공용부분을 침해한 구분점포의 매수와 손해배상 (출처 : http://legalinsight.co.kr/archives/65795)

공용부분을 침해한 구분점포의 매수와 손해배상

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Category : 미분류

이승주 변호사

2016-11-10 15:25

 

집합건물의 구분점포를 매수하였는데, 해당 구분점포가 공용부분을 침범한 상태였다.

이를 잘 몰랐던 매수인이 구분점포 매수 후 관리소장으로부터 침범한 공용부분의 철거를 요구받았다. 이때 매수인이 매도인을 상대로 타인 권리 매매 등을 이유로 손해배상을 청구할 수 있을까?

 

 

구분점포의 매매당사자가 집합건축물대장 등에 의하여 구조, 위치, 면적이 특정된 구분점포를 매매할 의사가 아니라고 인정되는 등 특별한 사정이 없다면, 쉽지 않다는 것이 법원의 입장이다(대법원 2012다105 판결).

 

 

즉, 대법원은 “구분점포의 매매당사자가 집합건축물대장 등에 의하여 구조, 위치, 면적이 특정된 구분점포를 매매할 의사가 아니라고 인정되는 등 특별한 사정이 없다면, 점포로서 실제 이용현황과 관계없이 집합건축물대장 등 공부에 의해 구조, 위치, 면적에 의하여 확정된 구분점포를 매매의 대상으로 하는 것으로 보아야 하고, 매매당사자가 매매계약 당시 구분점포의 실제 이용현황이 집합건축물대장 등 공부와 상이한 것을 모르는 상태에서 점포로서 이용현황대로 위치 및 면적을 매매목적물의 그것으로 알고 매매하였다고 해서 매매당사자들이 건축물대장 등 공부상 위치와 면적을 떠나 이용현황대로 매매목적물을 특정하여 매매한 것이라고 볼 수 없다”는 취지다(대법원 2012다105판결).

 

 

 

‘구분점포’란 무엇인가?

 

 

집합건물은 원칙적으로 구분된 건물이 구조상 이용상으로 독립되어야 하고, 건축물대장 등록 등 구분행위가 있어야 해당 구분건물에 대한 구분소유가 인정된다.

 

 

예를 들어 상가나 아파트의 경우 101호가 존재한다면, 그 101호는 벽 등이 있어 옆 호실과 물리적으로 구별되어야 하고, 집합건축물대장 등록 내지 분양계약 등 구분행위가 있어야 그 101호를 구분소유권의 객체로 삼을 수 있다는 것이다.

 

 

그런데, 상가는 독특하게, 집합건물법 제1조의 2를 통하여, 옆호실과 구분되는 벽이 없어도, 구분소유권의 객체가 될 수 있는 요건을 정리해두고 있다.

 

 

즉, 경계표시, 구분점포별 건물번호, 일정면적 등의 요건을 갖춘 오픈상가의 경우 구분소유권이 인정될 수 있도록 법규로 정한 것이다. 이러한 오픈상가를 집합건물법에서는 ‘구분점포’라고 한다.

 

 

오픈상가는 집합건물의 물리적 요건인 ‘벽’이 존재하지 않기 때문에, 일정 ‘구분점포’를 매수할 때, ‘구분점포’를 공시해 둔 집합건축물대장이나 등기사항증명서의 현황과 실제 현황이 일치하지 않는 경우가 발생할 수 있는데, 이러한 사실을 매수인이 모를 경우에 피해를 볼 여지가 있다는 것을 알아둘 필요가 있다.

 

 

2016. 11. 10. 이승주변호사