그 밖의 요인을 보정을 위한 거래사례 등의 선정기준

그 밖의 요인을 보정을 위한 거래사례 등의 선정기준
기획팀-54( 2012-01-05 )
인근 거래사례에 관하여 1. (손실보상금의 경우) 기타요인의 판단에 있어 ①보상선례만을 반영하는 경우, ②인근 거래사례만을 반영하는 경우, ③보상선례와 인근 거래사례를 모두 반영하는 경우 중, 실무상으로 가장 많이 사용되는 방법은 무엇이며, 그 이유는 무엇입니까? 2. “사업인정고시일 이후의 인근 거래사례”가 기타요인으로 고려될 수 있습니까?(참고자료 2의 “거4, 거6, 거8, 거10”의 경우) 3. “가격시점 이후의 인근 거래사례”가 기타요인으로 고려될 수 있습니까?(참고자료 2의 “거4”의 경우) 4. 위 2항 및 3항의 경우, 만약 고려될 수 있거나, 고려될 수 없거나, 또는 일정한 조건 아래 고려될 수 있다면, 그 근거 및 이유는 무엇이고, 그에 대한 한국감정평가협회의 입장은 어떠합니까? 5. 감정평가 실무상 인근 거래사례 토지에 개발이익이 포함되었다고 의심되는 경우는 어떠한 것이 있습니까? 6. 위 5.항과 같은 경우에는 업무상 어떠한 조치가 취해져야 합니까? 7. 평가대상 토지에 대한 인근 거래사례를 선정함에 있어 기타요인의 모든 거래사례를 “토지와 건물이 함께 거래된 사례”로 선정할 수 있습니까?(참고자료 2의 거4, 거6, 거8, 거10의 경우) 8. 위 7.항과 같은 경우, 감정인은 그 건물만의 거래가액이 진실한 것임을 확인하기 위하여 어떠한 조치를 취할 수 있습니까? 9. “동일한 토지소유자”에 속하였던 거래사례 2건을 인근 거래사례로 선정할 수 있습니까?(참고자료 2, 3의 거4와 거10의 경우) 10. 위 9.항의 경우, 이를 고려할 수 있거나 고려할 수 없다면, 그 이유 및 근거는 무엇이고, 그에 대한 한국감정평가협회의 입장은 어떠합니까? 11. 동일 지번 토지에 관하여, 이를 인근 거래사례로 선정하고, 다시 보상선례로 선정하여 기타요인으로 삼을 수 있습니까?(참고자료 2의 경우 “거6, 거8, 거10”과 “보2, 보5”는 동일 지번 토지입니다) 12. 위 11.항의 경우 기타요인으로 삼을 수 있거나, 또는 삼을 수 없는 이유 및 그 근거는 무엇입니까? 13. 실무상으로는 인근 거래사례가 “정상거래사례”에 해당하는지 여부를 어떤 방법으로 판단하고 있습니까? 보상선례에 관하여 14. “사업인정고시일 이후의 보상선례”가 기타요인으로 고려될 수 있습니까? 15. “가격시점 이후의 보상선례”가 기타요인으로 고려될 수 있습니까? 16. 위 14항 및 15항의 경우, 그 이유와 근거는 무엇이고, 그에 대한 한국감정평가협회의 입장은 어떠합니까? 17. 참고자료 2의 “보2, 보3, 보5 보상선례”의 경우, 이를 기타요인으로 한 점에 대한 한국감정평가협회의 판단은 어떠합니까?(적법 여부 또는 적정성 여부) 18. 감정평가 실무상, 보상선례에 개발이익이 포함된 것으로 의심되는 경우로는 어떤 것들이 있습니까? 19. 개발이익의 포함이 의심되는 경우, 감정인은 업무상 어떠한 조치를 취해야 합니까? 20. 사업명은 동일하고, 그 사업인정고시일은 2006.11.29. 및 2008.6.11.로써 다른 경우(즉, 참고자료 2의 제22쪽의 경우를 말합니다), 이를 별개의 사업으로 볼 수 있습니까? 21. 위 20항의 경우, 그 이유와 근거는 무엇입니까? 22. 