 법률에 따른 소유권보존등기를 마치지 않은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 피고가 위 법률에 의하여 위 각 토지에 관한 지상권을 취득한 것으로 볼 여지는 없다.
  나아가, 피고가 주장하는 위 가의 (2)항의 사유만으로는 위 수목의 소유권에 관하여 명인방법이 갖추어졌다고 보기 어려울 뿐 아니라, 명인방법이 갖추어졌다고 하더라도, 위 법률에 따라 소유권보존등기를 마치지 않은 수목의 경매 등으로 인하여 토지의 소유자와 수목의 소유자가 달라진 경우 수목의 소유자가 그 토지에 관하여 당연히 지상권을 취득한다고 볼 수 있는 근거는 없다(관습법상의 법정지상권은 건물의 소유자에 대하여만 인정된다).


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.