陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

정 관 식 | 글로벌감정평가법인 감정평가사, 공인회계사

이 글은 제가 다니는 학교에 대한 간단한 소개 및 미국의 부동산 시장의 흐름과 감정평가 시장의 동향, 그리고 한국과 미국 부동산 시장의 차이점을 중심으로 몇 가지 선배 동료들과 나누고 싶은 점들을 담고 있습니다. 시작하기 전에 이 글은 어디까지나 저의 짧은 수학기간 보고 느낀, 개인적인 관점이 베어 있는 글임을 미리 염두해 주시고 읽어 주시면 하는 바람입니다.



학교 소개 -- Master of Science in real estate degree in Real Estate Institute (REI) at NYU

제가 공부하고있는 뉴욕 대학 (New York University)의 부동산 석사과정 (Master of Science in Real Estate)은 뉴욕 Manhattan의 Midtown 마천루 빌딩 숲에 위치하고 있으며, NYU내 많은 학과 중에서도 학교가 정책적으로 키우고 있는 성공적이며 성장하고 있는 학과입니다. NYU는 콜롬비아 대학과 더불어 New York 지역의 양대 명문 사립대로 높은 학비만큼 의대, 법대, 예술대학을 비롯해 여러 분야에서 높은 명성을 유지하고 있습니다. 현재 이 과정에는 저를 포함 7명 -그 중 5명이 지난 가을 학기 이후에 들어 온 신입생-의 한국인이 수학 중이며, MBA과정인 Stern school을 비롯하여 여러 석·학부과정에도 많은 한국 학생들이 공부하고 있습니다. 특히 지난해 1월께 에는 토지공사의 부동산 금융 팀에서 신종갑 부장님을 비롯 여덟 분이 이 곳에 세 달 과정의 특별 프로그램을 개설하여 릿츠 산업을 위주로 강의와 현업 방문 등을 내용으로 하여 다녀 간 적이 있습니다.

보다 집중할 수 있는 소 전공 제도

제 학과의 강점은 - 다른 대학들의 부동산 전공자들이 각자의 의사 또는 목적과 상관없이 획일적으로 동일한 과목들을 들어야 하며, 그 중 일부는 다분히 부동산과는 다소 무관한 과목들인 반면에-저의 과정 내에는 4가지 소 전공을 갖추고 있어 시간 분산을 줄이고 각자 과목을 취사선택할 수 있기에 좀더 깊이 있게 관심분야를 수 접할 수 있다는 점을 들 수 있을 것 같습니다. 이 것은 이 곳에서 공부하고 있거나 졸업한 사람들의 NYU선택 동기에서 잘 입증되고 있습니다.

특히 여기서 Valuation 전공을 하면 MAI 취득을 위해 Appraisal Institute에서 요구하는 academic requirements를 모두 충족시키는 것으로 협약되어 있어 졸업하면 바로 최종 심사 단계에 들어설 수 있게 됩니다. (현재 NYU를 포함 총 6개 대학의 M/S degree 과정이 여기에 참여하고 있음) 저를 이 과정에 적극 추천해 주신 Prime 감정평가법인의 경 응수 박사님이 최초의 한국인 졸업생이자 이 Valuation 전공을 거쳐 한국인으론 처음으로 MAI 자격을 획득하신 분입니다.
참고로 4가지 소 전공은 1. Development and Investment 2. Valuation and Analysis 3. International Real Estate Markets 4. Real Estate Finance 이며, 현재 가장 인기 있는 소 전공은 이곳이 finance 중심지이기 때문도 하지만 단연 부동산 금융(real estate finance) 입니다. 저도 이걸 전공하고 있는데, 첫 한 두 학기 동안 R.E. Taxation, Legal Issues, Economic analysis, Market feasibility analysis 등의 core 과목들을 들은 후 concentration 과목으로 접어들면 다양한 부동산 금융 방안들을 공부하게 되는데 그 가운데서도 근래의 화두인 REITs 와 CMBS 얘기가 중요한 비중을 차지하고 있습니다.

