층별, 위치별 효용비율의 면적 산정기준

층별효용적수를 산정하는 경우 면적기준
공공지원팀-4029( 2013-12-30 )
1. 구분건물이 층별로 상당한 효용도의 차이가 있을 때, 구분건물의 토지 임대료를 산정함에 있어 층별효용비율을 반영하여 감정을 하는 것이 타당한지 여부 2. 층별효용적수를 산정함에 있어 감정인은 층별 연면적을 기준으로 하였는바, 층별 전유면적을 기준으로 하는 것이 타당한지, 층별 연면적을 기준으로 하는 것이 타당한지 여부 및 층별 연면적을 기준으로 산정한 경우의 적법하지 않은 것인지 여부
1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제31조에 따라 감정평가업자가 감정평가를 할 때 준수하여야 할 원칙과 기준을 규정한 「감정평가에 관한 규칙」(이하 “감칙”이라 함) 제22조(임대료의 평가)에 따르면 감정평가업자는 임대료를 감정평가할 때에는 임대사례비교법을 적용하여야 한다. 다만, 임대사례비교법에 따라 감정평가하기 곤란한 경우에는 적산법을 적용할 수 있다고 규정하고 있으며, 감칙 제2조제6호에 의하면 “적산법”이란 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다고 규정하고 있습니다. 층별효용비율(층별지가배분율이 좀 더 정확한 표현임)은 주거용 또는 수익용의 구분건물 및 구분지상권의 평가와 관련되는 경우에 대지사용권의 가격이 위치적으로 상하로 구분될 때 그 배분되어질 적정한 배분비율이라고 할 수 있으며, 대지사용권과 건물로 구성된 집합건물에서 대지사용권에 대하여 입체적(층별)인 위치차이에 기인한 효용차이에 상응하는 위치면적당 기준부분(기준층)에 대한 각 부분(각층)의 효율비율을 말합니다. 또한 같은 층에서의 대지사용권에 대하여 평면적으로 위치차이로 인한 효용차이에 상응하는 단위면적당 기준부분에 대한 각 부분의 효용비율을 부분별(위치별) 지가배분율이라 합니다. 따라서, 적산법으로 구분건물의 토지 임대료를 산정함에 있어 층별효용비율을 반영하여 토지의 기초가액을 평가하는 것은 일반적인 평가기법입니다.     2. 임료는 임대면적을 기준으로 산정하지만, 층별효용비와 위치별효용비는 항상 효용에 가장 많은 영향을 미치는 전유면적(건물의 구분소유자가 수용수익권을 전유적으로 행사하는 부분으로서 구분소유권의 목적인 건물부분)을 기준으로 산정하나, 층별 면적을 균형있게 배분할 수 있는 면적이 있다면 어떠한 면적(연면적, 임대면적 등)을 기준으로 산정하여도 무방할 것입니다.