위 20항의 경우 이를 별개의 사업으로 보는 경우라도, “먼저” 시행된 사업범위에 속한 토지의 손실보상금을 평가함에 있어서 “나중에” 시행된 사업의 보상선례를 고려할 수 있습니까? 23. (참고자료 2의 보2, 보3, 보5의 경우와 같이) “별도의 개발이익배제 없이” 먼저 시행된 사업범위에 속한 토지의 손실보상금을 평가함에 있어서 나중에 시행된 사업범위 내 토지의 보상선례를 고려할 수 있습니까? 24. 위 22항 및 23항의 경우, 그 이유와 근거는 무엇입니까? 25. 감정평가 실무상, 표준지의 선정이 적정하다는 전제 하에, 기타요인의 보정치의 범위는 통상 어느 정도로 산출되는지 그 범위를 회신하여 주시기 바랍니다(한국감정평가협회가 연구, 보관하는 통계자료, 기사 등의 자료가 있다면 이를 사본하여 회신하여 주시면 대단히 감사하겠습니다). 감정평가서의 심사에 관하여 26. 손실보상금 평가의 경우, 한국감정평가협회는 감정평가 실무상의 공정성을 담보하기 위하여 회원들이 작성한 감정평가서에 대하여 내부 심사 또는 경유, 확인 등의 절차를 거치고 있습니까? (답변이 긍정적이라면) 그 근거와 적용 대상, 기준 및 절차는 어떠합니까?) 27. 참고자료 2의 감정평가서를 작성한 감정인은 한국감정평가협회의 회원이 맞습니까? (답변이 긍정적이라면) 참고자료 2의 감정평가서는 한국감정평가협회에 제출된 사실이 있습니까?) 28. “부산 해운대구 ○○동 1120-4, 대, 6,295㎡”에 관하여 작성된 감정평가서 중, 한국감정평가협회에 제출 또는 접수된 것이 있습니까? (답변이 긍정적이라면) 제출된 감정평가서는 몇 건 정도이고, 그 작성일자와 작성자는 누구입니까?)
인근 거래사례에 관하여 1. 실무적으로 보상선례만을 사용하는 경우가 가장 많습니다. 그 이유는 보상선례는 감정평가사에 의해 적정가격으로 평가된 것임에 반하여, 인근거래사례는 거래 당사자간의 특별한 동기의 개제 여부 등 정상거래사례로 판단할 수 있는 자료가 부족하기 때문입니다. 2. 사례로 선정하지 않는 것이 원칙입니다. 3. 사례로 선정하지 않는 것이 원칙입니다. 4. 사업인정고시일 또는 가격시점 이후의 인근 거래사례에는 당해사업으로 인한 개발이익이 포함될 가능성이 높기 때문에 개발이익의 포함여부가 불분명한 사례는 선정하지 않는 것이 원칙입니다. 5. 당해 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시된 이후의 거래사례는 당해 공익사업으로 인한 개발이익이 포함되었을 가능성이 있다고 봅니다. 6. 개발이익의 포함여부가 불분명한 사례는 기타요인 보정을 위한 사례로 선택하지 않는 것이 원칙입니다. 7. 토지에 대한 보상평가는 나지상정평가가 원칙이므로 가능하면 토지만의 거래사례를 선택하는 것이 바람직하나, 사례선택의 폭을 넓히기 위해 토지와 건물이 일체로 거래된 사례를 선택할 수 있습니다. 8. 건물의 감정평가 또는 인근지역에서 대상부동산과 같은 유형의 부동산이 거래되는 관행 등의 분석을 통해 건물만의 거래가액의 적정성을 검토합니다. 9. 동일한 토지소유자에 속하였다는 이유로 정상적인 거래사례가 아니라고는 할 수 없을 것입니다. 10. 동일한 토지소유자에 속하였던 거래사례라 하더라도 정상적인 거래사례로서의 요건을 충족한다면 기타요인 보정을 위한 사례로 선택은 가능하다고 봅니다. 다만, 거래사례를 기타요인으로 적용하기 위해서는 인근지역에서 유사한 토지에 대한 충분한 거래사례가 존재하는 등 정상적인 거래 여부의 판단이 가능하여야 하며, 거래사례에 당해 공익사업으로 인한 개발이익이 포함되지 않았다는 것이 입증되어야 할 것입니다. 11. 