생생한 세계 금융의 중심

이 대학의 또 다른 특징은 두말 할 것 없이 세계 금융의 중심지라는 지리적 특성이 제공하는 활발하고 생생한 부동산 금융 환경이라고 할 수 있습니다. 최근의 부동산과 자본시장 (Capital market)의 결합 흐름과 더 이상 자본시장을 모르고 부동산 시장을 논하기 어려워 지는 현실을 고려할 때, Wall Street 인근에 학교가 위치한다는 것 자체가 강점 중에 강점이 아닐까 합니다. 이 곳에서 지내다 보면 자연스럽게 Wall Street에 근무하는 사람을 접하게 된다든지 금융분야에 대해 엿들을 기회가 있습니다. 아울러 New York 은 홍콩, 시카고와 더불어 가장 고층 빌딩이 많은 도시로 이 곳의 많은 Office는 그 자체가 좋은 공부거리가 될 뿐더러, 세계적 금융회사와 부동산 회사들의 본사가 이곳에 소재하기에 (New York City 만으로 국한해도 1,350 여명이 REITs 회사에 종사하고 있음) 여기로부터 교수진과 동료 학생들이 구성되므로 자연히 수업이 실무 중심적으로 진행되어 현재 진행중인 deal이나 CMBS 발행 등이 수업에서 토의되므로 급변하는 부동산환경을 따라 잡는데 유리하다 하겠습니다

보다 자세한 커리큘럼, 입학 절차, 교수진 등을 알고 싶으신 분은 www.scps.nyu.edu/dyncon/rlst/degr_mast.html를 참조 하시길 바람니다.


미국 부동산 시장 현황 및 전망

불황 속에 숨어있는 기회

대략 2000년도 중반까지 지속된 약 10여 년의 걸친 미 최장, 최대의 경제호황 동안 미국 부동산 산업 역시 장미빛 호황을 구가하였으나, 그 이후 Dot-com 의 도산에서 촉발된 경기 침체와 부동산 침체 징후는 Sep 11th attack 이후 소비심리의 위축과 전쟁이라는 불확실성 변수로 결정적 타격을 받아 이젠 누구도 미국 부동산 시장이 recession에 들어섰다는 것을 부정하지 않는 분위기입니다.
가장 타격이 심한 분야는 일반 경기를 가장 빨리 반영하는 특성을 지닌 Hospitality 분야이며, office, retail등에 이어 residential 이 그나마 가장 잘 견디고 있는 걸로 언급됩니다. 일례로 맨하탄 사무실 시장의 경우 이 사건으로 WTC와 인근 빌딩을 합쳐 약 30 million square feet (약 85만 평) 의 엄청난 사무실 공간이 일시에 사라져 일부 전문가들 사이에선 office 임대료 반전에 대한 희망을 주기도 하였으나 경기침체로 인해 쏟아지는 빈 공간은 이 재고감소 효과를 단숨에 상쇄시켜 버렸습니다. 테러 참사로 인한 부수적 영향으로 insurance (재난 보험료)와 security 비용이 치솟았으며,- 어지간한 규모의 건물은 현재 신분증 제시 심지어 소지품 검사 없이 출입이 불가능합니다- user 가운데 일부는 추가 테러의 표적이 지명도 있는 빌딩일 가능성이 크다고 보아 더 이상 trophy building을 고집하지 않는 현상까지 나타나고 있습니다.

장래의 미국 부동산 시장을 예측한다는 것은 부동산 시장의 근간인 일반 경제에 대한 전망이 전대미문의 Sep. 11th attack과 연이은 전쟁의 여파로 불투명하기 때문에 상당히 어려운 가운데 금년 하반기부터는 회복국면에 들어서리라는 기대가 최근 점점 설득력을 얻고 있습니다. 한편 세계 2위의 경제국 일본의 경우는 생각보다 심각하다고 여겨지고 있습니다.

지난 recession 보다는 건실한 부동산 시장

이런 가운데 현재의 부동산 침체가 80년대 말에서 90년대 초에 걸쳐 있었던 그 것-즉, 과잉공급에 따른 극심한 부동산 가치 하락과 도산 사태 보다 훨씬 healthy 하다는 점에도 대체로 의견이 일치하는 것 같습니다. 은행권의 경쟁적인 부동산 신규대출과 이에 따른 공급과잉(초과건설)으로 촉발된 그 당시의 부동산 recession은 많은 파장과 교훈을 남겼는데, 이때 혹독히 단련된 lender들과 developer들은 이후 상당히 몸조심을 한 덕에 지난 recession 기간보다는 현재 시장의 공급과잉이 적다는 분석입니다.
또 한가지 대체적으로 일치하는 분위기는 부동산은 과거와 같은 높은 수익을 내지는 못하겠지만 주식이나 채권시장의 수익률 보다는 나을 것이라는 전망입니다. 이는 최근 2년간 부동산 시장의 평균 투자수익률이 주식 및 채권 시장을 압도했다는 점에서 잘 입증됩니다. 이는 계속되는 주식시장의 실적저조가 투자자금의 흐름을 보다 안정적인 투자처로 인식되는 부동산 sector로 옮기는 점과 상통합니다.

