陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

질문)

다세대주택 경매감정평가의 경우

등기부상 전유면적은 56.5제곱미터

경매평가명령서상 의뢰면적 56.5 (경매평가명령서는 등기부를 기준으로 작성되므로 등기부상 면적과 동일)

건축물대장상 전용면적은 55.5제곱미터입니다.

이 경우 어떤 면적을 기준으로 평가하여야 하는지?

경매 감정평가는 현황평가이므로 실제 정확한 현황면적을 알 수 있다면 그 면적을 기준으로 하고, 사실관계는 대장기준, 권리관계는 등기부등본 기준인바, 면적 차이는 건축물대장을 기준으로 하여야 함. (원칙)

답변)

등기부상 면적과 건축물대장상 면적은 동일해야 하는 것이 원칙이나 관할기관도 상이하고 공부 작성 목적이 상이하여 양자의 사항이 불일치 하는 경우가 있을 수 있다. 

양자가 불일치 하는 원인으로 많이 거론되는 것은 토지의 경우 지적도(임야도)와 토지(임야)대장상에는 합필 또는 분필하였지만 등기부는 토지(임야)대장을 첨부하여 법원 등기소에 별도 합필로 인한 경정등기를 신청하여야 하지만 신청하지 아니한 경우가 대표적이며 소유권의 변동은 먼저 등기부상 이전등기를 한 다음 등기부를 첨부하여 토지(임야)대장을 정정(변경)하여야 한다.

이는 집합건물의 사용승인이 나면 지자체(시,군,구청)의 관리부서에서 집합건축물 관리대장에 등재한 집합건축물관리대장을 발급받아 법원(등기소)에 보존등기를 하게 되므로 두개의 기관에서 작성하는 과정에서 착오가 발생한 경우를 생각해 볼 수 있다.

따라서 실제의 면적에 따라 건출물대장이나 등기부에 등재되어야 하지만 그렇지 못한 것으로 보이므로 실제의 면적을 먼저 확인하여야 한다.

가장 먼저 확인할 곳은 지자체(시,군,구청)의 사용승인을 담당하는 부서(건축과등)에 가서 본 건물

의 건축허가면적과 사용승인서상 면적을 확인하여야 하며, 그 면적이 건축물대장상 면적과 같은지 여부를 확인하여야 한다.

다음에는  분양면적이 같은 평형의 다른 구분건물의 전유면적을 확인하여야 한다.

(예를 들어 본건이 101호라고 한다면 201호, 301호등) 

이렇게 하면 특별한 경우를 제외하고 현황측량을 하지 않고 본건의 전유면적이 얼마인지는 알 수 있

을 것이고 이 결과를 토대로 실제와 같은 공부를 기준으로 평가하고 의견란에는 공부와 차이가 나는

사유와 실제와 같은 공부를 기준으로 평가한 사유를 감정평가서에 기재하면 될 것이다.

2015. 3. 26. 선고 2014다13082 판결 〔청구이의〕

다세대주택 지하층 및 1, 2층의 입구 오른쪽 세대 전유부분 면적은 50.44㎡이고, 왼쪽 세대 전유부분 면적은 52.03㎡이며, 소유권보존등기 당시 제출된 도면상에는 입구 오른쪽 세대가 각 층 01호로, 왼쪽 세대가 각 층 02호로 기재되었는데, 실제 현관문에는 각 층 입구 오른쪽 세대가 02호로, 왼쪽 세대가 01호로 각 표시되어 있고, 甲이 임의경매절차에서 등기부상 ‘지층 02호, 면적 52.03㎡’인 부동산을 매각받은 사안에서, 甲은 입구 왼편에 있는 지층 02호를 매각받은 것으로 보아야 한다고 한 사례

다세대주택 지하층 및 1, 2층의 입구 오른쪽 세대 전유부분 면적은 50.44㎡이고, 왼쪽 세대 전유부분 면적은 52.03㎡이며, 소유권보존등기 당시 제출된 도면상에는 입구 오른쪽 세대가 각 층 01호로, 왼쪽 세대가 각 층 02호로 기재되었는데, 실제 현관문에는 각 층 입구 오른쪽 세대가 02호로, 왼쪽 세대가 01호로 각 표시되어 있고, 甲이 임의경매절차에서 등기부상 ‘지층 02호, 면적 52.03㎡’인 부동산을 매각받은 사안에서,

등기부상 지층에서 2층까지의 각 층 02호는 입구 왼편에 위치한 세대를, 각 층 01호는 오른편에 위치한 세대를 표상하는 것이고, 각 현관문에 등기부상 표시와 다르게 표시되어 있다는 사정만으로 각 층 02호에 대한 등기가 입구 오른편에 위치한 면적 50.44㎡의 세대를 표상하는 것으로 볼 수는 없으므로, 甲은 임의경매절차에서 등기부가 나타내는 대로 입구 왼편에 있는 지층 02호를 매각받은 것으로 보아야 한다고 한 사례.