하나만을 사용하는 것이 타당합니다. 12. 같은 토지의 보상선례와 거래사례가 모두 정상적인 사례로서의 요건을 충족한다면 이론적으로 동일한 결과가 도출될 것이기 때문에 하나의 사례를 선택하는 것이 원칙입니다. 13. 감칙 제4조(정의)에서 “정상가격”이라 함은 평가대상토지등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 거래당사자간에 통상 성립한다고 인정되는 적정가격을 말한다고 규정하고 있습니다. 인근 거래사례가 정상거래사례에 해당하는지 여부는 상기 정상가격의 정의를 기준으로 판단하며, 일반적으로 다수의 거래사례를 서로 비교하는 등의 방법을 적용합니다. 다만, 보상평가에서 기타요인 보정을 위해 참작하는 정상거래사례는 당해 공익사업으로 인한 개발이익이 포함되어 있지 아니하다고 인정되는 사례로 한정됩니다. 보상선례에 관하여 14. 2와 동일함 15. 3과 동일함 16. 4와 동일함 17. 상기 답변을 참조하시기 바랍니다. 18. 당해 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시된 이후의 당해 사업지구 인근에서 행하여지는 다른 공익사업의 보상선례는 당해 공익사업으로 인한 개발이익이 포함되었을 가능성이 있다고 봅니다. 19. 일반적으로 기타요인 보정을 위한 사례로 선정하지 않습니다. 20. 별개의 공익사업으로 보입니다. 21. “사업인정”이라 함은 공익사업을 토지 등을 수용 또는 사용할 사업으로 결정하는 것을 말합니다. 따라서, 사업명은 동일하여도 사업구역의 확장이나 변경으로 토지의 세목 등이 추가고시됨에 따라 종전의 공익사업과 사업인정고시일이 다르다면 별개의 공익사업으로 보이나, 이는 당해 공익사업의 범위에 대한 법적판단이 필요한 부분으로 우리 협회가 판단할 사항은 아니라고 봅니다. 22. 고려하는 것은 부적절하다고 사료됩니다. 23. 고려할 수 없다고 봅니다. 24. “나중에” 시행된 사업의 보상선례에 “먼저” 시행된 사업으로 인한 개발이익이 포함되어 있을 가능성이 높기 때문에 기타요인 보정을 위한 사례로 부적합하다고 봅니다. 25. 기타요인 보정치의 범위는 특정수준으로 일반화시킬 수 없는 사항입니다. 기타요인 보정치의 범위를 한정하는 것은 헌법상 정당보상의 원칙에 부합하지 않는다고 판단됩니다. 감정평가서의 심사에 관하여 26. 감정평가심사위원회는 우리 협회에서 제정한 「감정평가 심사업무 관리지침」(붙임참조)에 의거 설치되었으며, 설치 목적은 자율적으로 체계적인 심사를 시행하여 감정평가의 공정성과 신뢰성을 제고함에 있습니다.감정평가심사위원회의 심사내용은 심사 요청한 감정평가에 대하여 필요적 사항의 기재여부와 그 평가내용의 공정성 및 적정성을 중점적으로 검토하는 것이며 감정평가금액의 적정성을 심사하는 것은 아닙니다.또한, 협의를 거친 보상평가로서 소송이 제기된 경우의 소송평가에 대하여는 감정평가심사위원회의 심사를 거치도록 규정하고 있으나 「감정평가 심사업무 관리지침」제4조에 심사대상을 규정하고 있는 바와 같이 그 심사대상이 법원의 소송평가에 한정된 것은 아닙니다. 27. ○○감정평가사무소 ○○○ 감정평가사는 우리 협회의 회원이며, 참고자료 2의 감정평가서는 우리 협회의 심사를 받은 적이 없습니다. 28. 상기 필지에 대해 우리 협회에 전례로 보고된 것은 2007.8.1을 가격시점으로 2건, 2008.2.25을 가격시점으로 3건으로 총 5건입니다(작성일자는 확인할 수 없음).