증대되는 부동산에 대한 관심

한가지 흥미로운 것은 최근 부동산 sector가 주식이나 채권시장과 상관계수가 적다는 것이 알려지면서 diversification을 중시하는 기관 투자자들로 부터 새삼 관심을 끌고 있다는 점입니다. 하지만 기관투자자의 부동산에 대한 투자는 여전히 미흡한 실정으로 보아집니다. 보통 전체 포트폴리오의 5-15% 정도만이 부동산에 할당되어 있으며 (1. 2위는 각각 stock과 bond임) 이 범위금액으로 릿츠 회사의 주식을 매입한다든지, 직접 부동산 소유, Loan, CMBS 구입 등을 행하고 있습니다.
전통적으로 이들 기관투자자의 부동산 할당이 적은 것은 부동산이 그 특성상 주식이나 채권에 비해 유동성이 부족하고 거래 비용이 크며 장기 투자를 요하며 정보의 흐름이 제한적이며 비효율적 시장이기 때문이라 하겠으나 제 사견으로는 기관투자자의 투자운용 매니저들의 background가 대체로 주식 및 채권시장에 있어 부동산 투자에 낯선 사실에 기인하는 점도 있다고 봅니다. 이러한 점에서 국내의 경우 부동산 증권화와 엊물려 부동산 투자 전문가의 기관 투자 분야로의 진출도 예상해 볼 수 있겠습니다.
또 한 가지 부동산에 유리한 흐름은 전문 투자자 사이에서 유동성에 대한 선호가 시장에서 너무 평가받고 있다는 인식이 나타나면서 덜 유동적이기는 하나 성장 잠재력이 큰 부동산을 재인식하게 되는 것입니다. 실제 운용중인 A라는 자금이 단기 내에 매각이 필요하지 않는 성격인 경우라면 굳이 유동성에 대한 대가로 (내재가치 보다) 고 평가되기 쉬운 주식을 살게 아니라 부동산을 사는 게 나은 투자방안이라는 논리입니다.


미국 부동산과 한국 부동산 시장의 차이점

Title Insurance 제도

두 부동산 시장의 차이점으로 우선 언급하고 싶은 것으로 부동산 소유권 보험제도 (Title Insurance) 와 대리사무 제도 (Escrow) 가 있습니다. 이들은 미국 부동산 거래에서 현재 의무적으로 이용 중이며, 통상 현업에선 Title Insurance Company가 Escrow 서비스까지 제공하고 있습니다.
이 두 제도는 부동산 거래를 보다 안전하고 신속하게 지원해 주는 기능을 합니다. 한국의 부동산 등기제도의 특성상 구입자나 세입자의 법적 보호가 제한적이어서 심리적, 금전적으로 많은 추가 비용을 소비자에게 부담시키고 있는 현실과 매매시의 대금 정산의 개선이 필요한 점을 볼 때, Title Insurance 산업은 우리 나라에 매우 그 수요가 있을 뿐더러 누군가 사명을 가지고 나설 만 한 분야라고 생각됩니다. 이미 모 기업에서 이 부동산 소유권 보험의 국내 도입을 활발히 진행중인 것으로 알고 있는데 국민에게 주는 혜택을 고려할 때 정부차원의 제도적 지원도 병행되었으면 하는 바람입니다.
한편, 이와 다소 무관한 얘기지만 금년부터 미국의 National Association of REALTORS (NAR) 는 multi-listing을 전국적으로 확대키로 결의하였습니다. 금년은 그 도입 초기로써 자신의 listing을 전국 망에 올리는 사람에 한해 전국 listing 정보에 접근이 가능한 걸로 알고 있습니다만 대부분의 활동중인 broker들이 NAR의 멤버임을 감안 할 때 이 결정으로 앞으로 2년 정도 정착기를 거친다면 미국 전역의 부동산 매물정보가 놀랍게도 하나로 묶이게 되리라 봅니다. 이 또한 소비자에 대한 서비스를 크게 개선시키는 것으로 국내에서도 (민간 단위로 어렵다면) 제도적 뒷받침을 통해 실현해 나가야 하지 않을까 생각합니다.

예측 가능한 시장, 운영수입 중심의 분석 기법

또 하나 언급하고픈 차이점이자 간과 할 수 없는 것은 국가 환경입니다. 미국은 세계에서 가장 금융 및 자본시장이 제도적으로 개방되어 투자에 있어 규제가 없는 국가이며, 정치와 경제의 안전성, 투명하고 효율적인 부동산 시장, 안정적이고 강한 달러화 등으로 인해 많은 외국자본이 들어오는 곳입니다. 이는 미국의 부동산이 안정적이고 이미 성숙한 시장 이어서 고수익을 목표로 하는 opportunity fund등의 경우 미국 내에서는 투자처를 찾기 어려우므로 자연히 국외로 눈을 돌리게 되는 이유가 됩니다. 따라서 한국에 이들이 관심을 갖거나 눈을 돌릴 때는 미국 국내 시장과의 비교 선상에서 고위험-고수익 (high risk-high return) 시장으로써 접근하게 됩니다. 만약 국내의 부동산 투자에 따른 기대 수익률이 그들이 원하는 일정 수준이상 (일례로 20% 이상의 연간 수익률)을 제공하지 못한다고 판단되면 그들의 대한 투자 활동의 정당성은 많이 상실될 것입니다.
또 다른 측면에서 미국의 부동산 시장이 성숙 (matured) 한 시장이란 것의 의미는 저와 같이 미국 이론 중심으로 공부하는 입장에 있는 사람에겐 실로 큰데, 예를 들면 수업 시간에 제가 배우는 미 부동산 이론들의 기본 가정 속에 당연 미국 시장의 특성들을 전제하지 않으면 낭패가 될 수 있는 점들이 도사리고 있다는 점입니다. 일례로 DCF법에 따라 사업 타당성 분석을 한다고 할 때 장래 임대료, 금리, cap rate등 여러 변수들이 안정적이고 예측 가능한 부동산 시장이 아니라면 분석의 상당부분이 무의미해지지 않을까요? 수요와 공급이 안정기에 있어 운영수익이 자본이득보다 의미가 크고, 금리가 예측가능하며, 많은 은행들이 무한 경쟁을 하고, 세금이 투명하고, cap rate 도출을 위한 거래사례가 개방적이고 풍부한 시장에 근거한 이론들이 이와 상이한 시장에 어떻게 적용되어야 할까요? 제가 자주 느끼고 있는 이곳 지식습득이 어느 정도 한국상황에 적용가능 할까? 라는 회의감은 이런 기초적 시장환경 차이에 기인한다고 하겠습니다.

세계 최대의 부동산 증권화 시장 그러나 아직도 전체 파이에 비해 미미한 역할

화제를 바꾸어, 보다 근원적인 차이로 모기지 활성화 정도와 이의 유통 시장 그리고 활성화 된 public equity market을 들고 싶습니다. 국내에도 ABS뿐 아니라 주택 모기지 유동화(MBS)가 가동중이나, 주지하다 시피 미국은 주택모기지가 광범위하게 이용 중이어서 좀더 값싼 부동산 금융(주택 대출금)을 폭 넓게 제공하고 있을 뿐더러 상업용 부동산을 대상으로 하는 CMBS의 이용도 주목할만한 차이라 하겠습니다.
최근에 유럽을 중심으로 CMBS 시장의 성장이 두드러지고 J-REITs가 성장하고 있으나 부동산 증권화 (securitization) 시장은 미국이 선도하고 있습니다. 부동산 증권화 부문은 Public Equity 분야- REITs 를 의미- 와 Public Debt 분야- CMBS 분야-로 대별되는데, 전체 미 부동산중 증권화 된 정도는 부채 부분의 경우 residential 인 경우 40% 정도, commercial 의 경우 1994년 기준으로 단 2.75%만이 증권화 (public debt market) 되어 있어 아직도 미성숙 단계라 스스로 자평하고 있습니다. Public equity (릿츠) 부분도 전체 부동산 파이에 비하면 아직 낮은 수준으로 미국 부동산 역시 대체로 개인이나 비상장(비공개) 회사 형태로 소유되어 있으며 이를 종합해 보면 아직 REITs 와 MBS, CMBS등의 부동산 증권화 시장이 전체 부동산 시장을 좌지우지하는 수준에는 크게 미치지 못함을 의미합니다.
어쨌든 증권화의 효과로 국내에 제가 기대하는 것으로 첫째, 다양하고 세밀한 부동산 산업/직업 발전소(generator)로서의 효과, 둘째, 거시적으로 부동산 경기 cycle을 평평하게 해 주는 효과- 미국 부동산 cycle은 전통적으로 GDP등 일반 경기 cycle에 비해 큰 진폭(fluctuation)을 나타내고 있음-, 셋째 (한국인들의 부동산과 그 종사자들에 대한 부정적인 인식은 저 만의 불만만은 아닐 텐데) 건전한 소액 부동산 투자자를 양산에 따른 다소 부정적인 부동산에 일반 대중의 인식도 개선입니다. 이중 앞선 두 가지는 미국 시장에서 증권화의 효과로 이미 입증이 되고 있습니다만, 셋째 효과는 약간은 한국 고유의 기대되는 효과라 할 수 있겠습니다.

점점 중요해지는 CMBS의 역할

만약 이곳에서 상업용 부동산을 건설, 취득하거나 추가 부채를 일으킨다고 할 때 어떤 금융 대안들을 생각 할 수 있을까요? 우선은 우리 나라처럼 시중 은행들을 떠올리게 될 것입니다. 그런데, 이곳은 CMBS가 중요한 금융 수단으로 자리 잡고 있습니다. 현재 수익용 부동산 시장에서 CMBS는 은행권 (Commercial banks and Savings associations, 50%) 을 제외하고 제 2위의 금융수단으로서 약 20%의 debt market을 점유하고 있습니다. (제 3위는 Life insurance company, 약 13%)
CMBS의 존재의 중요성이 커지는 이유는, 우선 CMBS는 borrower들에게 또 하나의 선택 대안 - 저렴한 비용(이자율)- 을 제공해 줄 뿐더러 이 것의 발행과 유통을 위해 많은 부가 산업을 발생시키는 효과가 있습니다. 또한 CMBS 투자자들 측면에서는 주식이나 채권 투자와는 상이한 위험과 성질의 투자 대안을 제공한다는 점이며 특히 tranche 구성을 통해 다시 위험과 수익률이 판이한 상품을 확대 생산해 내어 다양한 투자자의 요구를 충족시키게 됩니다.
CMBS는 투자자 입장에서는 채권의 일종으로 이해하면 되며, 채무자 (borrower)입장에선 전통적 은행대출의 대안으로서 보다 대출조건이 유리한지 여부를 알아 볼 대출원천으로 이해하면 됩니다. CMBS 발행을 위한 structuring 과 underwrite 과정은 가장 돈이 되는 부분으로 감정 평가사에겐 접근에 한계가 있다고 보아지며 capital market에 정통하고 CMBS를 구매 할 투자자들의 동향을 손바닥 보듯 알고있는 investment bank들의 독무대라 하겠습니다. 아쉽게도 평가사는 rating 과정의 valuation에 참여하거나, servicer의 정기적 revaluation에 참여할 수 있을 것입니다.
그런데 CMBS 제도를 시행하기 위해서는 analysts, rating agency, SPC, servicer, treasurer 같은 주변 산업들도 갖춰져야 하며 이는 역으로 보면 CMBS의 정착은 이들 다양한 부동산 연관 산업의 창출 및 부양을 의미한다고 하겠습니다. 참고로 RTC가 1989년에 부닥쳤던 장애들을 열거하면 다음과 같습니다.

No infrastructure
No servicing standard
No risk rating system
No central source for local or national market information
No standard for legal documentation
No historical performance data (default data etc.)
No software systems available
No expertise in liquidation portfolio
A hostile market for commercial real estate

위에 열거한 항목들이 우리에게 남다르게 다가오는 것은 이들 상당 부분이 현재 유아기인 k-REITs 의 활성화를 위해서도 그대로 상존하는 장애라고 생각되기 때문입니다. 한 예로 infrastructure 부분을 언급하고자 합니다.
이곳의 릿츠 회사와 산업동향에 대한 풍부한 리서치 보고서 및 분석 자료는 우리에게 놀라움과 부러움을 느끼게 하기에 충분하리라 봅니다. 많은 research 회사들이 월별 .분기별, 회사별 . 섹터별로 리서치 보고서를 발행하고 있으며 각자 고유의 평가모형을 통한 투자적격 여부 의견을 등급과 함께 제시합니다. 그런데, 미국의 릿츠 회사 수가 180여 개 임을 감안할 때 규모의 경제랄까 어느 정도의 시장크기가 형성되어야만 투자분석, 자문 기능 시장 등이 성립 될 수 있지 않을까 염려됩니다.
참고로 그들의 분석 기법은 저마다 독창적인 모델을 개발사용하고 있다고 할 수 있는데 각 보유부동산 소재 지역의 supply/demand market 상황을 고려하는 것부터 시작하여 장래 FFO 예측은 물론 경영자의 자질까지도 고려 요소에 포함하고 있습니다. 아시다시피 각 릿츠 회사는 자산 별로 property manager를 두고, 몇 개 부동산이나 지역을 묶어 Asset manager를 두고 있으며 별도로 construction team, acquisition team을 운영합니다만, 무엇보다도 portfolio의 구입/매각 결정 및 타사와의 합병 등의 결정권을 지닌 최고경영진의 능력과 자질은 가장 중요한 평가요소가 아닐까 합니다.


감정 평가 업계 동향

자동평가 시스템이 가져온 시장 잠식

한국의 감정평가 시장의 환경이 최근 급변하고 있는 가운데, 예상한 대로 이곳의 평가 시장은 치열해지는 평가사간의 경쟁과 자동 평가 시스템으로 대별되는 정보화에 의한 시장 잠식 속에 계속 위축되고 있다고 하겠습니다. 평가사 관련 단체에 소속된 멤버 수는 정체 내지는 감소 추세이며 사무실 수지의 악화로 part-time 평가사가 늘어나는 추세라고 합니다.
이곳 미국의 85,000 여 감정평가사들에게 있어 가장 큰 변혁은 약 10년 전부터 시작된 Computerized valuation systems에 의한 위협으로 이는 speed 와 경비절감이라는 lender 의 요구에 맞아 떨어져 매년 전국적으로 수백만 달러씩 평가시장이 잠식되는 결과를 빚고 있습니다. 이 추세는 Fannie Mae와 Freddie Mac에서 Automated Valuation Model (A.V.Ms) 채택함으로써 더욱 확대 됐습니다. Fannie Mae는 더 이상 개별 주택 평가서를 요구하지 않고 있으며 일부 건에 대해서만 drive by appraisal (평가 대상 내부 조사 없이 거리 상에서 평가 대상을 보는 것으로 대체하는 방식. 반대말은 full on-site walk-through) 을 요구하고 있습니다. 더불어 많은 부동산 회사와 lender들도 기존 평가서를 대체할 자동 시스템을 개발 중이거나 이미 운영 중으로 이러한 평가 시스템은 전체 자동 대출심사 시스템과의 연결 선상에서 개발, 적용이 되고 있기에 더욱 탄력을 받고 있습니다.
New York Times지는 지난 가을 부동산 특집의 커버 스토리로 예전 보다 더 일찍 나서서 한 건의 물건이라도 더 보고 돌아와 고객의 빨리빨리 요구에 맞추느라 늦게 까지 남아 평가서를 작성해 송부하지만 수입은 예전보다 못한 뉴욕지역의 한 평가사의 일과를 소개하면서, 12명의 직원을 두고 사무실을 운영중인 그가 반자동식 미터기로 재고(측정하고) 있는 것은 평가 대상 건물의 길이가 아니라 이 직업의 불투명한 장래라고 제목을 뽑았더군요.
평가업계는 시장잠식에 대항하여 자동 평가 방식이 전통적 현장 답사를 거치는 정식 평가방식에 비해 가지고 있는 부정확성, 위험성과 획일성에 따른 문제점을 부각시키려 노력하지만 기술 정보화가 제공하는 신속성. 저렴성과 대출시장의 편리성, 가격 경쟁력 요구라는 대세에는 어쩔 수 없는 것 같습니다. 주택가격의 경우 Internet에 들어가 가격을 알고 싶은 곳의 지번을 입력하면 인근 지역의 거래 가격은 물론 인구, 소득, 제반 입지, 환경 등의 지역 특성까지 손쉽게 알아 볼 수 있습니다.

감지되는 변화의 흐름

한편 이런 흐름의 변화와 관련된 것으로 보아지나, 이곳 license 평가사들의 경우 독립적으로 순수하게 평가업에 종사하는 경우 보단 부동산 투자회사나 은행 등에 종사하는 비율이 아주 높은 것 같습니다. 제가 개인적으로 아는 MAI중에 평가회사 소속은 전혀 없으며 모두 기업체, 보험회사, 은행의 심사 부서, accounting firm 의 real estate 자문 부서, 또는 부동산 투자회사 등에서 일하고 있더군요.
평가 수수료는 주택인 경우 평균 $334 (2000년 기준,공식집계)으로 알려져 있으며, 감정가액이 크더라도 (한국과는 달리) 투입시간에 근거한 수수료 체계로 말미암아 보수는 수천 달러를 넘지 못하는 것으로 알고있습니다. 한편 부동산 컨설팅 수수료 또한 철저히 time base 여서 아무리 가치가 나가는 부동산에 대한 용역보고서라도 수수료가 보잘 것 없는 경우가 있다고 들었습니다.
한가지 이곳의 평가업계가 한국과 다소 다른 점으로 assessor 직업을 언급하고자 합니다. 미국은 부동산에 대한 보유세(property tax)가 우리 나라에 비해 훨씬 과다한데 이는 city 나 borough별로 교육, 치안, 소방 등의 예산이 연방 정부나 주 정부의 재정 지원이 적어 이 중 상당부분이 그 지자체의 재산세에 의존하고 있는데 기인합니다. 이 중요한 재산세의 부과가 바로 county assessor의 몫으로, 맨하탄을 기준으로 할 때 매년 관내의 부동산 가치는 이들에 의하여 assess 받게 되며 관련 committee의 세율 결정과정을 거쳐 세금이 매겨지게 됩니다. 이들에게 신고되는 거래 가격도 한국에 비해 매우 신뢰도가 높아 assessor에게 있어 중요한 참고지표가 되고 있습니다. 이들 assessor중 대다수가 평가사 자격을 가지고 있다고 들었습니다.

REITS-안정기 그러나 변화 모색기

최근 REITs의 수익률이 이전보다 떨어지고 있는 가운데서도 주식 수익률을 상회하고 있으며, 몇몇 최상위 규모의 REITs 회사들이 S&P 500 Index에 사상 처음으로 포함되었거나 포함의 논의 중에 있는 등 REITs는 장래에 시장으로부터 더 많은 관심을 끌 것으로 기대하는 분위깁니다. 한편 릿츠 회사들 간의 합병 또는 릿츠와 일반 부동산회사의 합병이 지속적으로 뉴스화가 되곤 하는데, 이는 긴축경영이 절실한 불경기 하에서 규모의 경제를 이루어 보다 저렴한 관리 운영비를 이끌어 내고, 유통시장에서 보다 유동성을 강화하며, 시장인지도를 늘리는 효과를 노립니다. 그런데 재미있는 것은 리서치회사의 시각에서 합병의 부정적 평가요소로 보는 것이 합병으로 인한 양 당사자간의 문화 갈등과 경영권을 둘러 싼 헤게모니 다툼 가능성으로 이는 이질적인 두 회사가 실질적 융화를 이루기까지 간단치 않음을 의미합니다.
여기서 저는 간단히 미국 REITs 시장의 발전 배경 속에 숨어있는 이면을 가지고 REITs의 장래를 예측하는데 있어 시사점을 제시해 보고자 합니다.

자금조달 수단의 고갈에서 촉발된 REITs의 부활

우리 나라가 부동산 소유의 상위 소득자 편중이 심한 것처럼 미국도 부동산 소유 편중현상이 있다고 할 수 있습니다. 따라서 전통적으로 부동산업은 가족사업 (Family business)인 경우가 많았습니다. 이러한 배경 하에서 미국의 부동산 회사들은 대체로 주식회사가 아닌 partnership (합명회사 성격) 형태로 운영되어 왔으며 전통적으로 세금정책에 상당히 민감합니다. 이들 중 일부가 90년대 초 여건의 변화 속에 부득이(?) 주식 공매(공개)를 통해 public company (REITs)로 전환하게 됩니다. 다시 말해 REITs가 그 법제화 태동 후 30여년 만에 실질적으로 기지개를 핀 것은 세제상의 유리함 (double taxation 회피)등 보다는 90년대 초의 극도로 경색된 자금조달시장에서 원인을 찾을 수 있다는 점입니다.
부언하자면, 1980s 말의 부동산 침체는 앞서 언급한 대로 많은 변화를 가져 왔는데 그 중 REITs 와 CMBS 시장의 발전을 들 수 있습니다. 즉 이 시기의 부동산 value의 급하락 (이를 통해 REITs 투자자들에게 수익을 내 줄 수 있는 환경이 됨)과 은행 대출의 고갈(부동산 회사들이 더 이상 은행 대출을 통해 자금을 조달할 수 없게 되자 말라버린 자금줄을 찾아 public equity 시장으로 눈을 돌리게 됨)이 REITs의 부활과 CMBS 시장 ( 이시기에 양산된 부실채권처리를 위해 만들어진 미국자산정리공사 -Resolution Trust Company-의 활동과정이 CMBS의 근간이 됨)의 태동을 가능케 한 바탕이 된 것입니다. 이러한 배경을 이해할 때 앞으로의 환경 변화가 릿츠 산업에 어떠한 기회와 여건을 제공 해 줄지 주시할 필요가 있을 것입니다.

변화 가능성

어쨌든 위에서 언급한 Private company들이 public company (공개회사)가 되면서 이미 각오했던 loss of control (의사결정시 주주를 의식하지 않을 수 없게 된 점) 이외에도 불편한 점으로 자각하게 된 것이 있습니다. 공기업으로서 지니는 공개의무(disclosure), SEC 규정에 따른 각종 정기보고 및 공시의무 등에 따른 계량적 또는 비계량적 노력과 비용입니다. 단촐하고 신속한 의사결정을 선호하고 수익-비용 측면에서 최선의 entity로의 전환을 불사하는 경영주에게 REITs의 이러한 단점은 적지 않은 부담이 될 수 있습니다.
이러한 불편과 비용에 따른 피로 현상이 REITs 회사들에 상존해 있다고 보아지며 이는 앞으로 저금리 기조의 지속여부 등을 포함한 자본조달 환경의 변화에 따라 REITs로 운영하는 것에 따른 비용이 크게 인식된다면 REITs를 포기하는 회사들이 나타날 것으로 예상해 볼 수 있습니다.


맺는 말

한국 기업의 재무제표가 투명하지 않아 외국인들이 믿으려 들지 않는다고 들었습니다. 이에 따라 국제 수준의 기준과 절차를 적용하지 못한 공인회계사 업계가 자성의 대상이 되기도 합니다. 부동산 분야의 전문 자격자로서 이 점이 시사하는 바가 있다고 봅니다.
우리가 미국의 REITs 회사나 CMBS에 투자하는 시점이 왔고 역으로 외국 투자자들의 국내 부동산에 대한 관심과 참여도 더욱 높아질 것입니다. 국제간의 자유로운 투자가 이루어지고 자금이동을 제한 할 수 없는 시대가 도래하고 있다면 작은 우리 것을 지키는데 주력 할 것이 아니라 작은 걸 뺏기더라도 큰 걸 얻을 수 있는 노력을 해야 할 것입니다. 즉 우리 것 우리 방식에만 안주할 것이 아니라 남의 것 - 특히 미국 중심으로 세계질서가 급속히 기울어지고 있는 현실 하에서는 미국의 것들-을 싫던 좋던 수용할 필요가 있다 봅니다. 다시 말해, 우리 평가사는 우리가 몸담고 있는 분야에서 냉혹한 국제 경쟁에서 우리 걸 지켜 내는 길은 고루하게 우리방식을 고집할게 아니라 하루 빨리 우리가 몸담고 있는 분야에도 널리 통용되는 그들의 방식을 습득하여 대응해 나가는 것이 시급히 요구된다고 봅니다.
이런 맥락에서 평가업계의 통합화 (전방위화, 수직화) 노력과 국제화 모색은 바람직한 것이며 아울러 개인 평가사 단위에서 국외 수학이나 타 업계로의 이직을 통한 개인 단위의 통합화도 권할 만 하다고 봅니다. 이리하여 다양하고 세련되며 세분된 부동산 업종들과 산업을 만들고 키우는데 힘을 합쳐 나갈 때라고 믿습니다.